Cele mai frecvente greșeli la cumpărarea unei proprietăți în Spania
În 30 de secunde
Greșelile care îi costă cel mai mult pe cumpărătorii străini în Spania sunt obișnuite. Aceștia includ în buget doar prețul solicitat și nimic altceva, deși costul real este cu 8 până la 13 % mai mare. Se așteaptă ca notarul să verifice imobilul, dar acesta nu o face. Și iau decizia în ultima zi a unei excursii pentru vizionări, deoarece zborul spre casă este duminică.
- ProcesProcesSemnarea unei rezervări înainte de citirea condițiilor de rambursare a avansului.What to do insteadSolicitați avocatului să îl citească înainte ca banii să plece.
- BaniBaniStabilirea bugetului doar pe baza prețului solicitat, ignorând cei 8 până la 13 % în plus.What to do insteadCalculați costul total înainte să începeți căutarea.
- ProprietateProprietateRenunțarea la inspecția tehnică deoarece nimeni nu o solicită.What to do insteadVerificați terenul și clădirea, nu doar prețul.
- DecizieDecizieRezervarea în ultima zi a excursiei deoarece zborul spre casă este duminică.What to do insteadStabiliți criteriile înainte de a zbura, nu în timpul excursiei.
De ce se tem cumpărătorii și ce costă cu adevărat?
Aproape fiecare cumpărător străin sosește cu aceeași listă scurtă de temeri și aproape niciuna dintre acestea nu este ceea ce ajunge să coste bani. Este util să clarificați mai întâi această listă, deoarece temerile sunt zgomotoase, iar greșelile reale sunt discrete.
De ce se tem cumpărătoriiCe costă cu adevărat
- Ocupanții ilegali îmi ocupă apartamentul cât timp sunt în Cehia
- Se întâmplă, dar aici este mai rar decât sugerează relatările din presa cehă. Riscul real în această zonă este mai puțin spectaculos: o regulă pe care nu ați citit-o. O comunitate de proprietari poate restricționa ceea ce faceți cu proprietatea, iar decizia este luată la o ședință la care nu ați participat.
- Dezvoltatorul îmi ia banii și nu termină niciodată lucrarea
- Fiecare plată pe care o efectuați înainte de finalizarea unor apartamente noi trebuie acoperită printr-o garanție bancară pe numele dumneavoastră, iar avocatul verifică formularea pentru unitatea dumneavoastră înainte de transferul oricăror bani. Greșeala financiară care se întâmplă cu adevărat este mai mică și mult mai frecventă: să bugetați prețul solicitat și nimic altceva.
- Există un viciu juridic ascuns pe care nimeni nu îl poate găsi
- Un avocat independent bun le identifică, iar identificarea lor este serviciul pentru care plătiți. Ceea ce nu acoperă nicio verificare standard, decât dacă cineva solicită acest lucru, este ceea ce se poate construi legal pe terenul din fața dumneavoastră. Aceasta nu este o deficiență a proprietății. Este un fapt legat de cartier.
- Voi plăti prea mult pentru proprietate
- Este posibil, iar dacă păstrați proprietatea suficient de mult timp, vă puteți reveni. Varianta costisitoare este să plătiți un preț corect pentru proprietatea greșită: microamplasarea greșită, orientarea greșită sau un apartament ale cărui costuri de exploatare îl fac mai scump decât o locuință similară.
Pe care dintre aceste douăsprezece situații le întâlniți cel mai des?Nu vă vom oferi un clasament, deoarece nu le-am numărat, iar un clasament inventat este exact genul de lucru care trebuie evitat. Putem spune însă unde se concentrează greșelile. Aproape toate greșelile costisitoare apar în două momente: în săptămâna în care este stabilit bugetul și în ultimele două zile ale unei excursii pentru vizionări. Un avocat care lucrează pentru dumneavoastră identifică majoritatea greșelilor de ordin documentar.
Ce greșeli de procedură îi afectează cel mai des pe cumpărători?
Notarul spaniol asistă la semnare și transformă vânzarea într-un act autentic, dar nu verifică dacă proprietatea este o alegere bună. Nu verifică dacă vânzătorul a plătit taxele asociației de proprietari, dacă imobilul corespunde documentelor sale sau dacă prețul este corect. Presupunerea contrară este prima dintre cele patru greșeli. Toate patru au aceeași cauză: procedura pare familiară, dar nu este.
