Ce este IBI și cât veți plăti efectiv în fiecare an?
În 30 de secunde
IBI se percepe de la fiecare proprietar, inclusiv de la nerezidenți și pentru proprietățile neocupate, ca valoarea cadastrală înmulțită cu o cotă stabilită de fiecare primărie între 0,4% și 1,1%, ajungând până la 1,3% în localitățile mai mari. Nu există o singură cotă IBI pentru Costa del Sol.
Ce este, mai exact, IBI și cine trebuie să îl plătească?
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, este impozitul municipal anual pe proprietate din Spania, perceput de primăria localității în care se află proprietatea, de la fiecare proprietar, în fiecare an, fără excepție. Nerezidenții care nu au pus niciodată piciorul în Spania în acel an îl plătesc. Proprietarii unui teren neocupat îl plătesc. Nu există scutire pentru proprietatea străină sau pentru o proprietate neocupată.Multe primării din Costa del Sol nu îl încasează direct, delegând în schimb colectarea către Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, o instituție provincială de colectare.
Cum se calculează factura IBI actuală?
IBI este valoarea cadastrală înmulțită cu tipo de gravamen, cota municipală. Valoarea cadastrală este o cifră administrativă stabilită de Catastro, instituția de stat responsabilă de cartea funciară, nu prețul de piață sau prețul pe care l-ați plătit efectiv. De obicei, este cu mult sub valoarea de piață și este revizuită doar periodic pentru fiecare municipalitate: ultima reevaluare cadastrală cuprinzătoare proprie a orașului Marbella datează din 2012, ceea ce înseamnă că evaluările de acolo pot rămâne cu mult în urma pieței reale, chiar și cu peste un deceniu.Cota propriu-zisă este stabilită anual de fiecare municipalitate în limitele unui interval național prevăzut de lege: un prag minim de 0,4% și un plafon general de 1,1% pentru proprietățile urbane, majorat la 1,3% în municipalitățile cu peste 100.000 de locuitori. Două vile identice pot avea facturi IBI foarte diferite doar pentru că se află în municipalități diferite, cu cote diferite și evaluări cadastrale diferite, posibil depășite.
| Benahavis, pragul legal minim0.4% din valoarea cadastrală | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483% din valoarea cadastrală | 725 € |
| Marbella0.65% din valoarea cadastrală | 975 € |
Care este cota IBI efectivă, de la un oraș la altul?
Nu există o singură „cotă IBI pentru Costa del Sol”. Aceasta trebuie verificată pentru fiecare oraș în parte, iar intervalul pornește de la minimul legal și urcă.
| Municipiu | Cotă IBI urbană | Notă |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | Minimul legal, confirmat ca fiind stabil cel puțin din 2012. Rural 0.6%, BICES 1%. |
| San Roque | 0.47% | Se aplică pentru Sotogrande, Alcaidesa și orașul San Roque propriu-zis. Aceeași cotă se aplică terenurilor rurale. |
| Mijas | 0.483% | Conform datelor din 2026 ale Ministerio de Hacienda. Rural 0.63%, BICES 1.3%. |
| Marbella | 0.65% | Cota actuală conform unui agregator care citează date oficiale; considerați-o valoarea actuală, nu una fixă. |
Estepona reprezintă un caz separat și confirmat în sine: primăria a redus factura IBI efectivă cu aproximativ 20% în medie pentru 2026, dar numai pentru proprietarii înregistrați local ca empadronado. Un proprietar nerezident nu a beneficiat de această reducere și a plătit aproximativ la fel ca în 2025. Reducerea s-a ridicat în total la 6,1 milioane de euro pentru 37.988 de chitanțe, iar IBI-ul anual al unui apartament obișnuit de acolo este descris ca fiind de câteva sute de euro, astfel încât reducerea de 20% valorează aproximativ cât prețul unei cine bune, nu o sumă care schimbă viața. Separat, Fuengirola elimină o reducere IBI de 30% de care beneficiau anterior proprietățile înregistrate pentru închiriere turistică, reclasificându-le totodată ca spații comerciale în scopul taxei pentru deșeuri, ceea ce reprezintă o creștere reală a costurilor pentru un cumpărător care urmărește venituri din închiriere acolo.
Când trebuie plătit efectiv IBI și ce se întâmplă dacă ratați termenul?
