Vânzarea unei proprietăți în Spania: impozite și costuri de vânzare
În 30 de secunde
Vânzarea în calitate de nerezident înseamnă trei plăți separate. La finalizare, cumpărătorul reține 3 % din preț. Impozitul pe câștigul real este de 19 %. Se datorează și plusvalía municipală, care poate deveni legal responsabilitatea cumpărătorului atunci când vânzătorul este nerezident.
| Preț de vânzare | 500.000 € |
|---|---|
| Reținere la încheiere3 % din preț | 15.000 € |
| Impozit pe câștiguri19 % din câștigul efectiv | Regularizat după depunere |
| plusvalía municipalPână la 30 % din creșterea valorii terenului | Regularizat după depunere |
Care sunt cele trei plăți separate și de ce le confundă oamenii?
Orice vânzare realizată de un nerezident implică aceleași trei plăți, iar fiecare este reglementată de o regulă diferită și are un termen diferit. Confundarea reținerii de 3 % cu impozitul de 19 % este cea mai frecventă eroare. Reținerea este un AVANS, nu impozitul. Cele două coincid rareori.
| Plată | Cotă | Cine îl plătește |
|---|---|---|
| Reținere de 3 % (Modelo 211) | 3 % din prețul de vânzare convenit. | Reținută de CUMPĂRĂTOR la încheierea tranzacției la notar și plătită direct autorității fiscale, indiferent dacă ajungeți sau nu să datorați vreo sumă. |
| Taxă pe câștiguri (Modelo 210) | 19 % din câștigul real, cotă fixă, aceeași pentru orice nerezident. | Vânzătorul, cu regularizarea față de cei 3 % deja reținuți: o rambursare dacă reținerea a fost prea mare, o plată suplimentară dacă a fost prea mică. |
| plusvalía municipal (IIVTNU) | Până la 30 %, stabilit de ayuntamiento local și aplicat unei baze calculate prin metoda dintre cele două care produce valoarea mai mică. | Vânzătorul, potrivit legii, însă primăria poate obliga CUMPĂRĂTORUL să îl plătească în calitate de contribuabil substitut, atunci când vânzătorul este nerezident, o regulă la care majoritatea vânzătorilor nu se așteaptă niciodată. |
Cum funcționează reținerea de 3 % și când o primiți înapoi?
La încheierea tranzacției la notar, cumpărătorul trebuie, potrivit legii, să rețină 3 % din prețul convenit și să îl plătească autorității fiscale în termen de o lună, folosind Modelo 211. Acest lucru se întâmplă indiferent de rezultatul vânzării dumneavoastră. Chiar și unui vânzător care nu a obținut niciun profit sau care a pierdut bani la vânzare i se rețin 3 % din prețul vânzării la notar.Apoi aveți la dispoziție patru luni de la data vânzării pentru a depune Modelo 210. Acesta declară câștigul dumneavoastră real de capital și îl regularizează în raport cu suma reținută. Dacă impozitul de 19 % aplicat câștigului real este mai mic decât cei 3 % reținuți deja, situație frecventă în cazul unei proprietăți deținute timp de mai mulți ani pe o piață în creștere, primiți diferența înapoi. Dacă este mai mare, achitați diferența prin aceeași declarație.
Reținerea de 3 %
- La notarCumpărătorul reține 3 %Indiferent de rezultat.
- În termen de 1 lunăModelo 211 depus de cumpărătorPlătit autorității fiscale.
- În termen de 4 luniDepuneți Modelo 210Declararea câștigului real și regularizarea acestuia.
- După depunereRambursare sau diferență achitatăRambursare dacă 19 % din câștig este mai puțin decât cei 3 % reținuți.
Termenul de patru luni și regularizarea sunt exact genul de declarații pe care Arevont le încredințează unui avocat independent, în loc să le gestioneze direct. Arevont nu se ocupă de chestiuni fiscale, iar această declarație nu trebuie lăsată până când termenul limită este aproape.
Ce impozitează plusvalía municipală?
plusvalía este impozitul municipal aplicat creșterii valorii terenului unei proprietăți și reprezintă un cost pentru vânzător, nu pentru cumpărător. În practică, însă, acest cost poate ajunge tot în sarcina cumpărătorului la încheierea tranzacției la notar: atunci când vânzătorul este nerezident, primăria îl poate desemna pe cumpărător drept contribuabil substitut, aspect prezentat integral mai jos. Nu are nimic de-a face cu clădirea sau cu profitul dumneavoastră real: impozitează doar creșterea valorii TERENULUI de sub aceasta, calculată de primărie, pe parcursul anilor în care l-ați deținut.În urma unei reforme din 2021, vechea formulă fixă, care vă putea impozita chiar și în cazul unei pierderi, nu se mai aplică. Alegeți oricare dintre cele două metode de calcul care oferă rezultatul mai mic. Metoda obiectivă utilizează valoarea cadastrală a terenului, înmulțită cu un coeficient stabilit în funcție de perioada de deținere, plafonat la maximum 30 % după aplicarea cotei locale. Metoda reală se bazează pe creșterea reală dintre prețurile de cumpărare și de vânzare. Dacă valoarea nu a crescut deloc, reforma însăși a autorității fiscale confirmă că nu se datorează nimic prin niciuna dintre metode.