- FrecventăSă vă așteptați ca notarul să verifice proprietateaCuvântul există în limba dumneavoastră, dar descrie acolo o activitate diferită. Un notar spaniol confirmă identitățile, citește cu voce tare actul și consemnează faptul că ați semnat. Nu verifică dacă vânzătorul a plătit taxele asociației de proprietari, dacă imobilul corespunde documentelor sale sau dacă prețul este corect.What to do insteadPriviți întâlnirea cu notarul ca pe ziua în care vânzarea devine definitivă, nu ca pe ziua în care este verificată. Verificarea are loc cu câteva săptămâni mai devreme și cineva trebuie plătit pentru a o efectua.
- SerioasăSă folosiți avocatul vânzătorului sau al dezvoltatoruluiEste oferit și este convenabil. În multe țări, diferența dintre cele două părți este adesea neclară. Aici, avocatul dezvoltatorului își face treaba competent, dar doar pentru dezvoltator.What to do insteadMandatați propriul avocat independent, plătit de dumneavoastră. În mod obișnuit, recomandăm Malaga Solicitors, dar sunteți liber să vă aduceți propriul avocat. Nu percepem comision de recomandare în niciun caz.
- SerioasăSă semnați un contract de rezervare fără să citiți condițiile de rambursarePlata pentru rezervare este mică în comparație cu achiziția integrală. Pare o formalitate, iar cumpărătorii o semnează de obicei sub presiunea timpului. Totuși, este singura plată din cadrul întregii achiziții care nu are nicio garanție în spate.What to do insteadSolicitați avocatului să citească rezervarea înainte ca banii să fie transferați, nu după. Un singur lucru contează: exact ce constatări vă aduc banii înapoi și consemnați acest lucru în scris.
- FrecventăSă semnați documente în spaniolă pe care nu le puteți citiToată lumea din încăpere este amabilă și se grăbește, iar solicitarea unei traduceri pare să încetinească lucrurile fără motiv.What to do insteadSolicitați documentul în avans, într-o limbă pe care o citiți, precum și un interpret autorizat la notar, dacă doriți acest lucru. Amânarea unei semnări nu costă nimic. Anularea ei costă.
Cât din toate acestea pot evita fără să plătesc pe nimeni?Mai mult decât se așteaptă majoritatea oamenilor. Citirea corectă a contractului de rezervare, întrebarea despre partea pentru care lucrează avocatul aflat de cealaltă parte a mesei și solicitarea unui document într-o limbă pe care o citiți sunt toate gratuite. Verificarea juridică independentă nu este gratuită, iar acesta este singurul aspect asupra căruia nu v-am sugera niciodată să economisiți.
Ce greșeli financiare îi costă cel mai mult pe cumpărători?
Adăugați aproximativ 13 % peste preț pentru apartamente noi și aproximativ 9 % pentru o proprietate la mâna a doua. Apoi adăugați costurile anuale de deținere a proprietății. După aceea, verificați cât va împrumuta cu adevărat o bancă, pe baza propriei evaluări. Trei dintre cele patru greșeli de mai jos țin de aritmetică simplă, iar a patra este legată de bancă. Puteți răspunde la toate patru înainte să analizați o singură proprietate.
- Să bugetați prețul solicitat și nimic altcevaPentru apartamente noi, așteptați-vă la costuri de aproximativ 13 % peste preț. Pentru o proprietate la mâna a doua, aproximativ 9 %. Diferența ține în principal de impozite. Un apartament nou implică TVA de 10 % și, în Andaluzia, AJD. O proprietate la mâna a doua implică un impozit pe transfer de 7 %. Apoi adăugați avocatul, notarul, registrul și alte câteva costuri mai mici. Pentru un apartament de 500.000 €, aceasta nu este o simplă eroare de rotunjire. Este diferența dintre o achiziție care poate fi finalizată și una pentru care trebuie să renegociați.
