Fraude imobiliare în Spania
În 30 de secunde
Frauda intenționată este rară pe această coastă. Ea ia patru forme: un vânzător fals care vinde un imobil fără a avea dreptul să îl vândă, faptă sancționată cu închisoare de la unu la patru ani în temeiul unei singure legi, un avans furat, o închiriere falsă și o fraudă în cazul unei achiziții în fază de proiect, prin plăți eșalonate fără o garanție bancară aferentă.
Ce este considerat fraudă aici și ce nu?
Majoritatea lucrurilor care par suspecte într-un anunț imobiliar spaniol nu reprezintă fraudă. Este vorba despre o rețea comună de publicitate, un preț vechi sau o tehnică de vânzare, iar acest subiect este tratat pe o pagină separată. Această pagină acoperă doar cazurile în care cineva vă obține semnătura sau banii pentru ceva ce nu are dreptul să vă ofere: un vânzător fals, un avans furat, o închiriere falsă sau o plată pentru un imobil în fază de proiect fără o garanție aferentă.Un articol din legea penală spaniolă acoperă simultan primele trei tipare. Articolul 251.1 din Código Penal sancționează orice persoană care pretinde în mod fals că are dreptul să dispună de un imobil pe care nu îl deține, apoi îl vinde, îl grevează sau îl închiriază altei persoane, provocându-i acesteia o pierdere. Vânzarea, grevarea și închirierea sunt menționate împreună în aceeași frază a legii. De aceea, un vânzător fals și o închiriere falsă constituie, din punct de vedere juridic, aceeași infracțiune în două forme diferite.
- Vânzător fals
- Cum arată
- Semnează o persoană care nu este proprietarul înregistrat, adesea în baza unei procuri falsificate sau expirate.
- Temeiul legal
- Código Penal, art. 251.1: 1 până la 4 ani de închisoare pentru vânzarea unui imobil fără dreptul de a-l vinde.
- Ce o identifică
- Proprietarul înregistrat în extrasul de carte funciară nota simple, verificat în raport cu persoana care semnează.
- Avans furat
- Cum arată
- Bani solicitați înainte ca un avocat să fi citit contractul de rezervare, plătiți într-un cont care nu corespunde vânzătorului.
- Temeiul legal
- Código Penal, art. 251.2, împreună cu aceeași infracțiune de dispunere fără drept.
- Ce o identifică
- Numele titularului contului, verificat în raport cu vânzătorul sau agenția menționată în contract.
- Închiriere falsă
- Cum arată
- Un anunț pentru vacanță sau închiriere pe termen lung care solicită un transfer înaintea oricărei vizionări sau convorbiri video.
- Temeiul legal
- Același articol 251.1, partea referitoare la închiriere.
- Ce o identifică
- O convorbire video în direct, desfășurată la imobil și programată înainte să plătiți.
- Fraudă la proiect
- Cum arată
- Plăți eșalonate către dezvoltator, fără o garanție bancară individuală aferentă.
- Temeiul legal
- Ley 38/1999, dispoziția adițională întâi, consolidată prin Ley 20/2015.
- Ce o identifică
- Documentul de garanție propriu-zis, verificat înainte de scadența fiecărei plăți.
Pare o fraudăCe este de fapt
- Același apartament este publicat de șase ori la prețuri diferite
- Aceasta este o problemă de anunțuri comune, nu o fraudă. Există un ghid separat despre acest subiect, cu verificări care clarifică situația în zece minute.
- O proprietate vândută cu luni în urmă este încă promovată
- Acesta este un anunț vechi pe care nimeni nu l-a eliminat. Ghidul despre publicitate tratează acest aspect, nu tiparele infracționale prezentate pe această pagină.
- Cineva vă cere bani înainte să fi văzut proprietatea sau documentele de proprietate
- Acesta este tiparul infracțional real: bani sau o semnătură obținute de cineva care nu are dreptul să primească niciuna dintre acestea.
Cum poate cineva să vândă o proprietate pe care nu are dreptul să o vândă?
