Gestionarea închirierilor pe termen scurt în Costa del Sol, de la licență la plată
Nu orice proprietate de pe această coastă poate fi închiriată turiștilor, iar acesta este primul aspect care trebuie clarificat. Andaluzia, municipalitatea și asociația proprietarilor au fiecare drept de veto, iar din aprilie 2025 o asociație poate refuza o nouă închiriere pe termen scurt cu o majoritate de trei cincimi. Prin urmare, începem prin a verifica dacă închirierea este posibilă legal la adresa exactă a dumneavoastră și abia apoi discutăm despre gestionarea ei. Dacă este posibilă, ne ocupăm de tot cu echipa noastră și personalul nostru de curățenie: licența împreună cu avocatul dumneavoastră, ofertele, stabilirea prețurilor, fiecare oaspete, curățenia dintre sejururi, înregistrarea la poliție impusă de Spania și un raport lunar cu banii în contul dumneavoastră spaniol. Reținem 20 % + TVA din fiecare rezervare și absolut nimic dacă nu se face nicio rezervare.
Mai întâi, dacă aveți sau nu dreptul de a o închiria
Cumpărarea unei proprietăți pe această coastă și închirierea ei turiștilor sunt două autorizații diferite, iar cea de-a doua nu este automată. Posibilitatea închirierii pe termen scurt la o anumită adresă este decisă de trei autorități distincte și toate trei trebuie să aprobe. Două apartamente aproape identice din același ansamblu rezidențial pot primi răspunsuri complet diferite.Acest aspect contează mai mult decât orice altceva de pe această pagină, deoarece este singurul lucru care nu mai poate fi remediat ulterior. Un comision este negociabil, o ofertă poate fi rescrisă, iar un agent de curățenie poate fi înlocuit. O asociație care a votat împotriva închirierii pe termen scurt a luat o decizie, iar proprietatea pe care ați cumpărat-o din acest motiv este acum o proprietate pe care o dețineți din alt motiv.
| Cine decide | Ce decide | Cine verifică și când |
|---|---|---|
| Andaluzia și registrul său turistic | Reglementările regionale pentru o locuință de uz turistic și înregistrarea propriu-zisă. Nu puteți promova legal o închiriere pe termen scurt fără aceasta. Din iulie 2025 există și un număr național distinct de înregistrare, emis de registrul de stat al închirierilor, pe care platformele îl solicită înainte ca o ofertă să fie publicată, astfel încât o proprietate conformă are astăzi ambele numere. Registrul regional nu va accepta nici înregistrarea într-o municipalitate care a introdus propria restricție, astfel încât decizia primăriei prevalează asupra celei regionale. | Avocatul dumneavoastră depune cererea, împreună cu noi. Verificăm mai întâi dacă proprietatea poate fi înregistrată, deoarece o cerere de licență pentru o proprietate care nu poate primi una înseamnă bani și săptămâni cheltuite fără rezultat. |
| Municipalitatea | Localitățile își stabilesc propriile limite, iar mai multe dintre ele au înăsprit regulile pentru noile închirieri turistice din cartierele cele mai aglomerate. Răspunsul depinde de fiecare localitate și uneori de fiecare cartier și este aspectul care se schimbă cel mai des. | Verificăm regulile pentru adresa exactă a dumneavoastră înainte de a cheltui ceva pentru fotografii sau amenajare. O regulă aplicabilă într-o localitate învecinată sau anul trecut nu reprezintă un răspuns. |
| Asociația proprietarilor | Începând cu 3 aprilie 2025, inițierea unei noi închirieri pe termen scurt necesită acordul expres al unei majorități de trei cincimi a proprietarilor. Situațiile existente înainte de această dată pot fi evaluate diferit, iar aceasta este o întrebare pentru avocatul dumneavoastră, nu pentru noi. | În cazul unei proprietăți la mâna a doua, citim statutul și procesele-verbale ale ședințelor, iar avocatul dumneavoastră le verifică. În cazul unor apartamente noi, îl întrebăm din timp pe dezvoltator dacă închirierea era permisă de regulile asociației. În cazul unei proprietăți pe care o dețineți deja, citim ce s-a decis de la momentul cumpărării. |
Surse
Îmi pot închiria apartamentul turiștilor?Nu automat. Depinde de proprietatea respectivă, de municipalitate, de regulile asociației și de reglementările actuale privind cazarea turistică. De aceea verificăm închirierea pe termen scurt înainte de rezervare, dacă închirierea este unul dintre motivele pentru care cumpărați. În cazul unei proprietăți pe care o dețineți deja, se aplică aceleași trei verificări, doar că au loc acum, nu atunci.
Oferta spune că este disponibilă o licență turistică. Este suficient?Nu. O licență existentă astăzi vă arată ce era valabil la momentul acordării ei, nu ce a decis asociația la ultima ședință sau ce măsuri a luat localitatea cu privire la noile înregistrări. De asemenea, nu rămâne valabilă la orice schimbare de proprietar la fel de automat pe cât presupun vânzătorii. Verificăm în scris situația actuală pentru proprietatea respectivă, iar avocatul dumneavoastră o confirmă.
Ce este gratuit și pentru ce se percepe de fapt procentul de 20 %
Acest serviciu are două componente, tarifate complet diferit. Verificarea posibilității de a închiria o proprietate este gratuită și rămâne gratuită indiferent dacă decideți ulterior să apelați sau nu la noi, deoarece este răspunsul care vă protejează de singura greșeală de pe această pagină ce nu poate fi remediată. Gestionarea închirierii este serviciul contra cost, iar acesta este plătit din veniturile proprietății.Motivul pentru care prima componentă este gratuită nu este generozitatea. Dacă închirierea este motivul pentru care cumpărați și se dovedește că nu este posibilă, preferăm să aflați înainte de avansul de rezervare, nu după, iar dumneavoastră la fel.
Gratuit, indiferent dacă ne utilizați sau nuServiciul contra cost, 20 % + TVA din fiecare rezervare
- Ne trimiteți o adresă, iar noi vă spunem dacă închirierea pe termen scurt este posibilă legal acolo
- Ne ocupăm de înregistrare împreună cu avocatul dumneavoastră, creăm oferta, stabilim prețurile și introducem proprietatea pe piață.
