Achiziția unei proprietăți prin intermediul unei societăți: când are sens
În 30 de secunde
Pentru aproape orice cumpărător al unei singure case de vacanță, răspunsul este nu. O societate presupune declarații anuale, impozite pentru utilizarea proprie a proprietății și o vânzare mai complicată. În plus, nu reduce nici măcar cu un euro impozitul aferent achiziției.
Câte proprietăți spaniole și există o afacere reală în spatele lor?
- O casă de vacanțăCumpărați personal. Acesta este răspunsul simplu și obișnuit pentru aproape orice cumpărător.
- Mai multe proprietăți, închiriate comercial ca o afacere realăO societate poate fi justificată. Solicitați consultanță fiscală independentă înainte de înființare, pe baza propriilor cifre.
Este de obicei justificată o societate pentru o singură casă de vacanță?
Nu, iar acest lucru merită spus clar, în loc să fie prezentat ca o alegere neutră între două opțiuni la fel de bune. Dacă achiziționați o singură proprietate pentru uzul dumneavoastră și al familiei, proprietatea personală este aproape întotdeauna mai simplă, mai ieftin de administrat și mai ieftin de vândut. Orice avantaj real oferit de o societate se aplică unei situații diferite de a dumneavoastră.Această întrebare apare constant, de obicei pornind de la presupunerea cehă că o societate poate proteja veniturile de impozitare, așa cum se întâmplă uneori în țara de origine. În Spania, pentru o singură casă de vacanță, de regulă se întâmplă contrariul. Plătiți același impozit la achiziție, un nivel suplimentar de impozitare pentru propria utilizare a proprietății și o serie de declarații anuale la care o persoană fizică nu trebuie niciodată să se gândească.
Ce presupun oameniiCum arată în realitate impozitarea
- O societate reduce impozitul plătit la achiziția proprietății
- Nu. ITP sau IVA plus AJD, impozitul unic la achiziție, se calculează în același mod indiferent dacă cumpărătorul este persoană fizică sau societate.
- O societate protejează proprietatea de includerea în averea personală
- Acțiunile în sine rămân un activ pe care îl dețineți, evaluat prin bilanțul propriu al societății, și sunt în continuare luate în calcul în scopul impozitului pe avere. Consultați ghidul dedicat impozitului pe avere pentru mecanismul aplicabil.
- Utilizarea proprietății de către dumneavoastră, prin propria societate, este un aranjament neutru din punct de vedere fiscal
- În general, nu este. Dacă societatea o deține, iar dumneavoastră sau familia dumneavoastră o folosiți personal, aranjamentul este tratat ca și cum societatea v-ar închiria-o la nivelul chiriei de piață, iar venitul locativ astfel stabilit este impozabil.
Când merită costul unei societăți?
Există patru situații reale, iar acestea au un lucru în comun: niciuna nu se referă la o singură casă de vacanță. O societate adaugă o povară administrativă și financiară reală, iar această povară se justifică doar atunci când se întâmplă suficiente lucruri pentru a face necesară administrarea ei. Situațiile privind succesiunea și răspunderea de mai jos sunt menționate ca aspecte reale de luat în considerare, fără detalierea cifrelor, deoarece mecanismele concrete depind de regulile tratatelor transfrontaliere și de circumstanțe pe care nicio regulă generală nu le poate stabili.
- Un portofoliu real, nu o singură proprietateUn investitor care deține mai multe proprietăți spaniole pentru a le închiria, nu o singură casă de vacanță, are mai multe motive reale pentru a utiliza o structură corporativă: administrare comună, un singur set de conturi pentru mai multe active și o structură care poate obține finanțare garantată cu întregul portofoliu.
- Planificarea succesiunii între generații, realizată corectTransmiterea acțiunilor unei societăți în cadrul familiei poate fi, în anumite cazuri, mai simplă decât transmiterea unei proprietăți deținute direct. Totuși, acest lucru depinde în întregime de tratatul specific privind succesiunea și moștenirea dintre Spania și țara dumneavoastră de origine și este o chestiune pentru un specialist din ambele țări.
- O afacere operațională existentă care are deja nevoie de o prezență în SpaniaO societate care desfășoară în mod real activități comerciale în Spania, de exemplu administrând o afacere de închiriere ca activitate efectivă, nu doar deținând un singur activ, se află într-o poziție fiscală diferită de cea a unei societăți fictive înființate doar pentru a deține un singur apartament de vacanță.
