Ce verifică un avocat înainte de cumpărarea unei proprietăți în Spania
În 30 de secunde
Un avocat spaniol independent efectuează aproximativ 15 verificări înainte de a vă spune dacă să continuați. Aceste verificări acoperă dreptul de proprietate, sarcinile, legalitatea clădirii și datoriile față de comunitate. Durează 2 până la 4 săptămâni și costă aproximativ ~1 % din preț.
Primele cinci din cincisprezece, integral mai jos
- ProprietateDacă înscrierea din cartea funciară corespunde persoanei care vinde.
- Sarcini și executare silităIpoteci, sechestre și alte sarcini înscrise care pot afecta proprietatea în sine.
- Servituți și restricțiiDrepturi de trecere înscrise sau alte limitări pe care nimeni nu le-a menționat în anunț.
- Datorii ale comunitățiiTaxe neachitate către comunidad, care pot fi transferate noului proprietar până la limita prevăzută de lege.
- IBI și obligații localeImpozitul anual pe proprietate, verificat în raport cu același principiu potrivit căruia datoriile urmează proprietatea.
Cum confirmă un avocat cine deține proprietatea?
Prin consultarea unui document nota simple și apoi prin verificarea a ceea ce acesta nu indică. Un document nota simple este extrasul simplificat din cartea funciară spaniolă, care arată cine deține o proprietate și ce sarcini sunt înscrise asupra acesteia, fiind primul document pe care avocatul dumneavoastră îl consultă înainte să plătiți orice sumă. Registro de la Propiedad este denumirea oficială a cărții funciare spaniole, instituția care stă la baza evidenței proprietății. Cadastrul este termenul scurt, de origine cehă, folosit de acest site pentru cartea funciară spaniolă, evidența persoanei care deține o proprietate și a sarcinilor care o grevează.Un document nota simple are rol informativ. Acesta nu constituie o garanție a titlului de proprietate, așa cum s-ar putea aștepta un cumpărător străin. Documentul cu deplină forță juridică este certificación registral, un extras mai complet și mai lent de obținut, solicitat de regulă numai la încheierea tranzacției la notar. Pentru a decide dacă mergeți mai departe, avocatul lucrează pe baza documentului nota simple. Merită să solicitați unul emis cu cel mult câteva săptămâni în urmă, în loc să vă bazați pe o copie pe care vânzătorul o are întâmplător.
Nota simple informativăRegistro de la Propiedad
- Titular (proprietar)
- NUME PRENUME
- Descriere
- Imobil urban · XXX m²
- Sarcini (obligații)
- Ipotecă · Banco X · XXX.XXX €
- Titular (proprietar). Secțiunea privind proprietatea: cine figurează în registru ca proprietar actual al imobilului.
- Descriere. Secțiunea descriptivă: suprafața și limitele, verificate în raport cu Catastro și cu proprietatea fizică.
- Sarcini (obligații). Secțiunea privind sarcinile: orice ipotecă, sechestru sau servitute înscrisă asupra proprietății. Acest lucru îl dovedește un document nota simple.
Ce se confundă ușorCum funcționează de fapt
- Cadastrul și Registro de la Propiedad sunt același lucru
- Sunt două sisteme spaniole distincte. Acest site le grupează sub un singur termen ceh, din motive de comoditate. Registro de la Propiedad consemnează proprietatea juridică și sarcinile. Catastro consemnează descrierea fizică a unei proprietăți și valoarea utilizată pentru calcularea impozitelor locale. Cele două pot să nu concorde în privința aceleiași proprietăți. Remedierea acestei neconcordanțe este o constatare frecventă și, de obicei, este posibilă.
- Dacă documentul nota simple pare fără probleme, proprietatea este fără probleme
- Acesta arată doar ceea ce este înscris. Un fapt poate fi real, dar neînscris, cum ar fi o extindere pentru care nimeni nu a depus documentele sau un litigiu privind limita de proprietate pe care nimeni nu l-a consemnat, iar un document nota simple nu îl va indica. De aceea, lista de verificare de mai jos conține și alte rânduri în afara înscrierii din registru propriu-zise.
