Când decedează vânzătorul: proprietate dintr-o succesiune sau tranzacție întreruptă
În 30 de secunde
Această pagină tratează două situații diferite. Cumpărarea unei proprietăți care aparține deja unei succesiuni este o achiziție obișnuită, dar presupune mai multe documente și mai multe persoane care trebuie să își dea acordul. Dacă vânzătorul decedează după ce ați semnat, contractul nu este anulat. Moștenitorii îi iau locul vânzătorului după acceptarea moștenirii.
Ce înseamnă când o proprietate „aparține unei succesiuni”?
Herencia yacente este termenul juridic pentru masa succesorală în perioada dintre deces și acceptarea și împărțirea oficială a moștenirii de către moștenitori. În această perioadă, proprietatea îi aparține în continuare, din punct de vedere juridic, persoanei decedate. Nimeni nu i-a luat încă locul într-un mod recunoscut de lege pentru semnarea documentelor. Acesta este un statut temporar, nu un impediment permanent pentru vânzare.
Ce presupun cumpărătoriiCe permite practica notarială spaniolă
- O proprietate aflată într-o herencia yacente nu poate fi vândută până la finalizarea completă a succesiunii
- Ea poate fi vândută în cadrul aceluiași proces. Practica notarială spaniolă numește acest lucru unidad de acto: moștenitorii acceptă și împart oficial moștenirea și semnează vânzarea în cadrul aceleiași programări coordonate la notar. Nu trebuie întotdeauna să aștepte finalizarea unei etape distincte de înregistrare înainte de a proceda astfel.
- Un singur moștenitor poate semna în numele tuturor celorlalți
- Nu pentru vânzarea integrală a proprietății. Vânzarea unui bun care aparține unei succesiuni nedivizate necesită, în general, una dintre următoarele trei soluții: acordul tuturor moștenitorilor, un executor testamentar (albacea) desemnat în testament și învestit cu puteri suficient de largi sau un administrator numit de instanță, dacă moștenitorii nu pot acționa sau nu pot ajunge la un acord.
- Cumpărarea de la o succesiune este întotdeauna mai lentă decât cumpărarea de la un proprietar în viață
- Deseori, dar nu întotdeauna. O succesiune organizată, cu un testament clar, moștenitori cooperanți și documente deja adunate, poate avansa aproape cu viteza normală. Ceea ce încetinește lucrurile este dezacordul dintre moștenitori sau documentele care nu au fost încă solicitate, nu statutul de herencia yacente în sine.
Trebuie vânzătorul să îmi spună că proprietatea este vândută dintr-o succesiune?În practică, da. Documentele necesare pentru încheierea tranzacției la notar sunt diferite, iar avocatul dumneavoastră le va solicita în orice caz: certificatul de deces, testamentul sau o declaración de herederos și dovada că toate persoanele autorizate să vândă și-au dat acordul. Dacă partea vânzătorului evită subiectul, aceasta doar amână o discuție care trebuie să aibă loc înainte de încheierea tranzacției la notar.
Cine este autorizat să semneze vânzarea în numele unei succesiuni?
Persoana căreia succesiunea i-a atribuit această poziție, iar posibilitățile sunt doar trei. Fie moștenitorii au acceptat moștenirea și semnează împreună, fie testamentul a desemnat un executor cu puteri suficient de largi pentru a include vânzarea, fie instanța a numit un administrator, deoarece niciuna dintre primele două opțiuni nu este disponibilă. Care dintre acestea se aplică este un fapt stabilit de documente, nu o alegere pe care o face cineva. Situația este clarificată înainte să ajungeți la notar.Rezultatul practic pentru cumpărător este că persoana care vă oferă proprietatea este posibil să nu fie persoana care o poate vinde legal către dumneavoastră. O rudă care s-a ocupat întotdeauna de proprietate sau un moștenitor care vorbește în numele mai multora nu are autoritate doar din acest motiv. Autoritatea este dovedită printr-un document: escritura de aceptación y adjudicación, clauza din testament care îi conferă executorului puterea de a vinde sau hotărârea instanței prin care este numit administratorul. Întrebați care dintre cele trei situații se aplică și cereți să vedeți documentul care o dovedește înainte de a plăti un avans.
- Option 1Toți moștenitorii împreunăCea mai frecventă situație: există un testament valabil sau o declarație de moștenitori, iar moștenitorii sunt de acord să vândă.
- Cine
- Fiecare moștenitor
- Ce o dovedește
- Semnătură sau procurăDe la fiecare moștenitor
- În cât timp
- FastestDacă toți cad rapid de acord
- Option 2Un executor testamentarTestamentul desemnează un executor cu atribuții suficient de largi pentru a include vânzarea.
