Când un dezvoltator devine insolvabil: ce se întâmplă cu adevărat cu banii dumneavoastră
În 30 de secunde
Când un dezvoltator spaniol intră în procedură de insolvență, banii dumneavoastră se împart în două categorii. Orice sumă acoperită de o garanție bancară valabilă este restituită de bancă sau de asigurător, indiferent de ce se întâmplă cu dezvoltatorul. Orice sumă neacoperită devine o creanță obișnuită, care așteaptă la rând în urma tuturor celorlalți creditori.
Ce înseamnă când un dezvoltator „intră în insolvență”?
Înseamnă că o instanță a deschis împotriva societății o procedură formală de insolvență, numită procedură de insolvență. Acesta este un eveniment juridic specific, cu o dată exactă. Nu este un zvon, o problemă de flux de numerar sau un șantier care a fost abandonat. Această diferență contează, deoarece doar procedura formală schimbă poziția juridică a cuiva. Un dezvoltator poate avea întârzieri grave și totuși să fie pe deplin solvabil. De asemenea, un șantier poate rămâne oprit luni întregi din motive de autorizare care nu au nicio legătură cu banii.Odată ce procedura de insolvență este deschisă, se întâmplă două lucruri care vă afectează. În primul rând, o administrație judiciară preia conducerea societății sau o supraveghează. Persoanele cu care ați discutat până atunci s-ar putea să nu mai fie cele care iau deciziile. În al doilea rând, contractele deja semnate cu cumpărătorii intră în cadrul procedurii. Administrația le poate continua, renegocia sau înceta oficial. Acest lucru nu este același cu dispariția pur și simplu a contractelor. Deschiderea procedurii nu afectează o obligație pe care o are față de dumneavoastră o altă persoană decât dezvoltatorul. Tocmai de aceea, întrebarea privind garanția de mai jos este decisivă.
O plată garantată
- Insolvență depusăCererea dvs. rămâne neafectatăObligația aparține băncii sau asigurătorului, nu dezvoltatorului.
- Creanță formulatăCreanță directă împotriva garantuluiAceasta se desfășoară separat de procedura de insolvență.
- RezultatRambursare plus dobândă legalăPlătită de bancă sau de asigurător, indiferent de ce se întâmplă cu dezvoltatorul.
O plată negarantată
- Insolvență depusăDevine o creanță asupra patrimoniuluiAcum sunteți unul dintre numeroșii creditori.
- Creanță înregistratăClasificată de administrația judiciarăRangul depinde de cazul specific.
- RezultatAcord sau lichidareRecuperarea este posibilă, dar nici suma, nici durata procedurii nu sunt garantate.
| Ce se întâmplă | Ce înseamnă | Ce nu înseamnă |
|---|---|---|
| Societatea solicită deschiderea procedurii de insolvență sau este obligată să intre în aceasta | O instanță declară insolvența și numește un administrator judiciar care preia sau supraveghează deciziile companiei. | Acest lucru nu înseamnă automat că proiectul este abandonat. Unele proiecte continuă sub administrare sau sunt vândute unui nou dezvoltator care le finalizează. |
| Contract vânzare-cumpărare | Administratorul judiciar poate decide să mențină contractul în vigoare sau să îl înceteze. Decizia se bazează pe ceea ce este mai bine pentru întreaga procedură de insolvență, nu pentru un anumit cumpărător. | Acest lucru nu înseamnă că contractul dumneavoastră dispare în tăcere. O rezoluțiune este o decizie oficială cu o consecință oficială: dreptul dumneavoastră de a vă recupera banii. |
| Banii dvs. | Ce se întâmplă cu aceștia depinde în întregime de faptul că fiecare plată specifică a fost acoperită de o garanție bancară înainte ca banii să părăsească contul dumneavoastră. | Acest lucru nu înseamnă că „firma nu are bani, deci nimeni nu este plătit”. O plată garantată este datorată de bancă sau de asigurător, o companie care, prin definiție, nu este compania aflată în insolvență. |
Banii dumneavoastră dispar odată cu compania sau garanția supraviețuiește acesteia?