- Separarea răspunderii pentru o afacere de închiriere cu risc ridicatAtunci când o proprietate este închiriată comercial la o scară reală, cu riscuri operaționale reale, unii proprietari iau în considerare o structură societară din motive de limitare a răspunderii. Este un aspect real de luat în considerare. Totuși, costul administrativ trebuie comparat cu onestitate cu un risc pe care o poliță de asigurare bună l-ar putea acoperi deja la un cost mai mic.
Observați ce nu apare pe această listă: achiziția unui apartament pentru vacanțele familiei și închirierea ocazională. Aceasta este situația obișnuită pentru care se creează adesea, fără necesitate, o structură societară, iar acest lucru nu ar trebui făcut.
Ce trebuie să declarați și când, după ce o societate deține proprietatea?
Trei declarații recurente, toate în aceeași perioadă a anului. De când Real Decreto 609/2023 a creat Registro de Titularidades Reales la nivel național, fiecare societate spaniolă trebuie să își declare beneficiarul efectiv, persoana fizică ce deține sau controlează în cele din urmă societatea. Acest lucru se întâmplă de două ori: o dată în actul constitutiv propriu-zis și din nou, anexat la situațiile financiare anuale depuse în fiecare an la Registro Mercantil, registrul comerțului. Este o cerință națională, nu una specifică proprietăților, și se aplică indiferent dacă societatea este inactivă sau desfășoară activități comerciale.În plus, societatea trebuie să depună anual o declarație privind Impuesto sobre Sociedades la agenția fiscală națională, AEAT. Aceasta se aplică chiar și într-un an fără nicio activitate, situație numită declarație pe zero. Omiterea depunerii nu este o opțiune sigură. Penalitățile cresc cu cât o declarație obligatorie rămâne nedepusă mai mult timp, aceeași regulă descrisă în ghidul acestui site privind impozitarea nerezidenților pentru declarația anuală proprie a unei persoane fizice.
| ian | feb | mar | apr | Mai | iun | iul | aug | sep | oct | nov | dec | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Declarație de impozit pe profit (Impuesto sobre Sociedades) | iul | |||||||||||
| Conturile anuale depuse la Registro Mercantil | iul | |||||||||||
| Declararea beneficiarului real (titularidad real) | iul |
- Declarație de impozit pe profit (Impuesto sobre Sociedades)
- Scadentă la 25 iulie pentru o societate cu exercițiu financiar calendaristic. Un exercițiu financiar nestandard modifică data, așadar confirmați data dumneavoastră cu contabilul.
- Conturile anuale depuse la Registro Mercantil
- Depusă împreună cu declarația fiscală sau la scurt timp după aceasta.
- Declararea beneficiarului real (titularidad real)
- Anexată la depunerea conturilor anuale, precum și încă o dată la constituire, atunci când aceasta are loc în cursul anului.
Obținerea NIE pentru fiecare administrator și clarificarea numărului fiscal spaniol al companiei înainte de constituire, în loc să descoperiți lipsa acestora la notar, este exact ceea ce acoperă serviciul Arevont pentru NIE și administrare, împreună cu o achiziție precum aceasta.
Cât costă administrarea unei companii, dincolo de achiziția propriu-zisă?
Aproximativ 500 până la 1 000 € pe an, doar pentru administrarea unei societăți inactive, peste impozitul de achiziție, care este identic cu cel aplicabil unei achiziții făcute în nume personal. O societate inactivă, care deține proprietatea și nu face nimic altceva, are în continuare nevoie de contabilitate oficială, de o declarație anuală de impozit pe profit și de situații financiare anuale depuse la registru. Acesta este un cost real și recurent, fără echivalent în cazul unei proprietăți deținute personal, în afară de costurile anuale obișnuite de deținere pe care le are deja orice cumpărător.Taxa anuală de 3 % pe valoarea cadastrală este singura cifră despre care merită să fim preciși, deoarece îi sperie pe mai mulți cumpărători decât ar trebui. Se aplică doar unei societăți rezidente într-o țară pe care Spania o clasifică drept jurisdicție necooperantă, denumită anterior paradis fiscal. Nici Cehia, nici Polonia nu se află pe această listă, astfel încât o societate cehă sau poloneză constituită în mod obișnuit, ori o SL spaniolă deținută de un asociat ceh sau polonez, nu declanșează aplicarea acesteia. Merită să precizăm clar acest lucru, deoarece teama de această taxă este frecventă, iar riscul real pentru cumpărătorii cărora li se adresează acest site este practic zero.