- Dacă achiziționați prin noi, legalitatea închirierii este verificată înainte de avansul de rezervare, ca parte a achiziției
- Ulterior gestionăm calendarul, menținem înregistrarea la zi și ne ocupăm de relația cu asociația în calitate de operator, nu de cumpărător.
- Vă spunem ce proprietăți și ce localități trebuie eliminate dacă proprietatea trebuie să genereze venituri
- Stabilim prețul proprietății de la o săptămână la alta, în funcție de ceea ce se întâmplă efectiv pe piață în sezonul respectiv.
- Vă spunem deschis când o proprietate nu se va închiria bine, inclusiv una pe care altfel v-am putea-o vinde
- Însoțim fiecare oaspete de la prima întrebare până la recenzie, iar personalul nostru de curățenie pregătește proprietatea între sejururi.
- Dacă răspunsul este nu, primiți explicația, iar pe dumneavoastră nu vă costă nimic.
- Primiți un singur extras pe lună, cu banii virați în contul dumneavoastră din Spania și cu fiecare cost detaliat în același document.
Un lucru nu se schimbă în niciun caz. Faptul că spuneți nu serviciului de închiriere nu face ca jumătatea gratuită să fie mai puțin bună. Contactele, răspunsurile și ajutorul obișnuit după predarea cheilor continuă exact ca înainte, iar dacă preferați ca proprietatea pur și simplu să rămână neocupată și să fie îngrijită, acesta este un serviciu diferit și mai ieftin.
Încă nu am cumpărat. Puteți verifica o proprietate înainte să fac o ofertă?Da, iar acesta este cel mai util lucru pe care îl facem în legătură cu acest subiect. Spuneți-ne care este proprietatea și ce intenționați să faceți cu ea, iar noi vă vom spune ce indică toate cele trei autorități și ce ar mai trebui verificat de un avocat. Dacă cumpărați prin intermediul nostru, acest lucru se face în mod normal înainte de rezervare. Dacă nu, tot nu vă costă nimic.
Ce facem de fapt și ce se scade din bani
Închirierea pe termen scurt nu este o formă de venit pasiv, ci o mică afacere de ospitalitate care vă poartă numele. Cineva trebuie să răspundă la un mesaj la unsprezece seara, să decidă dacă un sejur rezervat cu trei săptămâni înainte are prețul corect, să fie prezent când un oaspete nu poate deschide poarta, să înregistreze fiecare sosire la poliție și să se asigure că proprietatea este curată în mod real la patru ore după plecarea ultimului oaspete. Aceasta este munca, iar 20 % este prețul pentru a nu o face dumneavoastră.Tabelul de mai jos prezintă întregul domeniu de aplicare. Este în mod deliberat specific, deoarece diferența dintre un administrator și altul aproape niciodată nu constă în procentul prezentat în titlu.
| Ce | Cum se facturează | Ce înseamnă în practică |
|---|---|---|
| Ce include 20 % | ||
| Anunțurile și canalele | Inclus în comision | Fotografii profesionale, descrierea anunțului, iar proprietatea este publicată pe Airbnb, Booking.com și celelalte portaluri prin intermediul unui singur administrator de canale, astfel încât un singur calendar le controlează pe toate și proprietatea nu poate fi rezervată de două ori. De asemenea, aducem propriii oaspeți direcți, pentru care nu se plătește deloc comision platformei. |
| Prețurile | Inclus în comision | Prețurile sunt stabilite în funcție de sezon, de ziua săptămânii și de ceea ce se vinde efectiv în luna respectivă și sunt ajustate pe măsură ce calendarul se ocupă. Un preț fix pe noapte este motivul cel mai frecvent pentru care o proprietate aduce venituri mai mici decât cea de alături. |
| Fiecare oaspete, de la prima întrebare până la recenzie | Inclus în comision | Solicitările de informații, rezervarea, instrucțiunile pentru sosire, problema de la miezul nopții, plecarea, disputele și recenziile. În orice limbă scrie oaspetele, care nu este ceha și adesea nici engleza. |
| Sosirea și accesul | Inclus în comision | Sosirea este gestionată la fața locului, inclusiv pentru oaspeții care aterizează la ora unu dimineața și pentru cei care nu reușesc să deschidă poarta. Cheile, codurile și accesul sunt responsabilitatea noastră, nu a dumneavoastră, pentru a le organiza din Cehia. Soluția standard este o cutie securizată pentru chei la proprietate, simplă, ieftină și care nu se defectează atunci când nu funcționează conexiunea Wi-Fi. Dacă preferați o yală inteligentă, aceasta este de asemenea disponibilă, iar sosirea se desfășoară atunci prin cazare autonomă, folosind un cod emis pentru fiecare rezervare, care încetează să funcționeze la plecare, soluție potrivită pentru zborurile târzii. Niciuna dintre opțiuni nu schimbă suma pe care ne-o plătiți. Comisionul este fix, de 20 % + TVA, indiferent dacă cineva întâmpină sau nu oaspetele la ușă, deoarece întâmpinarea acestuia nu a fost niciodată partea costisitoare a acestei activități. |
| Înregistrarea oaspeților la poliție | Inclus în comision | Spania impune înregistrarea fiecărui oaspete pentru fiecare sejur, iar obligația îi revine gazdei, nu platformei. Înregistrarea se face în SES.HOSPEDAJES, sistemul Ministerului de Interne, iar noi o depunem în format digital la sosire pentru fiecare oaspete și fiecare rezervare. Este una dintre cele două obligații despre care proprietarii care închiriază pe cont propriu cel mai adesea nu știu că există și este cea pentru care se poate aplica o amendă. |
| Pregătirea între sejururi | Inclus în comision | Personalul nostru de curățenie, nu o agenție subcontractată, lucrează de fiecare dată la același standard, schimbă lenjeria și fotografiază proprietatea la plecare, astfel încât starea în care a fost lăsată să fie un fapt, nu un motiv de dispută. |
