A apărut un defect după predare: cine răspunde și până când
În 30 de secunde
Un apartament nou din Spania beneficiază de trei perioade distincte de garanție: un an pentru finisaje, trei pentru instalații și zece pentru structură. Pentru fiecare răspunde un alt grup de agenți din domeniul construcțiilor. Acoperirea de zece ani este o asigurare obligatorie și rămâne valabilă chiar dacă constructorul își încetează activitatea. O proprietate la mâna a doua nu beneficiază de nimic din toate acestea. Are doar o reclamație pentru defecte ascunse, valabilă șase luni.
Toată protecția oferită de un apartament nou, dintr-o privire
Oamenii vorbesc despre „garanția pentru un apartament nou” ca și cum ar fi un singur lucru, cu o singură durată. În realitate, este vorba despre cinci mecanisme distincte. Ele protejează lucruri diferite, iar obligațiile revin unor părți diferite. Doar unele dintre ele rămân valabile după încetarea activității companiei care a construit proprietatea. Această pagină prezintă întregul ansamblu într-un singur loc, cu un link către pagina care explică fiecare element în detaliu.
Predare10 ani
- Finisaje1 an
- Locuibilitate3 ani
- Structură10 ani
- Defecte ascunse la proprietăți revândute6 luni
- 6 luni
- Întreaga perioadă a unei proprietăți la mâna a doua, reprezentată la aceeași scară
| Strat | Când se aplică | Ce acoperă și cine o datorează |
|---|---|---|
| Garanție bancară (aval bancar) | De la prima plată pentru un apartament în fază de proiect până la predarea proprietății. | Banii dumneavoastră, nu clădirea. Aceasta acoperă toate sumele plătite dezvoltatorului înainte de încheierea tranzacției la notar, inclusiv taxele, plus dobânda legală. Banii vă sunt returnați dacă proprietatea nu este predată niciodată. Obligația revine unei bănci sau unui asigurător, niciodată dezvoltatorului însuși. |
| Predarea și lista defectelor | O zi: semnarea la notar. Toate perioadele de mai jos încep aici. | Nimic de unul singur, tocmai de aceea este important. Lista defectelor convenită în acea zi constituie dovada folosită câteva luni mai târziu pentru a susține garanția de un an. Dezvoltatorul răspunde pentru remedierea elementelor enumerate în listă. |
| 1 an, defecte de execuție | La un an de la încheiere | Lucrări de finisare: zugrăveală, placări, accesorii, orice element cosmetic sau superficial al lucrării finalizate. Constructorul este singurul responsabil pentru acestea. |
| 3 ani, defecte de locuibilitate | La trei ani de la încheiere | Instalații sanitare, electrice, izolație, hidroizolație: defecțiuni care fac proprietatea să nu îndeplinească cerințele de bază privind locuibilitatea. Răspunde constructorul și, în practică, instalatorul care a executat lucrarea defectuoasă. |
| 10 ani, defecte structurale | Zece ani de la încheierea la notar | Fundații, reazeme, grinzi, planșee, pereți portanți. Dezvoltatorul, arhitectul, tehnicianul responsabil cu supravegherea șantierului și constructorul, răspunzând împreună și solidar atunci când cauza nu poate fi atribuită unuia singur. |
| Asigurare decenală | Aceiași zece ani, dar nu depinde de faptul că cineva mai desfășoară sau nu activitate. | Asigurarea obligatorie care susține garanția structurală de zece ani. Cererea se îndreaptă împotriva asigurătorului, nu a constructorului, astfel încât rămâne valabilă chiar dacă societatea respectivă își încetează activitatea, fuzionează sau devine insolvabilă. Asigurarea rămâne asociată clădirii și se transferă următorului proprietar. |
Cine răspunde când apare o problemă după ce vă mutați?