- Să bugetați achiziția și să uitați de costurile de proprietateDeținerea unei proprietăți implică un flux continuu de plăți care nu se oprește niciodată: impozitul local pe proprietate, colectarea deșeurilor, asigurarea, electricitatea și apa, declarația fiscală pentru nerezidenți și taxa asociației de proprietari. Taxa asociației de proprietari variază cel mai mult, de la aproximativ 900 € la aproximativ 6.000 € pe an. De aceea, două apartamente la același preț pot avea costuri anuale diferite cu mii de euro. Comparați costul total, nu doar prețul.
- Să lăsați transferul valutar pentru ultima săptămânăPentru un cumpărător străin, cel mai mare cost individual nu este adesea un comision. Este cursul de schimb aplicat unui transfer important. Al doilea risc ca mărime este momentul transferului. O bancă vă poate solicita să dovediți proveniența banilor sau poate reține un transfer pentru o verificare internă. Ambele situații sunt normale și ambele durează câteva zile. Cel mai nefavorabil moment pentru a descoperi acest lucru este la întâlnirea cu notarul.
- Să presupuneți că un credit ipotecar spaniol funcționează ca unul cehDacă veniturile dumneavoastră sunt într-o altă monedă decât euro, planificați în mod realist o finanțare de aproximativ jumătate din valoarea pe care banca însăși o atribuie proprietății, nu 70 sau 80 % din suma pe care ați convenit să o plătiți. Banca acordă împrumutul pe baza propriei evaluări. Prin urmare, dacă achiziționați la 500.000 € și banca evaluează proprietatea la 470.000 €, împrumutul este calculat pornind de la 470.000 €. Clarificați finanțarea înainte de a rezerva, nu după ce ați ales proprietatea.
Puteți răspunde la toate cele patru întrebări înainte să analizați o singură proprietate. De aceea sunt enumerate atât de devreme. Un buget care include deja impozitul, costurile anuale și raportul real dintre împrumut și valoarea proprietății este un buget cu care puteți căuta cu adevărat.
Surse
Se modifică aceste procente dacă cumpăr prin intermediul unei societăți?Este posibil. Este o întrebare pentru un consultant fiscal spaniol, înainte să semnați ceva, nu pentru noi și nici pentru o pagină web. Ceea ce putem spune este următorul lucru: cumpărarea prin intermediul unei structuri societare pentru a economisi taxe este unul dintre cazurile în care o presupunere cehă funcționează prost aici, iar costul unei decizii greșite apare adesea după ani de zile.
Ce greșeli fac cumpărătorii cu privire la proprietatea în sine?
Spania nu solicită o expertiză tehnică. Nu vă împiedică să cumpărați lângă un teren gol. Și nu vă spune dacă aveți voie să închiriați apartamentul. Trebuie să întrebați singur despre toate cele trei aspecte.
- SerioasăRenunțarea la inspecția tehnică deoarece nimeni nu o solicităNu există nicio cerință legală și nici o așteptare obișnuită, așa că majoritatea cumpărătorilor renunță la ea. Fotografiile sunt realizate în cel mai bun moment al zilei pentru proprietate și nu îi arată vechimea. Problemele costisitoare se află în spatele pereților, sub terasă și în interiorul instalațiilor.What to do insteadSolicitați o inspecție tehnică independentă pentru orice proprietate care vă interesează cu adevărat.
- SerioasăVerificarea clădirii, nu și a terenului din fața acesteiaO verificare juridică standard vă oferă informații despre proprietatea pe care o cumpărați. Nu vă spune ce se poate construi legal pe terenul alăturat. O vilă veche și joasă din fața terasei dumneavoastră poate fi amplasată pe un teren pe care este permisă construirea unei clădiri mult mai înalte.What to do insteadÎntrebați ce permite regimul urbanistic pe terenul din față, înainte să includeți priveliștea în calculul prețului.
- FrecventăPresupunerea că îl puteți închiria turiștilorNu este automat. Depinde de proprietate, de municipalitate, de regulile asociației de proprietari și de sistemul actual de autorizare. O asociație poate aproba, limita, condiționa sau interzice închirierea în scop turistic printr-un vot cu o majoritate de trei cincimi.What to do insteadVerificați dreptul de a închiria înainte de a face rezervarea, dacă închirierea este unul dintre motivele pentru care cumpărați.