Supraviețuiește, dacă a existat. O garanție bancară sau o poliță de asigurare pentru plățile dumneavoastră efectuate înainte de încheierea tranzacției la notar reprezintă o obligație datorată dumneavoastră de o bancă sau de un asigurător. Aceasta este o companie diferită de dezvoltator. Falimentul unei companii nu anulează o datorie pe care o altă companie v-o datorează. Acest fapt unic explică de ce doi cumpărători din același proiect, în același moment, pot avea situații complet diferite.Acest lucru funcționează în direcția opusă față de ceea ce presupun inițial majoritatea cumpărătorilor și merită să explicăm cu precizie de ce. Banii pe care i-ați plătit nu se află în compania falimentară, așteptând să fie împărțiți între creditori. În cazul unei plăți garantate, creanța dumneavoastră nu a fost niciodată împotriva dezvoltatorului. De aceea, întrebarea reală nu este niciodată „este dezvoltatorul în insolvență?”. Întrebarea reală este „fiecare plată pe care am efectuat-o a fost acoperită de un certificat valabil emis pe numele meu?”. Puteți răspunde la această întrebare înainte ca banii să părăsească contul dumneavoastră, nu doar după.
Ce presupun cumpărătoriiCe rămâne cu adevărat după insolvență
- Dacă dezvoltatorului nu i-au mai rămas bani, au dispărut și plățile mele
- Nu, dacă acestea au fost garantate. Garanția bancară reprezintă o obligație datorată dumneavoastră de o bancă sau de un asigurător, o companie distinctă de dezvoltator. Această obligație nu dispare doar pentru că firma dezvoltatorului este în insolvență. O hotărâre a Curții Supreme a Spaniei a confirmat că băncile rămân răspunzătoare chiar și după insolvența dezvoltatorului și chiar atunci când administratorul judiciar a încetat oficial contractul. Mai multe surse juridice independente confirmă acest principiu, însă nu am consultat citarea exactă a speței în sursa originală. Considerați aceasta o analiză informată, nu o jurisprudență pe care o puteți cita. Avocatul dumneavoastră ar trebui să confirme temeiul juridic specific.
- Trebuie să aștept finalizarea procedurii de insolvență înainte să recuperez vreo sumă
- Nu în cazul unei plăți garantate. Dumneavoastră sau avocatul dumneavoastră formulați cererea direct împotriva băncii sau a asigurătorului care a emis garanția. Aceasta este o procedură distinctă de procedura de insolvență propriu-zisă. Ce trebuie să precizeze documentul de garanție și cum trebuie verificat este prezentat integral pe pagina dedicată.
- Odată ce am un certificat de garanție, nu mai trebuie să mă gândesc la insolvență
- Aceasta rămâne relevantă pentru orice nu este acoperit de garanție, cum ar fi avansul de rezervare plătit înainte de existența unei garanții sau o plată efectuată fără o garanție corespunzătoare. Acea parte din banii dumneavoastră devine supusă procedurii de insolvență, cu propriul calendar.
- Există o garanție valabilă pentru această platăWhat it grantsTreceți la controlul următorIf noSunteți un creditor negarantat al masei credale. Consultați secțiunea de mai jos.
- Este emis pe numele dvs.What it grantsConfirmă că vă protejează individualIf noO poliță de grup care menționează doar proiectul nu vă conferă propria creanță individuală.
- Acoperă întreaga sumă pe care ați plătit-oWhat it grantsÎntreaga plată este protejatăIf noOrice sumă care depășește valoarea acoperită reprezintă bani negaranți, iar secțiunea următoare explică acest aspect.
