Este FEIN același lucru cu o ofertă de credit ipotecar?

Este descrierea standardizată a unei oferte, nu o etapă separată de aprobare. Odată ce o bancă este pregătită să acorde împrumutul, FEIN stabilește termenii ofertei respective în formatul impus de lege. Aveți apoi la dispoziție cel puțin zece zile pentru a o analiza înainte de a putea semna orice document la notar.

Pot obține o dobândă complet fixă pentru un împrumut de peste 500.000 €?

Uneori, dar începând cu 2026 mai multe bănci au încetat să ofere o dobândă fixă reală pe întreaga perioadă pentru sume de peste aproximativ acest prag și au trecut la produse cu dobândă mixtă: fixă pentru o perioadă inițială, de obicei de trei ani, apoi variabilă. Întrebați clar care variantă este propusă, deoarece un produs mixt se comportă foarte diferit după încheierea perioadei cu dobândă fixă.

De ce contează mai mult situația apostilei și a traducerii decât veniturile mele?

Nu contează mai mult. Este pur și simplu etapa nefamiliară, nu dificilă, iar etapele nefamiliare sunt cele care adaugă în tăcere săptămâni. Un venit substanțial, documentat într-un format nerecunoscut, trebuie totuși să treacă prin etapa apostilării și a traducerii autorizate înainte ca un analist spaniol să poată lua vreo măsură pe baza lui.

Îmi spun aceste cifre ce mi se va oferi?

Nu, și nici nu aceasta este intenția lor. Ele descriu piața și legislația. Ceea ce vi se va oferi depinde de veniturile, angajamentele, vârsta și moneda dumneavoastră, precum și de banca specifică. Exact pentru aceasta există serviciul de creditare ipotecară al Arevont și verificarea eligibilității sale.

Guides

Credit ipotecar în Spania: cum funcționează cu adevărat piața

În 30 de secunde

Un nerezident care cumpără pe Costa del Sol ar trebui să planifice un raport împrumut-valoare de 60 până la 70 %. Aceasta înseamnă 30 până la 40 % din preț în numerar, plus costuri de ~9 % până la ~13 % peste preț. Din 2019, banca trebuie să vă ofere un FEIN și un FiAE înainte să puteți semna orice document.

FEIN: Fișa europeană de informații standardizateFișa standardizată a ofertei de credit, Legea 5/2019

Rata dobânzii: Fixă X,X % / Variabilă Euribor + X,X %
Costul anual total (TAE): X,X %
Produse asociate: Asigurare de locuință, de viață...
Perioada de reflecție: minimum 10 zile

Model. Valorile prezentate sunt orientative.

Rata dobânzii. Dobânda și tipul acesteia, fixă sau variabilă, într-un format standard unic. Astfel puteți compara două oferte rând cu rând.
Costul anual total (TAE). Costul total pe durata creditului, inclusiv comisioanele, nu doar dobânda afișată.
Produse asociate. Produse asociate care reduc dobânda doar pe hârtie, dar adaugă propriul cost. Verificați dacă sunt cu adevărat opționale.
Perioada de reflecție. Termenul minim de notificare înainte de a putea semna, calculat din ziua în care primiți FEIN.

Ce raport credit-valoare publică piața pentru un cumpărător străin?

Între 50 și 60 % și până la 80 %. În principal, cetățenia dumneavoastră determină poziția, nu țara în care locuiți. În continuare explicăm modul general în care funcționează un credit ipotecar spaniol pentru un cumpărător străin: ce publică piața, ce trebuie să vă prezinte banca prin lege și unde încetinește o cerere cehă sau poloneză.Băncile tratează mai favorabil cetățenii UE în ansamblul pieței. Mai multe surse arată că, uneori, cumpărătorii nerezidenți din UE pot ajunge la 70 până la 80 % atunci când proprietatea este destinată în mod real locuinței principale, nu unei case de vacanță. Cetățenii din afara UE, indiferent de țară, întâlnesc mai des valori de 50 până la 60 % sau mai mici, indiferent de nivelul veniturilor. Motivul este că banca include în preț dificultatea suplimentară de a executa un împrumut împotriva unei persoane din afara sistemului juridic al UE, nu evaluează finanțele solicitantului.

50 %80 %

Cetățean din afara UE, orice imobil50 până la 60 %
Cetățean UE nerezident, a doua locuință60 până la 70 %
Cetățean UE, reședință principală efectivă (unele bănci)70 până la 80 %

Situația la 17 august 2026, verificată în trei sinteze ale pieței din 2026 în limba engleză, nu preluată din grila de dobânzi publicată de o singură bancă. Acestea sunt intervale publicate de piață, nu o ofertă personală.