- Cine
- Executorul desemnat
- Ce o dovedește
- The will’s exact wording
- În cât timp
- Medium
- Option 3Un administrator desemnat de instanțăNu există un executor sau moștenitorii nu pot ajunge la un acord între ei.
- Cine
- Un administrator desemnat de instanță
- Ce o dovedește
- Un ordin judecătoresc
- În cât timp
- Slowest
Aceasta este interpretarea noastră a practicii juridice spaniole privind moștenirea vacantă, verificată în mai multe surse, nu într-un singur articol citit în forma originală a textului legal. Confirmați ruta exactă și documentul care o dovedește cu un avocat independent înainte de a vă baza pe autoritatea pretinsă de un vânzător pentru a semna.
Ce se întâmplă dacă doar unii dintre mai mulți moștenitori vor să vândă?Vânzarea întregii proprietăți necesită, în general, acordul tuturor, astfel încât un moștenitor care refuză poate opri sau întârzia vânzarea. Ceilalți moștenitori au apoi două opțiuni juridice lente: o acțiune în instanță pentru împărțirea patrimoniului comun sau negocierea directă cu moștenitorul reticent. Avocatul cumpărătorului nu poate accelera niciuna dintre aceste opțiuni. De aceea este important să confirmați din timp că toți moștenitorii sunt de acord, înainte de a plăti o rezervare.
Ce documente suplimentare sunt necesare pentru cumpărarea de la o moștenire?
Cinci documente, pe lângă toate cele necesare unei proprietăți obișnuite la mâna a doua. Fiecare dovedește o verigă din lanțul care pornește de la deces și ajunge la semnătura pe care o veți da. Lanțul funcționează numai dacă fiecare verigă este prezentă: decesul propriu-zis, existența sau inexistența unui testament, acceptarea moștenirii de către moștenitori, depunerea declarației privind impozitul pe moștenire și înscrierea moștenitorilor ca proprietari în cartea funciară.Considerați aceste cinci documente ca un ansamblu, nu ca o simplă listă, deoarece orice lipsă pe parcurs oprește vânzarea, indiferent cât de complet este restul dosarului. Moștenitorii care nu au acceptat oficial moștenirea nu pot vinde. O carte funciară în care aceștia nu sunt înscriși nu va înregistra un transfer de la ei. Declarația fiscală reprezintă un filtru separat, chiar și atunci când facilitatea din Andaluzia înseamnă că nu se datorează nimic, deoarece cartea funciară solicită doar ca autoevaluarea să fi fost depusă, nu ca banii să fi fost efectiv plătiți. Avocatul dumneavoastră colectează toate cele cinci documente înainte de programarea încheierii tranzacției la notar, nu după.
- Certificatul de deces (certificado de defunción)Punctul de plecare pentru fiecare document care urmează și primul lucru a cărui existență, într-o formă oficială și actuală, o confirmă avocatul dumneavoastră.
- Certificatul privind ultimele testamente (certificado de actos de última voluntad)Confirmă care testament, dacă există vreunul, este ultimul valabil și exclude folosirea din greșeală sau cu rea-credință a unei versiuni anterioare.
- Testamentul propriu-zis sau o declarație de moștenitori abintestatStabilește cine sunt moștenitorii legali. În lipsa unui testament, acesta este un demers notarial sau judiciar distinct și una dintre principalele surse de întârziere.
- escritura de acceptare și atribuire a moșteniriiActul notarial prin care moștenitorii acceptă oficial moștenirea. Acesta este documentul care le conferă dreptul de a o vinde în calitate de proprietari.
- Un NIE pentru fiecare moștenitor care nu are deja unulNiciun moștenitor străin nu poate fi menționat în actul de acceptare sau nu poate semna vânzarea ulterioară fără acesta.
Are nevoie moștenirea și de certificatul privind datoriile către asociația de proprietari, la fel ca orice alt vânzător?Da, în același mod. O moștenire nu este exceptată de la certificatul prevăzut la articolul 9.1.e, pe care trebuie să îl prezinte orice alt vânzător. Datoriile moștenite către asociația de proprietari sunt verificate în același mod, indiferent dacă vânzătorul este o moștenire sau o persoană în viață.
Ce face ca achiziția de la o moștenire să dureze mai mult în practică?
