Dezvoltatorul a depășit termenul: contractul dumneavoastră, nu broșura, este dovada
În 30 de secunde
În cazul apartamentelor noi, contează doar data încheierii tranzacției la notar din contractul dumneavoastră, nu estimarea din broșură. După depășirea acestei date și expirarea oricărei perioade de grație prevăzute în contract, aveți dreptul la rambursarea integrală plus dobânda legală. Acest drept decurge din aceeași garanție bancară care acoperă neexecutarea de către dezvoltator. În cazul unei proprietăți la mâna a doua, procedura este diferită și mai lentă.
Care dată contează ca dată a încheierii tranzacției la notar?
În cazul unei proprietăți la mâna a doua, cumpărătorul și vânzătorul stabilesc această dată în contract, iar ea rămâne de obicei fixă. În cazul apartamentelor noi, data depinde de momentul în care clădirea este finalizată și autorizată, iar dezvoltatorii întârzie adesea față de calendar. Singura dată care contează din punct de vedere juridic este cea înscrisă în propriul dumneavoastră contract privat. O „dată estimată a predării” citată într-o broșură sau menționată într-o discuție de vânzare înainte de a semna ceva nu contează.Multe contracte pentru apartamente noi includ și o perioadă de grație. În practică, aceasta este adesea de încă trei până la șase luni după data menționată, înainte ca întârzierea să fie considerată efectiv o nerespectare a termenului. Această perioadă de grație este o practică obișnuită pe piață, raportată de surse juridice. Ea nu este stabilită prin lege. Durata reală este cea prevăzută în propriul dumneavoastră contract, dacă acesta prevede vreuna. Dacă în contract nu se menționează nimic despre aceasta, nu există o perioadă de grație automată.
Clauza privind data predăriiContract privat de vânzare-cumpărare
- Data prevăzută pentru predare
- [DD/MM/YYYY]
- Perioadă de grație
- [X luni]
- Consecința întârzierii
- [clauză]
- Data prevăzută pentru predare. Singura dată cu valoare juridică. Niciodată „data estimată a predării” din broșură.
- Perioadă de grație. Obligatorie doar dacă este prevăzută în contractul dumneavoastră. Dacă nu se menționează nimic, nu există o perioadă de grație.
- Consecința întârzierii. Ce se întâmplă după expirarea datei și a eventualei perioade de grație.
| Termen | Ce este de fapt | Dacă îl obligă pe dezvoltator |
|---|---|---|
| Estimarea predării (estimare de marketing) | O estimare fără caracter obligatoriu. Este oferită adesea înainte ca imobilul să aibă chiar și autorizația. | Nu. Aceasta stabilește așteptări, nu un termen legal. |
| Data predării (data contractuală) | Data exactă sau formula de calcul al acesteia, înscrisă în contractul de vânzare-cumpărare privat pe care l-ați semnat. | Da. Garanția și orice clauză penală încep să se calculeze de la această dată. |
| Clauza privind perioada de grație, dacă există în contract | Timp suplimentar, convenit în avans, înainte ca nerespectarea unei date să fie considerată întârziere conform contractului. | Doar dacă contractul dumneavoastră include o astfel de perioadă. Legea nu stabilește durata acesteia și nici nu impune existența ei. |
Trebuie ca întârzierea să fie gravă înainte să puteți anula contractul?
Răspunsul sincer depinde de ceea ce cumpărați: un apartament nou sau o proprietate la mâna a doua. Răspunsul v-ar putea surprinde.
Apartament nou sau la mâna a doua?
- Apartament nouGaranția începe după expirarea datei din contract și a eventualei perioade de grație. Nu există un test privind gravitatea întârzierii.
- Imobile la mâna a douaSe aplică articolul 1124 din Codul civil. Instanța decide dacă întârzierea este suficient de gravă pentru anularea contractului.
Ce presupun cumpărătoriiCe impune de fapt garanția
- În cazul unui apartament nou, trebuie să dovedesc că întârzierea este gravă sau să aștept decizia instanței înainte să îmi recuperez banii
- Nu. Aceeași garanție care vă protejează în cazul falimentului dezvoltatorului acoperă și simpla nerespectare a unei date. După expirarea datei încheierii tranzacției la notar prevăzute în contract și a eventualei perioade de grație, condiția garanției este îndeplinită: imobilul nu a fost finalizat la timp. Nu aveți nevoie de o instanță care să stabilească gravitatea întârzierii. Puteți formula direct o cerere împotriva băncii sau a asigurătorului.
- În cazul unei proprietăți la mâna a doua, nerespectarea datei notariale funcționează la fel
- Nu, nu funcționează la fel. Nu există o garanție legală echivalentă pentru data încheierii tranzacției la notar aferente unei proprietăți la mâna a doua. Remediul general este articolul 1124 din Codul civil. Partea prejudiciată poate alege: să solicite încheierea vânzării sau să anuleze contractul. În ambele cazuri, poate solicita și despăgubiri și dobânzi. Însă instanța trebuie mai întâi să decidă dacă întârzierea este suficient de gravă pentru anularea contractului, în loc să dispună pur și simplu executarea acestuia. Un cumpărător al unui apartament nou care recurge la garanție nu trebuie să treacă prin acest test.