Valoarea dumneavoastră depinde de bancă, veniturile dumneavoastră, obligațiile existente și imobilul propriu-zis. Un interval de piață nu vă poate spune acest lucru.

Calculați

Preț de achiziție

500.000 €

Evaluare bancară

470.000 €

94 % din prețul de achiziție. Banca acordă împrumutul pe baza evaluării sale, nu a prețului.

Cât împrumută banca

50 %

Dacă aveți venituri în afara zonei euro, calculați aproximativ jumătate.

Rata dobânzii

3 %

Orientativ. Ratele se modifică.

Durată

20 ani

Rată lunară

1.303 €

Valoarea ipotecii235.000 €

Fonduri proprii265.000 €

Costuri de achiziție (construcție nouă)64.839 €

Veți avea nevoie de329.839 €

Fonduri proprii plus costuri de achiziție. Pe întreaga durată a ipotecii plătiți 312.793 € în 20 ani.

Rezultatul este orientativ. Suma împrumutată efectiv depinde de analiza proprie a băncii asupra veniturilor dumneavoastră și de evaluarea proprie a proprietății.

O preferați în căsuța de e-mail?

Nume

E-mail

Fără obligații. Nu vindem niciodată datele dumneavoastră.

Estimarea dumneavoastră: ipoteca ca serviciu

Surse

Ce sunt FEIN și FiAE și de ce trebuie banca să vi le ofere?

Două documente standardizate, înmânate înainte de a putea semna orice, începând cu Ley 5/2019 (LCCI, legea privind contractele de credit ipotecar). O bancă spaniolă nu vă poate înmâna pur și simplu actul de ipotecă în ziua încheierii tranzacției la notar. Mai întâi trebuie să vă ofere FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Aceasta este fișa europeană standardizată de informații, care stabilește condițiile reale ale împrumutului. De asemenea, trebuie să vă ofere FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Aceasta este o fișă de avertismente care semnalează orice aspect neobișnuit al ofertei specifice, cum ar fi o clauză de plafonare minimă a dobânzii sau un risc valutar.Aveți apoi la dispoziție minimum 10 zile pentru a examina ambele documente înainte de a putea semna orice. Înainte de finalizare, participați la un act notarial gratuit, acta notarial previa, în cadrul căruia un notar confirmă că ați primit și ați înțeles documentele. Un credit ipotecar nu poate fi semnat legal fără acest act. Această protecție se aplică unui nerezident în același mod ca unui rezident spaniol. Legea nu prevede o excepție pentru cumpărătorul străin. Însă documentele sosesc în limba spaniolă, iar citirea lor împreună cu un avocat care lucrează pentru dumneavoastră, nu pentru bancă, face ca perioada de notificare să fie cu adevărat utilă.

Înainte de a putea semna

Ofertă pregătităFEIN și FiAE emiseCondițiile standardizate și fișa de avertismente, înmânate mai întâi.
Minimum 10 zilePerioada de reflecțieTimp pentru a analiza ambele documente, ideal împreună cu propriul avocat.
Înainte de încheiereAct notarial prealabilAct notarial gratuit care confirmă că ați primit și ați înțeles documentele.
La notarActul de ipotecă semnatOdată cu vânzarea propriu-zisă, fondurile sunt eliberate în acel moment.

Coordonarea juridică Arevont se asigură că avocatul dumneavoastră verifică FEIN în raport cu datele proprii ale contractului de vânzare-cumpărare înainte de a semna orice. Astfel, o problemă legată de calendarul ipotecii poate fi identificată cât timp încă există timp pentru a acționa, nu la biroul notarului.

Coordonare cu un avocat

Surse

Legea 5/2019 din 15 martie privind contractele de credit imobiliar (BOE) ↗

Protejează Ley 5/2019 un nerezident în același mod în care protejează un rezident spaniol?Da, legea însăși nu face distincție în funcție de rezidență. În practică, FEIN și FiAE sosesc în limba spaniolă, conform calendarului propriu al băncii. Prin urmare, faptul că un avocat care lucrează pentru dumneavoastră le citește în perioada de notificare este ceea ce transformă această protecție juridică în ceva ce puteți folosi.

Dobândă fixă sau variabilă și ce s-a schimbat în 2026?

O rată fixă pe 20 de ani este în prezent de aproximativ 3,8 până la 5,2 %, atât pentru solicitanții din UE, cât și pentru cei din afara UE, în sursele verificate. Un produs cu rată variabilă este de obicei cotat la Euribor plus o marjă de 1,5 până la 2,5 puncte procentuale, astfel încât costul său real se modifică odată cu Euribor, în loc să rămână fix.La începutul anului 2026, mai multe bănci au redus ofertele cu dobândă fixă pe întreaga perioadă pentru sume de peste aproximativ 500.000 €, introducând în schimb produse cu dobândă mixtă: o perioadă fixă, de obicei de trei ani, urmată de trecerea la dobândă variabilă pentru restul duratei. Dacă finanțați o sumă mai mare, întrebați clar dacă oferta pe care o aveți în față este cu adevărat cu dobândă fixă pentru întreaga perioadă sau este un produs mixt. Cele două se comportă foarte diferit după al treilea an.

