Garanții bancare pentru proprietăți noi: ce trebuie să acopere și cum le verificați
În 30 de secunde
Fiecare plată pe care o efectuați către un dezvoltator spaniol înainte de finalizarea clădirii trebuie acoperită de o garanție bancară sau de o poliță de asigurare. Această garanție trebuie emisă individual pe numele dumneavoastră, pentru suma integrală, inclusiv taxa, plus dobânda legală. Dacă documentul pe care îl aveți în față nu precizează acest lucru, nu este garanția impusă de lege.
Garanție bancară / asigurare de cauțiuneGaranție pentru plăți în avans, LOE, dispoziția suplimentară întâi
- Beneficiar
- NUME PRENUME
- Sumă garantată
- XX.XXX € + IVA
- Entitate emitentă
- Banca / Asigurătorul X, autorizat
- Dobândă
- Legală, pentru fiecare plată
- Data prevăzută pentru predare
- [ gol ]
- Beneficiar. Trebuie să vă menționeze individual, nu să indice dezvoltarea în general.
- Sumă garantată. Întreaga sumă plătită în avans, inclusiv orice taxă deja achitată pentru aceasta.
- Entitate emitentă. Emisă de o bancă sau de un asigurător autorizat, niciodată de dezvoltatorul însuși.
- Dobândă. Dobânda legală calculată de la data fiecărei plăți până la data prevăzută pentru predare.
- Data prevăzută pentru predare. Cazul problematic: o garanție fără o dată de predare menționată nu poate fi verificată în raport cu data încheierii tranzacției la notar prevăzută în contract.
Ce este obligat prin lege dezvoltatorul să vă ofere?
Un document specific, cu un conținut precis, furnizat într-un moment determinat, nu doar o promisiune inclusă în contract. Acesta trebuie emis de o bancă sau de un asigurător autorizat, niciodată de dezvoltatorul însuși. Trebuie să vă menționeze individual, pentru plățile dumneavoastră specifice, nu să facă parte dintr-o poliță colectivă care acoperă întreaga dezvoltare. Trebuie să acopere suma integrală plătită până în acel moment, inclusiv orice taxă deja achitată pentru aceasta, plus dobânda legală de la data fiecărei plăți până la data planificată pentru predare. Îl primiți atunci când semnați contractul de vânzare-cumpărare privat, înainte de începerea plăților eșalonate.Dreptul de a solicita despăgubiri se activează atunci când lucrările nu încep sau nu sunt finalizate și predate până la data prevăzută în contract. Ley 20/2015 a consolidat această regulă după ce criza financiară din 2008 a demonstrat cât de frecvent fusese aplicată în mod necorespunzător regula anterioară din 1968 (Ley 57/1968).
Împotriva căror riscuri protejează garanția?
Două presupuneri greșite duc la concluzii opuse. Un cumpărător presupune că garanția acoperă mai puțin decât în realitate. Altul presupune că acoperă mai mult.
Ce presupun cumpărătoriiCe acoperă de fapt garanția
- Garanția plătește despăgubiri numai dacă dezvoltatorul intră în faliment
- De asemenea, plătește despăgubiri dacă dezvoltatorul întârzie pur și simplu. Dacă încheierea tranzacției la notar depășește data înscrisă în contractul dumneavoastră, aceeași garanție vă permite să recuperați suma plătită, împreună cu dobânda legală, fără să așteptați să vedeți dacă dezvoltatorul va finaliza în cele din urmă proiectul.
- Garanția menționată în broșură este cea care mă protejează
- Doar un document care vă menționează individual și precizează exact sumele plătite de dumneavoastră vă protejează cu adevărat. O afirmație generală conform căreia „proiectul este garantat de bancă” reprezintă limbaj de marketing, nu o garanție legală, până când nu aveți certificatul individual în mână.
- Odată ce am certificatul, fiecare plată pe care o efectuez ulterior este acoperită automat
- Certificatul trebuie actualizat sau reemis pentru a indica fiecare sumă nouă pe măsură ce o plătiți. Un certificat depășit, care nu mai corespunde sumelor achitate efectiv, reprezintă o lacună. Identificați problema înainte de următoarea plată, nu după.
