Notar la cumpărarea unei proprietăți în Spania
În 30 de secunde
Un notar spaniol confirmă identitatea dumneavoastră, citește actul cu voce tare și îl depune în aceeași zi la cartea funciară. Nu verifică datoriile față de asociația de proprietari, documentația clădirii sau dacă prețul este rezonabil. Aceasta este responsabilitatea avocatului dumneavoastră.
escritura de vânzare-cumpărareActul autentic, prima pagină
- Otorgantes (părțile)
- NUME PRENUME · NIE X XXXXXXX L
- Precio de la vânzare-cumpărare
- XXX.XXX €
- Manifestaciones (declarații)
- Fără sarcini, potrivit vânzătorului
- Semnătură și dată
- Notar · DD/MM/AAAA
- Otorgantes (părțile). Identitatea cumpărătorului și a vânzătorului, confirmată prin pașaport și NIE. Acesta este un aspect central al rolului notarului.
- Precio de la vânzare-cumpărare. Prețul menționat în act. Notarul îl consemnează, dar nu apreciază dacă este corect.
- Manifestaciones (declarații). Declarația vânzătorului, verificată în raport cu nota simple solicitată de notar. Aceasta nu constituie o garanție independentă dincolo de evidența din cartea funciară.
- Semnătură și dată. Semnat, citit cu voce tare și transmis electronic în aceeași zi la cartea funciară.
Ce verifică un notar spaniol?
Notarul spaniol asistă la semnare și transformă vânzarea într-un act autentic. El nu verifică dacă imobilul reprezintă o alegere bună. Un notar spaniol verifică mult mai puține aspecte decât presupun majoritatea cumpărătorilor străini, iar în cazul acestei achiziții protecția provine de la avocatul dumneavoastră, nu de la biroul notarului. De aceea este importantă distincția: termenul „notar” descrie un rol familiar în majoritatea țărilor, însă aici descrie unul cu adevărat diferit.Ce face notarul în ziua respectivă: confirmă identitatea și capacitatea juridică a cumpărătorului și a vânzătorului, solicită personal o nota simple pentru a confirma că vânzătorul deține într-adevăr imobilul, liber de sarcinile pe care le-ați verificat deja, întocmește actul autentic, îl citește cu voce tare înainte ca ambele părți să îl semneze și transmite în aceeași zi o copie electronică la cartea funciară. Ce nu face: nu verifică dacă taxa către asociația de proprietari este achitată integral, dincolo de ceea ce indică documentele pe care le are la dispoziție, nu confirmă dacă imobilul corespunde autorizației de construire, nu apreciază dacă prețul este corect și nu consiliază niciuna dintre părți cu privire la oportunitatea tranzacției.
De ce este responsabil notarulCe nu intră în rolul său
- Confirmarea identității ambelor părți și a capacității lor legale de a semna
- Da, este esențială pentru acest rol.
- Solicitarea unei nota simple și citirea cu voce tare a actului înainte de semnare
- Da, iar aceasta are loc chiar la semnare, nu înainte.
- Transmiterea actului către cartea funciară
- Da, electronic, în aceeași zi.
- Verificarea achitării de către vânzător a cheltuielilor comunității și taxelor locale
- Nu. Avocatul dumneavoastră solicită separat certificatele pentru aceasta, înainte de această zi.
- Confirmarea conformității clădirii cu autorizația sa și cu regimul urbanistic al terenului
- Nu. Aceasta este o verificare juridică și tehnică pe care partea dumneavoastră o organizează în avans.
Cine alege notarul și schimbă ipoteca răspunsul?