Problema ține aproape întotdeauna de identitate, nu de proprietatea în sine: un pașaport sau un act de identitate falsificat, o procură revocată, expirată sau care nu a fost acordată în realitate ori o revendicare a unor drepturi succesorale care nu au fost niciodată clarificate cu adevărat. Proprietățile vizate tind să aibă un tipar comun: sunt goale de mult timp, deținute de cineva care locuiește în străinătate sau moștenite recent și încă neactualizate în registru. Acestea sunt situațiile în care nimeni nu supraveghează suficient de atent pentru a observa o persoană străină care acționează în numele proprietarului.Măsura de protecție este aceeași verificare în registru pe care un avocat o efectuează deja, din motive complet diferite. O nota simple indică proprietarul înregistrat. O procură utilizată pentru a semna în numele altei persoane trebuie să fie autentică, valabilă și specifică acestei vânzări. Un avocat verifică acest lucru în raport cu evidența notarială din care provine procura, în loc să aibă pur și simplu încredere în document. Verificarea gratuită a anunțului oferită de Arevont confirmă cine se află în realitate în spatele unui anunț, inclusiv prin verificarea numelui proprietarului înregistrat, înainte să trimiteți bani sau să rezervați un zbor pentru a vedea proprietatea.
- Opriți-vă și verificațiNumele vânzătorului nu corespunde proprietarului înregistrat în nota simpleCineva care nu are dreptul să vândă încearcă să semnezeWhat to do insteadObțineți nota simple și comparați numele înainte ca banii să fie transferați
- Verificați întâiVânzătorul semnează printr-o procură pe care nu ați văzut-oDocumentul ar putea fi revocat, expirat sau să nu fi fost acordat în realitateWhat to do insteadVerificați numărul protocolului notarial la notarul emitent
- Verificați întâiProprietatea a fost transmisă prin moștenire, iar registrul pare neactualizatRegistrul poate să nu indice cine are astăzi dreptul real de a vinde proprietateaWhat to do insteadSolicitați actul de moștenire împreună cu înregistrarea din registru
Ar identifica automat un notar un vânzător fals, fără ca avocatul meu să verifice mai întâi?Notarul verifică din nou identitatea și înregistrarea din registru în momentul semnării. Este o verificare reală și independentă, dar are loc chiar la finalul procesului, după ce un avans pentru rezervare a fost de obicei deja transferat. Verificarea efectuată de avocatul dumneavoastră are loc cu săptămâni mai devreme. Astfel, un vânzător fals este identificat cât timp retragerea este încă posibilă în mod realist, nu după ce banii au fost deja transferați.
Ce se întâmplă cu un avans furat și prin ce diferă acesta de unul real?
Un avans autentic pentru rezervare înseamnă bani reali aflați în mod intenționat la risc: este singura plată dintr-o achiziție în Spania care se află în afara întregului sistem de garanții creat pentru a proteja tot ceea ce urmează. Tocmai de aceea frauda vizează această plată. Tiparul este aproape întotdeauna același: se solicită bani înainte ca un avocat să citească contractul de rezervare, aceștia sunt plătiți într-un cont care nu corespunde numelui vânzătorului sau al agenției și uneori sunt prezentați ca rambursabili, „doar pentru a păstra proprietatea”, în loc să reprezinte angajamentul real pe care îl presupune o rezervare.Un avans legitim pentru rezervare este plătit într-un cont indicat chiar în contractul de rezervare, după ce avocatul dumneavoastră a citit condițiile contractului privind recuperarea banilor. Serviciul de coordonare juridică al Arevont citește acest contract înainte ca banii să părăsească contul dumneavoastră, gratuit, deoarece avocatul vă reprezintă pe dumneavoastră, nu pe vânzător sau agenție.
Unde vă sunt banii cu adevărat
- RezervarePlătit înainte ca orice garanție sau cont de client să îl protejezeSingura plată dintr-o achiziție în Spania care se află complet în afara sistemului de garanții. Tocmai de aceea frauda vizează această plată.
- Verificare juridicăAvocatul citește contractul de rezervareConfirmă numele titularului contului și condițiile de rambursare înainte de orice transfer ulterior de bani.
- arras/ contract vânzare-cumpărarePăstrat într-un cont separat de client al avocatuluiEliberat numai la încheierea tranzacției la notar, beneficiind de protecția pe care rezervarea nu a avut-o niciodată.
- Încheiere la notarPlătit la notarDiferența de preț este transferată chiar la semnare, nu printr-un transfer nesupravegheat efectuat cu zile înainte.
Ceea ce oamenii consideră precauție normalăCe protejează cu adevărat un avans
- Să plătești o sumă mică pentru a păstra o proprietate înainte ca cineva să o fi văzut este doar o precauție normală.
- O rezervare autentică se plătește numai după ce avocatul dumneavoastră a citit contractul, într-un cont menționat chiar în contract. Orice sumă plătită înainte de acel moment nu protejează pe nimeni, cu excepția celui care a solicitat-o.
- O promisiune verbală că un avans este „rambursabil” valorează cât punerea ei în scris.
- Doar condițiile prevăzute în contractul de rezervare stabilesc dacă banii se returnează. O promisiune verbală nu mai are niciun efect după efectuarea transferului.