Ce indică exact un document nota simple?Cine este înregistrat ca proprietar, descrierea fizică a proprietății conform evidențelor și orice sarcini asupra acesteia: ipoteci, sechestre, servituți sau alte grevări. Nu prezintă fapte neînregistrate. De aceea, reprezintă una dintre mai multe verificări, nu verificarea în ansamblu.
Poate datoria altcuiva să devină a dumneavoastră?
Da, în două situații specifice și bine stabilite, iar aceasta este constatarea care îi surprinde cel mai mult pe cumpărătorii străini. În aceste două cazuri, practica spaniolă atașează anumite datorii de proprietatea însăși, nu doar de persoana care le datorează.
- Ipoteci, sechestre și alte sarcini înregistrateO sarcină care nu este radiată înainte de vânzare rămâne atașată proprietății, astfel încât un cumpărător poate ajunge să dețină ceva grevat încă de datoria fostului proprietar. Se verifică în nota simple și se confirmă din nou de notar la încheierea tranzacției la notar.
- Unpaid community feesDatoriile către comunidad de propietarios se pot transfera noului proprietar, până la o limită legală. De obicei, se consideră că aceasta acoperă anul curent și un număr stabilit de ani anteriori. Se dovedește printr-un certificat emis de administratorul asociației, solicitat înainte de semnare.
- Impozite locale neachitate, precum IBISe consideră că această obligație urmează proprietatea, nu rămâne doar în sarcina persoanei care o datorează, la fel ca datoriile față de asociație. Se dovedește printr-un certificat care confirmă că IBI este achitat la zi. Legislația andaluză impune separat vânzătorului să furnizeze acest certificat înainte ca proprietatea să fie oferită spre vânzare.
Limitele legale exacte privind numărul de ani de taxe neachitate ale asociației care se transferă unui nou proprietar reprezintă o chestiune tehnică. Acestea variază în funcție de circumstanțele specifice ale tranzacției, așa că, în mod deliberat, nu le reducem la o singură cifră. Avocatul dumneavoastră confirmă limita aplicabilă achiziției dumneavoastră, folosind certificatul real.
Există vreo modalitate de a afla despre o datorie față de asociație înainte să apară într-un certificat?Procesele-verbale ale adunărilor generale recente menționează de obicei o datorie sau o contribuție suplimentară planificată înainte ca aceasta să devină oficială într-un certificat. Este o practică standard și merită să solicitați ultimele două seturi de procese-verbale, împreună cu certificatul, indiferent dacă avocatul dumneavoastră le-a solicitat deja sau nu.
Ce înseamnă „construit legal” pentru o proprietate din Spania?
Înseamnă că patru elemente trebuie să fie în ordine. Un singur NU în lanț este suficient pentru a opri tranzacția. licencia de primera ocupación este autorizația de primă ocupare de care are nevoie un apartament nou înainte de a putea fi locuit legal și racordat la utilități. În cazul unei proprietăți la mâna a doua, întrebarea este dacă ceea ce există fizic pe teren corespunde cu ceea ce a fost autorizat și înregistrat vreodată.
- A fost emisă o autorizație de construire (licencia de obra) înainte de începerea construcțieiWho decidesPrimăria, la momentul construiriiWhat it grantsConstrucția a fost autorizată în totalitateIf noConstrucția s-a realizat fără autorizație. Aceasta este cea mai gravă constatare de pe această listă.
- A fost emisă autorizația de primă ocupare (licencia de primera ocupación)Who decidesPrimăria, la finalul construcțieiWhat it grantsProprietatea poate fi racordată legal la apă și electricitate și poate fi locuităIf noProprietatea nu poate fi locuită legal și nici racordată la utilități, indiferent cât de finalizată pare
- Descrierea din registru corespunde construcției realeWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsCeea ce cumpărați pe hârtie există fizicIf noO extindere sau modificare neînregistrată, una dintre cele mai frecvente constatări în cadrul unei verificări juridice în Spania
- Catastro corespunde cu registrulWho decidesCatastro, Ministerul FinanțelorWhat it grantsCalculele fiscale și registrul corespundIf noO neconcordanță. Aceasta este frecventă și de obicei poate fi remediată, dar merită soluționată înainte de semnare, nu după.
