Proprietate cu chiriaș: cumpărare în Spania
În 30 de secunde
Cumpărarea unei proprietăți spaniole cu chiriaș nu vă oferă o locuință liberă, cu venit inclus. Preluați contractul de închiriere existent pentru perioada rămasă din termenul minim de cinci sau șapte ani, în condițiile convenite de proprietarul anterior, indiferent dacă a fost înregistrat sau nu. Chiriașul poate avea, de asemenea, un drept legal de a cumpăra proprietatea înaintea dumneavoastră.
Ce se întâmplă cu contractul de închiriere când cumpăr proprietatea?
Luați complet locul vânzătorului. Cumpărătorul unei proprietăți închiriate preia drepturile și obligațiile proprietarului, pentru restul primilor 5 ani ai contractului sau 7 ani dacă proprietarul anterior a fost o societate. Acest lucru se aplică indiferent dacă contractul de închiriere a fost înregistrat sau nu în cartea funciară. Chiria plătită de chiriaș, perioada deja în curs și orice condiții din contractul inițial se transferă odată cu proprietatea, exact așa cum erau.Ce înseamnă acest lucru în practică: nu puteți majora chiria din prima zi, nu puteți scurta perioada rămasă deoarece sunteți un proprietar nou, iar afirmația agentului de vânzări că "chiriașul pleacă în curând" nu este un document. Este, cel mult, ceva ce chiriașul i-a spus vânzătorului.
Locațiunea moștenită
- Încheiere la notarPreluați locațiuneaAceeași chirie, aceleași condiții, aceeași perioadă rămasă ca pentru proprietarul anterior.
- Anul 5 sau 7 de la semnarea inițialăSe încheie termenul minimChiriașul poate pleca sau contractul de închiriere se poate prelungi din nou automat.
Ce puteți face cu imobilul
- Încheiere până la termenNu vă este disponibilNu îl puteți folosi personal și nici nu îl puteți închiria altcuiva.
- După expirarea termenuluiLiber pentru uz sau închiriereDoar după ce termenul minim moștenit s-a încheiat efectiv.
| Ce ați putea presupune | Ce prevede legea | Sursă |
|---|---|---|
| Vânzarea încheie locațiunea existentă | Nu. Cumpărătorul preia contractul de închiriere pentru restul termenului minim. | LAU art. 14 |
| Un contract de închiriere neînregistrat nu îl obligă pe noul proprietar | Ba da. Înscrierea în cartea funciară nu este o condiție pentru ca cumpărătorul să preia contractul de închiriere. | LAU art. 14 |
| Pot majora chiria după ce devin proprietar | Doar dacă actualul contract permite actualizarea chiriei și sunt îndeplinite condițiile prevăzute în acesta. Cumpărarea imobilului nu schimbă cu nimic această clauză. | LAU art. 14, coroborat cu contractul existent |
Contează dacă cumpăr pentru a locui eu însumi în imobil?Nu, planurile dumneavoastră personale nu scurtează termenul preluat al chiriașului. Posibilitatea de a recupera ulterior imobilul pentru uz personal depinde de faptul că dreptul respectiv a fost rezervat în contractul inițial și că a fost transmisă notificarea corespunzătoare, la fel ca în cazul vânzătorului. Nu depinde de schimbarea proprietarului.
Chiriașul are dreptul să cumpere imobilul înaintea mea?
Este posibil. Chiriașul actual are un drept legal de preempțiune, dreptul de dobândire preferențială, cu excepția cazului în care a renunțat valabil la acesta în contract la momentul semnării. Acest lucru este frecvent, dar nu universal, în practica spaniolă. Dacă s-a renunțat la drept, proprietarul trebuie totuși să îl notifice pe chiriaș cu privire la intenția de vânzare, cu cel puțin 30 de zile înainte de încheierea tranzacției la notar. Actul notarial trebuie să consemneze efectuarea notificării. Dacă omiteți acest pas, cartea funciară poate refuza înscrierea cumpărării dumneavoastră.Aceasta este o verificare a documentelor, nu o negociere. Avocatul dumneavoastră confirmă dacă acel contract de închiriere conține o renunțare valabilă și dacă notificarea a fost transmisă efectiv, înainte să vă angajați să cumpărați.
- Preempțiune: chiriașul are prioritate la cumpărareÎnainte de încheierea tranzacției la notar, chiriașului trebuie să i se ofere posibilitatea de a cumpăra în aceleași condiții, cu excepția cazului în care a renunțat valabil la drept în contract la semnare.
- Where
- Verificat în contractul de închiriere.
- Dacă s-a renunțat la drept, vânzătorul trebuie totuși să notificeChiriașul trebuie informat cu privire la intenția de vânzare, iar actul notarial trebuie să consemneze că notificarea a fost efectuată.
- How long
- Cu cel puțin 30 de zile înainte de încheiere.