- Avansul pentru rezervare este acoperit de același sistem
- Nu este. Plătiți rezervarea înainte să existe orice garanție, astfel că aceasta se află complet în afara sistemului. Tocmai de aceea, rezervarea ar trebui să fie o sumă mică, iar contractul de rezervare trebuie să includă propria clauză clară privind rambursarea.
Ce adaugă „dobânda legală” unei rambursări?Este rata dobânzii legale aplicată banilor dumneavoastră pentru perioada în care au fost reținuți. Se calculează de la data la care ați plătit fiecare tranșă până la data la care este utilizată garanția. Există pentru ca recuperarea banilor după eșuarea unui proiect să nu însemne pur și simplu primirea acelorași euro, fără nimic adăugat pentru timpul scurs. Nu este o plată bonus. Vă compensează pentru întârziere, nu pentru dezamăgire.
Cum verificați o garanție în cinci minute?
Patru elemente, verificate chiar pe document, nu pe baza informațiilor care v-au fost comunicate despre acesta. Dacă lipsește oricare dintre ele, solicitați clarificări înainte de efectuarea următoarei plăți, nu după.
- Numele și autorizarea emitentuluiO bancă sau un asigurător autorizat să emită acest tip de garanție în Spania, nu un document emis de dezvoltator.
- Numele dumneavoastră și suma exactăCertificatul trebuie să fie emis individual pe numele dumneavoastră și să corespundă sumelor achitate efectiv până în prezent, nu unei valori rotunjite sau generale.
- Data programată a predăriiAceasta trebuie să corespundă datei încheierii tranzacției la notar din contractul de vânzare-cumpărare. Orice neconcordanță aici trebuie semnalată înainte de a efectua alte plăți.
- Confirmarea înaintea fiecărei plăți eșalonate noiGaranția trebuie actualizată pentru a acoperi noua sumă înainte de a o trimite, nu după. Dacă vi se cere să plătiți mai întâi și vi se spune că „documentele vor urma”, acesta este semnul că trebuie să vă opriți.
Unde eșuează sistemul în practică?
Nu în legea propriu-zisă. Legea este specifică și a fost testată din 2015. Sistemul eșuează atunci când nimeni nu verifică documentele în raport cu cerințele legii.
- Considerați-o neprotejatăCertificatul menționează proiectul, nu pe dumneavoastrăAceasta este cea mai frecventă lacună. Este un document care confirmă existența garanțiilor pentru proiect în general, fără să conțină numele dumneavoastră și sumele specifice plătite de dumneavoastră. Nu este certificatul individual prevăzut de lege.What to do insteadConsiderați-l lipsă până când este înlocuit cu unul care vă menționează numele.
- Considerați-o neprotejatăVi se solicită o nouă tranșă înainte de actualizarea certificatuluiÎn practică, plata respectivă rămâne neprotejată până la actualizarea documentelor.What to do insteadConfirmați că certificatul acoperă plata ÎNAINTE de a o trimite, nu după.
- Merită clarificatGaranția plății este confundată cu garanția structuralăAceastă garanție vă protejează BANII înainte de încheierea tranzacției la notar. Este complet separată de garanțiile de 10 ani pentru structură, de 3 ani pentru instalații și de 1 an pentru finisaje, care se aplică DUPĂ ce deveniți proprietarul imobilului, în temeiul articolelor 17 și 18 din aceeași lege.What to do insteadPăstrați cele două riscuri separate. Un proiect eșuat și un defect al unei proprietăți finalizate au remedii diferite.