IBI este facturat și colectat anual de municipalitate sau, în cazul multor primării din Costa del Sol, de PRP Malaga în numele acestora. Nu există o singură dată universală pentru perioada de plată: aceasta depinde în mod real de entitatea de colectare utilizată de primăria respectivă. În practică, așteptați-vă la una sau două perioade anuale de plată, de obicei în a doua jumătate a anului și uneori împărțite, și confirmați datele exacte direct cu primăria proprietății sau cu PRP Malaga la momentul achiziției.
| Dacă... | Ce se întâmplă | Ce aveți de făcut |
|---|---|---|
| Plătiți la timp prin debit direct | Multe primării oferă pentru aceasta o mică reducere, stabilită prin propriul regulament al fiecărei municipalități. | Configurați domiciliacion bancaria dintr-un cont spaniol la momentul achiziției. |
| Ratați perioada de plată voluntară | Se aplică o suprataxă, recargo, de la 5 până la 20%, în funcție de întârzierea plății. | Plătiți imediat ce observați; nu lăsați situația să se prelungească. |
| Lăsați suma neachitată o perioadă îndelungată | Autoritatea poate trece la un embargo oficial, adică la sechestru asupra proprietății sau contului bancar al proprietarului. | Considerați urgentă orice scrisoare de la o autoritate fiscală spaniolă, chiar dacă o primiți din străinătate. |
Pentru un proprietar nerezident, debitul direct este foarte probabil cea mai simplă modalitate de a economisi un mic procent și de a elimina riscul real de a rata o perioadă de plată despre care, în primul rând, nu primiți niciodată o notificare pe hârtie.
Ce alte costuri mici recurente vin împreună cu IBI?
Majoritatea municipalităților percep o taxă anuală separată pentru colectarea deșeurilor, tasa de basura, de obicei între 50 și 180 de euro pe an, în funcție de municipalitate și de tipul proprietății. În unele orașe, aceasta este inclusă în factura IBI; în altele, este facturată separat, uneori prin compania de apă, nu prin primărie. Situația diferă de la o municipalitate la alta și trebuie verificată local, nu presupusă ca fiind valabilă pe întreaga coastă.Un proprietar nerezident care nu închiriază proprietatea este totuși considerat de Spania ca obținând un beneficiu teoretic din deținerea acesteia și este impozitat anual asupra unui mic procent din valoarea cadastrală printr-o declarație separată, Modelo 210. Dacă proprietatea este închiriată, venitul din chirie este impozitat la o cotă netă de 19% pentru rezidenții din UE și SEE, IBI fiind inclus printre costurile deductibile, sau la o cotă brută de 24%, fără deduceri, pentru rezidenții din afara UE; declarația se depune tot prin Modelo 210, între 1 și 20 ianuarie a anului următor.Taxele ale asociației de proprietari, cuota de comunidad, nu sunt un impozit, ci un cost aproape universal pentru orice proprietate situată într-o comunidad de propietarios, variind enorm în funcție de nivelul facilităților. Cercetarea proprie a vault-ului pentru Sotogrande indică între 1.500 și 4.000 de euro pe an pentru un apartament de acolo, valoare care nu trebuie interpretată ca fiind valabilă pentru întreaga coastă.
De ce afectează aceeași factură IBI două calcule fiscale diferite?
IBI nu este doar o factură anuală separată. Este și un cost deductibil din impozitul spaniol pe veniturile din chirii pentru un proprietar rezident în UE care închiriază proprietatea și este unul dintre elementele folosite la calcularea venitului imputat pentru un proprietar care nu o închiriază. Aceeași sumă anuală IBI pe care un cumpărător o include în buget ca poziție separată afectează discret alte două poziții fiscale: reduce profitul impozabil al proprietarului care obține venituri din chirii, dar nu are același efect compensatoriu pentru un proprietar care păstrează proprietatea exclusiv ca locuință secundară. Este important să știți acest lucru înainte de a decide dacă închiriați proprietatea sau o păstrați exclusiv pentru dumneavoastră, deoarece tratamentul fiscal al aceleiași facturi IBI diferă substanțial între cele două opțiuni.