Ce presupun oameniiCe face piața în 2026

O dobândă fixă înseamnă aceeași plată lunară pe întreaga durată a împrumutului: Doar dacă este un produs cu dobândă fixă autentică pentru întreaga perioadă. O ofertă cu dobândă mixtă este fixă pentru o perioadă inițială, de obicei de trei ani, iar ulterior devine variabilă. Este un produs foarte diferit, care poartă aceeași etichetă.
Dobânda variabilă este pur și simplu mai riscantă, iar cea fixă este pur și simplu mai sigură: Dobânda variabilă urmărește Euribor plus o marjă, astfel încât costul său se modifică odată cu piața în ansamblu, nu în funcție de decizia proprie a băncii. Dacă este mai riscantă decât o dobândă fixă depinde de direcția în care se estimează că va evolua Euribor pe durata împrumutului dumneavoastră. Aceasta este o întrebare pentru persoana care vă aranjează finanțarea, nu un fapt pe care îl poate stabili orice ghid general.

Valorile dobânzilor reprezintă o situație verificată în trei surse în august 2026, nu un flux de date în timp real. Confirmați prețurile actuale cu un broker înainte de a considera orice cifră de aici drept o ofertă.

Ce încetinește în mod specific o cerere din partea unui solicitant ceh sau polonez?

Aproape nimic din toate acestea nu ține de faptul că documentele ar fi mai greu de obținut. Problema reală este că documentele nu au formatul pe care sistemul unei bănci spaniole îl așteaptă deja, iar acest lucru creează dificultăți pentru un solicitant ceh sau polonez în câteva puncte previzibile.

Apostilă și traducere autorizată, nu orice fel de traducereO declarație fiscală, un fluturaș de salariu sau un extras de cont al unei companii din Cehia ori Polonia trebuie să fie prezentat cu apostilă și, în majoritatea cazurilor, cu o traducere autorizată în limba spaniolă. O traducere corectă, dar neautorizată, este respinsă în mod obișnuit. Acesta este cel mai frecvent motiv pentru care un dosar rămâne incomplet.
Un format de declarație fiscală pentru care lista de verificare a băncii nu a fost conceputăModelele spaniole de evaluare a bonității sunt concepute în jurul formatului spaniol sau vest-european al fluturașilor de salariu și al declarațiilor fiscale. O declarație fiscală din țara dumneavoastră conține aceleași informații, dar într-o structură diferită. Un analist care citește pentru prima dată acel format lucrează mai lent decât unul care citește un format familiar. Acest lucru se întâmplă pur și simplu deoarece formatul este nefamiliar, nu din cauza vreunei reguli.
Dovedirea originii banilor peste granițăNormele spaniole privind combaterea spălării banilor impun băncii și, adesea, notarului să vadă o sursă documentată a fondurilor implicate. Banii transferați dintr-un cont ceh sau polonez în Spania în lunile dinaintea încheierii tranzacției la notar pot fi documentați cu ușurință dacă păstrați evidențele transferurilor. Banii transferați cu ani în urmă, prin mai multe conturi, nu sunt ușor de documentat. Reconstituirea acestui traseu într-un stadiu târziu este motivul pentru care cererile se blochează frecvent.
Un istoric de credit care nu vă însoțeșteO bancă spaniolă nu vă poate accesa istoricul de credit din Cehia sau Polonia în același mod în care accesează unul spaniol. În schimb, se bazează pe documentele pe care le furnizați și pe analiza mai atentă a unui profil financiar nefamiliar. Acesta este unul dintre motivele pentru care creditarea nerezidenților se desfășoară, în general, mai prudent decât creditarea rezidenților, indiferent de soliditatea finanțelor dumneavoastră.

Nimic din toate acestea nu ține de faptul că o anumită bancă ar fi dificilă. Este costul obișnuit al unui dosar transfrontalier. Începerea din timp a procedurii de traducere și apostilare este singurul lucru care o scurtează în mod fiabil.Acestea sunt practici bancare și de combatere a spălării banilor generale și bine stabilite, nu prevederile unei anumite reglementări. Informațiile nu au fost verificate în raport cu lista de documente publicată de o anumită bancă. Confirmați lista exactă cu banca sau brokerul dumneavoastră înainte de a considera dosarul complet.