- Șase luni reprezintă pragul legal pentru ca o întârziere să conteze
- Această cifră apare frecvent în comentarii, însă legea însăși, LOE, nu prevede șase luni ca moment de declanșare a garanției. Mai probabil, aceasta indică perioada în care o instanță, aplicând articolul 1124 într-un litigiu privind o proprietate la mâna a doua, a considerat întârzierea suficient de gravă pentru anularea contractului. În cazul unui apartament nou, potrivit garanției, momentul declanșator este data exactă din contract, nu un număr fix de luni.
Dacă prefer să aștept finalizarea imobilului, în loc să solicit rambursarea, pot face acest lucru?Da. Atingerea datei declanșatoare vă oferă posibilitatea de a alege. Nu vă obligă să solicitați rambursarea. Mulți cumpărători aleg să aștepte, mai ales când întârzierea este redusă și proiectul avansează în mod clar. Important este că alegerea vă aparține după expirarea datei. Nu este alegerea dezvoltatorului.
Cum arată, în practică, o cerere pentru întârziere?
O cerere pentru întârziere este mai simplă decât se așteaptă majoritatea cumpărătorilor. Procedura bazată pe garanție nu necesită introducerea unei acțiuni în instanță împotriva dezvoltatorului.
- Confirmați în scris că data contractuală a trecutAvocatul dumneavoastră verifică data exactă și orice clauză privind perioada de grație în raport cu calendarul.
- Confirmați că certificatul de garanție este valabil și acoperă plățile dumneavoastrăFormulați cererea în baza aceluiași certificat care a fost verificat înainte să efectuați plata.
- Watch out
- Dacă certificatul lipsește sau nu mai este actual, o cerere simplă devine la fel de dificilă și incertă ca un caz de insolvență a dezvoltatorului.
- Decideți: așteptați sau cerețiDupă ce data declanșatoare a trecut, aceasta este decizia dumneavoastră, nu a dezvoltatorului.
- Dacă formulați o cerere, demersul se îndreaptă împotriva băncii sau a asigurătorului.Nu împotriva dezvoltatorului. Pagina privind restituirea avansului explică în detaliu acest aspect, inclusiv cererile contestate.
- Where
- Banca sau asigurătorul care a emis garanția
Uneori problema este mai gravă decât depășirea unei date. Este posibil ca dezvoltatorul să fi încetat complet lucrările, să nu mai comunice deloc sau să fi intrat în procedură oficială de insolvență. Acestea sunt situații diferite și mai dificile. Fiecare are propriul ghid.Pașii 1 și 2 de mai sus depind de două aspecte: dacă data declanșatoare a trecut și dacă certificatul de garanție este încă valabil. Serviciul de coordonare juridică al Arevont le verifică pe ambele înainte ca o întârziere să devină un litigiu, nu doar ulterior.
Ce trebuie să confirmați în propriul contract înainte ca o întârziere să devină un litigiu
Patru aspecte de verificat. Citiți-le în contract înainte de a-l semna. Nu așteptați până când o dată a trecut deja.| Confirmați | De ce contează | Cum arată varianta greșită |
|---|---|---|
| Data exactă a încheierii tranzacției la notar sau formula de calcul a acesteia, prevăzută chiar în contract | Aceasta este singura dată cu relevanță juridică. Orice afirmație făcută verbal sau consemnată în materialele de marketing nu are valoare. | Contractul menționează „termenul estimat de predare comunicat de dezvoltator” în loc să prevadă o dată fixă sau o formulă clară. |
| Dacă există o clauză privind perioada de grație și durata exactă a acesteia | Aceasta modifică data exactă de la care începe să curgă garanția. Dacă în contract nu se menționează nimic despre acest aspect, nu există nicio perioadă de grație. | Formulări vagi precum „un termen suplimentar rezonabil”, fără indicarea unei durate. |
| Dacă certificatul de garanție este valabil pentru fiecare plată efectuată până în prezent | O cerere întemeiată pe întârziere este la fel de solidă ca garanția care o susține. Un certificat expirat sau neactualizat slăbește cererea descrisă mai sus. | Certificatul a fost emis o singură dată, la început, și nu a mai fost actualizat pentru plățile ulterioare. |
| Ce prevede în mod specific contractul privind depășirea datei încheierii tranzacției la notar pentru o proprietate la mâna a doua | Spre deosebire de un apartament nou, aici nu există o garanție pe care să vă puteți baza. În temeiul articolului 1124, avocatul dumneavoastră pornește de la formularea exactă din contract referitoare la întârziere. | Contractul vorbește în general despre retragerea cumpărătorului sau a vânzătorului, dar nu spune nimic despre depășirea unei date din culpa uneia dintre părți. |