| Extrasul lunar și plata | Inclus în comision | Un document pe lună: ce s-a încasat pentru fiecare rezervare, ce s-a plătit și de ce, comisionul nostru și suma care ajunge în contul dumneavoastră din Spania. Nu un total fără detalii justificative. Iar extrasul este un rezumat, nu limita informațiilor pe care le puteți vedea, deoarece primiți și acces la un portal cu calendarul și rezervările: ce este confirmat, ce urmează și ce date sunt încă disponibile, fără să trebuiască să întrebați pe cineva. Proprietarii care doresc să verifice în fiecare săptămână pot face acest lucru, iar proprietarii care vor să citească un singur document pe lună și nimic altceva reprezintă situația obișnuită. |
| Plătit de oaspete, nu de dumneavoastră | ||
| Taxa de curățenie | O plătește oaspetele | Fiecare rezervare include o taxă de curățenie, la fel ca orice anunț pe care l-ați rezervat vreodată dumneavoastră. Taxa este plătită de oaspete, nu se scade din veniturile dumneavoastră și rămâne la noi, mai puțin costul spălării, care este de aproximativ 12 până la 15 € per oaspete pentru prosoape și lenjerie. |
| Plătit din veniturile din închiriere și detaliat în extrasul dumneavoastră | ||
| Reparații minore în timpul închirierii proprietății | Plătite din venituri, la preț de cost | O jaluzea stricată, o centrală defectă, un fierbător înlocuit. Costul este plătit din veniturile generate de proprietate și apare în extras împreună cu factura justificativă. Nu se adaugă nimic și nu primim nimic de la meșter pentru recomandare. |
| Coordonarea unui meșter pentru o lucrare mai amplă | 25 € / h, plus 25 € pentru deplasare | Același tarif ca pentru administrarea proprietății noastre, iar costul deplasării este eliminat atunci când aceasta coincide cu o pregătire între sejururi pe care oricum o efectuam. Factura lui îi aparține, iar factura noastră acoperă doar timpul în care cineva trebuie să fie prezent acolo. |
| Nu este responsabilitatea noastră. Se ocupă altcineva, iar noi colaborăm cu acesta | ||
| Licența turistică și înregistrarea | Avocatul dvs., punctual | Depusă de avocatul dumneavoastră și pregătită împreună cu noi. Este un cost pe care îl plătiți o singură dată, înainte de sosirea primului oaspete, și este inclus în tabelul de prețuri de mai jos. |
| Impozit pe venitul din chirii | Consultantul dvs. fiscal | Nu suntem consultanți fiscali, iar această pagină nu devine pe nesimțite consultanță fiscală. Îi furnizăm consultantului dumneavoastră cifrele, lunar, în forma solicitată. Ce este deductibil și la ce cotă depinde de rezidența dumneavoastră fiscală. |
| Asigurări | Recomandat | O poliță redactată pentru proprietarul care locuiește în imobil nu este o poliță redactată pentru o proprietate cu oaspeți plătitori, iar informarea sinceră a asigurătorului cu privire la utilizarea proprietății nu este opțională. Un specialist se ocupă de acest lucru. |
Cine comunică cu oaspeții și în ce limbă?Noi, în orice limbă scrie oaspetele, de obicei engleză, spaniolă sau germană. Dumneavoastră nu participați deloc la conversație decât dacă este necesară o decizie din partea dumneavoastră și nu sunteți niciodată persoana căreia îi scrie un oaspete la miezul nopții pentru că s-a oprit aerul condiționat.
Folosiți o companie de curățenie subcontractată?Nu. Personalul de curățenie este angajat de noi și plătit direct de compania noastră, iar curățenia este o activitate pe care o desfășurăm noi, nu un serviciu pe care îl achiziționăm. Aceasta este cea mai importantă diferență practică dintre administratorii de pe această coastă, deoarece o pregătire între sejururi care nu are loc la timp înseamnă o rezervare anulată și o recenzie pe care nu o puteți elimina.
Cum circulă banii în realitate
Aceasta este partea despre care proprietarii întreabă ultima dată și își fac cele mai multe griji, așa că prezentăm aici întregul circuit. Nimic nu este neobișnuit, însă aproape nimeni nu îl publică, iar un proprietar care nu cunoaște ordinea acestor pași nu poate verifica dacă un extras este corect.
- Oaspetele rezervă și plăteșteOaspetele plătește tariful pe noapte plus taxa de curățenie, fie platformei, fie direct nouă. În acest moment, platforma își reține propriul comision. Procentul este stabilit de Airbnb sau Booking, nu de noi, și apare pe extras ca poziție separată, nu inclus în vreunul dintre costurile noastre.
- Sejurul are loc și proprietatea este pregătităCheck-in, sejurul propriu-zis, check-out, apoi curățenia și lenjeria. Taxa de curățenie plătită de oaspete acoperă aceste servicii și nu afectează niciodată venitul dumneavoastră. Spălarea rufelor este plătită din această taxă, cu aproximativ 12 până la 15 € per oaspete.
- Se scad costurile proprietățiiO reparație, o înlocuire, un consumabil sau o vizită pentru acces care a trebuit efectuată. Fiecare este prezentat detaliat, cu factura aferentă. Nu adăugăm nimic peste prețul perceput de meseriaș și nu îi reținem nimic pentru recomandare.
- Se scad 20 % pentru noiEste o parte din venitul din închiriere, motiv pentru care nu aveți nimic de plătit într-o lună fără rezervări. Comisionul calculat după costurile proprii ale proprietății, nu înaintea acestora, este varianta care menține interesele noastre aliniate cu ale dumneavoastră.
- Restul ajunge în contul dvs. spaniolLunar, într-un cont din Spania deschis pe numele dumneavoastră. Aveți nevoie de un cont în Spania pentru aceasta, iar dacă nu aveți încă unul vă putem indica pagina despre deschiderea unui astfel de cont.
- Extrasul este trimis împreună cu plataUn singur document: fiecare rezervare, fiecare cost, comisionul și suma virată. Este și documentul de care are nevoie consultantul dumneavoastră fiscal, un alt motiv pentru care este detaliat, nu rezumat.
Ceea ce alegem în mod deliberat să nu facem este să vă indicăm o sumă lunară estimată. Veniturile unei proprietăți depind de piață, proprietate, recenzii și prețuri, iar un administrator care promite o sumă înainte de primul sezon nu v-a spus adevărul despre care dintre acești factori îi poate controla.