Ce să verificați înainte de a semna FEIN

FEIN este documentul care contează cu adevărat. Iată cele trei lucruri care merită verificate în raport cu acesta, în loc să vă bazați doar pe discuția de sinteză.

Dacă oferta are o dobândă fixă reală sau este un produs cu dobândă mixtăCele două produse sunt promovate într-un mod similar, dar se comportă foarte diferit după încheierea perioadei inițiale cu dobândă fixă. Acest lucru contează cel mai mult peste pragul de aproximativ 500.000 €, unde mai multe bănci au încetat să ofere dobânzi fixe pe întreaga perioadă în 2026. Un semn nefavorabil este o descriere verbală a unei dobânzi „fixe” pe care FEIN nu o confirmă pentru întreaga durată.
Ce indică FiAE ca fiind neobișnuit la această ofertă specificăO clauză de limitare minimă a dobânzii, o condiție valutară sau o penalitate pentru rambursarea anticipată care se aplică doar acestei oferte este exact ceea ce FiAE trebuie să evidențieze, separat de termenii generali ai FEIN. Un semn rău este o ofertă prezentată fără FiAE sau una în cazul căreia nu vi s-au acordat minimum 10 zile menționate pentru examinare înainte de semnare.
Dacă documentele dumneavoastră au nevoie de apostilă, traducere autorizată sau de ambelePresupunerea că este suficientă o traducere simplă este cel mai frecvent motiv pentru care un dosar ceh sau polonez rămâne incomplet timp de săptămâni. Un semn nefavorabil este ca un document să fie acceptat de un birou și respins de altul, deoarece a fost tradus, dar nu a fost apostilat, sau invers.

Sincer

Ce publică piața și ce nu vă poate promite

Ley 5/2019 și sistemul FEIN/FiAE sunt consultate în sursa originală (BOE-A-2019-3814) și reprezintă drept stabilit, nu o estimare a pieței. Intervalele raportului împrumut-valoare și cifrele actuale privind dobânzile reprezintă un alt tip de afirmație. Le-am verificat în trei sinteze de piață în limba engleză din 2026, care concordă asupra structurii pieței. Totuși, niciuna dintre cele trei nu este un text de reglementare primar, dobânzile se modifică, iar niciuna nu reprezintă o ofertă personală pentru dumneavoastră. Considerați aceste cifre drept ceea ce publică în prezent piața. Confirmați propria cifră cu un broker înainte de a vă baza pe ea și așteptați-vă ca valorile să devină depășite în câteva luni, nu în câțiva ani.Nimic din toate acestea nu vă spune ce vi se va oferi dumneavoastră în mod specific și nu organizează o prezentare către un broker. Acesta este serviciul de creditare ipotecară al Arevont. El există deoarece răspunsul sincer la întrebarea „ce voi obține?” depinde de veniturile dumneavoastră, angajamentele existente, vârsta dumneavoastră, moneda în care sunteți plătit și banca specifică, nu de o medie a pieței.

Cele mai frecvente întrebări despre creditele ipotecare în Spania

Este FEIN același lucru cu o ofertă de credit ipotecar?: Este descrierea standardizată a unei oferte, nu o etapă separată de aprobare. Odată ce o bancă este pregătită să acorde împrumutul, FEIN stabilește termenii ofertei respective în formatul impus de lege. Aveți apoi la dispoziție cel puțin zece zile pentru a o analiza înainte de a putea semna orice document la notar.
Pot obține o dobândă complet fixă pentru un împrumut de peste 500.000 €?: Uneori, dar începând cu 2026 mai multe bănci au încetat să ofere o dobândă fixă reală pe întreaga perioadă pentru sume de peste aproximativ acest prag și au trecut la produse cu dobândă mixtă: fixă pentru o perioadă inițială, de obicei de trei ani, apoi variabilă. Întrebați clar care variantă este propusă, deoarece un produs mixt se comportă foarte diferit după încheierea perioadei cu dobândă fixă.
De ce contează mai mult situația apostilei și a traducerii decât veniturile mele?: Nu contează mai mult. Este pur și simplu etapa nefamiliară, nu dificilă, iar etapele nefamiliare sunt cele care adaugă în tăcere săptămâni. Un venit substanțial, documentat într-un format nerecunoscut, trebuie totuși să treacă prin etapa apostilării și a traducerii autorizate înainte ca un analist spaniol să poată lua vreo măsură pe baza lui.
Îmi spun aceste cifre ce mi se va oferi?: Nu, și nici nu aceasta este intenția lor. Ele descriu piața și legislația. Ceea ce vi se va oferi depinde de veniturile, angajamentele, vârsta și moneda dumneavoastră, precum și de banca specifică. Exact pentru aceasta există serviciul de creditare ipotecară al Arevont și verificarea eligibilității sale.

Looking at a specific property?

Send us the property