Închirierea pe termen lung a unei proprietăți în Spania: ce prevede legea
În 30 de secunde
Închirierea pe termen lung a unei proprietăți în Spania îl obligă pe proprietarul persoană fizică pentru cel puțin cinci ani, iar pe o companie pentru șapte ani, indiferent de prevederile contractului. Puteți solicita o garanție legală de o lună, plus cel mult două luni de garanție suplimentară, și nimic mai mult.
Cât timp rămân obligat față de un chiriaș?
Mai mult decât prevede contractul, în aproape toate cazurile. Dacă semnați un contract pentru un an sau pentru trei ani, legea îl înlocuiește. Durata se prelungește automat, an de an, până ajunge la 5 ani pentru un proprietar persoană fizică sau la 7 ani pentru o companie. Nu îl puteți încheia mai devreme doar pentru că durata prevăzută în scris a expirat. Odată atinsă această durată minimă, contractul se poate prelungi din nou automat cu până la încă 3 ani, cu excepția cazului în care una dintre părți transmite o notificare: cu 4 luni înainte din partea dumneavoastră, respectiv cu 2 luni înainte din partea chiriașului.Chiriașul are mult mai multă libertate să plece decât aveți dumneavoastră să încheiați contractul. După numai primele 6 luni, un chiriaș care dorește să plece transmite un preaviz scris de 30 de zile și poate pleca în orice moment al duratei contractului. Nu există o opțiune echivalentă de ieșire anticipată pentru un proprietar care pur și simplu se răzgândește.
Anul 0Anul 7
- Proprietar persoană fizică, durata minimă5 ani
- Proprietar companie, termen minim7 ani
- Chiriașul poate notifica aici
- Preaviz scris de 30 de zile, posibil oricând după primele 6 luni.
| Situație | Ce prevede de fapt legea | Unde este prevăzut |
|---|---|---|
| Semnați un contract pe 1 an | Se prelungește automat, an de an, până la împlinirea a 5 ani pentru o persoană fizică sau a 7 ani pentru o companie, indiferent de prevederile contractului. | LAU art. 9.1 |
| Se atinge durata minimă și niciuna dintre părți nu acționează | O nouă prelungire tacită de până la încă 3 ani se aplică automat. | LAU art. 10.1 |
| Doriți ca chiriașul să plece la sfârșitul duratei minime | Preaviz scris cu 4 luni înainte de încheierea duratei. Dacă îl omiteți, prelungirea se aplică oricum. | LAU art. 10.1 |
| Chiriașul dorește să plece | Notificare scrisă cu 30 de zile, oricând după primele 6 luni ale închirierii. Refuzul prelungirii suplimentare cu 3 ani la sfârșitul perioadei minime necesită o notificare cu 2 luni înainte. | LAU art. 11 (încetare anticipată); art. 10.1 (prelungire) |
Pot recupera imobilul mai devreme dacă am nevoie să locuiesc eu în el?Numai dacă acest drept este prevăzut clar în contract și notificarea necesară este transmisă după primul an al perioadei contractuale. Chiar și atunci, un avocat ar trebui să confirme formularea exactă și perioada de notificare înainte să vă bazați pe aceasta. Nu este un drept automat al proprietarului, așa cum ar putea fi într-o închiriere în Cehia.
Ce avans pot solicita și ce se întâmplă cu acesta?
Avansul obligatoriu este plafonat la chiria pe o lună pentru o închiriere rezidențială. În plus, proprietarul poate solicita o garanție suplimentară, precum o sumă în numerar, o garanție bancară sau un garant personal, plafonată la încă două luni. Astfel, plafonul practic pentru orice sumă solicitată în avans este echivalentul chiriei pe trei luni. Nu puteți majora avansul în perioada minimă, chiar dacă valoarea chiriei crește.Avansul trebuie depus la autoritatea regională pentru locuințe, nu păstrat pur și simplu de proprietar. Acesta este restituit chiriașului în termenul prevăzut de lege după încetarea închirierii, minus eventualele daune reale care depășesc uzura normală.
| Avans (obligatoriu)Chiria pe 1 lună | 1.000 € |
|---|---|
| Garanție suplimentară (opțională)până la chiria pe 2 luni | 2.000 € |
| Plafon, orice sumă în avansavans plus garanția | 3.000 € |
Avansul pentru o lună, plus plafonul de două luni pentru orice garanție suplimentară, este confirmat în același mod de trei surse independente de practică juridică, nu citit direct din articolul 36. Aceasta este legislația spaniolă standard și necontestată în materie de închirieri, dar este semnalată aici și nu prezentată ca o citare extrasă din sursa originală.
Ce se întâmplă dacă nu depun avansul la autoritatea regională?Este o obligație administrativă a proprietarului, distinctă de avansul propriu-zis, iar nedepunerea acestuia poate atrage o sancțiune proprie în temeiul normelor regionale. De asemenea, vă slăbește poziția dacă un litigiu privind avansul ajunge vreodată în instanță, deoarece evidența depunerii reprezintă punctul de referință de la care pornesc argumentele ambelor părți.
