Extinderi neautorizate la un imobil legal în rest
În 30 de secunde
O terasă închisă, o piscină sau o cameră suplimentară construită fără licență la o locuință legală în rest reprezintă de obicei o problemă care poate fi remediată, nu un dezastru. Însă aflați adesea despre aceasta într-un moment nepotrivit: când numărul de metri pătrați din cartea funciară, din Catastro și din clădirea reală nu coincide. Corectarea evidențelor poate aduce și obligația de plată retroactivă a IBI pentru patru ani.
Ce înseamnă o extindere fără autorizație?
Orice element adăugat fizic proprietății după autorizația inițială, fără o autorizație proprie corespunzătoare. Acest tipar se repetă de-a lungul coastei în câteva forme recurente.Un solariu este o terasă privată pe acoperișul unui apartament, la care se ajunge de obicei pe o scară proprie și care este de regulă inclusă în suprafața anunțată. Este unul dintre locurile frecvente în care se ascunde exact această problemă: dacă ceea ce a fost construit pe aceasta, fie o pergolă, o cameră sau o porțiune închisă, a fost vreodată autorizat este o chestiune separată de cea privind includerea legală a solariului în proprietatea dumneavoastră, iar o structură fără autorizație pe acoperiș este un defect pe care cumpărătorul îl moștenește împreună cu terasa.
- O terasă închisăGeamuri sau pereți adăugați unei terase ori unui balcon care inițial era deschis, pentru a crea spațiu interior suplimentar.
- O piscinăO piscină construită fără o autorizație separată proprie. Piscina necesită această autorizație pe lângă autorizația de construire a casei.
- O cameră suplimentară sau un etaj în plusSpațiu suplimentar adăugat peste ceea ce permitea autorizația inițială, construit uneori pe un acoperiș plat sau pe un solariu.
- Un zid de delimitare sau o anexăO structură amplasată pe teren care nu a fost niciodată autorizată, chiar dacă locuința în sine este complet legală.
Cum descoperă cumpărătorul acest lucru înainte de încheierea tranzacției la notar, nu după?
Semnul pe care trebuie să îl căutați este o neconcordanță între două documente. Aceste documente ar trebui să descrie aceeași proprietate, dar adesea nu o fac. Registro de la Propiedad consemnează descrierea juridică pe care avocatul dumneavoastră o citește în nota simple. Catastro este sistemul separat de cadastru fiscal care consemnează descrierea fizică utilizată pentru calcularea IBI. O extindere construită fără autorizație este rareori declarată în vreunul dintre cele două sisteme, astfel că neconcordanța este adesea singurul semn vizibil al acesteia.Partenerul Arevont pentru inspecții tehnice parcurge proprietatea împreună cu planul locuinței real. Acesta măsoară ceea ce există fizic și compară cu ceea ce menționează ambele documente. Acest lucru este important deoarece o neconcordanță atât de mică poate fi ușor omisă într-un anunț, într-o fotografie sau chiar în timpul unei vizionări.
Ce menționează documenteleCe este construit efectiv
- Registro de la Propiedad
- Descrierea juridică pe care avocatul dumneavoastră o citește în nota simple. Rareori actualizată după o adăugare nedeclarată.
- Catastro
- Descrierea fizică din cadastrul fiscal, utilizată pentru calcularea IBI. Uneori este mai mare decât cea din registru, iar alteori indică în continuare doar construcția inițială.
- Proprietatea propriu-zisă
- Ceea ce se află fizic pe teren astăzi. Doar o inspecție la fața locului, efectuată pe baza planului locuinței, confirmă acest lucru.