Depășirea unei date la un apartament nou comparativ cu depășirea unei date la o proprietate la mâna a doua
Cuvântul „întârziere” descrie două situații foarte diferite. Cea aplicabilă depinde de ceea ce cumpărați.| Imobile la mâna a doua | Apartament nou | |
|---|---|---|
| Ce remediu se aplică | Articolul 1124 din Codul civil: puteți solicita finalizarea vânzării sau rezilierea contractului, cu despăgubiri în ambele cazuri. | Garanția bancară: restituirea integrală a sumelor plus dobânda legală, în aceleași condiții ca în cazul în care dezvoltatorul ar fi eșuat complet. |
| Contează gravitatea întârzierii | Da. În practică, instanța decide dacă încălcarea este suficient de gravă pentru a rezilia contractul. | Nu. Elementul declanșator este depășirea datei prevăzute în contract, indiferent de durata întârzierii. |
| Aveți nevoie de instanță pentru a recupera banii | Adesea, dacă cealaltă parte nu este de acord. Articolul 1124 conferă un drept pentru a cărui exercitare este posibil să fie necesar să vă adresați instanței. | Nu. Formulați cererea direct împotriva băncii sau a asigurătorului care a emis garanția. |
| Ce verifică mai întâi avocatul | Ce prevede chiar contractul arras cu privire la depășirea unei date, întrucât legea nu stabilește o regulă în acest sens. | Faptul că certificatul de garanție este actualizat și acoperă fiecare plată efectuată până în prezent. |
Aceasta stabilește regula generală, nu ceea ce permite contractul dumneavoastră specific.
Aceasta este legislația spaniolă în vigoare în august 2026. Am consultat sursele originale, nu materialele de marketing și nici modul în care oamenii descriu de obicei întârzierile. Acestea sunt informații generale, nu o analiză a contractului dumneavoastră specific. Numai un avocat independent, care vă examinează propriile documente, vă poate spune dacă data prevăzută în contract a trecut, dacă vi se aplică o perioadă de grație și dacă certificatul dumneavoastră de garanție este actualizat.Această pagină tratează în mod intenționat o singură situație restrânsă: o întârziere în timp ce dezvoltatorul este încă solvabil și continuă să construiască. Dacă dezvoltatorul a încetat complet lucrările sau a intrat în insolvență oficială, situația este mai dificilă și diferită și este tratată pe o pagină separată. Nu ne adresăm instanței pentru litigii contractuale și nu suntem parte la garanția dumneavoastră. Serviciul nostru de coordonare juridică verifică dacă datele și certificatul sunt corecte înainte ca o întârziere să devină un litigiu, nu ulterior.
Întrebări frecvente despre întârzierile privind încheierea tranzacției la notar
- Dacă în contractul meu există o clauză penală proprie pentru întârziere, aceasta înlocuiește dobânda legală aferentă garanției?
- Nu. Sunt două lucruri diferite, iar contractul dumneavoastră le poate include pe amândouă. Dobânda legală aferentă garanției este datorată automat după depășirea datei declanșatoare. Se calculează de la data fiecărei plăți, indiferent dacă în contractul dumneavoastră există sau nu o clauză penală. O clauză penală privată, dacă este prevăzută în contract, se aplică de la aceeași dată și reprezintă un drept separat, pe lângă dobândă. De aceea merită să verificați dacă aveți o astfel de clauză, precum și data și perioada de grație.
- Îmi poate oferi dezvoltatorul altceva decât bani, cum ar fi un upgrade sau o reducere, în locul rambursării garanției, după producerea unei întârzieri?
- Da, vă poate face o astfel de ofertă. Unii cumpărători acceptă o alternativă cu adevărat avantajoasă în loc să anuleze achiziția. Important este următorul lucru: aveți deja un drept legal clar la rambursarea integrală. Dezvoltatorul nu vă face o favoare. Dacă alternativa oferită valorează într-adevăr mai mult decât banii este o decizie care trebuie luată de la caz la caz, împreună cu avocatul dumneavoastră, nu sub presiunea timpului la sediul de vânzări.
- Dacă am cumpărat printr-un credit ipotecar și data încheierii tranzacției la notar se amână, afectează întârzierea și aprobarea creditului meu ipotecar?
- Este posibil. Aprobările creditelor ipotecare și dobânzile fixe sunt adesea valabile doar pentru o perioadă limitată. O încheiere a tranzacției la notar întârziată poate însemna că banca trebuie să aprobe din nou sau să recalculeze prețul unui împrumut stabilit în funcție de data inițială. Aceasta este o problemă practică distinctă. Discutați cu banca dumneavoastră de îndată ce întârzierea pare probabilă, nu doar după confirmarea noii date.