Poate o extindere neînregistrată să ducă într-adevăr la un ordin de demolare?În cele mai grave cazuri de pe această coastă, da, mai ales atunci când construcția încalcă normele privind terenurile protejate, nu doar atunci când îi lipsește o autorizație. Majoritatea constatărilor sunt mai puțin grave și se soluționează prin înregistrarea construcției existente, contra cost. În orice caz, este o constatare pe care merită să o aveți înainte de semnare, nu după.
Ce informații este obligat legal să vă furnizeze vânzătorul înainte ca avocatul dumneavoastră să verifice ceva?
Opt elemente specifice, în două momente diferite, indiferent de ceea ce descoperă avocatul pe cont propriu. Legislația andaluză privind protecția consumatorilor oferă deja cumpărătorului dreptul la anumite documente din partea vânzătorului ori de câte ori vânzarea este realizată printr-un profesionist sau o agenție. Un vânzător privat, care vinde singur și o singură dată, este exceptat de la această regulă specifică. Însă un cumpărător străin care lucrează prin orice agenție, inclusiv prin aceasta, beneficiază pe deplin de acest drept.
- Cine deține proprietateaComunicat înainte chiar să faceți o ofertă, în temeiul Decreto 218/2005, Anexo V.
- Orice sarcini înregistrate asupra acesteiaFace parte, de asemenea, din aceeași fișă de informații despre proprietatea la mâna a doua, furnizată înainte de ofertă.
- Suprafața, conform unei nota simple emise cu cel mult trei luni în urmăFurnizată înainte de formularea unei oferte, astfel încât suma pe care vă bazați oferta să fi fost verificată.
- Taxa curentă a comunitățiiFurnizată înainte de formularea unei oferte, astfel încât să cunoașteți costul real recurent.
- Un certificat care confirmă că IBI este achitat la ziObligatoriu înainte de formularea unei oferte. Un certificat suplimentar privind IBI este necesar din nou înainte de semnare.
- Licențele relevanteScadent cu cel puțin trei zile lucrătoare înainte de semnare, nu chiar în ziua semnării.
- Statutul comunidad și certificatul administratorului privind orice datorieDe asemenea, scadent cu cel puțin trei zile lucrătoare înainte de semnare.
- Libro del EdificioRegistrul tehnic și de întreținere propriu al clădirii. Acesta este ultimul document care trebuie furnizat înainte de semnare, în același interval de trei zile lucrătoare.
Valoarea practică a acestui drept este că nu depinde de faptul că avocatul dumneavoastră adresează întrebarea corectă la momentul potrivit. Dacă partea vânzătoare sau agenția care o reprezintă nu poate prezenta aceste documente la cerere, considerați acest lucru o informație utilă în sine, cu mult înainte ca verificarea juridică să fi început. Această poziție este valabilă la data de 17 august 2026, fiind întemeiată pe textul decretului și pe orientările publicate de Junta de Andalucía, nu pe un comentariu. Aceasta se aplică vânzărilor realizate de agenții și profesioniști în Andaluzia. Un vânzător privat, care efectuează o singură vânzare, este exceptat, conform formulării proprii a regulamentului. Aplicarea sancțiunilor este asigurată de inspectorii regionali pentru protecția consumatorilor, care pot verifica respectarea normelor fără să își dezvăluie identitatea. Sancțiunea realistă pentru cea mai ușoară abatere este o amendă de 200 până la 5.000 €, nu o sumă mare.
Se aplică acest drept dacă achiziționez direct de la un proprietar privat, fără implicarea unei agenții?Nu. Regulamentul exceptă o vânzare cu adevărat privată, efectuată o singură dată. Acesta se aplică ori de câte ori în vânzare este implicat un profesionist sau o agenție, situație care acoperă majoritatea tranzacțiilor pe care este probabil să le încheie un cumpărător străin pe această coastă.