Cât costă
Un singur comision, stabilit înainte de începerea activității, și nimic de plătit până când proprietatea începe să genereze venituri. Nu există taxă de configurare, abonament lunar, taxă de listare sau cost pentru fotografii.
| Ce | Cât costă | Ce înseamnă |
|---|---|---|
| Comisionul nostru | 20 % + TVA per rezervare | Fix. Se reține din venitul din închiriere după scăderea costurilor proprii ale proprietății. Valoarea exactă este confirmată pentru proprietatea dumneavoastră înainte să luați o decizie, deoarece o proprietate care necesită mai multă muncă pentru a fi închiriată costă mai mult de administrat. |
| Primii pași | 0 € | Fix. Fotografiile profesionale, textul anunțului, configurarea prețurilor și publicarea proprietății pe canale sunt incluse în comision. Nu vi se solicită bani înainte ca proprietatea să genereze venituri. |
| O lună fără rezervări | 0 € | Fix. Comisionul există doar ca parte din venitul din închiriere, așadar o lună fără rezervări nu vă costă nimic. De asemenea, puteți înceta colaborarea oricând, iar rezervările confirmate sunt onorate până la final. |
| Administrarea proprietății împreună cu închirierea | 0 € | Ferm. Dacă proprietatea generează venituri prin noi, partea de custodie este deja acoperită de comisionul de închiriere și nu există o taxă separată de administrare. |
| Curățenia între sejururi | Plătește oaspetele | Fix. Este perceput oaspetelui ca taxă de curățenie la fiecare rezervare, astfel încât nu se scade din venitul dumneavoastră. O păstrăm, minus costul spălării rufelor, de aproximativ 12 până la 15 € per oaspete pentru prosoape și lenjerie. |
| Coordonarea unui meseriaș | 25 € / h, plus 25 € pentru deplasare | Fix și la aceeași cotă ca administrarea proprietății. Nu se percepe atunci când lucrarea are loc în timpul unei pregătiri între sejururi care oricum trebuia efectuată. |
| Licența turistică și înregistrarea | 150-400 €, o dată | Sumă estimativă. Facturată de avocatul dumneavoastră, pregătită împreună cu noi și achitată o singură dată înainte de sosirea primului oaspete. Este onorariul avocatului, nu al nostru, și depinde de proprietate. |
| Comisionul platformei | Stabilit de platformă | Airbnb și Booking își rețin propriul procent înainte ca banii să ajungă la noi. Nu noi îl stabilim și nu reținem nicio parte din acesta. Apare ca o poziție separată în extrasul dumneavoastră, iar rezervările directe ale oaspeților nu includ acest cost. |
Care sunt condițiile și ce se întâmplă cu rezervările mele dacă renunț?Există un acord scris, simplu, pe care îl puteți încheia oricând doriți. Rezervările deja confirmate sunt onorate până la final, deoarece un oaspete care a rezervat cu bună-credință nu ar trebui să piardă o vacanță din cauza schimbării administratorului. Nimic altceva nu presupune o perioadă de preaviz, iar calendarul, anunțul și fotografiile vă aparțin.
Cele patru lucruri pe care le întreabă fiecare proprietar înainte să accepte
Aceste întrebări apar de fiecare dată în aceeași ordine și niciuna nu este nerezonabilă. Este casa dumneavoastră, iar propunerea este ca niște străini să doarmă în ea în timp ce dumneavoastră vă aflați la două mii de kilometri distanță.
- Străini în casa meaFiecare oaspete este identificat și înregistrat la poliție înainte de a intra în proprietate, aceasta fiind o obligație legală, nu un serviciu inventat de noi. Rezervările sunt verificate, iar o solicitare care pare să vizeze o petrecere, nu o vacanță, este refuzată. Preferăm să pierdem un weekend decât relația cu un vecin.
- Dacă deteriorează cevaTrei instrumente diferite acoperă această situație, iar cel aplicabil depinde de sursa rezervării, așa că merită să le cunoașteți pe toate trei. O rezervare prin intermediul unei platforme este acoperită de garanția pentru gazde sau de asigurarea pentru daune oferită de platforma respectivă, iar solicitarea este transmisă prin intermediul acesteia. O rezervare directă către noi implică un avans, încasat înainte de sosire și restituit după verificarea proprietății. În spatele ambelor se află propria dumneavoastră poliță, care trebuie să fie întocmită pentru o proprietate cu oaspeți plătitori, nu pentru o proprietate ocupată de proprietar, deoarece o poliță care descrie o utilizare greșită este o poliță în baza căreia solicitarea va fi respinsă. Ceea ce face ca oricare dintre cele trei instrumente să funcționeze este existența dovezilor: proprietatea este fotografiată după fiecare schimbare de oaspeți, astfel încât starea în care a ajuns oaspetele și starea în care a lăsat proprietatea sunt consemnate, ambele cu dată. Lucrurile mici se strică în permanență. Acestea sunt reparate din venituri și apar în extras, iar nimeni nu depune o solicitare pentru un pahar de vin.
- Se va transforma într-o slujbă?Este o slujbă. Este slujba noastră. Dumneavoastră nu participați la discuțiile cu oaspeții, nu stabiliți prețurile din calendar, nu căutați un agent de curățenie și nu înregistrați pe nimeni la nicio autoritate. Ceea ce primiți este un extras lunar și, ocazional, o decizie care implică o cheltuială.
- Pierd dreptul de a-mi folosi propria casă?Nu. Blocați dinaintea sezonului datele pe care le doriți și folosiți personal proprietatea. În practică, situația obișnuită este opusul a ceea ce se așteaptă oamenii: proprietarii vin în lunile de extrasezon și de Crăciun, când este oricum mai plăcut să stai pe coastă, și lasă proprietatea să genereze venit în săptămânile de vară pe care probabil nu le-ar fi folosit.
Îmi pot păstra lucrurile personale în proprietate?Un dulap încuiat al proprietarului este ceva normal și majoritatea proprietarilor noștri au unul. Tot ce se află în rest trebuie să poată fi înlocuit, deoarece la un moment dat ceva se va strica sau va fi luat. Regula generală este că orice lucru a cărui pierdere v-ar supăra nu ar trebui să se afle într-o proprietate folosită de oaspeți.