Lanțul de documente, nu statutul moștenirii, este cel care încetinește lucrurile. O moștenire vacantă nu încetinește nimic doar prin simplul fapt că există. Ceea ce durează este faptul că fiecare etapă trebuie finalizată înainte de începerea următoarei și există patru sau cinci etape între deces și semnătura dumneavoastră. Nimeni nu poate scurta această succesiune. De aceea, o achiziție de la o moștenire se măsoară de obicei în luni, nu în săptămâni.Patru lucruri pot încetini și mai mult procedura și merită să întrebați despre ele din timp, deoarece le puteți verifica pe toate înainte de a vă angaja. Moștenitorii care locuiesc în țări diferite sau care nu se înțeleg între ei reprezintă cea mai frecventă problemă. Colectarea semnăturilor și a NIE-urilor peste granițe durează efectiv săptămâni, iar un dezacord real poate bloca vânzarea, nu doar să o întârzie. Dacă nu există testament, trebuie întocmită mai întâi declarația de moștenitori. Cartea funciară nu va face niciun demers până când declarația de autoevaluare a impozitului pe moștenire nu a fost prezentată. Iar un administrator numit de instanță este în mod clar mai lent decât celelalte două modalități de semnare, deoarece instanța trebuie să aprobe atât numirea, cât și condițiile vânzării.
De la deces la încheiere
- DecesulSuccesiunea devine vacantăNimeni nu a preluat încă locul persoanei decedate în scopul semnării.
- AcceptareMoștenitorii acceptă prin escritura de aceptación y adjudicaciónAceasta le conferă autoritatea de a vinde.
- Depunere ISDDeclarația de autoevaluare a impozitului pe moștenire a fost prezentatăEste obligatorie chiar și atunci când bonificația andaluză înseamnă că nu este datorată nicio sumă.
- Înscrierea în registruCartea funciară îi înscrie pe moștenitori, apoi vânzareaProcedura nu va continua fără prezentarea declarației fiscale.
- Încheierea tranzacțieiSemnarea la notarEste posibilă numai după ce fiecare etapă anterioară din lanț este finalizată.
- Moștenitori care locuiesc în străinătate sau nu se înțeleg între eiColectarea semnăturilor sau a unui NIE de la mai mulți moștenitori răspândiți în țări diferite durează efectiv săptămâni. Orice dezacord real cu privire la vânzare sau la modul de realizare a acesteia poate bloca complet procesul, nu doar să îl încetinească.
- Fără testament, ceea ce înseamnă că declarația de moștenitori trebuie întocmită mai întâiAceasta adaugă o etapă notarială sau judiciară suplimentară înainte ca orice persoană să fie recunoscută oficial ca moștenitor, pe lângă toate cerințele unei vânzări obișnuite.
- Filtrul fiscal propriu al cărții funciare, chiar și atunci când impozitul datorat este zeroCartea funciară nu va înscrie proprietatea pe numele moștenitorilor și nici vânzarea ulterioară către dumneavoastră până când declarația de autoevaluare a impozitului pe moștenire nu a fost cel puțin prezentată autorității fiscale. Acest lucru se aplică și atunci când bonificația andaluză de 99 % înseamnă că nu este datorată nicio sumă: condiția este prezentarea, nu plata.
- Un administrator numit de instanță, atunci când este necesarCea mai lentă dintre cele trei modalități de semnare, la o diferență clară, deoarece instanța trebuie să aprobe atât numirea, cât și, ulterior, condițiile vânzării.
Surse
Există vreo modalitate de a estima cât va dura cumpărarea unei proprietăți succesorale înainte de a vă angaja?Nu cu certitudine în etapa rezervării. De aceea merită să solicitați și să analizați documentele de mai sus înainte de a plăti orice sumă importantă. O proprietate succesorală cu testament, moștenitori cooperanți și documentele deja colectate poate avea un calendar apropiat de cel al unei proprietăți la mâna a doua obișnuite. Dacă lipsesc mai multe dintre aceste elemente, acest lucru nu este posibil. Nu există nicio alternativă la aflarea situației reale în care vă aflați.
Dacă vânzătorul decedează după ce am semnat, contractul mai este valabil?
Da. Acest lucru îi surprinde pe cumpărători mai mult decât situația succesiunii vacante, deoarece pare că ar trebui să încheie tranzacția. În temeiul articolului 1257 din Código Civil, un contract îi obligă pe semnatari ȘI pe moștenitorii acestora. Decesul nu anulează prin el însuși un contract de rezervare sau un contract de arras semnat. Moștenitorii care acceptă succesiunea preiau locul persoanei decedate în temeiul contractului respectiv, inclusiv obligațiile acestuia.Posibilitatea ca moștenitorii să se răzgândească depinde de modul în care este redactat contractul. Jurisprudența spaniolă consideră un contract de arras ca fiind confirmatoria, adică obligatoriu și executoriu, CU EXCEPȚIA cazului în care acesta acordă în mod clar un drept penitencial de retragere. În temeiul acestui drept, cumpărătorul poate renunța la avans, iar vânzătorul poate restitui dublul acestuia, pentru a se retrage. Un contract care nu menționează nimic în acest sens este, în general, interpretat ca obligatoriu, nu opțional.