- Numele contului nu contează, atât timp cât prețul pare corect.
- Un avans autentic ajunge într-un cont al cărui titular corespunde vânzătorului sau agenției care publică anunțul. Un nume diferit al titularului contului, mai ales unul personal sau străin, este cel mai clar semn al acestui tipar.
Dacă avansul meu a fost într-adevăr furat, există vreo modalitate realistă de a-l recupera?Există două căi distincte și niciuna nu este rapidă. Banca dumneavoastră poate încerca revocarea în aceeași zi a unui transfer SEPA, iar șansele de reușită scad drastic după primele 24 până la 48 de ore, astfel încât rapiditatea contează mai mult decât orice altceva ați face. Separat, o plângere penală (denuncia) pentru fraudă în temeiul articolului 251 deschide și o cale pentru recuperarea banilor în cadrul aceluiași dosar penal. Este o procedură gestionată de un avocat, nu un formular simplu, și merită începută imediat, în loc să așteptați să vedeți dacă banii reapar de la sine.
Poate cineva să încaseze chirie pentru o proprietate pe care nu o deține?
Da, iar legislația spaniolă prevede în mod expres acest lucru: articolul 251.1 se referă la închirierea unei proprietăți în baza unui drept pretins în mod fals de a dispune de aceasta, în aceeași frază cu vânzarea și încasarea contravalorii ei. Acest tipar vizează de obicei persoane care au nevoie de un loc unde să stea, nu persoane care cumpără: o închiriere de vacanță sau o ofertă pe termen lung, uneori cu fotografii copiate dintr-un anunț real, prin care se solicită un transfer într-un cont personal înainte de orice vizionare și înainte ca „proprietarul” să accepte un apel video din interiorul proprietății reale.Un cumpărător străin se confruntă cu acest risc mai ales în legătură cu o excursie pentru vizionări, când poate fi tentat să rezerve rapid o cazare de oriunde pare cel mai bun preț. Metodele care fac un anunț de închiriere convingător, inclusiv fotografiile furate și descrierile reutilizate, sunt aceleași deja explicate pentru anunțurile de vânzare în ghidul de publicitate al site-ului. Diferența este că aici sunt în pericol banii pentru cazare, nu pentru o proprietate.
- Opriți-vă și verificați„Proprietarul” refuză un apel video în direct din proprietateUn proprietar autentic nu are nimic de ascuns și niciun motiv să refuze.What to do insteadSolicitați un apel în timp real, nu un tur înregistrat.
- Opriți-vă și verificațiVi se cere să plătiți prin transfer bancar, în afara platformei de rezervareDacă ocoliți platforma, pierdeți dovada plății și protecția cumpărătorului oferite de aceasta.What to do insteadPlătiți prin sistemul propriu al platformei, nu direct proprietarului.
- Verificați întâiAceeași adresă este publicată sub un alt nume în altă parteAnunțul poate fi duplicat sau poate conține un set de fotografii furate.What to do insteadCăutați numele străzii sau al ansamblului în alte anunțuri.
Ar fi putut un dezvoltator să dispară pur și simplu cu plățile eșalonate înainte de existența garanției din perioada crizei?
Acesta era tipul cel mai prejudiciabil de fraudă imobiliară din Spania. Merită să îl înțelegeți ca fapt istoric, deoarece legea care a închis această lacună este exact cea care protejează astăzi un cumpărător. O cerință privind o garanție pentru plățile eșalonate aferente construcțiilor noi există din Ley 57/1968. Însă aplicarea legii înainte de criza financiară din 2008 era inconsecventă. Dezvoltatorii încasau în mod regulat plată după plată, pe măsura etapelor de construcție, fără să emită în realitate o garanție pe numele cumpărătorului. Când un proiect eșua, cumpărătorii descopereau că garanția pe care credeau că o dețin fie nu exista, fie acoperea o poliță de grup în care nu erau menționați personal.Ley 20/2015 a înăsprit aceeași regulă, regăsită acum în dispoziția adițională întâi din Ley 38/1999. A închis exact lacuna care făcea posibilă vechea fraudă. Orice plată efectuată înainte de încheierea tranzacției la notar trebuie să fie acoperită acum de o garanție emisă pe numele cumpărătorului, predată la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, nu promisă ulterior. Mecanismul în sine, ceea ce trebuie să prevadă documentul și ce se întâmplă dacă un dezvoltator nu își respectă nici astăzi obligațiile constituie un subiect distinct, tratat integral pe o pagină separată.