Când proprietatea vă aparține
Dumneavoastră stabiliți mai întâi propriile date, iar calendarul este construit în jurul lor. În practică, aceasta înseamnă să ne spuneți înainte de sezon ce săptămâni doriți și să blocați ulterior orice alte date, atât timp cât acestea nu au fost deja rezervate. O rezervare confirmată nu poate fi anulată pentru a vă face loc, aceasta fiind singura restricție reală și aceeași pe care o respectă orice hotel.Merită să fim sinceri în privința compromisului, deoarece acesta reprezintă întreaga decizie. Săptămânile în care proprietatea generează cel mai mult venit sunt cele în care v-ați dori cel mai mult să fiți aici. Un proprietar care dorește luna august în fiecare an și, în același timp, vrea ca proprietatea să își acopere costurile solicită două lucruri diferite și este mai bine să știe acest lucru dinainte decât să îl descopere în iunie. Proprietarii care vin aici de mai multe ori pe an și aleg perioadele de extrasezon tind să fie foarte mulțumiți de acest aranjament. Proprietarii a căror singură călătorie are loc în primele două săptămâni din august tind să fie mai mulțumiți de o proprietate pe care pur și simplu o dețin.Și ajungeți la o proprietate care este cu adevărat pregătită, acesta fiind aspectul subestimat. A fost curățată la standardul oferit unui oaspete plătitor, lenjeria este proaspătă, iar orice lucru care nu mai funcționa în martie a fost reparat în martie, în loc să fie descoperit de dumneavoastră la unsprezece noaptea, cu valiza pe hol.
Dacă închirierea pe termen scurt e imposibilă
Uneori, răspunsul la prima secțiune este nu. Comunitatea a votat împotriva acestei opțiuni, orașul a închis noile înregistrări sau clădirea nu a fost pur și simplu configurată pentru acest scop. Acesta nu este sfârșitul proprietății și nici al discuției, ci înseamnă doar că este necesar un plan diferit.
- Închiriere pe termen lungDacă imobilul nu permite închirierea pe termen scurt, de obicei puteți închiria în continuare proprietatea pe termen lung, doar că nu prin Airbnb sau Booking. Venitul lunar este mai mic și mult mai stabil, iar în loc de patruzeci de oaspeți există un singur chiriaș. Compromisul este cel care contează: proprietatea este ocupată, așa că nu o puteți folosi personal.
- O închiriere medie, câteva luni la rândÎnchirierile lunare pe timpul iernii reprezintă o piață reală pe această coastă, deoarece nord-europenii vin aici iarna, iar vizitatorii de vară au plecat. Această opțiune se situează între cele două: oferă un venit mai bun decât o închiriere pe termen lung, iar proprietatea rămâne liberă în lunile în care v-o doriți efectiv.
- Și ne putem ocupa de oricare dintre ele, dacă ne solicitațiAmbele sunt disponibile la cerere, nu reprezintă servicii oferite permanent, așa că spuneți-ne și vă vom comunica dacă proprietatea este potrivită. Atunci când preluăm o astfel de proprietate, o publicăm pe Idealista, platforma pe care caută efectiv chiriașii de pe această coastă, iar noi suportăm costurile fotografiilor. Nu există taxă de inițiere și nimic de plătit pentru publicarea anunțului. Scopul nu este generozitatea. O proprietate care rămâne goală deoarece închirierea nu s-a concretizat nu valorează nimic pentru niciunul dintre noi.
- Dețineți-o, noi ne ocupăm de eaDacă proprietatea nu va genera venit, întrebarea devine cine supraveghează o locuință goală. Acesta este un serviciu separat și mult mai ieftin și face obiectul unei pagini diferite.
- Așteptați, verificați din nouO comunitate poate vota din nou, iar un oraș își poate schimba regulile în ambele direcții. Dacă răspunsul de astăzi este nu, merită să știți ce ar trebui să se schimbe pentru ca acesta să devină da, iar noi vă putem spune acest lucru în loc să facem presupuneri.
Am închiriat deja eu însumi proprietatea. Ce se întâmplă cu anunțul și recenziile mele?Preluăm calendarul, în loc să o luăm de la început. Rezervările confirmate sunt onorate în condițiile existente, iar atunci când este posibil păstrăm anunțul existent, pentru ca istoricul recenziilor să nu se piardă, deoarece un anunț cu recenzii adunate în doi ani generează mai mult decât unul nou, fără nicio recenzie. De obicei, primele lucruri care se schimbă sunt prețurile și fotografiile. Spuneți-ne înainte să semnați orice, deoarece predarea proprietății la mijlocul sezonului necesită planificare în funcție de rezervările deja existente.