Este o achiziție în fază de proiect mai riscantă decât o proprietate la mâna a doua?Este un alt tip de risc, nu pur și simplu unul mai mare. În fază de proiect, banii dumneavoastră sunt expuși riscului mai mult timp, iar data încheierii tranzacției la notar se poate modifica. De aceea, fiecare plată efectuată înainte de încheierea tranzacției la notar trebuie acoperită de o garanție bancară pe numele dumneavoastră. În cazul unei proprietăți la mâna a doua, primiți proprietatea imediat, dar îi moșteniți și istoricul: starea, documentele și situația în cadrul unei asociații de proprietari care are deja decizii și datorii. Greșelile de mai jos provin din ambele situații.
Care este cea mai costisitoare greșeală de pe această coastă?
Un program, nu un document. Arată astfel: cinci zile rezervate, opt vizionări pe zi, un zbor spre casă duminică și o rezervare semnată sâmbătă după-amiază. Excursia se încheie, iar întoarcerea acasă fără nimic pare un eșec. Niciunul dintre ghidurile în limba engleză nu numește această greșeală. Din experiența noastră, este cea mai costisitoare dintre cele paisprezece.Aici nu există nicio problemă juridică. Toată lumea este onestă, iar documentele sunt în regulă. Cu toate acestea, cumpărătorul a luat decizia dintr-un motiv greșit. Un termen-limită impus de un zbor, de o vacanță școlară sau de o rundă de modificare a prețurilor de către dezvoltator nu reprezintă un motiv pentru care o proprietate să fie potrivită pentru dumneavoastră.Soluția este simplă și funcționează. Înainte de excursie, decideți ce ar face ca o proprietate să merite rezervată. Notați acest lucru. Și acordați-vă dinainte permisiunea de a vă întoarce acasă fără să cumpărați. În majoritatea zilelor de vizionări sunt vizitate cel mult șase proprietăți, din același motiv: după șase, nu le mai vedeți cu adevărat. Dacă excursia vă oferă o selecție de proprietăți în locul unei semnături, a fost o excursie reușită.
Cealaltă jumătate a acestei probleme este presiunea generată de disponibilitate și merită să aibă propriul nume. „Ultima unitate bună” este un motiv pentru care vânzătorul își dorește o decizie rapidă. Nu este, în sine, un motiv pentru ca dumneavoastră să luați o astfel de decizie.
Care dintre aceste greșeli sunt specifice cehilor?
Patru greșeli, dintre care niciuna nu apare în vreun ghid în limba engleză, deoarece nu sunt greșeli pe care le face un cumpărător englez. Fiecare este un obicei care funcționează bine în Cehia, dar nu funcționează aici.| Ce se transferă din Cehia | De ce nu funcționează aici | Ce să faceți în schimb |
|---|---|---|
| Siguranța oferită de cartea funciară | În multe țări, lista proprietarilor din cartea funciară reprezintă aproape o dovadă definitivă, iar oamenii tratează versiunea spaniolă în același mod. O nota simple este un extras simplu din cartea funciară spaniolă, care arată cine deține o proprietate și ce este înscris în legătură cu aceasta, fiind primul document pe care îl citește avocatul dumneavoastră înainte să plătiți ceva. Dar nu este o dovadă definitivă. Este o imagine la un anumit moment. Unele sarcini au nevoie de timp pentru a apărea în document, iar clădirea reală poate fi diferită de ceea ce este înscris. | Citiți-l ca pe una dintre mai multe informații. Avocatul îl analizează împreună cu certificatul asociației de proprietari, situația autorizațiilor, catastro și clădirea propriu-zisă. Diferența dintre oricare două dintre aceste elemente este ceea ce identifică verificarea. |
| Agentul este aproximativ neutru | În multe țări, diferența dintre agentul cumpărătorului și agentul vânzătorului abia există, așa că un cumpărător străin nu se gândește să întrebe. Pe această coastă, persoana care vă prezintă proprietatea este de obicei plătită de vânzător și își îndeplinește corect atribuțiile în interesul vânzătorului. | Adresați o singură întrebare oricărei persoane care vă prezintă o proprietate: cine vă plătește? Apoi decideți cum să interpretați răspunsurile. Nu este o acuzație, ci un fapt de care aveți nevoie. |
| Buget în coroane | Un buget bazat pe un curs valutar pe care l-ați văzut o singură dată nu este un buget real. La o achiziție de câteva sute de mii de euro, o mică variație a cursului valutar valorează mai mult decât toate taxele de pe această pagină adunate. Iar cursul pe care îl obțineți pentru un transfer mare nu este cursul pe care îl vedeți în știri. | Stabiliți bugetul în euro, obțineți o cotație reală pentru valoarea transferului pe care îl veți efectua efectiv și aflați înainte de a face oferta cum afectează o variație a cursului limita dumneavoastră maximă. |
| Avocatul meu, banca mea și brokerul meu vin cu mine | Avocatul dumneavoastră din țara de origine nu poate gestiona transferul unei proprietăți spaniole. Un credit ipotecar ceh nu se atașează unei proprietăți spaniole. Iar un asigurător ceh nu va asigura de obicei clădirea. De regulă, oamenii descoperă acest lucru exact în momentul în care au nevoie de el. | Presupuneți că nimic nu vine cu dumneavoastră în afară de bani și documente. Pregătiți din timp echivalentele spaniole. Așteptați-vă ca NIE să fie primul pas de care aveți nevoie, nu ceva ce poate fi lăsat pentru mai târziu. |
Fiecare constatare de aici este ieftin de remediat înainte de rezervare și costisitor după aceasta.