| Impozit pe achiziție (ITP sau IVA plus AJD)La fel ca o cumpărare personală | Fără economii |
|---|---|
| Administrarea anuală a unei companii inactiveContabilitate, declarație fiscală, registru | 500 până la 1 000 € |
| 3 % taxă specială pe valoarea cadastralăDoar jurisdicțiile necooperante, nu Cehia sau Polonia | Nu se aplică |
| 25 % impozit pe profit din chiriiComparați cu cota personală pentru nerezidenți aplicabilă aceluiași venit | Depinde de chirie |
| Deținere pe persoană fizicăFără nicio structură societară | 0 €, fără nivel suplimentar |
Ar funcționa o companie cehă sau poloneză în locul înființării unei SL spaniole?O companie străină poate deține proprietăți în Spania și nu există nicio restricție de naționalitate în acest sens. În practică, majoritatea cumpărătorilor care au cu adevărat nevoie de o structură corporativă folosesc o SL spaniolă, deoarece băncile, notarii și registrul din Spania sunt configurate să lucreze cu aceasta zi de zi. O companie străină adaugă propriul nivel suplimentar de raportare transfrontalieră peste toate cele descrise mai sus. Alegerea care este cu adevărat mai simplă pentru situația dumneavoastră este o chestiune pentru un avocat care lucrează în ambele jurisdicții.
Ce trebuie confirmat înainte de alegerea unei structuri corporative
Aceasta este o listă de verificare onestă, nu un argument de vânzare pentru niciuna dintre opțiuni. Majoritatea cumpărătorilor care o citesc confirmă că niciuna dintre aceste situații nu li se aplică și cumpără pe persoană fizică.- Este aceasta cu adevărat o singură proprietate destinată uzului personal și familial?Dacă da, acesta este cazul obișnuit, iar răspunsul onest de mai sus se aplică: cumpărați pe persoană fizică. Nu înseamnă că o companie este ilegală sau neobișnuită, ci doar că adaugă costuri fără un beneficiu pe măsură în acest caz.
- Dețineți deja sau intenționați să dețineți mai multe proprietăți în Spania?Pentru un portofoliu, costul administrativ al unei companii are mai multe beneficii care să îl compenseze. Nici atunci nu înseamnă automat că o companie este soluția potrivită. Calculul trebuie totuși făcut.
- Este succesiunea între generații o preocupare reală și apropiată în timp?Acesta este singurul caz în care o structură poate fi cu adevărat utilă, dar numai cu consultanță transfrontalieră adecvată. Nu înseamnă că orice structură va funcționa în același mod în temeiul normelor succesorale cehe sau poloneze. Acest aspect trebuie verificat separat.
- Este proprietatea rezidentă într-o țară inclusă pe lista Spaniei de jurisdicții necooperante?Aceasta este singura situație în care se aplică taxa anuală de 3 %. Pentru o companie cehă sau poloneză constituită în mod obișnuit, răspunsul este nu, iar acest element pur și simplu nu vi se aplică.