| Tiparul neconcordanței | Ce înseamnă de obicei | Cât de gravă este de obicei |
|---|---|---|
| Catastro indică mai mulți metri pătrați decât Registro | Acesta este tiparul cel mai frecvent. A fost construită o extindere reală, dar nu a fost declarată în niciunul dintre cele două sisteme, astfel că evidența fiscală a crescut, în timp ce descrierea juridică a rămas neschimbată. | Merită investigat direct. Acesta este tiparul care contează cel mai mult aici. |
| Registro indică mai mult decât Catastro | De obicei, acest lucru înseamnă că evidența Catastro pur și simplu nu a fost actualizată după o demolare sau o modificare a limitelor. De regulă, nu este vorba despre o adăugare ascunsă. | Risc mai redus, dar merită totuși confirmat, nu presupus. |
| Ambele documente corespund, dar proprietatea este mai mare | Acest caz este mai rar și mai grav. O adăugare nu a fost declarată nicăieri, astfel că o verificare documentară de la birou nu o poate identifica. | Doar o inspecție fizică la fața locului, realizată prin comparare cu planul locuinței, o poate identifica. |
Descriem procedura generală de coordonare Registro-Catastro așa cum funcționează în mod normal. Aceasta se bazează pe mai multe surse de specialitate care descriu același proces în același mod, nu pe un anumit articol din Ley Hipotecaria. Avocatul dumneavoastră vă poate indica dispoziția exactă aplicabilă propriei proprietăți.
Poate fi legalizată acum o extindere veche, nedeclarată?
Adesea, da. Procedura este administrativă, nu presupune obținerea unei noi autorizații de construire. Prin intermediul unui notar, se întocmește o "declaración de obra nueva por antigüedad", susținută de un certificat tehnic privind vechimea. În Andaluzia, aceasta se depune și prin procedura proprie Catastro pentru neconcordanțe, Modelo 900D. Procedura funcționează deoarece aceeași limită de șase ani care se aplică unei construcții ilegale în ansamblu, potrivit legislației andaluze, se aplică și unei singure adăugiri fără autorizație. După expirarea acestui termen, pe terenurile obișnuite, adăugarea poate fi de regulă înregistrată ca fapt existent, în loc să fie demolată.Aici se aplică aceleași excepții ca în cazul unei construcții ilegale în ansamblu, astfel că trebuie să le verificați, nu să presupuneți că nu se aplică. O extindere pe teren aflat sub protecție specială, în zona de influență costieră sau care afectează o servitute înregistrată nu beneficiază deloc de limita de șase ani, indiferent de vechime. Explicăm setul complet de reguli și micul grup de tipuri de teren pe care nu le puteți regulariza în ghidul separat al site-ului dedicat construcțiilor în ansamblu, o singură dată, în loc să le repetăm aici.
- Obțineți un certificat tehnic de vechimeUn profesionist calificat confirmă momentul în care a fost construită adăugarea.
- Where
- Un arhitect sau un topograf
- Semnați o declaración de obra nueva por antigüedadActul notarial care declară adăugirea drept fapt existent.
- Where
- Un notar
- Depuneți procedura Catastro pentru neconcordanțăModelo 900D actualizează evidența fiscală și cadastrală pentru a corespunde realității.
- Where
- Catastro
- How long
- Săptămâni, după ce există certificatul și actul
- Confirmați clasificarea terenului de sub extindereAceleași excepții privind terenurile protejate, aplicabile unei clădiri ilegale întregi, se aplică și unei singure extinderi.
- Watch out
- Pe teren protejat sau de coastă, această procedură nu este disponibilă deloc.
Ce presupun oameniiCe trebuie să se întâmple de fapt
- Dacă este suficient de veche, devine automat legală
- Devine înscrisibilă printr-o procedură notarială și cadastrală specifică, pe care cineva trebuie să o efectueze. Nimic nu se întâmplă automat doar pentru că a trecut timpul.
- O terasă închisă sau o piscină mică este prea neînsemnată ca să conteze
- Dimensiunea nu decide acest lucru. Aceleași excepții privind clasificarea terenului, aplicabile unei clădiri ilegale întregi, se aplică și unei singure piscine sau terase de pe același teren.
Dacă proprietarul actual a încercat deja să regularizeze extinderea cu ani în urmă și nu a finalizat niciodată procedura, cumpărătorul preia această procedură neterminată?În general, da, în termeni practici. Neconcordanța de fond persistă până la finalizarea completă a procedurii, indiferent cine a început-o. Solicitați în mod expres să aflați în ce etapă a ajuns orice încercare anterioară de regularizare: preluarea unei proceduri începute și neterminate este, de obicei, mai rapidă decât începerea uneia de la zero. Totuși, problema nu se rezolvă automat doar pentru că cineva a început-o cândva.
Cât costă o extindere nedeclarată dacă nu este remediată niciodată?