Aproape nimic din toate acestea nu este rar. Ceea ce determină costul este momentul în care iese la iveală. Acestea sunt categorii reale de constatări, prezentate de ambele părți ale semnăturii.| Înainte de rezervare | După semnare | |
|---|---|---|
| Vot comunitar privind închirierea turistică | Așteptați ședința, citiți rezultatul și luați decizia avându-l în față. Dacă acesta elimină motivul pentru care intenționați să cumpărați, nu cumpărați. | Dețineți un apartament care nu poate face ceea ce ați cumpărat pentru a face. Votul nu se aplică retroactiv persoanelor care închiriază deja în mod legal, ceea ce nu ajută pe cineva care încă nu a început. |
| Ce se poate construi pe terenul din față | Situația urbanistică este verificată, iar fie prețul este justificat ținând cont de riscul implicat, fie nu este. | Aflați acest lucru când este ridicat gardul. Priveliștea reprezenta o parte importantă din preț, iar nu există nicio cale de a o recupera. |
| Documente care nu corespund clădirii | Cerințele sunt transmise vânzătorului, iar următorul pas așteaptă până când acestea sunt soluționate. Riscul rămâne de partea vânzătorului. | Riscul vă aparține. Sunteți proprietarul unei extinderi fără documente și persoana care trebuie să o legalizeze. |
| O comunitate cu datorii sau cu o taxă iminentă | Este solicitat certificatul, sunt citite ultimele procese verbale, iar taxa specială este fie negociată în preț, fie reprezintă un motiv pentru a renunța. | O perioadă limitată de restanțe urmează proprietatea, nu vânzătorul, iar taxa specială ajunge pe numele dumneavoastră. |
| Costul total real | Impozitul, taxele și costurile anuale de întreținere sunt incluse în buget, astfel încât plafonul cu care căutați este unul realist. | Diferența este acoperită din avans, din bugetul pentru mobilare sau din rezerva pe care intenționați să o păstrați. |
| Avansul de rezervare | Condițiile de rambursare sunt citite mai întâi, astfel încât avansul este fie protejat împotriva exact acestor constatări, fie nu este plătit. | Sunt între 6.000 și 11.000 € în afara sistemului de garanții, iar returnarea lor depinde de formulări pe care nimeni nu le-a citit. |
De patru ori i-am spus unui client să nu cumpere
Fiecare greșeală de mai sus reprezintă o categorie. Cele patru cazuri din spatele acestor categorii sunt reale și sunt prezentate integral pe pagina lor. Într-unul dintre ele, o ședință a comunității a decis rezultatul. În altul, era vorba despre un apartament nou, iar presiunea de a decide rapid era singurul lucru urgent. Într-o proprietate la mâna a doua, terenul din față putea găzdui legal o construcție cu trei etaje. Iar într-o vilă, clădirea și documentele sale nu corespundeau pe deplin. Nu aveam nimic de câștigat din niciuna dintre aceste patru discuții.Nu le prezentăm aici într-o formă prescurtată. Un caz care merită citit merită citit cum trebuie și este la un singur clic distanță.