Ce se schimbă dacă închiriați pe termen lung în loc de închiriere pe termen scurt?
Închirierea pe termen lung și închirierea turistică sunt două sisteme juridice diferite, nu două versiuni ale aceluiași lucru, iar alegerea dumneavoastră schimbă în totalitate normele aplicabile.
| Închiriere scurtă (VUT) | Închiriere pe termen lung (LAU) | |
|---|---|---|
| Licență de închiriere turistică | Obligatoriu, număr regional și național. | Nu se aplică. |
| Votul de trei cincimi al comunității | Poate aproba, limita sau interzice începând cu 3 aprilie 2025. | Nu există veto similar. |
| Decretul privind condițiile de locuire, regulile privind capacitatea și inventarul | Prescriptiv: capacitate, climatizare, inventar. | Doar reguli obișnuite de locuire. |
| Obligația minimă a proprietarului | Niciuna. O rezervare este o rezervare. | 5 sau 7 ani, conform contractului. |
Dacă închirierea pe termen scurt se dovedește imposibilă pentru un imobil, deoarece comunitatea a votat împotriva acesteia sau localitatea a închis înscrierile noi, echipa de administrare a închirierilor Arevont poate lista imobilul pe Idealista ca proprietate disponibilă pentru închiriere pe termen lung sau mediu, la cerere, fără taxă de inițiere, în loc să îl lase neocupat. Aceasta este o opțiune reală și publicată, nu una teoretică.Indiferent de ruta pe care o alegeți, contractul în sine este documentul care stabilește în mare parte ce se va întâmpla ulterior, iar verificarea acestuia înainte de semnare, coordonată de Arevont împreună cu un avocat independent, merită mica întârziere pe care o presupune.
Ce încetează contractul înainte de termen și ce nu?
Trei lucruri încetează o închiriere în Spania înainte de expirarea termenului minim, iar schimbarea intenției proprietarului nu se numără printre ele.
- Neplata sau încălcarea de către chiriașAceasta se soluționează prin procedura de evacuare, un proces judiciar formal de evacuare, nu prin schimbarea yalei de către proprietar. Procedura este mai lentă decât se așteaptă majoritatea proprietarilor cehi, uneori durând multe luni, tocmai de aceea avansul și garantul sunt atât de importante.
- Nevoia rezervată a proprietaruluiAcest lucru se aplică numai atunci când contractul rezervă în mod clar acest drept și sunt îndeplinite condițiile de notificare. Un proprietar care nu a inclus această clauză în contract nu o poate invoca ulterior doar pentru că circumstanțele s-au schimbat.
- Notificarea chiriașuluiNotificare scrisă după atingerea termenului minim, conform celor de mai sus. Plecarea chiriașului în primul an este o chestiune diferită și mai specifică prevederilor contractului.
Vânzarea proprietății nu încetează nici ea închirierea. Articolul 14 îl obligă pe cumpărător să preia contractul de închiriere existent pentru restul termenului minim. Acesta este subiectul integral al unui ghid separat, dacă dumneavoastră sunteți cel care cumpără, nu cel care închiriază proprietatea.
Ce înțelege greșit aici instinctul unui proprietar ceh?
Patru presupuneri nu se transferă bine dintr-un contract de închiriere ceh într-o închiriere în Spania. Toate patru implică pierderi de bani sau de timp atunci când apar după semnare, nu înainte.
- Costisitor dacă omisVă așteptați ca închirierea să înceteze la expirarea termenului scris, așa cum se întâmplă de obicei în cazul unui contract pe durată determinatăTermenul se prelungește automat până la 5 sau 7 ani, cu excepția cazului în care condițiile specifice de notificare sunt îndeplinite la timp.What to do insteadNotați în calendar termenul-limită de notificare de 4 luni înainte de expirarea termenului, în loc să presupuneți că acel contract expiră pur și simplu.
- EvitabilPresupuneți că chiria poate fi majorată în fiecare an pentru a ține pasul cu piața, așa cum se întâmplă adesea cu ajustările în funcție de inflație în țara dumneavoastrăEste posibil numai dacă acest lucru este prevăzut în mod expres în contract și, chiar și atunci, este plafonat de indicele aplicabil.What to do insteadIncludeți în contract o clauză explicită de actualizare a chiriei înainte de semnare, nu ulterior.
- Cel mai costisitorPresupuneți că situația unui chiriaș care încetează să plătească se poate soluționa în câteva săptămâni după transmiterea notificăriiNeplata se soluționează printr-o procedură judiciară formală de evacuare, care poate dura multe luni.What to do insteadVerificați corespunzător chiriașii și solicitați garantul permis în plus față de garanție.
- Costisitor dacă omisPresupuneți că vânzarea proprietății încetează orice contract de închiriere existentCumpărătorul preia contractul de închiriere pentru restul termenului minim, în temeiul articolului 14.What to do insteadIncludeți în calculul oricărei decizii de vânzare perioada contractuală rămasă, în loc să o descoperiți împreună cu un cumpărător.