Ce verificăm înainte de orice cheltuială
Această verificare are loc înainte de fotografiere, înainte de depunerea cererii pentru licență și înainte de transferul oricăror bani. Durează zile, nu săptămâni, iar cea mai mare parte este muncă de birou. Rezultatul este un răspuns simplu: da, iar acestea sunt condițiile necesare, sau nu, iar acesta este motivul. Dacă răspunsul este nu, am economisit cu toții mult timp, iar dumneavoastră nu ați plătit nimic.| Ce verificăm | De ce determină răspunsul | Ce primiți |
|---|---|---|
| Proprietatea propriu-zisă | ||
| Documentele privind ocuparea și habitabilitatea | O proprietate nu poate fi înregistrată pentru utilizare turistică fără documentele care atestă că este locuibilă legal. În cazul apartamentelor noi, acestea sunt furnizate la predarea proprietății; în cazul unei proprietăți la mâna a doua, mai vechi, lipsesc uneori cu desăvârșire, o problemă anterioară dumneavoastră. | Confirmat pe baza documentelor, cu menționarea lacunelor. Orice document lipsă ajunge la avocatul dumneavoastră, nu la noi. |
| Dacă poate exista o înregistrare la această adresă | Depunerea unei cereri de licență pentru o proprietate care nu poate deține una costă săptămâni și onorariul avocatului, iar totul se încheie în punctul de pornire. | Verificat în registru înainte de depunerea oricărui document. |
| Compartimentarea, paturile și cerințele regulamentului | Unitățile de cazare turistică trebuie să îndeplinească cerințe minime, iar numărul de oaspeți pe care îi puteți primi legal determină veniturile proprietății mai mult decât tariful pe noapte. | Capacitatea înscrisă și ce ar trebui schimbat pentru a o mări. |
| Orașul și registrul | ||
| Restricțiile propriei municipalități | Mai multe localități au înăsprit regulile pentru noile închirieri turistice, iar decizia se ia la nivelul fiecărei localități și uneori al fiecărui district. Registrul andaluz nu va accepta o înregistrare în cazul în care localitatea a impus restricții. | Situația actuală pentru adresa exactă a dumneavoastră, datată, astfel încât să știți când a fost verificată. |
| Dacă regulile sunt în curs de revizuire | O regulă pe cale să se schimbe contează la fel de mult ca una care s-a schimbat deja și face diferența între a investi acum în pregătiri și a aștepta trei luni. | Ce se știe și ce nu se știe, spus clar, nu prezentat drept certitudine. |
| Asociația proprietarilor | ||
| Statutul asociației | O interdicție poate fi prevăzută în statut și pur și simplu să nu fie menționată de nimeni dintre cei care vând proprietatea. Acesta este același document pe care avocatul dumneavoastră îl citește înainte de achiziție. | Citit, iar clauzele relevante vă sunt citate. |
| Procesele-verbale ale ședințelor | Votul cu trei cincimi, care poate fi decisiv, este posibil să fi avut deja loc sau să fie pe ordinea de zi a unei ședințe despre care nimeni nu v-a informat. Un vot programat pentru luna viitoare poate decide întregul motiv pentru care cumpărați. | Citite până la cea mai veche versiune disponibilă, cu toate elementele relevante semnalate. |
| Poziția reală a comunității | O clădire în care închirierea este legală, dar vecinii sunt ostili, este o clădire în care fiecare oaspete devine o plângere. Aceasta este o evaluare, nu un document, și merită făcută. | O evaluare sinceră, inclusiv atunci când acesta este motivul pentru care v-am spune nu. |
| Dacă va funcționa în realitate | ||
| Înregistrarea oaspeților și obligațiile operaționale | Fiecare oaspete trebuie înregistrat pentru fiecare sejur, iar obligația îi revine gazdei. Este aspectul despre care proprietarii care închiriază în regim privat nu știu cel mai adesea. | Configurat înainte de prima rezervare și realizat digital la fiecare check-in. |
| Accesul, cheile și intrarea oaspeților | Un ansamblu rezidențial cu acces controlat, al cărui cod comunitatea refuză să îl comunice, sau o clădire în care concierge-ul refuză oaspeții turiști transformă o proprietate bună într-una imposibil de administrat. | Verificat practic, nu presupus. |
| Dacă putem finaliza la timp | Un check-out la ora zece și un check-in la ora trei lasă patru ore pentru curățenia completă și schimbarea lenjeriei. Dacă echipa noastră nu poate fi prezentă în mod fiabil, proprietatea depășește ceea ce preluăm și preferăm să vă spunem acest lucru decât să o acceptăm. | Un răspuns clar, da sau nu, bazat pe locul în care se află efectiv proprietatea. |
| De ce are nevoie proprietatea înainte de primul oaspete | Paturi, lenjerie, o bucătărie potrivită pentru șase persoane, nu pentru două, jaluzele opace în dormitoare și aer condiționat verificat. O proprietate mobilată pentru proprietar este rareori mobilată pentru oaspeți. | O listă în care elementele esențiale sunt separate de cele care pot fi realizate ulterior. |
Cum începe
Achiziția presupune cincisprezece pași și se încheie cu predarea cheilor. Iată ce se întâmplă după aceea. Dacă ați cumpărat prin noi, verificarea posibilității de închiriere din pasul 01 a avut deja loc înainte de rezervare, astfel încât aici începe pasul 02. Dacă nu ați cumpărat prin noi, totul începe cu o adresă și un apel telefonic.Pasul 15 din 15 și ulterior
- Verificarea adecvăriiGratuit, aproximativ zileNe comunicați adresa și ce doriți să faceți cu proprietatea. Verificăm cele trei niveluri și vă oferim un răspuns în scris, împreună cu argumentele. Este gratuit, indiferent dacă mergeți mai departe sau nu, și este pasul care decide tot ce urmează.New buildÎl întrebăm din timp pe dezvoltator dacă închirierea pe termen scurt era permisă prin regulamentul comunității, deoarece, în cazul unor apartamente noi, este posibil să nu existe încă procese-verbale de consultat, iar statutul este un proiect al dezvoltatorului. Este mult mai ușor să obțineți răspunsul înainte de încheierea tranzacției la notar decât după.ResaleCitim statutele și procesele-verbale ale ședințelor, iar avocatul dumneavoastră le verifică. Pentru o proprietate care a mai fost închiriată, verificăm și dacă înregistrarea existentă se transferă sau dacă trebuie depusă una nouă, deoarece vânzătorii presupun în mod obișnuit prima variantă, iar aceasta nu este întotdeauna corectă.
- Suntem prezenți în proprietateÎnainte de listareNu preluăm o proprietate pe care nu am văzut-o. Vizita este momentul în care apare răspunsul real: cum va arăta proprietatea în fotografii, câte persoane pot dormi confortabil în ea, nu doar tehnic, ce lipsește, dacă terasa este motivul pentru care cineva o rezervă și cât de repede poate intra și ieși echipa noastră în ziua schimbării oaspeților.
- Autorizația, cu avocatul dvs.SăptămâniÎnregistrarea este depusă de avocatul dumneavoastră și pregătită împreună cu noi. În paralel, vă spunem de ce are nevoie proprietatea înainte de primul oaspete, separând lucrurile esențiale de cele care pot aștepta până după primul sezon.
- Fotografii, listare și prețuriAproximativ zileFotografii profesionale, anunțul redactat pentru fiecare canal, calendarul de prețuri conceput pentru sezonul în care este lansată proprietatea și proprietatea activă pe platforme printr-un singur calendar. Totul este inclus în comision și nu vi se facturează nimic pentru aceste servicii.
- Primul oaspete și primul raportDin acel momentRezervările încep să sosească, proprietatea este pregătită între sejururi, iar o lună mai târziu primiți primul raport și prima plată. După aceea, vă contactăm când este nevoie de o decizie, iar în rest o dată pe lună.