- Invocați creanța direct împotriva băncii sau asigurătoruluiWhat it grantsRestituirea banilor plus dobânda legală, independent de insolvențăIf noAșteptarea soluționării insolvenței înainte de a acționa întârzie doar o creanță care nu a depins niciodată de insolvență.
Dacă o parte din banii dumneavoastră nu a fost niciodată garantată, care este situația dumneavoastră?
Sunteți la rând, alături de toți ceilalți cărora compania le datorează bani. O plată negarantată vă conferă o creanță împotriva masei credale a dezvoltatorului, nu împotriva unei bănci. Această creanță este soluționată în cadrul procedurii de insolvență, pe aceeași poziție cu creanțele furnizorilor, creditorilor financiari și autorității fiscale. Recuperarea este posibilă. Nu este sigură și nu este rapidă. Cât veți recupera depinde de valoarea masei credale și de rangul creanței dumneavoastră.Majoritatea ghidurilor în limba engleză trec peste această parte. Tot aici răspunsul sincer este cu adevărat mai puțin sigur și este mai bine să spunem acest lucru direct decât să îl ascundem. Nimeni nu vă poate spune în avans ce parte dintr-o plată negarantată va fi recuperată. Aceasta depinde de masa credală, de ceilalți creditori și de deciziile pe care administratorul judiciar încă nu le-a luat. Putem spune cu certitudine care plăți ajung de obicei în această situație și fiecare dintre ele poate fi evitată înainte ca banii să părăsească contul dumneavoastră.
- Deveniți creditor al masei credale a dezvoltatoruluiDreptul dumneavoastră de a recupera o plată negarantată este o creanță (un „crédito”) în cadrul procedurii de insolvență. Este aceeași categorie de creanță ca cea a unui furnizor, a unei bănci creditoare sau a unei autorități fiscale. TRLC clasifică creanțele creditorilor în niveluri: împotriva masei credale, cu privilegiu special, cu privilegiu general, ordinare și subordonate, aproximativ în această ordine de prioritate la plată. Nivelul în care se încadrează creanța specifică a unui cumpărător depinde cu adevărat de caz. Administratorul judiciar decide acest lucru, iar instanța decide atunci când există o contestație. Nu se aplică o regulă fixă tuturor cazurilor.
- Avansul de rezervare este plata cel mai probabil să se afle în această situațieAvansul de rezervare este în afara sistemului de garantare prin concepție, pentru fiecare achiziție, indiferent dacă există sau nu insolvență. Dacă un dezvoltator intră în incapacitate de plată înainte să existe vreo garanție, avansul de rezervare este exact suma pe care ar trebui să o solicitați în cadrul procedurii de insolvență, nu de la o bancă.
- Un certificat de garanție lipsă sau invalid are același efect ca lipsa totală a unei garanțiiUn document care menționează doar proiectul în general, nu pe dumneavoastră în mod individual, sau unul care nu a fost actualizat niciodată pentru a acoperi o plată ulterioară, nu vă oferă o bancă împotriva căreia să formulați o cerere. În practică, vă aflați atunci în aceeași situație ca un cumpărător fără garanție și aflați acest lucru în cel mai nepotrivit moment. Tocmai de aceea, certificatul trebuie verificat înaintea fiecărei plăți, nu după ce problemele dezvoltatorului devin publice.
- Confirmați că nu există garanție valabilăAvocatul dumneavoastră verifică dacă a fost emis vreodată un certificat și dacă acesta acoperă această plată specifică.
- Înregistrați-vă creanța la administrația insolvențeiO creanță neînregistrată nu este inclusă automat în procedură.
- Where
- Depusă de avocatul dumneavoastră direct la administratorul judiciar
- Watch out
- Dacă ratați termenul de depunere în cadrul procedurii, puteți pierde integral creanța.
- Așteptați clasificareaAdministrația vă încadrează creanța într-una dintre mai multe categorii.
- Watch out
- Clasificarea depinde cu adevărat de caz. Nicio regulă fixă nu o stabilește în prealabil.