A crescut valoarea terenului cât timp l-ați deținut?
- DaDatorat conform metodei dintre cele două care indică valoarea mai mică, cu un plafon de 30 % odată ce se aplică rata locală.
- Nu sau nu puteți afișa unulNu se datorează nimic prin niciuna dintre metode, conform reformei din 2021.
Ce presupun vânzătoriiCe a schimbat reforma din 2021
- plusvalía este datorată la orice vânzare
- Se datorează doar atunci când valoarea terenului a crescut. Dacă vindeți în pierdere sau la aceeași valoare a terenului la care l-ați cumpărat, nu se datorează nimic, atât timp cât puteți demonstra acest lucru.
- Întotdeauna vânzătorul plătește, fără excepții
- Potrivit legii, obligația îi revine vânzătorului, însă atunci când vânzătorul este nerezident, primăria îl poate desemna pe CUMPĂRĂTOR drept contribuabil substitut. În practică, aceasta înseamnă că suma este adesea reținută din preț la încheierea tranzacției la notar, în loc să fie facturată separat ulterior.
Care sunt costurile agenției și ale asistenței juridice la vânzare?
Două elemente suplimentare se adaugă componentei fiscale și niciunul nu este un impozit: sunt comisioane de piață, la fel ca în cazul cumpărării. Modul în care vindeți le modifică pe amândouă.
- Option 1Agenție exclusivăO agenție, un acord de listare.
- Cost
- 1,5 până la 4 %
- Viteză
- Depinde de baza de cumpărători a acelei agenții
- Acoperire
- Rețeaua proprie a acelei agenții
- Option 2Multi-agencyMai multe agenții o promovează simultan.
- Cost
- 1,5 până la 4 %
- Viteză
- Adesea mai rapid, cu atenție individuală redusă
- Acoperire
- Cea mai extinsă dintre cele trei
- Option 3Vânzare privatăFără agent deloc.
- Cost
- 0 €, fără comision
- Viteză
- De obicei mai lent
- Acoperire
- Doar rețeaua și portalurile proprii
- Comisionul agentului vânzătorDe obicei, între 1.5 și 4% din prețul de vânzare al unei proprietăți la mâna a doua, plătit de vânzător. Acesta este un interval de piață, nu o valoare stabilită de o sursă oficială, deoarece niciun organism de reglementare nu publică o rată a comisionului. Valoarea diferă în funcție de agenție, regiune și acordul specific de intermediere, așa că trebuie considerată o estimare care trebuie confirmată cu agenția, nu un cost fix.
- Avocatul dvs. la vânzareUn vânzător beneficiază de reprezentare juridică independentă din aceleași motive ca un cumpărător: verificarea contractului, coordonarea reținerii de 3 % și a încheierii tranzacției la notar și, dacă este relevant, calcularea plusvalía. Majoritatea aspectelor acoperite de coordonarea juridică independentă la cumpărare se aplică și unei vânzări.
Ce să confirmați înainte de a estima suma netă încasată
Patru aspecte, verificate pe baza documentelor reale de achiziție, nu a unei reguli generale.| Solicitați | Ce vă indică | Cum arată un răspuns nesatisfăcător |
|---|---|---|
| Prețul și costurile achiziției inițiale, în scris | Câștigul de capital se calculează ca diferența dintre suma plătită de dumneavoastră, la care se adaugă costurile de achiziție și de îmbunătățire eligibile, și suma obținută la vânzare, nu doar pe baza prețului de vânzare. Fără cifrele inițiale, nimeni nu poate calcula obligația fiscală reală de 19 %. | Nu există evidențe ale costurilor achiziției inițiale, onorariului notarului sau facturilor pentru îmbunătățiri. |
| Dacă taxele asociației de proprietari și IBI sunt achitate pentru proprietate | O datorie neachitată către asociația de proprietari sau o factură IBI restantă poate afecta proprietatea și poate complica încheierea tranzacției la notar, exact ca în cazul cumpărării. | Nimeni nu a verificat dacă situația contului este la zi înainte de stabilirea datei vânzării. |
| Care metodă de calcul al plusvalía produce suma mai mică | Alegerea vă aparține conform legii, iar cele două metode pot produce rezultate foarte diferite în funcție de perioada în care ați deținut proprietatea și de evoluția locală a valorilor terenurilor. | O sumă citată pe baza unei singure metode, fără calcularea celeilalte pentru comparație. |
| Cine răspunde contractual pentru plusvalía în contractul de vânzare | Deoarece primăria poate solicita plata de la cumpărător în calitate de contribuabil substitut, contractul de vânzare trebuie să precizeze clar cine suportă acest cost dintre cumpărător și vânzător, în loc să îl lase în sarcina părții pe care primăria decide să o urmărească mai întâi. | Un contract care nu menționează deloc plusvalía. |