Pe cont propriu sau nu
Aceeași proprietate, același sezon, două variante. Coloana din stânga arată ce presupune în realitate închirierea în regim privat din Cehia, nu o caricatură a acesteia.| Pe cont propriu sau printr-o altă agenție | Cu Arevont | |
|---|---|---|
| Cine verifică dreptul de închiriere | De obicei, nimeni. Un agent a spus că da sau anunțul menționa că este disponibilă o licență, iar niciuna dintre aceste afirmații nu este un document. | Noi verificăm acest lucru la toate cele trei niveluri, înainte de a cheltui orice sumă. Nu considerăm răspunsul unui agent drept confirmare. |
| Cine răspunde oaspetelui la unsprezece noaptea | Dumneavoastră, în engleză, într-un alt fus orar, în legătură cu o centrală pe care nu ați văzut-o niciodată. | Noi, în limba oaspetelui, iar dumneavoastră aflați din raport. |
| Cine curăță între sejururi | O agenție de curățenie pe care nu ați întâlnit-o niciodată, rezervată printr-un mesaj, a cărei absență o aflați de la următorul oaspete. | Propriii noștri angajați pentru curățenie, plătiți de noi, după un program pe care îl controlăm. |
| Cine declară oaspeții la poliție | Dumneavoastră, la fiecare sejur, iar majoritatea gazdelor private nici nu știu că există această obligație. | Realizat digital la fiecare sosire, ca parte a serviciului. |
| Cine plătește centrala stricată în august | Dumneavoastră, prin transfer din Cehia, după ce găsiți un instalator care răspunde într-o limbă pe care nu o vorbiți. | Plătit din venit, la cost, detaliat în raport, cu cineva prezent pe durata lucrării. |
| Ce se întâmplă într-o lună fără rezervări | 0 €, iar anunțul rămâne acolo. | 0 €. Comisionul reprezintă o parte din venit, așadar fără venit nu există comision. |
| Cât costă când se închiriază | Comisionul platformei, plus timpul dumneavoastră, care este costul pe care nimeni nu îl calculează. | 20 % + TVA din valoarea rezervării, plus comisionul platformei, iar pentru oaspeții noștri direcți nu se percepe deloc comisionul platformei. |
| Limba în care se desfășoară totul | În spaniolă cu primăria, comunitatea și meșterul. În engleză cu oaspeții. | Cehă cu noi, tot restul prin noi. |
Apartamentul avea sens. O ședință despre care nimeni nu menționase nimic a decis rezultatul.
Acesta este unul dintre cazurile deja prezentate pe pagina noastră principală și își are locul pe această pagină mai mult decât pe oricare alta, deoarece închirierea pe termen scurt era motivul integral pentru care clientul cumpăra. Un apartament de 495.000 € în Mijas, care se încadra în buget și corespundea modului în care clientul dorea să îl folosească. Era deja rezervat, iar avansul fusese plătit.- Ce cumpăra clientulUn apartament care se încadra în buget și în plan. Închirierea pe termen scurt făcea parte din acel plan. Proprietatea era rezervată, iar avansul pentru rezervare fusese plătit.
- Ce am descoperitLucrând împreună cu avocatul, am descoperit că la scurt timp după rezervare urma să aibă loc o ședință a comunității și că ordinea de zi includea un vot privind închirierile pe termen scurt. Informația care urma să decidă dacă achiziția avea sens nu se afla în anunț.
- Ce am făcutAm recomandat să nu continuăm automat doar pentru că proprietatea era deja rezervată. Am așteptat rezultatul votului.
- Cum s-a încheiatVotul nu a permis ceea ce clientul se baza să poată face. Am recomandat să nu continue achiziția. Avansul pentru rezervare a fost restituit, iar clientul s-a retras din tranzacție.
Clientul a evitat nu doar o achiziție proastă. De asemenea, nu a pierdut avansul pentru rezervare.
Cum se plătește
- GazdăPlătește tariful pe noapte și taxa de curățenie. Platforma își reține propriul comision înainte ca suma să ajungă la noi, iar un oaspete care rezervă direct la noi nu suportă nimic din acesta.
- Dvs.Nu plătiți nimic în avans și nimic lunar. Procentul nostru de 20 % și costurile proprii ale proprietății sunt scăzute din veniturile acesteia, iar ambele sunt prezentate detaliat în aceeași situație.
- Arevont20 % din fiecare rezervare, taxa de curățenie minus spălătoria și 25 € pe oră când cineva trebuie să fie prezent în proprietate pentru un meșter. Acesta este totul. Nu primim nimic din altă parte și nu percepem nimic unui meșter pentru recomandare.
Nu există nimic de plătit la început și nimic de plătit într-o lună fără rezervări. Acordul continuă, iar dumneavoastră îl puteți încheia oricând doriți, cu respectarea rezervărilor confirmate la încetare.Dacă ne ocupăm și de închirierea pe termen scurt a proprietății, nu există niciun comision separat de administrare: partea de supraveghere este deja acoperită de comisionul pentru închiriere. Nu este o reducere inventată pentru această pagină, ci modul în care cele două servicii au funcționat dintotdeauna împreună.Tot ceea ce aveți deja de la noi rămâne neschimbat. Contactele, răspunsurile și ajutorul obișnuit după predarea cheilor nu au un preț și nu vor avea niciodată, indiferent dacă proprietatea generează un euro sau nu.
Ne ocupăm noi înșine de administrarea proprietății, curățenie și închirieri complete pe termen scurt.