- Recuperați printr-un convenio sau o liquidaciónRecuperarea integrală sau parțială este posibilă, într-un calendar stabilit de procedura insolvenței, nu de dumneavoastră.
Nimic din toate acestea nu înseamnă că o creanță negarantată nu are nicio valoare. Cumpărătorii își recuperează banii și prin proceduri de insolvență, uneori integral printr-un convenio, un acord cu creditorii, iar alteori parțial prin liquidación. Înseamnă că rezultatul și durata sunt cu adevărat incerte, într-un mod în care o creanță garantată nu este. Tocmai de aceea, garanția este o cerință legală, nu doar un gest de curtoazie.Serviciul de coordonare juridică al Arevont verifică existența unui certificat valabil și individualizat pentru fiecare plată, înainte ca aceasta să plece din contul dumneavoastră. Astfel, această jumătate incertă a paginii nu va trebui niciodată să vi se aplice.
Vă ajută să fiți unul dintre mai mulți cumpărători ai aceluiași proiect eșuat, în loc să fiți singurul?În practică, da, deși nu pentru că legea tratează diferit creanțele grupate. Cumpărătorii care colaborează, prin propriii avocați sau informal, tind să atragă mai repede atenția administrației insolvenței și pot împărți costul stabilirii situației proiectului. Acest lucru nu schimbă categoria în care este încadrată creanța dumneavoastră individuală, dar schimbă adesea viteza cu care are loc această încadrare.
Ce trebuie să faceți în primele săptămâni după ce aflați că dezvoltatorul dumneavoastră are probleme
Patru acțiuni, aproximativ în ordine, indiferent dacă a fost sau nu depusă încă o cerere formală de concurso.| Procedați | De ce | Cât vă costă așteptarea |
|---|---|---|
| Găsiți imediat certificatul de garanție | Dacă vă menționează individual și acoperă plățile efectuate de dumneavoastră, aveți o creanță împotriva unei bănci sau a unui asigurător, nu împotriva unei companii insolvabile. | Să aflați, doar atunci când aveți nevoie, că certificatul nu a fost emis niciodată sau nu a fost actualizat pentru plățile ulterioare. |
| Solicitați unui avocat să confirme dacă a fost depusă efectiv o cerere de concurso | Zvonurile despre un dezvoltator „cu probleme” și o cerere de concurso depusă oficial sunt situații juridice diferite, cu acțiuni disponibile diferite. | Să acționați pe baza unor informații informale sau, dimpotrivă, să presupuneți că nu este nimic în neregulă deoarece încă nu a fost raportată nicio cerere. |
| Dacă puteți formula o cerere în baza garanției, începeți demersurile în loc să așteptați procedura insolvenței | Cererea în baza garanției se derulează separat de calendarul insolvenței. Depunerea ei ulterioară nu vă aduce niciun avantaj. | Să așteptați să vedeți cum se soluționează insolvența înainte de a formula o cerere în baza unei garanții care nu a depins niciodată de aceasta. |
| Dacă nu există o garanție valabilă, înregistrați-vă oficial creanța în procedura insolvenței, prin intermediul unui avocat | Creditorii neînregistrați nu sunt incluși automat în procedură. Trebuie să prezentați creanța în termenele proprii procedurii. | Să presupuneți că administrația insolvenței cunoaște deja plata dumneavoastră și o va include fără să depuneți nimic. |
Bani garantați versus bani negaranțați, odată ce insolvența devine realitate
Insolvența dezvoltatorului este același eveniment în ambele situații. Ceea ce diferă complet este cine vă datorează banii și modul în care este soluționată creanța.| Plată negarantată | Plată acoperită de garanție | |
|---|---|---|
| Cine vă datorează banii | Dezvoltatorul insolvabil, prin patrimoniul de insolvență. | O bancă sau un asigurător, o companie solvabilă, independentă de situația financiară a dezvoltatorului. |
| Ce proces vă soluționează cererea | Procedura de insolvență în sine, după propriul calendar. | O creanță directă împotriva garantului, independentă de insolvență. |