Greșelile de care nu vă putem proteja
Putem verifica o proprietate, o comunitate, un teren și un set de documente. Nu vă putem spune dacă veți mai dori să zburați până aici de șase ori pe an în 2032, iar aceasta este presupunerea care stă la baza majorității locuințelor secundare. Dacă răspunsul sincer este o singură călătorie pe an, timp de două săptămâni, închirierea este adesea alegerea mai bună și vă vom spune acest lucru.Cealaltă limitare este bugetul și este lucrul cel mai puțin popular pe care îl spunem. Sub aproximativ 250.000 € pentru proprietatea în sine, alegerea pe Costa del Sol este foarte limitată, iar Costa Blanca are adesea mai mult sens pentru aceiași bani. De la aproximativ 300.000 € există opțiuni reale aici, însă totul depinde de localitate, de distanța față de mare, de starea proprietății și de ceea ce aveți nevoie să ofere priveliștea. Preferăm să trimitem pe cineva către o altă coastă decât să îi vindem cea mai bună proprietate dintr-o selecție de proprietăți nepotrivită.Și nu suntem avocații dumneavoastră. Coordonăm, gestionăm calendarul și vă spunem ce considerăm. Verificarea juridică este efectuată de un avocat independent, plătit de dumneavoastră și care lucrează pentru dumneavoastră, iar noi nu primim niciun comision de la vreun avocat pentru a vă trimite către acesta.
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
Întrebări frecvente despre greșelile la cumpărare
- Este vreuna dintre aceste douăsprezece imposibil de remediat?
- Două se apropie de acest caz. O decizie a comunității care vă împiedică să închiriați proprietatea nu este ceva ce puteți rezolva plătind, iar același lucru este valabil pentru o autorizație de construire pe terenul din fața dumneavoastră. Orice altceva poate fi remediat cu un anumit cost. De obicei, acest cost înseamnă bani, uneori un an, iar ocazional o proprietate la mâna a doua vândută într-un moment mai nefavorabil decât cel pe care l-ați fi ales.
- Se aplică aceleași greșeli la 300.000 € și la trei milioane?
- Lista este aceeași, dar importanța fiecărui element se schimbă. La nivelul inferior, greșelile de calcul dor cel mai mult, deoarece costurile suplimentare față de preț reprezintă o parte mai mare din ceea ce aveți. La nivelul superior, greșelile din documente dor cel mai mult, deoarece sumele sunt mai mari, iar o neconcordanță între o vilă și documentele sale este costisitor de remediat. Din acest motiv, verificăm mai multe lucruri la un buget ridicat, nu mai puține.
- Dacă am rezervat deja o proprietate, este prea târziu să o verific?
- Nu, iar acesta este momentul cel mai frecvent în care oamenii apelează la noi. Ceea ce se schimbă este poziția dumneavoastră, nu răspunsul: verificarea identifică aceleași lucruri în ambele situații. Ce puteți face cu aceste constatări depinde de ceea ce prevede contractul de rezervare în privința recuperării banilor. Trimiteți-ne proprietatea și contractul împreună, iar noi vă vom spune ambele lucruri deodată.
- Sunt aceste greșeli specifice zonei Costa del Sol?
- Greșelile legate de proces și bani sunt specifice Spaniei și se aplică oriunde în țară. Trei au o notă locală: terenul din fața dumneavoastră contează mai mult pe o coastă unde priveliștea face parte din preț, intervalul taxelor asociației de proprietari este mai larg în ansamblurile turistice decât într-un bloc din oraș, iar greșeala privind calendarul îi poate aparține oricui cumpără într-un loc până la care a trebuit să zboare.
- De ce ar publica o agenție o listă a greșelilor pe care le fac cumpărătorii?
- Pentru că lista este argumentul. Fiecare element de pe ea este ceva ce am identifica și v-am comunica. Un cumpărător care o citește și apoi își gestionează cu atenție propria achiziție obține în continuare un rezultat mai bun decât unul care nu a citit-o. Noi suntem plătiți de partea vânzătorului, dintr-un comision care există indiferent de agentul implicat. Prin urmare, o pagină care vă face mai greu de convins să cumpărați nu ne costă nimic.