În cazul unei achiziții obișnuite cu plata în numerar, dreptul de a alege notarul urmează, în general, plata onorariilor: cel care achită partea mai mare poate alege, iar în practică acesta este de obicei cumpărătorul. Dacă vânzătorul insistă fără un motiv întemeiat asupra propriului notar, cumpărătorul poate sesiza serviciul de relații cu clienții al Colegio Notarial local.În cazul unei achiziții IPOTECATE, răspunsul ține de un drept legal, nu de un obicei. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario garantează în mod clar alegerea liberă a notarului de către împrumutat și împiedică creditorul să îi influențeze alegerea. În aceeași perioadă, legea a transferat și majoritatea costurilor asociate asupra băncii: un decret din 2018 a transferat taxa de timbru ipotecară către creditor, iar din 2019 creditorul achită și notarul, înscrierea în cartea funciară și gestoría pentru împrumutul propriu-zis. Singurul cost care rămâne în sarcina împrumutatului este evaluarea imobilului efectuată de bancă.
Cum se achită achiziția?
- Numerar, fără ipotecăAceasta este o uzanță, nu un drept formal: alege cel care achită partea mai mare din onorarii, ceea ce, în practică, sunteți de obicei dumneavoastră.
- Cu ipotecăUn drept legal în temeiul Ley 5/2019: aveți libertatea de a alege notarul, iar legea împiedică creditorul să vă direcționeze către notarul preferat.
Ce se schimbă în încăpere și trebuie să fiți dumneavoastră?
escritura pública este actul autentic notarial de vânzare, documentul semnat în fața notarului care vă transferă dreptul de proprietate. În cazul unei proprietăți la mâna a doua, de obicei achitați soldul restant în acel moment: banii și cheile sunt predate în aceeași încăpere, în același timp.Un cheque bancario este un cec bancar emis asupra contului dumneavoastră din Spania și reprezintă modalitatea prin care soldul prețului de achiziție este adesea predat la notar.Nu trebuie să fiți personal în acea încăpere. Pe parcursul întregii achiziții, este strict necesară o singură deplasare în Spania, iar cel mai adesea cumpărătorii deleagă această întâlnire. Dacă avocatul dumneavoastră deține o procură care acoperă semnarea actului, acesta poate finaliza întreaga întâlnire în numele dumneavoastră. Tocmai de aceea merită să pregătiți din timp o procură, chiar dacă pe moment importanța acestui demers nu pare evidentă.
- Proprietate la mâna a douaAchitați soldul prin cheque bancario sau, din ce în ce mai frecvent, printr-un transfer bancar confirmat, programat să ajungă înainte de întâlnire. Notarul confirmă în textul actului ce modalitate de plată a fost utilizată.
- Apartamente noi, gata de predareSe aplică aceleași proceduri. În plus, garanția structurală de zece ani, garanția de trei ani pentru instalații și garanția de un an pentru snagging încep toate să curgă din această zi. Prin urmare, data exactă a încheierii tranzacției la notar este importantă și dincolo de tranzacția propriu-zisă.
Cât costă notarul, pe lângă toate celelalte?
Guvernul spaniol stabilește onorariile notariale pe baza unei grile fixe, iar acestea nu pot fi negociate liber. Sursele în limba engleză descriu de obicei grila ca reprezentând aproximativ 0,2 până la 0,5 % din preț, procentul scăzând pe măsură ce prețul crește. Estimarea noastră publicată combină onorariul notarului cu taxa de înscriere în cartea funciară care îi urmează, deoarece cumpărătorul le vede ca pe o singură poziție în decontul final. Ca regulă orientativă, taxa de înscriere în cartea funciară reprezintă aproximativ 60 % din onorariul notarului.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Notar + carte funciară, împreunăGrilă de taxe guvernamentale, nenegociabilă | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Ce ar trebui să fie deja stabilit înainte de a intra în biroul notarului
O procedură bine organizată finalizează aceste patru aspecte ÎNAINTE de această zi, deoarece întâlnirea la notar nu este momentul potrivit pentru a descoperi vreunul dintre ele.- Vânzătorul nu are datorii restante către asociația de proprietari sau către fiscNotarul citește actul, dar nu obține certificatele în locul dumneavoastră. Avocatul dumneavoastră le solicită înainte de programare. Un proces defectuos scoate la iveală un sold neachitat chiar în ziua respectivă, deși cheque bancario este deja emis.