Rezumatul familiar, zece ani pentru structură, trei pentru instalații, unul pentru finisaje, indică durata fiecărei garanții. Rareori precizează cui ar trebui să vă adresați când apare o problemă într-una dintre aceste categorii, iar răspunsul nu este întotdeauna aceeași persoană.
| 1 anDefecte de execuție | 3 aniDefecte de habitabilitate | 10 aniDefecte structurale | |
|---|---|---|---|
| Ce acoperă | Lucrări de finisare: zugrăveli, placări, accesorii | Instalații sanitare, electrice, termoizolații, hidroizolații | Fundații, reazeme, grinzi, pereți portanți |
| Cine răspunde | Doar constructorul | Constructorul și instalatorul competent | Toți participanții la construcție, răspunzând solidar |
| Garanție | Acoperire | Cine răspunde |
|---|---|---|
| 1 an, defecte de execuție | Finisaje și elemente de finisare: zugrăveli, placări, accesorii, orice element estetic sau superficial al lucrării finalizate. | Doar constructorul. Aceasta este cea mai restrânsă și cu durata cea mai scurtă dintre cele trei. |
| 3 ani, defecte de locuibilitate | Elemente constructive sau instalații a căror defecțiune înseamnă că proprietatea nu mai îndeplinește cerințele de bază privind habitabilitatea: instalații sanitare, electrice, termoizolații, hidroizolații. | Constructorul și, în practică, instalatorul sau subcontractantul care a executat lucrarea specifică defectuoasă. |
| 10 ani, defecte structurale | Fundații, reazeme, grinzi, planșee, pereți portanți și alte elemente structurale: daune care amenință rezistența mecanică și stabilitatea clădirii. | Toți participanții la construcție, împreună: dezvoltatorul, arhitectul, tehnicianul responsabil cu supravegherea șantierului și constructorul, răspunzând solidar atunci când cauza specifică nu poate fi atribuită unuia singur. |
Trebuie să stabilesc exact care dintre cei patru participanți a cauzat defectul structural înainte de a putea solicita despăgubiri?Nu, iar acesta este scopul exact al regulii răspunderii solidare. Atunci când cauza nu poate fi atribuită în mod real unui singur participant sau au contribuit mai mulți, puteți îndrepta întreaga cerere împotriva oricăruia dintre ei. De regulă, acesta este dezvoltatorul, deoarece este de obicei partea cel mai ușor de identificat și de tras la răspundere. Ulterior, aceștia își reglează între ei partea fiecăruia.
Ce se întâmplă dacă constructorul sau dezvoltatorul nu mai există atunci când aveți nevoie de el?
Asigurarea decenală este asigurarea obligatorie pentru zece ani care acoperă defectele structurale ale unei clădiri noi. Legislația spaniolă privind construcțiile o impune. Asigurarea este asociată clădirii, nu dumneavoastră, astfel încât se transferă următorului proprietar. În practică, acest detaliu este cel mai important: acoperirea există deoarece un defect structural poate apărea mult timp după ce o mică societate de construcții și-a încetat activitatea, a fuzionat sau pur și simplu nu mai desfășoară activitate. O garanție care ar depinde de existența în continuare a societății ar fi lipsită de valoare exact atunci când ar fi cel mai necesară.Un organism tehnic denumit Organismo de Control Técnico (OCT) trebuie să verifice proiectul înainte ca un asigurător să emită această acoperire. Implicarea sa este o cerință legală pentru clădirile destinate în principal locuirii. Pentru un cumpărător, aspectul practic nu este OCT în sine, cu care rareori veți interacționa direct. Important este că avizul său permite existența poliței de asigurare. De aceea, ar trebui să confirmați existența poliței, nu să o presupuneți doar pentru că imobilul a fost finalizat și vândut.
- Proprietatea a fost destinată în principal locuirii?What it grantsUn Organismo de Control Técnico trebuie să verifice proiectulIf noSe poate aplica o excepție restrânsă pentru construcția în regie proprie. Confirmați acest aspect cu un avocat.
- OCT a aprobat înainte de încheierea la notar?What it grantsAsigurătorul poate emite acoperirea decenală obligatorieIf noFără recepție, fără acoperire. Merită să confirmați existența acesteia înainte de a cumpăra.
- Polița decenală este valabilă și menționează clădirea?What it grantsO reclamație privind structura se îndreaptă împotriva asigurătorului, nu a constructorului.If noFără aceasta, reclamația nu are împotriva cui să fie formulată dacă societatea inițială a dispărut.
O reclamație formulată în temeiul acestei asigurări se îndreaptă împotriva asigurătorului, nu a constructorului inițial. Funcționează în mare parte la fel ca o reclamație privind o garanție de plată, care se îndreaptă împotriva unei bănci, nu a unui dezvoltator insolvabil. Dacă dezvoltatorul a trecut separat printr-o procedură oficială de insolvență din motive fără legătură, acest lucru nu afectează o reclamație privind garanția structurală formulată ani mai târziu împotriva asigurătorului decenal. Sunt obligații complet diferite, datorate de societăți complet diferite.Confirmarea existenței și valabilității acestei polițe înainte de cumpărare, nu după apariția unui defect, este verificarea efectuată de serviciul de inspecție tehnică al Arevont.
