Agenția imobiliară a cumpărătorului din Costa del Sol

Pentru un apartament nou, prevedeați aproximativ 12 până la 14 % peste prețul de cumpărare; pentru o proprietate la mâna a doua, 9 până la 10 %. Cea mai mare diferență o reprezintă taxele: pentru un apartament nou plătiți 10 % TVA și, în Andaluzia, 1,2 % taxă de timbru, în timp ce pentru o proprietate la mâna a doua se aplică în schimb un impozit pe transfer de 7 %.

Depinde dacă achiziționați apartamente noi sau o proprietate la mâna a doua. În cazul apartamentelor noi, cel mai important lucru este garanția bancară. Plățile pe care le trimiteți dezvoltatorului înainte de finalizarea construcției trebuie protejate în cadrul regimului relevant pentru plăți, iar înainte ca banii să fie transferați, avocatul verifică contul, documentația și garanția aplicabilă respectivei plăți. Pentru plățile acoperite de o garanție bancară, primiți un certificat referitor la suma și cumpărătorul respectivi. În cazul unei proprietăți la mâna a doua, situația este diferită. Avocatul urmărește contractele, datele și modalitatea de transfer, astfel încât vânzătorul să primească banii numai în momentul în care tranzacția prevede eliberarea acestora. Așadar, nu este vorba doar despre locul în care trimiteți banii. Înainte de fiecare plată importantă, avocatul verifică de ce o efectuați, cui îi trimiteți banii și în ce condiții.

Depinde de formularea contractului de rezervare și diferă de la un dezvoltator sau vânzător la altul. Rezervarea este singura plată din afara sistemului de garanții, motiv pentru care ar trebui să fie mică, iar contractul trebuie să precizeze clar când se rambursează. Tocmai de aceea avocatul îl citește înainte de transferul banilor, nu după.

Depinde în principal dacă achiziționați apartamente noi sau o proprietate la mâna a doua. În cazul apartamentelor noi, merită să aveți pregătit aproximativ 20 până la 40 % din prețul de achiziție pentru plățile care pot fi scadente înainte de finalizarea proiectului. În plus, aveți nevoie de fonduri proprii pentru impozitele și costurile suplimentare ale achiziției, inclusiv TVA de 10% și celelalte costuri ale transferului. În cazul unei proprietăți la mâna a doua, în calitate de nerezident, este realist să vă așteptați ca banca să finanțeze aproximativ jumătate din valoarea pe care o atribuie proprietății. Prin urmare, aveți nevoie de fonduri proprii pentru restul prețului de achiziție și pentru costurile cumpărării. În cazul unei proprietăți în valoare de 500.000 €, fondurile lichide de care aveți nevoie nu sunt adesea de 100.000 sau 150.000 €, ci considerabil mai mari. De aceea, clarificăm finanțarea înainte de rezervare, nu după ce v-ați decis deja asupra unei anumite proprietăți.

Da, însă, în calitate de nerezident, nu vă bazați automat pe o finanțare de 70 sau 80 % din preț. Dacă veniturile sunt într-o altă monedă decât euro, este realist să vă așteptați la o finanțare de aproximativ 50 % din valoarea stabilită de bancă. Pentru unii clienți, oferta poate fi mai bună, iar pentru alții mai puțin avantajoasă, în funcție de venituri, angajamentele existente, vârstă, moneda veniturilor și banca respectivă. De asemenea, este important că banca nu calculează creditul ipotecar în funcție de prețul de achiziție, ci de propria evaluare. Prin urmare, dacă achiziționați o proprietate la prețul de 500.000 €, dar banca o evaluează la 470.000 €, finanțarea se calculează pe baza sumei de 470.000 €. De aceea, chiar înainte de a alege o proprietate, verificăm la ce finanțare vă puteți aștepta în mod realist și de ce sumă din fonduri proprii veți avea nevoie.

Cine este proprietarul real, dacă există credite ipotecare, popriri sau alte sarcini asupra proprietății, dacă datele din cartea funciară corespund, dacă există datorii către asociația de proprietari și dacă situația juridică corespunde cu ceea ce achiziționați. Pentru o anumită proprietate, verificările se extind în funcție de tipul și istoricul acesteia.

