Întrebări frecvente despre cumpărarea unei proprietăți în Spania
Acestea sunt răspunsurile pe care le oferim la telefon, folosind aceleași cuvinte. Douăzeci și patru de întrebări, cele adresate cel mai frecvent de cumpărătorii străini, grupate în funcție de ceea ce vă interesează, nu în ordine alfabetică. Fiecare răspuns se încheie cu un link către pagina care explică subiectul în detaliu.
- aproximativ peste prețul de cumpărare pentru apartamente noi
- 13 %
- aproximativ peste prețul de cumpărare pentru o proprietate la mâna a doua
- 9 %
- aproximativ această parte din valoarea finanțată de bancă pentru un nerezident
- 50 %
- de câte ori trebuie să veniți în Spania
- 1×
Cum funcționează de fapt cumpărarea în Spania și cât durează?
Pentru o proprietate finalizată, de la rezervare până la primirea cheilor sunt necesare de la câteva săptămâni la câteva luni, iar un proiect nou poate necesita încă doi ani în plus. O călătorie este suficientă, iar două sunt mai bine, deoarece aproape fiecare etapă poate fi semnată prin procură.Cum funcționează întregul proces de cumpărare și cât durează?
Pentru o proprietate finalizată, ar trebui să vă așteptați de obicei la o perioadă de la câteva săptămâni la câteva luni, de la rezervare până la primirea cheilor. În cazul unui proiect nou, durata depinde de etapa proiectului. Este posibil să cumpărați un apartament finalizat, dar și un proiect care va fi finalizat în următorii doi ani. Descriem mai sus întregul proces, de la selecție și verificările juridice până la notar.
De câte ori trebuie să vizitez Spania?
O dată este suficient, iar de două ori este și mai bine. Întregul proces poate fi gestionat de la distanță prin procură, însă am prefera totuși să ne vizitați cel puțin o dată.
Pot cumpăra o proprietate chiar dacă nu locuiesc în Spania?
Da. Cumpărarea unei proprietăți și rezidența în Spania sunt două lucruri diferite. Puteți deține o proprietate în calitate de nerezident, iar o mare parte din proces poate fi gestionată prin procură.
Am nevoie de NIE și de un cont bancar în Spania pentru a cumpăra o proprietate?
Aveți nevoie de NIE. Un cont bancar în Spania este foarte util în practică. NIE este numărul de identificare al unui cetățean străin, de care veți avea nevoie pentru cumpărare, taxe și alte aspecte legate de proprietate. Ne ocupăm de obținerea acestuia împreună cu un avocat din timp, deoarece așteptarea lui atunci când urmează să semnați este o modalitate inutilă de a complica achiziția.
Cine deține proprietatea?
Dumneavoastră, ambii soți sau altcineva, în funcție de situația familială și financiară. Nu există un singur răspuns corect. Structura de proprietate poate afecta ulterior moștenirea, taxele și vânzarea, așadar este mai bine să decideți acest lucru împreună cu un avocat și un consultant fiscal înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare, nu la notar. Dacă achiziționați în cuplu, aveți copii, dețineți active importante în Spania sau luați în considerare cumpărarea prin intermediul unei societăți, informați avocatul încă de la început.
Cât vă va costa achiziția în plus față de preț?
Aproximativ 13 % peste preț pentru apartamente noi și aproximativ 9 % pentru o proprietate la mâna a doua, iar dacă aveți nevoie de un credit ipotecar ca nerezident, planificați să împrumutați aproximativ jumătate din valoarea stabilită de bancă, nu 70 sau 80 % cât este posibil să vă așteptați.Cât mă va costa achiziția în total, în plus față de prețul proprietății?
Pentru apartamente noi, calculați aproximativ 13 % peste prețul de achiziție, iar pentru o proprietate la mâna a doua aproximativ 9 %. Cea mai mare diferență constă în taxe: pentru apartamente noi plătiți 10 % TVA și, de asemenea, AJD în Andaluzia, în timp ce pentru o proprietate la mâna a doua impozitul pe transfer este de 7 %. Trebuie să adăugați și costurile avocatului, notarului, cărții funciare și alte câteva costuri mai mici. Puteți calcula costul total al achiziției mai sus, pe pagină, pe baza prețului proprietății.