- Watch out
- Omiteți acest pas, iar cartea funciară poate refuza înscrierea cumpărării.
- Retractarea: remediul chiriașului după o vânzare viciatăDacă imobilul nu i-a fost oferit mai întâi în mod corespunzător chiriașului, acesta ar putea lua locul cumpărătorului după încheierea tranzacției la notar.
- Watch out
- O vânzare încheiată fără respectarea acestui drept poate fi contestată. De aceea, documentele privind notificarea sunt la fel de importante ca și contractul de vânzare.
Conținutul articolului 25 de mai sus este confirmat de mai multe surse juridice spaniole independente, consultate la 17 august 2026, și nu prin raportare directă la textul BOE. Avocatul dumneavoastră confirmă formularea exactă prin raportare la contractul de închiriere respectiv, înainte să vă bazați pe aceasta.
Ce ar trebui să se transfere de la vânzător la încheierea tranzacției la notar?
Patru lucruri, pe lângă imobil, iar niciunul nu așteaptă să le solicitați.
- Garanția locativă și evidența saAvansul plătit inițial de chiriaș trebuie să vă fie transferat dumneavoastră, în calitate de nou proprietar, împreună cu evidența acestuia la autoritatea regională pentru locuințe, astfel încât dumneavoastră să îl restituiți la finalul chiriei, nu vânzătorul.
- Chirie deja încasată, proratăOrice chirie plătită deja pentru o perioadă de după încheierea tranzacției la notar vă aparține, împărțită pe zile până la predarea proprietății.
- Inventar datatCeea ce a primit chiriașul la începutul chiriei, aspect important dacă apare vreodată un litigiu privind avansul.
- Certificat de plată a chirieiConfirmă că nu există restanțe pe care altfel le-ați prelua împreună cu contractul de închiriere.
Chiriile existente și regulile privind utilizarea și închirierea proprietății respective se află deja printre verificările standard din lista de coordonare juridică a Arevont, efectuate la fiecare achiziție, nu adăugate special pentru una închiriată. Este aceeași verificare realizată de avocat, aplicată unui document în plus.
Datoriile moștenite față de asociația de proprietari pot fi separate de problema chiriei?Da, iar acestea sunt verificate separat. O datorie față de asociația de proprietari urmează proprietatea indiferent cine locuiește în ea, chiriaș sau proprietar, și este acoperită de un certificat diferit de situația chiriașului privind plata chiriei. Ambele sunt solicitate înainte de încheierea tranzacției la notar, iar niciunul nu îl înlocuiește pe celălalt.
Dacă vreau proprietatea liberă?
Cumpărarea unei proprietăți închiriate nu vă oferă o cale mai rapidă către eliberarea ei decât cea pe care o avea vânzătorul și nu puteți forța acest lucru. Există trei opțiuni reale și niciuna nu este automat „cea recomandată”. Cea mai bună depinde de chiriaș și de timpul de care dispuneți.
- Option 1Negociați o plecare anticipată voluntarăFrecventă, dar nu poate fi impusă, ci doar convenită.
- Preț
- De obicei, cu despăgubire
- Siguranță
- Nu este garantatăChiriașul poate refuza.
- Durată
- Cel mai rapid, dacă merge
- Option 2Folosiți un drept rezervat, dacă există în contractVi se transferă odată cu proprietatea, în aceleași condiții de notificare ca pentru vânzător.
- Preț
- Fără despăgubire
- Siguranță
- Doar dacă este rezervatCumpărarea proprietății nu creează acest drept.
- Durată
- În perioada de preaviz stabilită
- Option 3Așteptați până expiră termenulOpțiunea cea mai simplă și singura disponibilă întotdeauna.
- Preț
- Fără cost suplimentar
- Siguranță
- Disponibilă întotdeauna
- Durată
- Întreaga perioadă rămasă
Există și un avantaj: o proprietate care generează deja, din prima zi, un venit locativ constant și protejat legal este un tip diferit de activ decât una pe care trebuie să o autorizați, să o mobilați și să o promovați dumneavoastră. Merită să luați în considerare acest lucru, în loc să tratați chiriașul doar ca pe un obstacol.
Cumpărarea unei proprietăți închiriate sau a uneia libere: ce diferă?