Personal sau printr-o societate
Aceeași proprietate, deținută în două moduri. Pentru o singură casă de vacanță, coloana din dreapta oferă răspunsul obișnuit.| Prin societate | Personal | |
|---|---|---|
| Impozit la încheierea tranzacției | Identic: ITP sau IVA plus AJD, calculat în același mod. | Identic: nicio economie nici prin cumpărarea în nume personal. |
| Utilizarea personală a proprietății | Poate genera o chirie imputată la nivelul pieței, impozabilă ca venit al companiei. | Nu există o astfel de problemă: pur și simplu dețineți și utilizați propria proprietate. |
| Declarații anuale suplimentare pentru companie | O declarație anuală de impozit pe profit, chiar și în lipsa activității, plus situații financiare anuale și declararea beneficiarului real. | Declarația anuală obișnuită pentru nerezidenți, deja acoperită de ghidurile fiscale ale acestui site, și nimic mai mult. |
| Costuri în afara proprietății | aproximativ 500 până la 1 000 € pe an pentru administrarea de bază a unei societăți inactive. | Niciun cost suplimentar față de costurile de deținere proprii ale proprietății. |
| Vânzarea ulterioară | Fie vindeți proprietatea din cadrul companiei, fie vindeți chiar acțiunile. A doua opțiune este o tranzacție mult mai complexă, care necesită consultanță fiscală specializată pentru ambele părți. | O vânzare obișnuită de proprietate, procesul deja descris în ghidul acestui site privind costurile vânzării și retragerii. |
| Risc de impozit pe avere | Acțiunile sunt în continuare luate în calcul, fiind evaluate prin bilanțul companiei. | Proprietatea însăși este luată în calcul. Consultați ghidul privind impozitul pe avere pentru a afla cine intră efectiv în sfera de aplicare. |
Ce stabilește regula generală și ce pot stabili doar cifrele dumneavoastră
Rata impozitului corporativ (25 %) și obligația de declarare a beneficiarului real sunt reguli stabilite, preluate din sursa originală. Taxa specială de 3 % și domeniul său de aplicare privind jurisdicțiile necooperante sunt, de asemenea, preluate din sursa originală (Ley IRNR, art. 40-45). Concluzia simplă, potrivit căreia aceasta nu se aplică unei societăți cehe sau poloneze constituite în mod obișnuit, rezultă direct din domeniul său de aplicare. Valoarea aproximativă de 500 până la 1 000 € pe an pentru costurile de funcționare este o estimare de piață verificată în două surse, nu o valoare oficială publicată. Ofertele reale variază în funcție de furnizor.Nicio regulă generală nu stabilește dacă o companie vă economisește bani în situația dumneavoastră specifică. Acest lucru depinde de măsura în care închiriați proprietatea, de nivelul chiriei, de situația dumneavoastră fiscală personală din țara de origine, precum și de aspectele succesorale transfrontaliere și de cele privind convențiile fiscale, la care poate răspunde cu adevărat doar un consultant fiscal care lucrează în ambele jurisdicții. Pentru cazul obișnuit, o singură proprietate, utilizată personal și închiriată ocazional, ipoteza onestă de pornire este că nu vă va economisi bani. Compania trebuie să dovedească faptul că structura sa justifică propriile costuri.Nimeni de aici nu efectuează calculul descris mai sus. Coordonarea juridică oferită de Arevont implică un consultant independent înainte să vă angajați să plătiți un avans pentru rezervare. Astfel, o decizie atât de importantă se bazează pe cifre reale, nu pe o presupunere cehă ajunsă aici din greșeală.
Întrebări frecvente despre cumpărarea prin intermediul unei companii
- Mă îngrijorează degeaba impozitul de 3 %?
- Pentru o societate cehă sau poloneză constituită în mod obișnuit, aproape sigur da. Taxa anuală de 3 % se aplică doar unei societăți rezidente într-o țară pe care Spania o clasifică drept jurisdicție necooperantă, iar nici Cehia, nici Polonia nu se află pe această listă. Aceasta este una dintre cele mai frecvente temeri nejustificate legate de acest subiect.
- Pot să vând acțiunile companiei în loc să vând proprietatea?
- Da, iar cumpărătorii structurează uneori o vânzare în acest mod pentru a schimba modul de impozitare a tranzacției. Este o tranzacție mult mai complexă decât o vânzare obișnuită de proprietate. Este nevoie de consultanță fiscală specializată atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător. Un cumpărător ar trebui să fie atent atunci când acceptă o vânzare a acțiunilor în locul unei vânzări a proprietății, fără să înțeleagă exact ce obligații vin odată cu acțiunile.
- Evită deținerea proprietății printr-o companie impozitul spaniol pe avere?
- Nu. Acțiunile în sine sunt un activ deținut personal, evaluat prin bilanțul propriu al companiei, și sunt luate în calcul în același mod ca o proprietate deținută direct. Consultați ghidul privind impozitul pe avere pentru a afla cine intră efectiv în sfera de aplicare. Pentru majoritatea cumpărătorilor obișnuiți, nu este vorba despre nimeni, indiferent dacă există sau nu o companie.
- Ce se întâmplă cu durata minimă a contractului de închiriere dacă o companie închiriază proprietatea pe termen lung?
- Se modifică. Durata minimă prevăzută de legislația spaniolă a închirierii pentru un proprietar companie este de 7 ani, nu de 5 ani, cât oferă un proprietar persoană fizică. Ghidul privind proprietățile închiriate tratează acest aspect în detaliu. Este o consecință reală și specifică, pe care merită să o cunoașteți înainte de a decide cum să dețineți o proprietate pe care intenționați să o închiriați pe termen lung.