Înainte de Ley 20/2015De la Ley 20/2015
- Pe hârtie exista o garanție, uneori sub forma unei polițe de grup care acoperea întregul ansamblu, nu un anumit cumpărător nominalizat.
- Garanția trebuie emisă individual, pe numele cumpărătorului, pentru plățile specifice ale acestuia, și predată la semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
- Aplicarea legii era inconsecventă. Un cumpărător descoperea adesea că garanția era lipsită de valoare abia după ce un proiect eșuase deja.
- Documentul în sine poate fi verificat înainte de scadența fiecărei plăți. Acesta este exact momentul în care trebuie să îl solicitați, nu după semnare.
- Există vreun document de garanție?Who decidesÎi cereți direct dezvoltatoruluiWhat it grantsTrece la următoarea verificareIf noNu plătiți. Fără document nu există protecție, indiferent ce vi se spune verbal.
- Este emis în mod expres pe numele dumneavoastră?What it grantsConfirmați că vă aparține, nu este o poliță de grup.If noO garanție care menționează ansamblul, nu pe dumneavoastră, nu vă protejează personal.
- Acoperă suma integrală, inclusiv taxele?What it grantsConfirmă acoperirea întregii plățiIf noO garanție parțială lasă exact diferența de care se folosește această fraudă.
- A fost emisă de o bancă sau de un asigurător?What it grantsConfirmă că există un garant real, pe care îl puteți trage la răspundereIf noOrice altceva nu este garanția impusă de lege.
Versiunea acestei fraude care încă are loc astăzi este mai redusă și mai greu de observat decât situația în care un dezvoltator pur și simplu dispare. Poate lua forma unui calendar al plăților care avansează mai repede decât este emisă garanția sau a unui document de garanție care există, dar nu a fost emis pentru plățile dumneavoastră specifice. Solicitați să îl vedeți înainte ca plata să devină scadentă, nu după.
Dispare acest risc dacă achiziționați de la un dezvoltator mare și cunoscut?Reduce riscul. Un dezvoltator mare, cu o reputație publică și alte proiecte active, are mult mai mult de pierdut dacă nu își respectă obligațiile decât unul mic sau recent înființat. Însă acest lucru nu înlocuiește verificarea propriu-zisă. Legea impune aceeași garanție personală indiferent de dimensiunea dezvoltatorului. Documentul vă protejează pe dumneavoastră, nu doar reputația dezvoltatorului.
Ce puteți verifica singur și unde este cu adevărat nevoie de cineva aici
Fiecare verificare de mai jos este reală și o puteți efectua. Coloana din dreapta nu reprezintă singura modalitate de a face verificarea. Ea arată ce se schimbă atunci când verificarea are loc aici, pe coastă, în loc să fie făcută de la distanță, prin intermediul unui ecran.| Singur, din Cehia | Cu o verificare locală | |
|---|---|---|
| Dacă vânzătorul deține proprietatea | Puteți solicita o nota simple și puteți citi numele proprietarului. Însă traducerea și înțelegerea pe cont propriu a unui document spaniol de la registrul proprietăților este punctul în care majoritatea oamenilor se blochează. | Verificarea gratuită a anunțului oferită de Arevont compară proprietarul înregistrat cu persoana sau agenția cu care tratați, înainte ca banii să fie transferați. |
| Dacă un cont pentru avansul de rezervare este autentic | Puteți solicita numele titularului contului și îl puteți compara în scris cu numele vânzătorului sau al agenției. | Coordonarea juridică oferită de Arevont verifică termenii contractului de rezervare înainte ca banii să părăsească contul dumneavoastră, fără niciun cost. |
| Dacă un anunț de închiriere este real | O căutare inversă după imagini a fotografiilor, aceeași verificare de zece minute care identifică un anunț de vânzare învechit sau duplicat. | Un apel video în direct de la proprietate, organizat în numele dumneavoastră atunci când încă nu puteți călători pentru a face acest lucru personal. |
| Dacă garanția dezvoltatorului acoperă plata dumneavoastră | Puteți solicita să vedeți documentul și să verificați dacă vă menționează personal, pentru suma specifică, înainte să plătiți. | Confirmat în cadrul coordonării juridice înainte de scadența fiecărei plăți etapizate, nu după. |
Cât de rar se întâmplă, de fapt?