Da. Un avocat independent care vă reprezintă pe dumneavoastră, nu dezvoltatorul și nici vânzătorul. Acesta verifică dreptul de proprietate, datoriile, sarcinile, autorizațiile, contractele și situația juridică a proprietății înainte să vă angajați în achiziție. Nu angajăm avocați și nu primim comision pentru recomandarea lor. Vă oferim mai multe opțiuni, iar dumneavoastră alegeți.

În cazul unei proprietăți finalizate, de la rezervare până la predarea cheilor, durata este de obicei de la câteva săptămâni la câteva luni. În cazul apartamentelor noi, depinde de stadiul proiectului: puteți cumpăra un apartament finalizat, dar și un proiect a cărui finalizare va mai dura încă doi ani. Întregul parcurs, de la alegere până la verificarea juridică prealabilă și semnarea în fața notarului, este prezentat mai sus.

O singură dată este suficient, iar de două ori este și mai bine. Totul se poate face de la distanță, prin procură, însă chiar și în acest caz preferăm să veniți cel puțin o dată.

Da. Achiziția unei proprietăți și rezidența în Spania sunt două lucruri diferite. Puteți deține o proprietate în calitate de nerezident, iar o mare parte a procesului poate fi gestionată prin procură.

NIE, da. Un cont bancar în Spania este foarte util în practică. NIE este numărul de identificare al unui cetățean străin, de care veți avea nevoie pentru achiziție, pentru impozite și pentru alte demersuri legate de proprietate. Îl obținem împreună cu avocatul din timp, deoarece așteptarea până la momentul semnării este un mod inutil de a complica achiziția.

Veți plăti cea mai mare parte a achiziției în euro, așa că, în cazul unei sume mai mari, merită să analizați nu doar comisionul de transfer, ci mai ales cursul de schimb efectiv. Banii pot fi transferați prin propria bancă sau printr-un furnizor specializat în schimb valutar, iar pentru sume mai mari merită să comparați ofertele. Mai presus de toate, nu lăsați transferul pentru ultima clipă. Banca vă poate solicita dovada provenienței fondurilor sau poate întârzia transferul pentru verificări interne. Pe baza calendarului plăților, vă informăm din timp când veți avea nevoie de fiecare sumă.

Da. În cazul unei tranzacții mai mari, așteptați-vă ca banca și celelalte părți implicate să solicite dovada provenienței fondurilor. Dacă banii provin din vânzarea unei companii, din dividende, investiții sau dintr-o structură mai complexă, pregătiți documentele înainte de a începe transferul banilor.

Pe numele dumneavoastră, pe numele ambilor soți sau într-o altă structură, în funcție de situația familială și financiară. Nu există un singur răspuns corect. Modul în care dețineți proprietatea poate afecta ulterior moștenirea, impozitarea și vânzarea, așa că este mai bine să decideți împreună cu un avocat și un consultant fiscal înainte de a semna contractul de vânzare-cumpărare, nu la notar. Dacă achiziționați în cuplu, aveți copii, dețineți active importante în Spania sau luați în considerare cumpărarea prin intermediul unei companii, informați avocatul chiar de la început.

Nu automat. Depinde de proprietatea respectivă, de municipalitate, de regulile asociației de proprietari și de normele în vigoare privind cazarea turiștilor. Prin urmare, verificăm dacă închirierea pe termen scurt este posibilă înainte de rezervare, în cazul în care închirierea este unul dintre motivele pentru care cumpărați.

IBI, taxele asociației de proprietari, colectarea deșeurilor, asigurarea, utilitățile și apa, iar pentru nerezidenți și obligațiile fiscale din Spania. Cea mai mare diferență dintre două apartamente cu preț similar o reprezintă adesea taxele asociației de proprietari, motiv pentru care, pentru o proprietate anume, prezentăm costurile anuale reale, nu o singură valoare universală.

Da. Modelo 210, impozitul pentru nerezidenți aplicat veniturilor imputate. Denumirea nu explică aproape nimic, iar majoritatea proprietarilor află prea târziu despre acesta.