Există trei costuri distincte, nu unul singur. Niciunul nu apare în momentul în care a fost construită extinderea.Coordonarea juridică a Arevont solicită extrasul Catastro împreună cu nota simple, ca parte standard a verificării juridice prealabile. Astfel, neconcordanța este identificată cât încă există timp pentru a negocia includerea costului în preț, în loc să fie descoperită după încheierea tranzacției la notar.
| Unde vă costă | Cum | How far it reaches back |
|---|---|---|
| Finanțare ipotecară | Evaluarea creditorului folosește metri pătrați înregistrați ai proprietății, nu pe cei promovați. Prin urmare, în scopul finanțării, o extindere nedeclarată nu este luată deloc în calcul. | Acest lucru nu produce efecte retroactive. Doar reduce suma pe care o bancă o va împrumuta astăzi. |
| IBI restant | După corectarea unei neconcordanțe în Catastro, fie de către un viitor proprietar, în urma unei vânzări sau în urma unui control al primăriei, administrația fiscală poate stabili datoria fiscală neachitată pentru anii trecuți. | Până la patru ani în urmă. Acesta este termenul general pentru stabilirea unei obligații fiscale. După corectare, termenul nu mai poate fi extins către perioade mai îndepărtate. |
| Valoare la mâna a doua | Acesta este cel mai greu de măsurat dintre cele trei costuri. O extindere nedeclarată face ca proprietatea la mâna a doua să se vândă mai greu și poate reduce suma pe care un cumpărător prudent este dispus să o plătească atunci când efectuează aceeași verificare descrisă mai sus. | Continuu, atât timp cât neconcordanța nu este corectată. |
O extindere nedeclarată reduce suma pe care o bancă o va împrumuta?Este posibil. Evaluarea ipotecară se bazează în mod normal pe suprafața înregistrată legal a proprietății, nu pe ceea ce există fizic sau pe ceea ce este menționat în anunț. Dacă o proprietate este într-adevăr mai mare decât indică documentele sale, banca nu evaluează spațiul suplimentar până când acesta nu este declarat în mod corespunzător.
Cine ar trebui să plătească remedierea, cumpărătorul sau vânzătorul?
Într-o negociere obișnuită, costul remedierii unei extinderi nedeclarate cunoscute este problema vânzătorului, identificată înainte de încheierea tranzacției la notar, nu problema cumpărătorului, descoperită după aceasta. Odată identificată o neconcordanță, este normal și rezonabil să solicitați vânzătorului fie să finalizeze remedierea înainte de semnare, fie să reducă prețul cu costul estimat al remedierii. Este preferabil să acceptați proprietatea în starea actuală și să preluați atât costurile, cât și documentația.Nici Arevont, nici un avocat nu efectuează remedierea propriu-zisă. Un specialist tehnic, de obicei un arhitect sau un topograf, pregătește certificatul de vechime și planurile. Notarul și procedura proprie a Catastro se ocupă de restul. Coordonarea unui avocat asigură sincronizarea corectă cu achiziția, astfel încât negocierea să aibă loc înainte să vă angajați, nu după.
- Option 1RecomandatVânzătorul legalizează înainte de vânzareVânzătorul, care a cauzat problema sau a preluat-o de la un proprietar anterior, o remediază înainte ca dumneavoastră să deveniți proprietarul imobilului.
- Cost
- Vânzătorul plătește
- Risc
- Lowest
- Viteză
- Adaugă săptămâniPentru certificatul, actul și depunerea la Catastro
- Option 2Reducere de prețAcceptați proprietatea în starea actuală, la un preț care reflectă costul remedierii.
- Cost
- Inclus în preț
- Risc
- MediumPreluați documentele
- Viteză
- Fără întârziere
- Option 3Cumpărătorul preia, fără prețAcceptarea proprietății fără a negocia nimic.