Câți bani proprii îmi sunt necesari dacă doresc un credit ipotecar?
Depinde în principal dacă achiziționați apartamente noi sau o proprietate la mâna a doua.Pentru apartamente noi, este recomandat să aveți pregătit aproximativ 20 până la 40 % din prețul de achiziție pentru plățile care pot deveni scadente înainte de finalizarea proiectului. De asemenea, aveți nevoie de fonduri proprii pentru taxe și costurile suplimentare ale achiziției, inclusiv TVA de 10 % și alte costuri legate de transfer.Pentru o proprietate la mâna a doua, în calitate de nerezident, este realist să vă așteptați ca banca să finanțeze aproximativ jumătate din valoarea pe care o atribuie proprietății. Prin urmare, trebuie să dispuneți din fonduri proprii de restul prețului de achiziție și de costurile aferente.Pentru o proprietate care costă 500.000 €, fondurile proprii disponibile nu sunt, prin urmare, adesea de 100.000 sau 150.000 €, ci semnificativ mai mari. De aceea, aranjăm finanțarea înainte de rezervare, nu doar după ce ați decis asupra unei proprietăți anume.
Pot obține un credit ipotecar ca cetățean al UE?
Da, însă, în calitate de nerezident, nu vă așteptați automat la o finanțare de 70 sau 80 % din preț.Dacă aveți venituri într-o altă monedă decât euro, este realist să vă așteptați la o finanțare de aproximativ 50 % din valoarea stabilită de bancă. Pentru unii clienți, oferta poate fi mai bună, iar pentru alții mai puțin avantajoasă, în funcție de venituri, obligații financiare, vârstă, moneda veniturilor și banca respectivă.De asemenea, este important ca banca să nu calculeze creditul ipotecar pe baza prețului de achiziție, ci pe baza propriei evaluări. Dacă achiziționați cu 500.000 €, dar banca evaluează proprietatea la 470.000 €, finanțarea este calculată pornind de la 470.000 €.De aceea, înainte să alegeți o proprietate, verificăm la ce finanțare vă puteți aștepta în mod realist și de ce sumă din fonduri proprii veți avea nevoie.
Cum transfer bani dintr-o altă monedă în euro?
Veți plăti cea mai mare parte a achiziției în euro, așadar, pentru o sumă mai mare, merită să luați în considerare nu doar comisionul de transfer, ci mai ales cursul de schimb efectiv. Puteți transfera banii prin propria bancă sau printr-un furnizor specializat în schimb valutar, iar pentru sume mai mari merită să comparați ofertele. Mai presus de toate, nu lăsați transferul pentru ultimul moment. Banca vă poate solicita să dovediți sursa banilor sau poate întârzia transferul din cauza unei verificări interne. Pe baza calendarului plăților, vă vom spune din timp când veți avea nevoie de fiecare sumă.
Va trebui să dovedesc proveniența banilor?
Da. Pentru o tranzacție mai mare, așteptați-vă ca banca și celelalte părți implicate în tranzacție să vă solicite să dovediți sursa fondurilor. Dacă banii provin din vânzarea unei societăți, dividende, investiții sau dintr-o altă structură mai complexă, pregătiți documentele înainte de a începe transferul banilor.
Un apartament nou costă cu aproximativ 13 % mai mult decât prețul, iar o proprietate la mâna a doua cu aproximativ 9 %Același răspuns ca la prima întrebare din acest grup, prezentat astfel încât cele două variante să poată fi comparate una lângă alta. Cifre orientative, obținute cu ajutorul propriului nostru calculator de costuri de pe pagina principală.
Folosiți calculatorul pentru propriul preț, nu pentru un exemplu. Calculatorul preia prețul proprietății și returnează costul total al cumpărării, element cu element.
| Apartament nou | Mâna a doua | |
|---|---|---|
| Total suplimentar față de preț | aproximativ 13 % | aproximativ 9 % |
| Impozitul principal | TVA 10 % | impozit pe transfer 7 % |
| taxă de timbru andaluză | AJD | nu se percepe |
| Se plătește și | avocat, notar, cartea funciară și câteva costuri mai mici | avocat, notar, cartea funciară și câteva costuri mai mici |
Unde sunt banii dumneavoastră expuși efectiv riscului și ce îi protejează?