Ce trebuie să verificați despre IBI-ul unei proprietăți înainte de cumpărare
Șase aspecte pe care merită să le clarificați cu avocatul înainte de încheierea tranzacției la notar, nu după sosirea primei facturi.| Pregătiți din timp | De ce contează | Cum arată un răspuns nesatisfăcător |
|---|---|---|
| Cota urbană IBI actuală a municipiului exact, nu o medie pentru întreaga coastă | Limita legală minimă este de 0,4%, iar fiecare localitate își stabilește propria cotă, de până la 1,1% sau 1,3% în localitățile mai mari. | „IBI aici este de obicei în jur de jumătate de procent”, fără a menționa localitatea exactă. |
| Valoarea cadastrală a proprietății și anul ultimei reevaluări | Atât IBI, cât și impozitul pe venitul imputat al nerezidenților se bazează pe această sumă, nu pe prețul pe care l-ați plătit efectiv. | Presupunând că valoarea cadastrală reflectă prețul de vânzare. |
| Dacă serviciul de colectare a gunoiului este inclus în factura IBI sau facturat separat | Acest lucru diferă de la o localitate la alta și, uneori, este facturat prin factura de apă, nu de primărie. | Să includeți în buget doar IBI și să fiți surprins de o a doua factură. |
| Cine încasează efectiv factura: primăria însăși sau PRP Malaga | Acest lucru stabilește unde va fi soluționată efectiv o solicitare de informații sau o problemă privind plata întârziată. | Să contactați biroul greșit și să pierdeți timp în timp ce se acumulează o penalizare. |
| O plată prin debitare directă configurată dintr-un cont spaniol | Este modalitatea practică prin care un proprietar nerezident evită să rateze termenul de plată despre care nu ar primi niciodată o notificare pe hârtie și poate beneficia și de o mică reducere. | Să vă bazați pe o scrisoare care nu ajunge niciodată la timp la o adresă din Praga sau Varșovia. |
| Orice reducere actuală oferită de localitate în mod specific persoanelor empadronado | Reducerea de aproximativ 20% aplicată în Estepona în 2026 s-a aplicat doar proprietarilor înregistrați local, nu tuturor proprietarilor din localitate. | Să presupuneți că o reducere prezentată în titlu vi se aplică și dumneavoastră în calitate de nerezident. |
Ce nu este clarificat despre aceste cifre
Cotele urbane IBI exacte și actuale din Estepona, Fuengirola și orașul Malaga trebuie reconfirmate dintr-o sursă primară, respectiv dintr-un tabel al Hacienda sau din propria ordenanza fiscal a primăriei, spre deosebire de Benahavis, San Roque și Mijas, care au fost verificate pe baza unui tabel oficial al cotelor. Acestea au fost omise din tabelul de mai sus, prezentat pe localități, în loc să fie publicate ca o estimare a unui agregator.Nu există o dată universală unică pentru termenul de plată IBI. Data diferă într-adevăr în funcție de entitatea care îl încasează, fie că este vorba despre primărie, PRP Malaga sau o altă entitate provincială, prin urmare confirmați lunile exacte cu primăria proprietății atunci când cumpărați, în loc să presupuneți că există o dată valabilă pentru întreaga coastă.În această verificare au fost confirmate doar datele reevaluării valorii cadastrale pentru Marbella, respectiv 2012. Dacă achiziționați o proprietate în altă localitate, solicitați avocatului să obțină valoarea cadastrală de referință specifică și anul propriei reevaluări pentru proprietatea exactă, deoarece acestea intră atât în calculul IBI, cât și în baza impozabilă a venitului imputat.Regula exactă privind pragul de 1,1% sau 2% pentru venitul imputat, precum și procentul specific al reducerii pentru plata prin debitare directă sau schema de rate pentru fiecare localitate din Costa del Sol menționată nu au fost reverificate independent în raport cu ordenanza actuală a fiecărei localități în această verificare.
Întrebări frecvente despre impozitul IBI
- Există o singură cotă IBI pentru întreaga Costa del Sol pe baza căreia îmi pot face bugetul?
- Nu. Cotele pornesc de la limita legală minimă de 0,4% și ajung până la plafonul general de 1,1% sau 1,3% în localitățile cu peste 100.000 de locuitori, iar fiecare municipiu își stabilește propria cotă. Menționați întotdeauna localitatea exactă, în loc să calculați o medie pentru întreaga coastă.
- Se oprește plata IBI dacă proprietatea rămâne goală tot anul?
- Nu. IBI se percepe de la fiecare proprietar, indiferent de gradul de ocupare, fără scutire pentru o proprietate rămasă goală.
- Pot deduce IBI din ceva?
- Da, dacă închiriați proprietatea: IBI este unul dintre costurile deductibile din impozitul pe veniturile din chirii al unui rezident din UE sau SEE. Dacă păstrați proprietatea exclusiv ca locuință secundară, IBI nu are un astfel de efect compensatoriu; este pur și simplu un cost anual și intră, de asemenea, în calculul separat al venitului imputat pentru un proprietar care nu închiriază proprietatea.
- Ce se întâmplă dacă uit pur și simplu să plătesc pentru că locuiesc în străinătate?
- Se aplică o penalizare de la 5% la 20%, în funcție de întârzierea plății, iar neplata prelungită poate duce la instituirea oficială a unei popriri sau a unui sechestru asupra proprietății ori a contului dumneavoastră bancar. Configurarea unei plăți prin debitare directă dintr-un cont spaniol la momentul cumpărării este soluția practică pentru evitarea exact a acestui risc.