O garanție verificată versus una presupusă
Legea este identică în ambele cazuri. Diferența constă în faptul că cineva a verificat sau nu dacă documentul prevede cu adevărat ceea ce impune legea.| Garanție neverificată | Garanție verificată | |
|---|---|---|
| Pe cine menționează | Necunoscut până când cineva îl citește. Ar putea menționa proiectul în general. | Dumneavoastră, în mod individual, ați confirmat pe documentul însuși. |
| Ce acoperă | Se presupune că este conform, pe baza celor declarate de dezvoltator, nu a celor prevăzute în document. | Confirmat ca fiind conform cu plățile efective de până în prezent, inclusiv impozitul. |
| Dacă notarul întârzie | O dispută privind aplicabilitatea reală a garanției existente în situația dumneavoastră. | O procedură clară și verificată pentru recuperarea fiecărui euro plătit, cu dobânda legală. |
| Costul unei greșeli | Este posibil să fie vorba despre întreaga sumă plătită în avans, descoperită abia atunci când este necesară. | Timpul petrecut pentru verificarea unui document înaintea fiecărei plăți. |
Legea este strictă. Documentele trebuie totuși verificate
Acestea sunt prevederile actuale ale legislației spaniole în vigoare în august 2026, preluate din textul consolidat al LOE, astfel cum a fost modificat prin Ley 20/2015. Acestea sunt informații generale, nu o verificare a garanției specifice aferente unei proprietăți pe care o aveți în vedere. Dacă un anumit document îndeplinește într-adevăr aceste cerințe este o chestiune pe care trebuie să o analizeze propriul dumneavoastră avocat, prin examinarea certificatului respectiv, nu o concluzie care poate fi desprinsă dintr-o pagină ce descrie legislația în general.Domeniul abordat aici este în mod deliberat restrâns: doar garanția pentru plățile aferente apartamentelor noi. Trei subiecte conexe sunt tratate separat, în propriile ghiduri. Pagina privind protecția banilor prezintă ambele modalități de cumpărare, apartamentele noi și proprietățile la mâna a doua, și arată unde se află banii în fiecare caz. Pagina privind contul clientului administrat de avocat prezintă în detaliu mecanismul aplicabil proprietăților la mâna a doua. Pagina privind defectele de construcție prezintă garanția structurală distinctă, care începe să se aplice după ce deveniți proprietar. Avocatul dumneavoastră trebuie să verifice formularea exactă a garanției pentru unitatea dumneavoastră înainte de efectuarea oricărei plăți eșalonate. Nicio lectură generală nu înlocuiește acest pas.
Întrebări frecvente despre garanțiile bancare
- Garanția acoperă impozitul pe care l-am plătit deja pentru fiecare tranșă sau doar suma de bază?
- Legea impune ca garanția să acopere întreaga sumă plătită, inclusiv orice impozit achitat la momentul respectiv, nu doar prețul de bază al tranșei. Dacă o garanție pare să acopere numai suma de bază, fără impozit, aceasta nu îndeplinește cerințele legale. Semnalați acest aspect înainte de a mai plăti ceva.
- Pot solicita să văd garanția înainte de a semna contractul de vânzare-cumpărare privat, nu după?
- Ar trebui să solicitați acest lucru. Legea impune dezvoltatorului să vă predea documentul de garanție atunci când semnați contractul. Totuși, nu există niciun motiv pentru care avocatul dumneavoastră să nu poată examina în prealabil un proiect sau un exemplu de formulare, ca parte a verificării juridice efectuate înainte de semnare. Dacă așteptați să o vedeți pentru prima dată la întâlnirea pentru semnare, o veți face mai târziu decât este necesar.
- Este o garanție bancară același lucru cu o asigurare care acoperă același risc?
- Legea permite oricare dintre cele două opțiuni: o garanție bancară comună (aval bancario) sau o poliță de asigurare (seguro de caución), ambele având același rezultat. Ambele sunt acceptabile dacă sunt emise de o entitate autorizată, vă desemnează în mod individual și acoperă întreaga sumă plătită, plus dobânda legală. Denumirea de pe document contează mai puțin decât îndeplinirea acestor patru cerințe.
- Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul devine insolvabil, nu doar întârzie?
- O garanție individuală valabilă nu depinde de solvabilitatea dezvoltatorului. Banca sau asigurătorul efectuează plata indiferent de ceea ce se întâmplă în cadrul unei proceduri de insolvență. Orice sumă neacoperită de garanție devine o creanță obișnuită, care intră la rând după creanțele celorlalți creditori. Detaliile complete privind insolvența unui dezvoltator reprezintă un subiect separat, tratat pe o pagină proprie.