Ați fi semnat dacă proprietarul ar fi decedat?
- DaContractul rămâne valabil. După ce moștenitorii acceptă succesiunea, aceștia preiau locul vânzătorului și, în general, trebuie să încheie vânzarea.
- Nu, iar contractul nu prevede retragereaJurisprudența tinde să îl considere obligatoriu (confirmatoria), fără un drept automat al moștenitorilor de a se retrage.
- Nu, iar contractul permite retragerea contra avansuluiMoștenitorii pot utiliza aceeași clauză pentru a se retrage, suportând costul convenit, în loc să fie obligați să finalizeze tranzacția.
Interpretarea jurisprudențială prezentată mai sus reprezintă poziția acceptată în toate sursele juridice independente pe care le-am verificat. Nu este o hotărâre judecătorească specifică pe care să o fi analizat direct.Întrebarea mai urgentă este adesea ce înseamnă acest lucru pentru propriul dumneavoastră avans, iar răspunsul se găsește pe o pagină separată, nu este repetat aici. Unde se află banii pe durata soluționării situației, fie că este vorba despre o rezervare păstrată în afara sistemului de garantare, fie despre o plată deja direcționată prin contul de client al unui avocat, face obiectul ghidului privind protecția banilor.Confirmarea identității persoanei care a preluat poziția vânzătorului și a faptului că respectivul contract semnat încă o obligă reprezintă verificarea efectuată de serviciul de coordonare juridică al Arevont înainte să achitați orice sumă suplimentară.
Îmi pot recupera avansul dacă pur și simplu nu vreau să tratez cu moștenitorii?Nu în mod automat, dacă este vorba despre un contract confirmatoria și acesta nu vă acordă un drept de retragere. V-ați angajat să cumpărați, iar obligația le-a revenit moștenitorilor în loc să dispară. Dorința de a evita procedura suplimentară nu constituie, în sine, un motiv prevăzut în majoritatea contractelor pentru a renunța. Dacă acel contract vă oferă o posibilitate de ieșire este o întrebare la care trebuie să răspundă avocatul dumneavoastră pe baza formulării sale efective, nu a acestei pagini generale.
Ce să solicitați înainte de a cumpăra dintr-o succesiune
Cinci documente suplimentare față de lista standard de verificare pentru o proprietate la mâna a doua, solicitate înainte de rezervare, nu descoperite în timpul verificării juridice.| Solicitați | Ce vă indică | Cum arată un răspuns nesatisfăcător |
|---|---|---|
| Testamentul sau declarația moștenitorilor, dacă acesta lipsește | Stabilește cine sunt moștenitorii legali și ce autoritate, dacă există, i-a fost acordată executorului testamentar. | O declarație verbală despre identitatea moștenitorilor, fără prezentarea vreunui document. |
| Autorizație scrisă și unanimă din partea fiecărui moștenitor sau hotărârea instanței prin care este numit un administrator | Confirmă că persoana care semnează în fața dumneavoastră are autoritatea de a vinde întreaga proprietate. | Semnătura unui singur moștenitor sau asigurarea că „ceilalți sunt de acord”, fără nimic în scris. |
| Dovada depunerii declarației fiscale privind impozitul pe moștenire | Cartea funciară nu va înscrie vânzarea fără acest document, chiar și atunci când impozitul datorat este zero, astfel că acesta afectează direct calendarul încheierii tranzacției la notar. | Nicio mențiune despre depunere sau presupunerea că, dacă impozitul este zero, nu trebuie depus nimic. |
| Câte un NIE pentru fiecare moștenitor care nu este rezident în Spania | Un moștenitor străin nu poate fi menționat în actul de acceptare a moștenirii și nu poate semna vânzarea fără acesta. | Moștenitori aflați în străinătate care nu au început încă această procedură, descoperiți abia cu puțin timp înainte de data planificată pentru încheierea tranzacției la notar. |
| Certificatul privind datoriile față de asociația de proprietari, la fel ca pentru orice altă proprietate la mâna a doua | O succesiune nu este scutită de aplicarea articolului 9.1.e, iar restanțele față de asociația de proprietari moștenite sunt verificate în același mod, indiferent de identitatea vânzătorului. | Presupunerea că statutul succesiunii modifică într-un fel regulile privind perioada pentru care pot fi solicitate datoriile. |
O succesiune finalizată, în comparație cu una încă nesoluționată