Într-un singur loc: rezervarea, care este singura plată efectuată în afara sistemului de garanții. Tot ce urmează este protejat fie printr-o garanție bancară emisă pe numele dumneavoastră, fie prin faptul că avocatul dumneavoastră decide când sunt eliberați banii.Cum îmi sunt protejați banii?
Depinde dacă achiziționați apartamente noi sau o proprietate la mâna a doua.Pentru apartamente noi, garanția bancară este cea mai importantă protecție. Plățile pe care le trimiteți dezvoltatorului înainte de finalizarea construcției trebuie să fie protejate conform aranjamentului specific de plată, iar înainte de a trimite banii, avocatul verifică contul, documentația și garanția aplicabilă plății respective. Pentru plățile acoperite de o garanție bancară, primiți o confirmare referitoare la suma și cumpărătorul respectiv.Pentru o proprietate la mâna a doua, procesul este organizat diferit. Avocatul monitorizează contractele, termenele și modalitatea de transfer, astfel încât vânzătorul să primească banii numai atunci când aceștia trebuie efectiv eliberați conform tranzacției.Prin urmare, nu este vorba doar despre locul în care trimiteți banii. Înaintea fiecărei plăți importante, avocatul verifică de ce o efectuați, către cine și în ce condiții.
Taxa de rezervare se rambursează dacă avocatul descoperă o problemă?
Depinde de formularea acordului de rezervare și variază în funcție de dezvoltator și vânzător. Taxa de rezervare este singura plată din afara sistemului de garanții, așadar ar trebui să fie mică, iar acordul trebuie să precizeze clar condițiile pentru rambursarea acesteia. De aceea, avocatul îl citește înainte de trimiterea banilor, nu după.
Ce va verifica avocatul înainte să semnez ceva?
Cine deține cu adevărat proprietatea, dacă există ipoteci, proceduri de executare sau alte sarcini, dacă datele din cartea funciară sunt corecte, dacă există datorii către asociația de proprietari și dacă situația juridică corespunde cu ceea ce cumpărați. Pentru o proprietate specifică, verificările sunt extinse în funcție de tipul și istoricul acesteia.
Am nevoie de avocat propriu?
Da. Un avocat independent care vă reprezintă pe dumneavoastră, nu dezvoltatorul sau vânzătorul. Avocatul verifică proprietatea, datoriile, sarcinile, autorizațiile, contractele și situația juridică a proprietății înainte să vă angajați să o cumpărați. Nu angajăm avocați și nu primim comisioane de la aceștia pentru recomandări. Vă vom oferi mai multe opțiuni, iar dumneavoastră puteți alege.
Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul nu finalizează proiectul?
Fiecare plată efectuată înainte de finalizarea clădirii trebuie, prin lege, să fie acoperită de o garanție bancară emisă pe numele dumneavoastră. Avocatul dumneavoastră va verifica formularea exactă a garanției pentru unitatea dumneavoastră înainte de efectuarea oricărei plăți și vă va spune exact ce acoperă aceasta.
Pot moșteni datoriile fostului proprietar?
Unele datorii și sarcini asociate proprietății îl pot afecta pe noul proprietar, astfel încât, înainte de cumpărare, verificăm nu numai vânzătorul, ci și proprietatea în sine. Printre altele, avocatul verifică situația acesteia în cadrul asociației de proprietari și obține certificatele relevante înainte de semnare.
Patru presupuneri care îi costă bani pe cumpărătoriFiecare dintre acestea primește un răspuns complet în întrebările de mai sus. Împreună, acestea sunt cele patru lucruri pe care cumpărătorii străini le înțeleg cel mai des greșit înainte ca cineva să fi citit un contract.
Ce presupun cumpărătoriiCe este adevărat în realitate
- Fiecare plată este protejată
- Rezervarea este singura plată efectuată în afara sistemului de garanții. De aceea, suma trebuie să fie mică, iar contractul care stabilește condițiile pentru recuperarea acesteia trebuie citit înainte ca banii să fie transferați, nu după.