Ce pot face dacă un vânzător sau o agenție refuză să furnizeze aceste documente?Considerați acest lucru un semnal de alarmă serios, nu o simplă problemă administrativă, și discutați despre el cu avocatul dumneavoastră înainte de a plăti orice sumă. O autoritate regională pentru protecția consumatorilor din Andaluzia este responsabilă de aplicarea regulamentului. Însă protecția cea mai imediată este pur și simplu să nu continuați o tranzacție în care vi se ascund informații de bază la care aveți dreptul.
Cele cincisprezece aspecte acoperite în mod normal de o verificare juridică în Spania
Nu toate elementele se aplică fiecărei proprietăți. Un avocat verifică ce este relevant pentru tranzacția dumneavoastră specifică, la un onorariu de aproximativ ~1 % din preț, fără comision de recomandare de 0 € către noi. Lista devine mai lungă la o construcție nouă, incluzând compania din spatele acesteia.- ProprietateDacă înscrierea din cartea funciară corespunde persoanei care vinde. Cumpărarea de la cineva care nu poate transfera legal ceea ce vinde.
- Sarcini și executare silităIpoteci, sechestre și alte sarcini înscrise asupra proprietății. O sarcină care nu este radiată înainte de vânzare și rămâne atașată proprietății, nu fostului proprietar.
- Servituți și restricțiiDrepturi de trecere înscrise sau alte limitări asupra proprietății. Ceva despre care presupuneați că vă aparține exclusiv se dovedește a fi comun sau supus unor restricții.
- Datorii ale comunitățiiTaxe neachitate către comunidad de proprietari și un certificat înainte de semnare. Datorii care se pot transfera noului proprietar, ajungând uneori la zeci de mii de euro.
- IBI și obligații localeImpozitul anual pe proprietate și taxele locale relevante. Se aplică același principiu conform căruia datoriile urmează proprietatea.
- Registrul în raport cu cadastrulDacă Registro de la Propiedad și Catastro descriu aceeași proprietate. O neconcordanță între cele două, frecventă și de obicei remediabilă, dar mai ieftin de descoperit înainte de semnare.
- Legalitatea construcțieiDacă ceea ce se află pe teren este ceea ce a fost autorizat și dacă modificările au fost înscrise. O extindere neînscrisă, una dintre cele mai frecvente constatări, care poate afecta o proprietate la mâna a doua și ipotecile.
- licencia de primera ocupaciónLicența de primă ocupare a proprietății. Fără aceasta, o proprietate nu poate fi locuită legal și nici racordată la utilități.
- Regulile comunității și restricțiile privind închirierea pe termen scurtStatutul comunidad și orice restricții privind utilizarea sau închirierile pe termen scurt. O proprietate care poate fi cumpărată legal, dar în care închirierile pentru vacanță sunt totuși restricționate sau interzise.
- Dezvoltatorul, doar pentru apartamente noiCine se află în spatele proiectului și ce a finalizat anterior. Un dezvoltator nou sau fără experiență, aspect pe care merită să îl cunoașteți înainte de a vă angaja, nu după.
- Licencia de obra, doar pentru apartamente noiAutorizația de construire care permite desfășurarea legală a lucrărilor. Construcția a început fără autorizațiile corecte, cea mai gravă constatare de pe această listă.
- Încadrarea terenului, doar pentru apartamente noiConfirmarea că terenul este suelo urbano, încadrat ca urban și construibil. Teren protejat sau rural, a cărui achiziție este complet diferită de cea a proprietății oferite spre vânzare.
- Garanția bancară, doar pentru apartamente noiO garanție valabilă pentru fiecare plată eșalonată, emisă în mod expres pe numele cumpărătorului. Protecția care vă restituie banii dacă lucrările eșuează. O poliță de grup emisă pe numele dezvoltatorului nu oferă aceeași protecție.
- Data încheierii tranzacției la notar prevăzută în contract, doar pentru apartamente noiMomentul în care proiectul trebuie recepționat, verificat în raport cu documentația. Garanția se aplică și în cazul în care construcția depășește data din contract, astfel încât data menționată în scris este mai importantă decât estimarea din broșură.