| Cât de sigur este rezultatul | Cu adevărat incert. Depinde de rangul creanței și de valoarea patrimoniului. | Propriile condiții ale garanției decid acest lucru. De aceea este important să le verificați în prealabil. |
| Ce decide care vi se aplică | Dacă exista un certificat valabil și individualizat pentru plata respectivă. | Același fapt, privit din perspectiva care vă protejează. |
Aceasta descrie situația juridică generală, nu cazul specific al dezvoltatorului dumneavoastră
Aceasta este legislația spaniolă actuală privind insolvența și garanțiile, valabilă în august 2026, analizată prin prisma cadrului general al TRLC și a legislației privind garanțiile, prezentată în detaliu în ghidul despre garanțiile bancare. Nu reprezintă o analiză a unui anumit dezvoltator, a unei anumite cereri de deschidere a procedurii de insolvență sau a unui anumit document de garanție. Doar un avocat independent care lucrează la dosarul dumneavoastră vă poate spune dacă plățile dumneavoastră sunt garantate și cum va clasifica o anumită administrație a insolvenței o creanță negarantată.Arevont nu este parte la garanția dumneavoastră, la fondurile din contul clientului sau la vreo procedură de insolvență și nu se prezintă în instanță pentru creanțele creditorilor. Înainte de a ajunge vreodată într-o astfel de situație, serviciul nostru de coordonare juridică se asigură că un avocat verifică certificatul de garanție pentru plățile dumneavoastră specifice înainte ca acestea să părăsească contul. Această singură verificare decide de ce parte a comparației de mai sus veți ajunge.
Întrebări frecvente despre insolvența dezvoltatorului
- Dacă dezvoltatorul meu intră în procedura de insolvență, ar trebui să opresc imediat efectuarea altor plăți?
- Aproape sigur, da. Un avocat ar trebui să confirme acest lucru pentru contractul dumneavoastră specific, în loc să decideți singur. Continuarea plăților către o companie aflată oficial în insolvență riscă să adauge o plată negarantată într-o situație din care încercați să ieșiți, mai ales dacă este posibil ca acel cont să nu mai funcționeze ca un cont de construcții protejat, conform cerințelor legale. Luați această decizie împreună cu avocatul dumneavoastră în câteva zile, nu în câteva săptămâni.
- Poate fi finalizat proiectul de altcineva după insolvența dezvoltatorului inițial?
- Uneori, da. O bancă, un investitor sau un alt dezvoltator cumpără ocazional un proiect blocat în cadrul unei proceduri de insolvență și îl finalizează. Aceasta poate însemna că proprietatea pentru care ați încheiat contractul va fi totuși construită, în cele din urmă, după un nou calendar și adesea în baza unui nou contract. Acest lucru nu soluționează suma care vi se datorează pentru întârzierea inițială, dar reprezintă un rezultat cu adevărat diferit față de situația în care proiectul nu ar fi finalizat niciodată. Consultați ghidul despre proiectele nefinalizate și blocate pentru a afla ce presupune în realitate să investiți într-o astfel de situație sau să așteptați finalizarea ei.
- Contează dacă am plătit în numerar, prin transfer bancar sau printr-un credit ipotecar tras în tranșe?
- Protecția oferită de garanție este atașată plății în sine, indiferent de modul în care ați finanțat-o. Important este dacă suma specifică era acoperită de o garanție valabilă și individualizată în momentul în care a părăsit contul dumneavoastră, nu de unde proveneau banii. Eliberarea fondurilor în tranșe de către creditorul ipotecar nu adaugă nicio protecție suplimentară față de cea oferită deja de garanție. Acesta este încă un motiv pentru a verifica certificatul înaintea fiecărei plăți în tranșă, în loc să presupuneți că banca dumneavoastră a făcut deja acest lucru.