- Certificatul garanției bancare pentru apartamente noiAvocatul dumneavoastră ar trebui să fi verificat fiecare plată cu mult înaintea ultimei. Ziua la notar este doar o formalitate dacă această activitate a fost efectuată corect anterior. Un proces defectuos verifică pentru prima dată formularea garanției chiar în ziua încheierii tranzacției la notar.
- Un interpret autorizat, dacă nu citiți în spaniolă și participați personalAveți dreptul ca actul să vă fie explicat corespunzător, într-o limbă pe care o înțelegeți, înainte de a-l semna. Un proces defectuos se bazează pe încredere, deoarece atmosfera din încăpere este cordială și toată lumea pare grăbită.
- Cine participă și cu ce autoritateDacă nu participați personal, procura avocatului dumneavoastră trebuie să includă în mod clar dreptul de a semna acest act. Un proces defectuos presupune că o procură întocmită pentru o etapă diferită, anterioară, acoperă și această etapă.
Notarul protejează interesul statului în tranzacție, nu pe al dumneavoastră
Acestea sunt informații generale despre rolul notarului, astfel cum era acesta la 17 august 2026, și nu reprezintă consultanță juridică privind încheierea tranzacției dumneavoastră. Notarul este un funcționar public cu adevărat neutru: nu acționează nici în numele cumpărătorului, nici al vânzătorului. Așteptarea ca acesta să descopere o problemă pe care avocatul dumneavoastră ar fi trebuit să o identifice este cea mai frecventă neînțelegere privind acest rol.Participăm noi sau ne asigurăm că participă o persoană cu autoritatea corespunzătoare și urmărim predarea documentelor și a cheilor. Nu suntem avocați și nu verificăm noi înșine titlul de proprietate, datoriile sau aspectele urbanistice. Această activitate are loc mai devreme, cu ajutorul unui avocat independent plătit de dumneavoastră, astfel încât programarea la notar să fie formalitatea care trebuie să fie, nu momentul în care se descoperă ceva.
Cele mai frecvente întrebări despre notar
- Cine alege notarul?
- Conform uzanței, îl alege cel care achită partea mai mare din onorarii, iar într-o achiziție obișnuită acesta este de regulă cumpărătorul. În cazul unei achiziții ipotecare, este un drept legal, nu o uzanță: Ley 5/2019 garantează în mod clar alegerea liberă a împrumutatului și împiedică creditorul să îl îndrume către notarul pe care îl preferă.
- De ce să folosiți cheque bancario în locul unui transfer bancar obișnuit?
- Un cheque bancario emis asupra propriului cont bancar spaniol permite ca banii și cheile să schimbe mâinile în aceeași încăpere și în același moment. Acesta este modul tradițional de structurare a încheierii tranzacțiilor în Spania. Tot mai multe persoane folosesc în schimb un transfer confirmat, programat să ajungă înainte de întâlnire, iar această variantă este la fel de valabilă. În orice caz, notarul consemnează exact metoda utilizată în act.
- Pot avea un interpret autorizat la semnare?
- Da, iar merită să îl organizați din timp, nu să îl solicitați chiar în ziua respectivă. Aveți dreptul ca actul să vă fie explicat corespunzător înainte de a-l semna, iar un interpret autorizat este modalitatea oficială de a garanta acest lucru, în loc să vă bazați pe un prieten bilingv sau pe un rezumat grăbit în încăpere.
- Ce se întâmplă dacă notarul descoperă o problemă la documente chiar în ziua respectivă?
- Semnarea nu are loc până la remedierea problemei. Acest lucru este rar tocmai pentru că un proces desfășurat corespunzător rezolvă problemele documentelor cu săptămâni mai devreme, în timpul verificării juridice și al etapei contractului privat. Acesta este motivul pentru care programarea la notar nu trebuie tratată ca prima verificare reală.