Ce trebuie pregătit înainte să încheiați un contract de închiriere pe termen lung cu un chiriaș
Șase elemente adunate înainte de încasarea chiriei pentru prima lună, nu descoperite ulterior.| Pregătiți din timp | De ce contează | Cum arată un răspuns nesatisfăcător |
|---|---|---|
| Un contract scris, nu un acord verbal | Închirierile verbale sunt valabile din punct de vedere tehnic și lasă ambele părți expuse dacă ulterior apare orice dispută. | „Am convenit prin mesaje”, fără ca nimic să fie semnat. |
| Avansul depus la autoritatea regională pentru locuințe | O obligație a proprietarului distinctă de încasarea acestuia și punctul de referință în orice dispută ulterioară. | Avansul păstrat în contul propriu al proprietarului, fără nicio înregistrare depusă. |
| Clauza de actualizare a chiriei, prevăzută explicit sau deloc | Fără o clauză expresă, chiria nu poate fi actualizată deloc pe durata termenului, indiferent dacă există sau nu un indice. | O presupunere că chiria crește automat, așa cum s-ar putea întâmpla în țara dumneavoastră. |
| Un garant sau o garanție suplimentară, dacă veniturile chiriașului sunt insuficiente | Cele 2 luni suplimentare acordate peste garanția locativă reprezintă singura marjă reală de siguranță a proprietarului, în plus față de avans. | Am renunțat, fiindcă mi-a fost jenă să întreb. |
| Un inventar datat, cu fotografii | Aspectul proprietății la predarea proprietății este singura apărare împotriva unei deduceri contestate ulterior din avans. | Nicio dovadă sau una nedatată. |
| Confirmarea faptului că proprietatea este locuința obișnuită a chiriașului | O reședință principală și o închiriere care nu este destinată locuirii obișnuite sunt tratate diferit, în moduri pe care contractul în sine nu vi le va indica. | Faptul că nu întrebați și aflați doar atunci când contează. |
Singura sumă care nu este stabilită
Acestea sunt informații generale despre LAU, valabile la 17 august 2026, preluate din textul oficial al BOE în ceea ce privește regulile privind durata și notificarea. Nu reprezintă consultanță juridică pentru o anumită închiriere: formularea exactă a contractului, statutul specific al chiriașului și orice diferențe regionale trebuie confirmate de un avocat.Indicele de actualizare a chiriei este singura cifră semnalată aici, nu prezentată ca fiind stabilită. Ley 12/2023 a modificat sistemul de referință pentru contractele încheiate începând cu o anumită dată, iar rapoartele de piață citează o valoare IRAV actuală pe care nu am verificat-o din sursa originală. Aplicarea IRAV sau a unui indice mai vechi unui anumit contract depinde de data acestuia, prin urmare este recomandabil să confirmați situația, nu să presupuneți una dintre variante.Nimic din această prezentare nu vă spune dacă închirierea pe termen lung sau cea pe termen scurt este mai potrivită pentru o anumită proprietate. Aceasta este o chestiune de piață și de eligibilitate juridică, analizată în altă parte, iar răspunsul corect diferă în funcție de clădire, localitate și ceea ce doriți cu adevărat de la proprietate.
Cele mai frecvente întrebări despre închirierea pe termen lung
- Este necesar ca un contract scris să fie redactat în limba spaniolă pentru a putea fi executat?
- Contractul se execută în temeiul legislației spaniole, indiferent de limba în care este redactat. Însă o versiune pe care nu o înțelegeți pe deplin reprezintă un risc real, nu doar o formalitate. Solicitați traducerea acesteia înainte de semnare, nu după apariția unui litigiu.
- Pot închiria pe termen lung în timp ce înregistrarea VUT este în curs?
- Da, cele două sisteme sunt independente, iar o proprietate poate trece de la unul la celălalt. Ceea ce nu puteți face este să promovați proprietatea ca închiriere turistică fără înregistrare și, în același timp, să derulați un contract de închiriere pe termen lung pentru aceeași unitate. Alegeți un singur sistem pentru fiecare perioadă de închiriere și informați clar chiriașul cu privire la cel aplicabil.
- Cum este protejat avansul unui chiriaș ceh dacă închiriez unei persoane din țara mea?
- Exact în același mod ca în cazul unui chiriaș spaniol. Garanția locativă este depusă la autoritatea regională pentru locuințe, indiferent de naționalitatea oricăreia dintre părți. Legislația spaniolă privind închirierea nu tratează diferit chiriașii pe baza rezidenței în acest scop.
- Ce se întâmplă dacă doresc să vând în perioada minimă, iar cumpărătorul nu dorește să preia un chiriaș existent?
- Contractul de închiriere rămâne în vigoare după vânzare, în temeiul articolului 14, cu excepția cazului în care chiriașul acceptă să plece. Prin urmare, punctul de pornire corect în discuția cu un cumpărător este că proprietatea se vinde cu un chiriaș existent. Este posibilă negocierea plecării anticipate și voluntare a chiriașului, însă niciuna dintre părți nu poate fi obligată să accepte acest lucru.