Nu există o statistică publicată care să măsoare fraudele imobiliare deliberate împotriva cumpărătorilor străini în Costa del Sol, în mod specific. Ar fi mai rău să inventăm una decât să spunem sincer acest lucru. Ce putem spune cu sinceritate este următorul lucru: majoritatea aspectelor care par alarmante atunci când cumpărați aici, anunțurile distribuite, prețurile vechi și tehnicile de vânzare, nu reprezintă deloc fraude. Tratarea tuturor acestor aspecte drept fraude îi face pe cumpărători să se îngrijoreze din cauza lucrurilor greșite și să fie neglijenți față de cele reale.Cele patru tipare de mai sus reprezintă infracțiuni reale, fiecare având la bază un articol real din Codul penal. Verificările care le identifică, citirea registrului, citirea contractului înainte de plată, contactarea „proprietarului” prin apel video și consultarea garanției înainte ca plata să devină scadentă, sunt aceleași verificări pe care orice cumpărător atent ar trebui să le efectueze oricum, din motive obișnuite, la fiecare achiziție. Acestea sunt informații generale despre modul în care dreptul spaniol tratează aceste tipare. Nu reprezintă consultanță juridică pentru o anumită tranzacție și niciuna dintre aceste informații nu efectuează verificările descrise. Un avocat independent face acest lucru în numele dumneavoastră. Ghidul propriu al site-ului despre verificările efectuate de un avocat explică în detaliu acest aspect.Arevont nu percepe comisioane de recomandare de la avocații cu care colaborează și nu percepe cumpărătorului niciun cost pentru verificările descrise mai sus. Acest lucru nu elimină toate riscurile unei achiziții. Înseamnă că verificările care identifică aceste patru tipare vă sunt disponibile înainte să vă asumați orice obligație.
Întrebări frecvente despre fraudele la achiziții
- Cum se transformă un anunț furat într-o fraudă, nu doar într-un anunț prost?
- Anunțul în sine, chiar și cu fotografii copiate, nu constituie infracțiunea. Infracțiunea are loc în momentul în care cineva folosește acel anunț fals pentru a încasa bani sau a obține o semnătură pentru o proprietate sau o închiriere pe care nu are dreptul să v-o ofere. Un anunț furat pentru care nu ați plătit niciodată nimic este doar un anunț prost. Același anunț devine fraudă după ce trimiteți un avans într-un cont care nu are legătură cu tranzacția.
- Înseamnă achiziționarea printr-o agenție precum Arevont că acest lucru nu mi se poate întâmpla?
- Nu, iar nimeni de aici nu susține acest lucru. Verificările gratuite ale Arevont confirmă proprietarul înregistrat, citesc contractul de rezervare înainte să plătiți și verifică un anunț de închiriere printr-un apel în direct, la cerere, toate înainte ca banii să fie transferați. Acestea elimină punctele vulnerabile specifice unui cumpărător din Cehia care analizează o ofertă de pe ecran. Nu fac fraudele imposibile pretutindeni în lume.
- Care este cel mai important indiciu că ceva reprezintă unul dintre aceste patru tipare, nu doar un anunț obișnuit, prost întocmit?
- Solicitarea de bani sau a unei semnături înainte să fie posibilă verificarea, indiferent dacă aceasta presupune o vizionare, examinarea contractului de către un avocat sau un apel video de la proprietate. Toate tiparele de mai sus au această caracteristică în comun. Un vânzător, o agenție sau un dezvoltator legitim nu are niciun motiv să refuze ordinea verificare mai întâi, apoi plată, deoarece verificarea face tranzacția reală și pentru acesta.
- Îmi pot recupera avansul furat prin instanțele spaniole, nu doar prin banca mea?
- O plângere penală pentru fraudă în temeiul articolului 251 deschide calea pentru recuperarea banilor în cadrul aceleiași cauze penale. Avocatul dumneavoastră poate urmări această cale în paralel cu o acțiune civilă separată sau în locul acesteia. Recuperarea banilor nu este niciodată garantată, mai ales după ce aceștia au părăsit Spania. Tocmai de aceea există verificările de mai sus: pentru a preveni pierderea de la bun început, nu pentru a remedia situația ulterior.
- Am găsit repostată într-un loc informal, cum ar fi un grup de Facebook, o variantă mult mai ieftină a unei proprietăți care îmi place. Ar trebui să presupun că este una dintre aceste fraude?
- Nu în mod automat. De cele mai multe ori, acesta este exact tiparul unei proprietăți cu preț greșit, vechi sau listate în duplicat, explicat în ghidul site-ului privind publicitatea, nu o fraudă. Devine fraudă penală numai atunci când cineva vă cere să plătiți sau să semnați înainte ca dumneavoastră sau avocatul dumneavoastră să poată verifica cine este cu adevărat. Tratați repostarea ca pe un indiciu care merită verificat, nu ca pe o dovadă a vreunuia dintre tipare.