Câștig real, nu pierdere sau vânzare la limită
Reținerea de 3 % arată identic în ambele cazuri. Ce se întâmplă ulterior nu.| Vânzare cu profit | Vânzare fără profit sau în pierdere | |
|---|---|---|
| 3 % reținere la notar | Reținut oricum, conform Modelo 211. | De asemenea, reținută indiferent de rezultat: obligația cumpărătorului nu depinde de rezultatul dumneavoastră efectiv. |
| Impozit pe câștigul de capital | 19 % din câștigul real, probabil mai puțin decât cei 3 % reținuți, ceea ce lasă o sumă de rambursat. | Nimic de plată; întreaga sumă de 3 % reținută poate fi recuperată. |
| plusvalía municipal | Datorat pentru creșterea valorii terenului, calculat prin metoda care produce suma mai mică dintre cele două. | Nimic de plată dacă nu a existat în mod real o creștere a valorii terenului, fapt care poate fi dovedit în temeiul reformei din 2021. |
| Depunere necesară în orice caz | Modelo 210 în termen de patru luni, pentru regularizare și solicitarea eventualei rambursări. | Depuneți Modelo 210 în termen de patru luni, pentru a recupera reținerea la sursă și, după caz, pentru a demonstra că nu există o creștere a plusvalía. |
Mecanismul, nu încasările nete
Am preluat rata de 19 % pentru câștigurile de capital, reținerea la sursă de 3 % și reforma plusvalía direct din paginile Agenției Fiscale și din textele BOE relevante, la 17 august 2026. Merită menționat un aspect: actualizarea propusă de guvern pentru coeficienții plusvalía din 2026 (RD-ley 16/2025) nu a fost aprobată de Congres. Prin urmare, coeficienții RD-ley 8/2023 rămân în vigoare. Mai multe surse de comentarii verificate de noi nu actualizaseră încă aceste informații.Acestea sunt informații generale despre impozitarea unei vânzări, nu un calcul al încasărilor dumneavoastră nete. Câștigul real depinde de prețul inițial de achiziție, de costurile deductibile și de coeficienții specifici pentru plusvalía aplicați de primăria dumneavoastră. Aceste elemente trebuie incluse într-un calcul scris întocmit de un avocat, nu într-un interval publicat. Arevont nu este consultant fiscal și nu depune această declarație fiscală. Această activitate trebuie efectuată de un avocat independent.Unele subiecte sunt tratate în ghiduri separate: impozitul continuu pe venitul imputat și pe veniturile din chirii, aplicabil în perioada în care ați deținut proprietatea, o chestiune distinctă de vânzare; mecanismul prin care o datorie față de asociația proprietarilor se atașează unei proprietăți; și problema distinctă a impozitării deținerii averii, nu a realizării unui câștig. Fiecare subiect are propriul ghid.
Cele mai frecvente întrebări despre vânzare și costurile de ieșire
- Dacă vând în pierdere, primesc înapoi întreaga sumă de 3 %?
- Dacă puteți demonstra o pierdere reală, da. Impozitul pe câștigul de capital datorat este zero și puteți recupera întreaga sumă de 3 % reținută la încheierea tranzacției la notar, prin depunerea formularului Modelo 210, în termenul de patru luni. Reținerea nu este o sumă minimă pe care o datorați. Este un avans regularizat în funcție de rezultatul real.
- Pot fi urmărit pentru plata plusvalía după ce am părăsit deja Spania?
- Da. Tocmai de aceea există regula care permite unei primării să colecteze plusvalía de la cumpărător, în calitate de contribuabil substitut: urmărirea unui vânzător nerezident care a părăsit deja țara este mai dificilă decât colectarea taxei la momentul vânzării. Acesta este un motiv pentru ca în contractul de vânzare să se precizeze clar cine suportă costul, în loc să fie lăsat nerezolvat.
- Se modifică rata de 19 % dacă am devenit rezident fiscal în Spania până la momentul vânzării?
- Da: un rezident fiscal în Spania este impozitat pentru un câștig de capital conform baremului obișnuit aplicabil rezidenților, nu conform cotei fixe de 19 % pentru nerezidenți, beneficiind de propriile reguli privind facilitățile fiscale pentru reinvestirea într-o locuință principală, care nu se aplică unui nerezident. Este un calcul complet diferit, iar ghidul de pe acest site privind impozitarea rezidenților îl tratează în detaliu.