- Cost
- Buyer pays
- Risc
- Highest
- Viteză
- Fără întârziere
Ce trebuie să confirmați înainte să vă bazați pe aceste cifre
Patru aspecte verificate în raport cu proprietatea dumneavoastră, nu cu un interval publicat.| Confirmați | Ce vă indică | Cum arată un răspuns nesatisfăcător |
|---|---|---|
| Metri pătrați înregistrați în raport cu cifra din Catastro | Dacă cele două sisteme, care ar trebui să corespundă, corespund cu adevărat pentru această proprietate. | Nimeni nu le-a comparat sau există presupunerea că suprafața prezentată în ofertă este cea legală. |
| O verificare fizică în raport cu planul locuinței | Singura verificare care identifică o extindere invizibilă simultan în ambele documente. | Să vă bazați pe suprafața indicată în anunț fără ca cineva să verifice proprietatea cu un plan în mână. |
| Dacă orice extindere are statut AFO sau o declarație de construcție nouă pe baza vechimii | Dacă o neconcordanță existentă a fost deja soluționată prin procedura corectă sau este încă nesoluționată. | O afirmație verbală că „este în regulă”, fără niciun document care să o susțină. |
| Clasificarea terenului aferentă oricărei extinderi, verificată separat | Aceleași excepții privind terenurile protejate care se aplică unei clădiri ilegale în întregime se aplică și unei singure extinderi, nu doar unei clădiri întregi. | Presupunerea că o extindere mică este automat prea neînsemnată pentru ca excepțiile să conteze. |
De obicei, problema poate fi remediată și merită verificată oricum
Acestea sunt informații generale despre modul în care este tratată o extindere fără autorizație în temeiul legislației fiscale andaluze și spaniole, valabile la 17 august 2026. Am analizat procesul privind neconcordanța dintre registru și cadastru în mai multe surse ale practicienilor, care descriu practica standard. Termenul de șase ani este comun cu ghidul site-ului privind structurile în întregime și este însoțit de aceeași mențiune privind confirmarea de către avocat ca pe pagina respectivă. Acestea nu constituie consultanță juridică pentru o anumită proprietate.Cele mai multe constatări de acest tip sunt exact cele descrise mai sus: pot fi remediate, pot fi reflectate în preț și sunt suficient de obișnuite pe această coastă încât rareori reprezintă un motiv pentru a decide să nu cumpărați o proprietate altfel potrivită. Greșeala reală nu este extinderea în sine. Este să aflați despre ea după încheierea tranzacției, în loc să aflați înainte, când singura opțiune rămasă este să suportați integral costul pe cont propriu.Această pagină nu efectuează verificarea pe care o descrie. Partenerul tehnic de inspecție al Arevont și serviciul său de coordonare juridică verifică pentru dumneavoastră proprietatea concretă, gratuit, înainte să plătiți un avans de rezervare.
Cele mai frecvente întrebări despre extinderile fără autorizație
- O terasă închisă este întotdeauna o extindere fără autorizație?
- Nu întotdeauna. Unele ansambluri includ de la început o terasă închisă în proiectul autorizat inițial. În acest caz, aceasta face pur și simplu parte din proprietatea legală. Întrebarea reală este dacă închiderea concretă a unității concrete făcea parte din lucrările autorizate inițial. Exact acest lucru îl verifică comparația dintre registru și cadastru, precum și inspecția fizică.
- O piscină are întotdeauna nevoie de o autorizație separată?
- În majoritatea localităților, da. O piscină are nevoie de propria autorizație de construire, separată de cea a casei. O piscină mai veche construită fără autorizație este una dintre cele mai frecvente constatări de pe această coastă. I se aplică aceleași reguli privind termenul de șase ani și clasificarea terenului ca oricărei alte extinderi fără autorizație.
- Dacă achiziționez o proprietate cu o extindere cunoscută, fără autorizație și inclusă în preț, această datorie sau acest risc se transferă asupra mea?
- Situația fizică se transferă oricui deține proprietatea. Tocmai de aceea trebuie inclusă în preț, nu ignorată. Orice impozite restante stabilite pentru perioada anterioară achiziției sunt, de obicei, responsabilitatea fostului proprietar și trebuie plătite la încheierea tranzacției. Însă statutul juridic permanent al extinderii devine responsabilitatea dumneavoastră de administrat de atunci înainte. De aceea trebuie să negociați prețul, nu doar să acceptați unul mai mic fără să înțelegeți motivul.
- Prin ce diferă aceasta de neconcordanța generală dintre Registro și Catastro descrisă în altă parte pe acest site?
- Pagina respectivă explică diferența generală dintre cele două sisteme și motivele pentru care acestea pot fi în dezacord din multe cauze, inclusiv o simplă întârziere administrativă. Această pagină tratează forma specifică și cea mai gravă a neconcordanței: una cauzată de o extindere fizică care nu a fost declarată niciunuia dintre sisteme, cu propriul cost și propria soluție.