- Recepția și autorizația de ocupare, doar pentru apartamente noiCertificatul de finalizare a lucrărilor și autorizația de primă ocupare, la finalul construcției. Acestea transformă o clădire care pare finalizată într-una în care puteți locui legal. Întârzierile la apartamentele noi apar de obicei în această etapă.
Locul verificării juridice în procesul de achiziție
Achiziția completă are cincisprezece pași, de la primul apel până la primirea cheilor. Verificarea juridică este pasul nouă și are loc după rezervare, nu înainte.Pasul 9 din 15
- Verificare juridicăDe obicei 2-4 săpt.Avocatul independent parcurge lista de verificare de mai sus înainte de a recomanda continuarea achiziției. Ceea ce prelungește de obicei procesul nu este activitatea juridică în sine, ci documentele care nu au fost încă primite de la vânzător, dezvoltator sau administratorul comunității.
Ce vă arată o verificare finalizată și ce nu vă arată
Acestea sunt informații generale despre ceea ce acoperă o verificare juridică în Spania și despre o reglementare andaluză specifică privind protecția consumatorilor. Informațiile sunt actualizate la 17 august 2026 și au fost consultate la sursă, nu copiate dintr-un comentariu. Acestea nu constituie consultanță juridică privind propria dumneavoastră achiziție și nu descriu ce a fost sau nu a fost verificat în cazul unei anumite proprietăți.O verificare finalizată nu este o garanție. Ea vă arată că au fost verificate aspectele care puteau fi verificate și ce a fost identificat. Nu toate elementele din lista de mai sus se aplică fiecărei proprietăți. Secțiunea privind drepturile cumpărătorului descrie ceea ce prevede legea că trebuie să furnizeze partea vânzătoare, nu ceea ce a furnizat efectiv un anumit vânzător în propria dumneavoastră tranzacție.Această pagină nu efectuează verificarea propriu-zisă și nu suntem o firmă de avocatură. Un avocat independent efectuează verificarea juridică prealabilă reală pentru achiziția dumneavoastră. Dacă doriți ajutor pentru coordonarea acestui proces, acesta este prezentat într-un ghid separat.
Cele mai frecvente întrebări despre verificările efectuate de avocat
- Notarul efectuează aceeași verificare ca avocatul?
- Nu. Notarul confirmă din nou identitatea și înscrierea în registru în momentul semnării, în calitate de funcționar public care nu reprezintă niciuna dintre părți. Verificarea avocatului are loc cu câteva săptămâni mai devreme, în mod special pentru dumneavoastră, când este încă realist posibil să renunțați la achiziție.
- Care este cea mai frecventă problemă identificată de acest tip de verificare?
- O modificare neînregistrată a clădirii: o extindere, o terasă închisă sau lucrări efectuate fără depunerea autorizației corespunzătoare. Rareori este vorba despre o fraudă propriu-zisă. Mult mai des, este vorba despre documente neterminate care pur și simplu nu au ținut pasul cu ceea ce există în realitate.
- Ce solicită exact avocatul de la administratorul comunității?
- În mod obișnuit, două lucruri: un certificat care confirmă situația actuală a datoriilor și, împreună cu acesta, ultimele două seturi de procese-verbale ale adunării generale. Certificatul confirmă numărul exact. Procesele-verbale indică adesea o datorie sau o taxă suplimentară planificată înainte ca aceasta să devină oficială într-un certificat. De aceea, solicitarea ambelor documente împreună identifică mai multe aspecte decât certificatul singur.
- Prin ce diferă aceasta de o inspecție tehnică sau structurală?
- Complet diferit. Verificarea avocatului este juridică: proprietatea, datoriile, autorizațiile și statutul urbanistic. O inspecție tehnică efectuată de un arhitect sau de un expert analizează starea fizică a clădirii: umezeala, acoperișul și instalațiile. Niciuna nu o înlocuiește pe cealaltă.
- Se aplică aceasta în același mod unui teren și unei proprietăți finalizate?
- Verificarea încadrării terenului este cu atât mai importantă în cazul unui teren, deoarece faptul că acesta este suelo urbano decide dacă se poate construi pe el. Mai multe dintre celelalte rânduri, în special autorizația de ocupare, devin relevante abia după construirea unei clădiri.