Vă gândiți să cumpărați o proprietate la mâna a doua? Ce înseamnă pentru dumneavoastră „fără garanție”?
Niciuna dintre aceste prevederi nu se aplică unei proprietăți la mâna a doua, care nu beneficiază de o garanție legală de tipul celei descrise mai sus. Aceasta oferă doar un drept mult mai restrâns: o reclamație împotriva vânzătorului pentru un viciu ascuns (vicio oculto) care exista la momentul vânzării și despre care vânzătorul știa și pe care l-a ascuns. Materialele site-ului au descris întotdeauna acest termen ca fiind „scurt”, fără să îl precizeze. Este de șase luni de la data predării și reprezintă un termen strict de decădere, nu termenul obișnuit de prescripție. Spre deosebire de majoritatea reclamațiilor, acesta nu poate fi suspendat sau repornit printr-o notificare oficială. Prin urmare, este mult mai puțin permisiv decât pare.
Livrare5 ani (prescripție obișnuită)
- Termen pentru vicii ascunse6 luni
- 6 luni
- O decădere strictă. Nu poate fi suspendată printr-o notificare oficială
| Cerință | Ce înseamnă pentru dvs. | De unde provine |
|---|---|---|
| Defectul trebuie să fie grav, ascuns și preexistent | Trebuie să fie ceva grav, care nu putea fi observat în urma unei inspecții rezonabile înainte de cumpărare și care exista deja la momentul vânzării, nu ceva apărut ulterior. | Codul civil, art. 1484 |
| Alegeți între două remedii | Desființați complet vânzarea (acción redhibitoria) sau păstrați proprietatea și solicitați o reducere proporțională a prețului (acción quanti minoris). | Codul civil, art. 1486 |
| Termenul este de șase luni de la predare | Un termen strict, nu termenul general de prescripție de cinci ani aplicabil majorității celorlalte reclamații contractuale și care nu poate fi întrerupt prin trimiterea unei notificări oficiale. | Codul civil, art. 1490 |
Ce trebuie să strângeți imediat ce apare un defect
Patru lucruri, strânse rapid. Două dintre cele trei termene încep să curgă de la apariția defectului sau de la predarea proprietății, nu de la momentul în care ajungeți să acționați.| Strângeți | De ce | Cum arată o versiune slabă |
|---|---|---|
| O consemnare scrisă, datată, a momentului în care ați observat prima dată defectul | Atât termenul de doi ani pentru reclamația LOE, cât și termenul de șase luni pentru proprietatea la mâna a doua încep de la o dată precisă. O constatare fără dată slăbește exact faptul de care depinde reclamația dumneavoastră. | Să vă bazați pe amintirea aproximativă a momentului în care ați observat prima dată ceva. |
| O opinie tehnică independentă privind cauza și categoria probabilă a acesteia | Dacă o fisură este doar cosmetică, ține de condițiile de locuire sau este cu adevărat structurală determină ce garanție, ce termen și ce parte se aplică. | Să presupuneți categoria în funcție de cât de alarmant arată defectul, nu în urma unei evaluări profesionale. |
| În cazul apartamentelor noi: confirmarea existenței și valabilității poliței de asigurare pe zece ani | Acesta este temeiul unei cereri privind probleme structurale atunci când constructorul inițial nu mai desfășoară activitate. | Nu există nicio evidență a poliței sau se presupune că aceasta „trebuie să existe” deoarece clădirea a fost finalizată legal. |
| În cazul unei proprietăți la mâna a doua: dovezi privind ceea ce știa cu adevărat vânzătorul | O cerere privind vicii ascunse presupune să demonstrați că vânzătorul știa de defect și l-a ascuns, nu doar că acesta exista. | O cerere bazată exclusiv pe ideea că „trebuie să fi știut”, fără nicio dovadă justificativă. |
Garanția structurală pentru apartamente noi comparată cu o cerere privind viciile ascunse ale unei proprietăți la mâna a doua
Ambele ajung în cele din urmă să ofere despăgubiri pentru o problemă reală și gravă, însă procedura este complet diferită.| Proprietate la mâna a doua (vicii ascunse) | Apartamente noi (garanția LOE) | |
|---|---|---|
| Temei juridic | Código Civil, art. 1484-1490. | Ley 38/1999 (LOE), art. 17-19. |
| Termen-limită | Șase luni de la predare, un termen strict de decădere care nu poate fi întrerupt. | Până la zece ani, cu un termen de doi ani pentru formularea cererii, calculat de la apariția prejudiciului concret. |
| Ce trebuie să demonstrați | Că defectul exista la momentul vânzării, era grav și ascuns și că vânzătorul știa de el și l-a ascuns. | Că prejudiciul se încadrează într-una dintre cele trei categorii definite, în limita propriului termen aplicabil. |
| Împotriva cui puteți formula o cerere dacă partea inițială nu mai există | În general, a nimănui. Este o cerere personală îndreptată în mod specific împotriva vânzătorului. | Asigurătorul obligatoriu pentru asigurarea pe zece ani, pentru categoria structurală, indiferent dacă constructorul mai desfășoară sau nu activitate. |
Acesta prezintă cadrul juridic, nu reprezintă o concluzie privind defectul dumneavoastră specific.