- Dezvoltatorul își asumă riscul unei construcții neterminate
- Doar dacă documentele sunt corecte. Fiecare plată efectuată înainte de finalizarea construcției trebuie să fie acoperită de o garanție bancară emisă pe numele dumneavoastră, iar avocatul verifică formularea exactă pentru unitatea dumneavoastră înainte de a fi trimisă orice sumă.
- O ipotecă acoperă 70 până la 80 %
- Nu pentru un nerezident plătit într-o altă monedă decât euro. Planificați aproximativ jumătate din valoarea stabilită chiar de bancă și rețineți că banca acordă împrumutul pe baza propriei evaluări, nu a prețului convenit de dumneavoastră.
- Fără venituri din chirii, fără impozit spaniol
- Există totuși o declarație fiscală. Modelo 210, impozitul pe venitul prezumat al nerezidenților, se aplică unei proprietăți neocupate, iar majoritatea proprietarilor află prea târziu.
Puteți închiria proprietatea turiștilor?
Nu automat. Depinde de proprietatea respectivă, de localitate și de regulile proprii ale comunității, motiv pentru care acest aspect este verificat înainte să rezervați, nu descoperit ulterior.Pot închiria proprietatea turiștilor pentru șederi scurte?
Nu automat. Depinde de proprietatea respectivă, de municipalitate, de regulile asociației de proprietari și de reglementările actuale privind cazarea turiștilor. De aceea, verificăm dacă închirierea pe termen scurt este posibilă înainte de rezervare, în cazul în care închirierea este unul dintre motivele pentru care cumpărați proprietatea.
Cât vă costă deținerea în fiecare an?
IBI, taxa comunității, salubritatea, asigurarea, utilitățile și o declarație fiscală în Spania chiar și într-un an în care nu închiriați niciodată proprietatea. Taxa comunității este, de obicei, elementul care explică de ce două apartamente similare au costuri diferite de deținere.Cât voi plăti anual?
IBI, taxele asociației de proprietari, taxele pentru deșeuri, asigurarea, electricitatea și apa, precum și, pentru nerezidenți, obligațiile fiscale în Spania. Cea mai mare diferență dintre două apartamente cu prețuri similare este adesea determinată de taxele asociației de proprietari, astfel încât, pentru o proprietate specifică, vă prezentăm costurile anuale reale, nu o valoare universală.
Plătesc impozit în Spania chiar dacă nu închiriez proprietatea?
Da. Modelo 210, impozitul pe venitul prezumat pentru nerezidenți. În limba dumneavoastră, acesta nu explică aproape nimic, iar majoritatea proprietarilor află acest lucru prea târziu.
Ce se întâmplă dacă trebuie să vând proprietatea peste doi sau trei ani?
O puteți vinde oricând. Întrebarea este la ce preț și cât de repede. Proprietățile care oferă ceva ce viitorii cumpărători își vor dori și ei se vând cel mai ușor: o micro-localizare bună, o priveliște, orientarea potrivită, accesibilitate pietonală sau un ansamblu de înaltă calitate. De aceea, atunci când cumpărăm, nu luăm în considerare doar dacă vă place proprietatea astăzi, ci și cui o veți vinde în cele din urmă. Dacă vindeți în calitate de nerezident, trebuie să vă așteptați și la costuri și impozite asociate vânzării.
Va rămâne proprietatea în familie?
Da, iar acest lucru poate fi pregătit din timp. Se aplică impozitul spaniol pe moștenire, însă Andaluzia oferă reduceri generoase pentru membrii apropiați ai familiei. În testament, puteți alege, de asemenea, ca moștenirea să fie guvernată de legislația propriei dumneavoastră țări, iar un testament spaniol scurt vă poate scuti familia de luni de formalități.
Este mai bine să cumpărați decât să închiriați și este aceasta coasta potrivită pentru bugetul dumneavoastră?
Dacă veniți o dată pe an pentru două săptămâni, închirierea este mai simplă. Dacă veniți de mai multe ori pe an, deținerea unei proprietăți începe să aibă un alt tip de sens, iar sub aproximativ 250.000 € pentru proprietatea în sine vă vom spune că Costa Blanca este probabil răspunsul mai potrivit.Cumpărarea unei proprietăți mă va face rezident fiscal în Spania?