Nu. Deținerea unei proprietăți nu vă transformă, prin ea însăși, în rezident fiscal în Spania. Rezidența fiscală este evaluată pe baza situației dumneavoastră reale, inclusiv a timpului petrecut în Spania și a locului în care se află centrul intereselor dumneavoastră economice și personale. Dacă doriți să petreceți aici cea mai mare parte a anului sau să vă mutați definitiv, discutați despre rezidența fiscală cu un consultant înainte de mutare. Acest lucru poate influența modul în care Spania tratează veniturile și activele dumneavoastră din afara Spaniei.

Conform legii, fiecare plată efectuată înainte de finalizarea construcției trebuie acoperită de o garanție bancară emisă pe numele dumneavoastră. Avocatul dumneavoastră verifică formularea exactă a garanției pentru unitatea dumneavoastră înainte de efectuarea oricărei plăți și vă explică exact ce acoperă aceasta.

Unele datorii și obligații asociate unei proprietăți pot reveni noului proprietar, motiv pentru care verificările efectuate înainte de achiziție vizează nu doar vânzătorul, ci și proprietatea în sine. Printre altele, avocatul verifică situația față de asociația de proprietari și solicită certificatele relevante înainte de semnare.

Puteți vinde oricând doriți. Întrebarea este la ce preț și cât de repede. Cele mai ușor de revândut proprietăți sunt cele care oferă următorului cumpărător ceva ce își va dori și el: o micro locație bună, o priveliște, orientarea potrivită, acces facil pe jos sau un ansamblu rezidențial bun. De aceea, atunci când cumpărăm, nu analizăm doar dacă vă place proprietatea astăzi, ci și cui i-o veți vinde într-o zi. Dacă vindeți în calitate de nerezident, luați în calcul și costurile și taxele asociate vânzării.

Da, iar acest lucru poate fi organizat din timp. Se aplică impozitul spaniol pe moștenire, însă Andaluzia oferă reduceri generoase pentru rudele apropiate. Într-un testament puteți alege, de asemenea, ca moștenirea să fie reglementată de legea țării dumneavoastră, iar un testament spaniol scurt, întocmit în paralel, scutește familia de luni de formalități administrative.

Dacă veniți o dată pe an pentru două săptămâni, iar proprietatea ar rămâne nefolosită în restul anului, închirierea poate fi mai simplă. Însă, dacă veniți de mai multe ori pe an sau petreceți o perioadă mai lungă din an pe Costa del Sol, deținerea unei proprietăți începe să aibă cu totul alt sens. Nu trebuie să găsiți de fiecare dată o proprietate disponibilă pentru închiriere, să faceți față prețurilor sezoniere sau să vă mutați între apartamente diferite. Ajungeți cu un bagaj mic, iar tot ce vă trebuie este deja acasă. Diferența este și mai evidentă dacă călătoriți cu un câine sau cu copii ori dacă doriți să veniți pentru mai multe săptămâni sau luni. Proprietățile bune disponibile pentru închiriere pe termen mai lung nu sunt întotdeauna ușor de găsit, iar în sezonul de vârf pot fi foarte scumpe. Iar dacă închiriați legal proprietatea atunci când nu o folosiți, veniturile din chirie pot acoperi o parte semnificativă din costul anual al deținerii. Pentru o proprietate aleasă cu grijă, nu plătiți astfel doar pentru un loc în care să mergeți în vacanță, ci dețineți o a doua locuință care poate genera venituri o parte din an. Prin urmare, în cazul clienților care doresc să vină aici în mod regulat, analizăm de obicei când începe să fie justificată achiziția, nu dacă este justificată în sine.

Depinde în principal de buget și de ceea ce vă doriți de la Spania. Costa Blanca este, în general, mai ieftină, iar cu același buget puteți cumpăra considerabil mai mult acolo. Costa del Sol este mai scumpă, dar oferă o viață mai intensă pe tot parcursul anului, infrastructură internațională, aeroportul din Malaga, terenuri de golf, școli, servicii medicale și o comunitate străină numeroasă. Dacă aveți mai puțin de aproximativ 250.000 € pentru proprietatea în sine, vă vom spune direct că probabil nu ne-am concentra asupra Costa del Sol. La acest preț, opțiunile sunt foarte limitate, iar pe Costa Blanca același buget poate avea considerabil mai mult sens. Începând de la aproximativ 300.000 €, apar opțiuni reale pe Costa del Sol, însă totul depinde de locație, distanța față de mare, starea proprietății și ceea ce vă doriți în privința priveliștii sau a închirierii.