Acesta este dreptul spaniol în vigoare în august 2026, bazat direct pe LOE și Código Civil, nu presupus pe baza modului în care sunt rezumate de obicei aceste garanții. Sunt informații generale, nu o evaluare a unui defect specific. Încadrarea unei anumite fisuri, infiltrații sau defecțiuni într-o categorie de garanție și nu în alta, precum și stabilirea faptului că un vânzător știa cu adevărat și a ascuns ceva în cazul unei proprietăți la mâna a doua, sunt chestiuni tehnice și factuale. Un expert independent și un avocat vă pot oferi răspunsuri pentru proprietatea dumneavoastră specifică. Nimeni nu poate stabili acest lucru în abstract.Nu emitem asigurarea pe zece ani și nu suntem parte la garanția sau la cererea dumneavoastră. Serviciile noastre de snagging și inspecție tehnică identifică și documentează defectele în momentele care contează cel mai mult: înainte să semnați pentru apartamente noi și înainte să cumpărați o proprietate la mâna a doua. În acel moment, majoritatea problemelor descrise mai sus sunt mult mai ieftin de remediat decât ulterior.
Cele mai frecvente întrebări despre defectele de construcție
- Am nevoie de un avocat pentru a formula o cerere împotriva asigurării pe zece ani sau pot contacta singur asigurătorul?
- Puteți contacta direct asigurătorul, însă un avocat sau un expert tehnic independent consolidează considerabil o astfel de cerere, deoarece asigurătorul dorește o bază tehnică clară pentru clasificarea prejudiciului ca fiind structural, nu ca făcând parte dintr-o categorie inferioară. Cu excepția unui caz minor și evident, costul unei astfel de opinii de specialitate este de obicei redus în comparație cu valoarea unei cereri privind probleme structurale.
- Dacă am cumpărat un apartament nou și garanția structurală pe zece ani nu a expirat încă, contează faptul că nu sunt cumpărătorul inițial?
- Nu. Seguro decenal este atașată clădirii, nu persoanei care a cumpărat-o prima dată. Prin urmare, un proprietar ulterior care cumpără în perioada inițială de zece ani preia aceeași acoperire pentru perioada rămasă. Acest aspect merită verificat în mod specific atunci când cumpărați o proprietate la mâna a doua relativ nouă, aflată încă în perioada inițială de zece ani, deoarece reprezintă un activ real și transferabil al proprietății.
- În cazul unei proprietăți la mâna a doua, un defect despre care proprietarul anterior pur și simplu nu știa este tratat la fel ca unul pe care l-a ascuns intenționat?
- Nu, iar aceasta este dificultatea centrală a unei cereri privind viciile ascunse. Vânzătorul răspunde doar pentru un defect despre care știa cu adevărat și pe care l-a ascuns, nu pentru unul care exista fără ca acesta să aibă cunoștință de el. Este un drept real și important, însă dovedirea a ceea ce știa o altă persoană este o sarcină mult mai dificilă decât indicarea unei perioade de garanție prevăzute de lege. Tocmai de aceea inspecția înainte de cumpărare este mai importantă în cazul unei proprietăți la mâna a doua decât în cazul apartamentelor noi.