Ce nu vă vom spune și când nu ar trebui să faceți acest lucru
Nu garantăm gradul de ocupare și nu garantăm veniturile, iar niciun administrator onest nu ar trebui să o facă. Veniturile unei proprietăți depind de piață, de proprietatea însăși, de recenziile sale și de prețul practicat, iar noi controlăm ultimele două dintre aceste patru elemente. Oricine vă oferă o cifră înainte să vă fi văzut proprietatea și înainte de primul sezon vă spune ceva ce nu poate ști.Acesta este și motivul pentru care nu există nicio cifră privind veniturile pe această pagină. Nici grad de ocupare, nici tarif mediu pe noapte, nici randament. În versiunea veche a acestei pagini aveam astfel de cifre, dar erau valori fictive pe care nimeni nu le verificase, ceea ce este mai rău decât să nu existe deloc. Când vom publica cifre aici, acestea vor fi reale și provenite de la proprietăți pe care le administrăm efectiv, iar până atunci absența lor este răspunsul onest.Închirierea este singurul risc autentic al întregii achiziții și merită repetat atât la final, cât și la început. Am văzut cumpărători construindu-și întregul buget în jurul veniturilor din închiriere, pentru ca apoi să descopere că comunitatea lor votase împotriva închirierilor pe termen scurt. Dacă motivul pentru care cumpărați este închirierea, verificați acest lucru înainte de avansul pentru rezervare, fie că faceți verificarea împreună cu noi, fie cu altcineva.Facem acest lucru doar din Manilva până în Marbella: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís și Marbella. În afara acestor cinci localități spunem nu. Un administrator care nu poate trimite un agent de curățenie la ușă în ziua schimbării oaspeților este un număr de telefon, nu o operațiune, iar să vă ia banii pentru așa ceva ar fi mai rău decât să nu existe deloc această pagină. Din același motiv acceptăm și un număr limitat de proprietăți.Există și o situație în care dumneavoastră nu ar trebui să faceți acest lucru. Dacă singura dumneavoastră călătorie dintr-un an este în primele două săptămâni din august, închirierea va ocupa exact săptămânile pe care le doriți. Dacă proprietatea se află într-un loc cu puțină activitate în extrasezon, este posibil să fie închiriată timp de zece săptămâni și să rămână neocupată timp de patruzeci și două, ceea ce înseamnă multă activitate pentru un venit redus. Dacă pur și simplu preferați ca nimeni altcineva să nu doarmă în patul dumneavoastră, acesta este un răspuns pe deplin legitim și există un serviciu mai ieftin pentru dumneavoastră: cineva se ocupă de proprietate, dar nimeni nu locuiește în ea.
Cele mai frecvente întrebări despre închirierea pe termen scurt
- Care este comisionul dumneavoastră și mai există și altceva?
- 20 % din fiecare rezervare, prelevat din veniturile din închiriere după scăderea costurilor proprii ale proprietății. Nu există taxă inițială, taxă lunară, taxă de publicare sau cost pentru fotografii. Procentul exact este confirmat pentru proprietatea dumneavoastră înainte să luați vreo decizie, deoarece o proprietate care necesită mai multă muncă pentru a fi închiriată costă mai mult de administrat. Singurele alte elemente care apar vreodată într-o situație sunt comisionul propriu al platformei, costurile suportate de proprietate și 25 € pe oră dacă cineva a trebuit să fie prezent pentru un meșter.
- Când și cum primesc banii?
- Lunar, într-un cont pe numele dumneavoastră în Spania, cu o situație care prezintă fiecare rezervare, fiecare cost și comisionul. Aveți nevoie de un cont bancar spaniol pentru acest lucru. Dacă încă nu aveți unul, este o procedură separată și simplă și există o pagină despre aceasta.
- Cine înregistrează oaspeții la poliție?
- Noi, în format digital, la fiecare check-in. Spania impune acest lucru pentru fiecare oaspete și fiecare ședere, iar obligația revine gazdei, nu Airbnb sau Booking. Este unul dintre cele două lucruri despre care proprietarii care închiriază în regim privat cel mai adesea nu știu, celălalt fiind faptul că proprietatea trebuie înregistrată înainte de a putea fi promovată.
- Pot folosi eu însumi proprietatea?
- Da. Blocați datele dorite înainte de sezon și o folosiți. Singura restricție este că o rezervare confirmată nu poate fi anulată pentru a face loc, aceeași regulă fiind aplicată de orice hotel. Majoritatea proprietarilor mulțumiți de acest aranjament vin în lunile de tranziție și de Crăciun și lasă proprietatea să genereze venituri pe durata verii.
- Ce se întâmplă dacă se strică ceva cât timp un oaspete se află în proprietate?
- Ne ocupăm noi. Lucrurile mărunte sunt reparate în aceeași zi, din venituri, și apar în situația dumneavoastră împreună cu factura aferentă. Pentru orice lucru costisitor obținem un preț și vă trimitem un mesaj înainte de a acționa, cu excepția cazului în care acesta provoacă deja daune. Atunci oprim mai întâi dauna și vă sunăm după aceea. Nu dumneavoastră sunteți persoana căreia un oaspete îi trimite mesaje despre centrală.
- Garantați un venit minim sau un număr minim de nopți?
- Nu, iar niciun administrator onest nu ar trebui să o facă. Rezultatele depind de piață, de proprietate, de recenziile sale și de prețul practicat. Ceea ce vom face este să vă spunem înainte de a începe dacă apreciem că o proprietate se va închiria bine, inclusiv atunci când răspunsul este că nu se va închiria bine. Am prefera să pierdem proprietatea din portofoliu decât să acceptăm una care produce un proprietar dezamăgit.
- Cât timp trece de la primul apel până la primul oaspete?
- Verificarea potrivirii durează câteva zile. Licența și înregistrarea prin intermediul avocatului dumneavoastră reprezintă etapa îndelungată și durează săptămâni, nu zile. Fotografiile, anunțurile și stabilirea prețului durează câteva zile după ce proprietatea este pregătită. Ceea ce stabilește de obicei calendarul nu sunt actele, ci dacă proprietatea este mobilată și echipată pentru oaspeți, ceea ce, pentru o proprietate cumpărată goală, este o activitate separată, cu propriul timp de execuție.
- Plătesc impozit în Spania pe veniturile din închiriere?
- Da, iar impozitarea este diferită pentru perioadele în care proprietatea este închiriată și pentru perioadele în care o folosiți sau rămâne neocupată. Costurile deductibile pot fi scăzute din veniturile din închiriere atunci când sunt îndeplinite condițiile legale, iar calculul depinde de rezidența dumneavoastră fiscală și de modul în care este utilizată proprietatea. Nu suntem consultanți fiscali și nu pretindem că suntem. Ceea ce vă oferim sunt cifrele lunare de care are nevoie consultantul dumneavoastră, în formatul solicitat.