Aceeași proprietate, în două stări diferite, cu compromisuri reale. Niciuna nu este pur și simplu mai bună.
| Criteriu | Cu chiriaș | Liberă |
|---|---|---|
| Venit din prima zi | Da, la chiria deja convenită, pe care nu o puteți majora în afara contractului existent. | Niciunul, până când nu vă găsiți propriul chiriaș sau oaspete. |
| Utilizarea personală a proprietății | Nu este posibil până la expirarea termenului sau până când chiriașul acceptă să plece. | Immediate. |
| Preț cerut obișnuit | Deseori redus față de o unitate liberă comparabilă, ca reflectare a restricției. | Comparație completă cu piața, fără includerea vreunei restricții în preț. |
| Ce include verificarea juridică | Contractul de închiriere, situația prevăzută la articolul 25, avansul și istoricul plăților chiriei, pe lângă verificările standard. | Doar verificările standard ale proprietății și cele juridice. |
Ce trebuie solicitat înainte de cumpărarea unei proprietăți închiriate
Cinci documente, solicitate înainte de rezervare, nu în timpul verificării juridice.| Solicitare | Ce vă indică | Cum arată un răspuns nesatisfăcător |
|---|---|---|
| Contractul integral de închiriere, nu un rezumat al acestuia | Termenul rămas, chiria, orice clauză de actualizare și orice renunțare la dreptul de preempțiune se regăsesc toate în acest singur document. | „Condițiile sunt standard”, fără prezentarea vreunui document. |
| Dovada notificării prevăzute la articolul 25, dacă s-a renunțat la drept | Fără aceasta, cartea funciară poate refuza înscrierea achiziției dumneavoastră. | O declarație de asigurare în locul notificării înregistrate. |
| Confirmarea avansului și a locului în care este depus | Ar trebui să vă fie transferat, împreună cu obligația de a-l restitui ulterior. | Nu se știe unde este păstrat avansul. |
| Un certificat privind plata chiriei de către chiriaș | Confirmă că nu există restanțe care să se transfere odată cu contractul de închiriere. | „Plătește întotdeauna la timp”, fără nimic în scris. |
| Un inventar datat, întocmit la începutul închirierii | Singura apărare reală într-un litigiu ulterior privind avansul. | Niciun inventar sau unul fără dată. |
Ce nu putem promite despre un anumit contract de închiriere
Acestea sunt informații generale despre articolele 14 și 25 din LAU, valabile la 17 august 2026. Am consultat direct articolul 14 din lege și am verificat articolul 25 în surse juridice independente. Acestea nu reprezintă consultanță juridică privind o anumită închiriere. Termenul exact rămas, existența unei renunțări la dreptul de preempțiune și orice clauză de actualizare a chiriei depind toate de formularea acelui document. Doar avocatul dumneavoastră, după ce îl citește, vă poate spune ce se aplică.Legislația spaniolă privind închirierea protejează puternic chiriașul, mai mult decât se așteaptă de obicei un cumpărător străin. O achiziție bazată pe presupunerea că „chiriașul va pleca pur și simplu” este o achiziție bazată pe o presupunere neconfirmată. Dacă scopul principal al cumpărării este ca proprietatea să fie liberă, trebuie să verificați acest lucru înainte de rezervare, nu după.Coordonăm verificarea. Nu suntem avocații. Notificarea prevăzută la articolul 25 și contractul de închiriere sunt documente pe care le citește și le confirmă un avocat independent, nu documente certificate de Arevont.
Întrebări frecvente despre cumpărarea unei proprietăți cu chiriaș
- Pot evacua chiriașul pur și simplu pentru că am cumpărat proprietatea ca să locuiesc eu însumi în ea?
- Nu. Dorința de a locui acolo nu constituie, prin ea însăși, un motiv pentru încetarea anticipată a unui contract de închiriere preluat. Acest lucru este posibil numai dacă, în contractul inițial, proprietarul și-a rezervat dreptul de a recupera proprietatea pentru uz personal și este transmisă notificarea corectă în temeiul acelei clauze. Acest drept se transferă odată cu proprietatea, nu este creat prin vânzare.
- Este de obicei mai ieftin să cumpărați o proprietate închiriată decât una liberă, echivalentă?
- Deseori, da, deoarece restricția privind folosirea sau închirierea liberă a proprietății reprezintă un cost real pentru cumpărător, iar piața tinde să aplice o reducere corespunzătoare. Dacă reducerea este suficient de mare pentru a compensa restricția depinde de durata minimă rămasă și de ceea ce doriți cu adevărat de la proprietate.
- Ce se întâmplă dacă vânzătorul îmi spune că chiriașul a acceptat deja să plece înainte de încheierea tranzacției la notar?
- Obțineți confirmarea în scris, semnată de chiriaș și datată, înainte să vă bazați pe ea. O declarație verbală transmisă de agentul vânzătorului nu îl obligă pe chiriaș și nu este ceva ce nici dumneavoastră, nici vânzătorul nu puteți impune dacă chiriașul se răzgândește.
- Schimbă ceva dacă achiziționez printr-o societate, nu personal?
- Schimbă durata minimă pe care o implică transferul contractului de închiriere, nu faptul că acesta se transferă. Contractul de închiriere se transferă în ambele situații. Diferența este că durata minimă pentru proprietarul societate este de 7 ani, nu de 5, aspect important de cunoscut înainte să decideți cum să dețineți proprietatea.