Nu. Simplul fapt că dețineți o proprietate nu vă face rezident fiscal în Spania. Rezidența fiscală este stabilită în funcție de situația dumneavoastră efectivă, inclusiv de timpul petrecut în Spania și de locul în care se află centrul intereselor dumneavoastră economice și personale. Dacă doriți să petreceți aici o parte mai mare a anului sau să vă mutați definitiv, discutați despre rezidența fiscală cu un consultant înainte de mutare. Acest lucru poate influența modul în care Spania vă evaluează veniturile și activele din afara Spaniei.
Cumpărați sau închiriați?
Dacă veniți o dată pe an pentru două săptămâni, iar proprietatea ar rămâne altfel goală în restul anului, închirierea poate fi mai simplă.Dar, odată ce veniți aici de mai multe ori pe an sau petreceți o perioadă mai lungă din an pe Costa del Sol, deținerea unei proprietăți începe să aibă mult mai mult sens. Nu trebuie să căutați o închiriere disponibilă de fiecare dată, să faceți față prețurilor sezoniere sau să vă mutați între apartamente diferite. Pur și simplu sosiți cu un bagaj mic, iar totul vă așteaptă deja acasă.Acest lucru este cu atât mai important dacă călătoriți cu un câine sau cu copii ori dacă doriți să veniți pentru mai multe săptămâni sau luni. Închirierile bune pe termen mai lung nu sunt întotdeauna ușor de găsit, iar în sezonul de vârf pot fi foarte scumpe.Iar dacă închiriați legal proprietatea atunci când nu o folosiți, veniturile din chirie pot acoperi o parte semnificativă din costurile anuale de deținere. Cu o proprietate aleasă cu grijă, nu plătiți doar pentru un loc în care să vă petreceți vacanța, ci dețineți o a doua locuință care poate genera venituri o parte din an.De aceea, în cazul clienților care doresc să vină aici în mod regulat, ne concentrăm de obicei mai mult asupra momentului în care cumpărarea va începe să aibă sens decât asupra întrebării dacă are sens sau nu.
Costa del Sol sau Costa Blanca?
Depinde în principal de bugetul dumneavoastră și de ceea ce așteptați de la Spania.Costa Blanca este, în general, mai ieftină, iar cu același buget puteți cumpăra semnificativ mai mult acolo. Costa del Sol este mai scumpă, dar oferă un stil de viață mai atractiv pe tot parcursul anului, infrastructură internațională, aeroportul din Malaga, terenuri de golf, școli, servicii medicale și o comunitate internațională numeroasă.Dacă dispuneți de mai puțin de aproximativ 250.000 € pentru proprietatea propriu-zisă, v-am spune direct că probabil nu ne-am concentra asupra Costa del Sol. Alegerea la acest preț este foarte limitată, iar același buget poate avea mult mai mult sens în Costa Blanca.De la aproximativ 300.000 € în sus încep să apară opțiuni reale în Costa del Sol, dar totul depinde de locație, distanța față de mare, starea proprietății și cerințele privind priveliștea sau închirierea.
Ce câștigăm din achiziția dumneavoastră?
Comisionul este plătit de dezvoltator sau de vânzător și este deja inclus în lista lor de prețuri, astfel încât cumpărătorul nu ne plătește nimic în plus. Nu angajăm avocații pe care îi recomandăm și nici nu primim vreun comision de la aceștia.Răspunsul mai amplu se află pe o singură pagină, nu într-un acordeon, deoarece acestea sunt întrebările care determină dacă aveți încredere în orice altceva de pe acest site și merită mai mult decât patru propoziții.
Douăzeci de minute la telefon răspund la ceea ce o întrebare frecventă generală nu poate clarifica
Aproape fiecare întrebare de pe această pagină are un răspuns diferit pentru o anumită proprietate dintr-un anumit oraș, iar acesta este răspunsul de care aveți nevoie de fapt. Acestea sunt aceleași cuvinte pe care le folosim în timpul apelului; în cadrul apelului, ele sunt aplicate proprietății dumneavoastră.Douăzeci de minute, fără obligații, iar dumneavoastră puteți prezenta o proprietate găsită în altă parte. Dacă aveți deja în față o ofertă, trimiteți-ne-o și veți primi răspunsul despre acea proprietate, nu despre proprietăți în general.