Aceeași proprietate, aceeași procedură juridică în ambele cazuri. Diferă doar volumul activității deja desfășurate înainte să vă implicați.| Fără succesiune finalizată | Cu succesiune finalizată | |
|---|---|---|
| Cine poate semna | Neclar până când moștenitorii sunt identificați și ajung la un acord sau instanța numește o persoană. | Un executor testamentar desemnat sau toți moștenitorii, deja unanimi și pregătiți să semneze. |
| Documente disponibile | Strânse în timpul propriei dumneavoastră tranzacții, adăugând săptămâni întregi. | Certificatul de deces, testamentul, actul de acceptare a moștenirii și NIE-urile sunt deja disponibile. |
| Statut fiscal | Încă nedepusă, iar cartea funciară nu va continua procedura fără aceasta. | Deja depusă, eliminând singurul obstacol care se aplică indiferent de valoarea impozitului datorat. |
| Calendar realist în comparație cu o proprietate obișnuită la mâna a doua | Considerabil mai lung și dificil de estimat în avans. | Aproape de calendarul unei tranzacții obișnuite pentru o proprietate la mâna a doua. |
Aceasta este imaginea generală, nu o concluzie privind situația succesiunii dumneavoastră
Acestea sunt informații generale despre moștenirea neacceptată, articolul 1257 din Codul civil și articolul 254 din Legea ipotecară, valabile la 17 august 2026. Unele aspecte mai detaliate, precum procedura aplicabilă pentru stabilirea autorității și modul în care o instanță interpretează formularea unui anumit contract arras, sunt marcate ca neconfirmate. Le-am verificat în surse juridice independente, nu în textul juridic original. Un avocat independent, care analizează testamentul, contractul și documentele efective ale moștenitorilor, este cel care poate soluționa un caz concret.Niciuna dintre situații nu este suficient de rară pentru a fi considerată neobișnuită și niciuna nu constituie automat un motiv pentru a renunța la achiziție. Important este să aflați din timp ce documente există, cine are autoritatea de a semna și dacă declarația fiscală a fost depusă, înainte să achitați un avans de rezervare, nu după.Coordonăm solicitarea acestor documente ca parte a procesului de coordonare juridică al Arevont pentru orice achiziție care implică o succesiune. Nu stabilim cine sunt moștenitorii legali, nu aprobăm un administrator numit de instanță și nu înlocuim avocatul independent responsabil de aceste aspecte.
Întrebări frecvente despre decesul vânzătorului
- Este cumpărarea unei proprietăți dintr-o moștenire în mod inerent mai riscantă decât cumpărarea de la un proprietar în viață?
- Nu, nu prin natura sa. Proprietatea în sine, situația sa în cadrul comunității și legalitatea clădirii sunt verificate în același mod, indiferent cine vinde. Diferența este administrativă: confirmarea persoanei care are autoritatea de a semna și strângerea câtorva documente suplimentare. Acesta este un risc procedural, nu un risc al proprietății.
- Dacă am plătit deja o rezervare și apoi aflu că vânzătorul a decedat, ce ar trebui să fac mai întâi?
- Solicitați avocatului dumneavoastră să confirme situația succesiunii, dacă există un testament și cine sunt moștenitorii. Nu presupuneți că tranzacția a devenit imposibilă sau că se va derula conform calendarului inițial. Contractul rămâne aproape sigur în vigoare în temeiul articolului 1257. Ceea ce se schimbă este persoana care se află acum de cealaltă parte a acestuia și rapiditatea cu care poate acționa.
- Înseamnă bonificația andaluză de 99 % pentru impozitul pe moștenire că succesiunea nu trebuie să depună nimic înainte de a-mi vinde proprietatea?
- Nu, iar aceasta este o presupunere frecventă și costisitoare. Bonificația reduce impozitul datorat, adesea până la zero pentru membrii apropiați ai familiei, dar nu elimină obligația de a depune declarația de autoevaluare. Cartea funciară verifică depunerea, nu plata, astfel încât și un rezultat cu impozit zero trebuie declarat înainte ca achiziția dumneavoastră să poată fi înscrisă.
- Pot moștenitorii să vândă proprietatea înainte de a accepta oficial moștenirea?
- În general, nu. Acceptarea moștenirii este cea care le conferă dreptul legal de a o vinde. De aceea, acceptarea și vânzarea sunt adesea coordonate în cadrul aceleiași programări la notar, în loc să fie tratate ca două tranzacții separate la câteva luni distanță.
