Proprietate cu apartamente noi sau la mâna a doua pe Costa del Sol
Diferența nu constă doar în faptul că proprietatea este nouă. Se schimbă taxele, calendarul plăților, garanțiile, timpul de așteptare și marja de negociere. Niciuna dintre variante nu este mai bună, ci fiecare se potrivește unor planuri diferite.
Trei lucruri, nu două
Oamenii spun „în fază de proiect sau proprietate la mâna a doua”, ca și cum ar exista două opțiuni. Pe Costa del Sol sunt trei, iar cea din mijloc este cea pe care majoritatea cumpărătorilor nu au luat-o în considerare.
- Off-planCumpărată de la dezvoltator înainte ca imobilul să fie finalizat, uneori chiar înainte de începerea construcției. Plătiți în etape, pe măsură ce lucrările avansează, iar perioada de așteptare este prețul pentru costul inițial mai redus și alegerea unității.
- Apartamente noi, gataAcelași proiect, cumpărat în apropierea sau după încheierea tranzacției la notar. Regimul fiscal este identic cu cel aplicabil unei proprietăți în fază de proiect, perioada de așteptare aproape dispare, iar alegerea unității se limitează la ceea ce a rămas. Adesea, aceasta este varianta de mijloc cea mai rezonabilă.
- Imobile la mâna a douaCumpărată de la un proprietar existent. Un regim fiscal diferit, un drum mult mai scurt până la primirea cheilor, fără garanție și singura cale de a ajunge la adrese construite cu zeci de ani în urmă.
Impozitul și calendarul plăților urmează primele două împreună: în scopuri fiscale, un apartament nou este un apartament nou, indiferent dacă îl cumpărați când terenul este încă o groapă sau în săptămâna în care este finalizat.
Diferența de impozit este mai mică decât pare
Acesta este numărul cu care încep cele mai multe comparații și cel care este cel mai des interpretat greșit. Pentru un apartament nou plătiți 10 % IVA plus 1.2 % AJD, adică 11.2 % impozit. Pentru o proprietate la mâna a doua plătiți un singur impozit pe transfer, ITP, de 7 %.O diferență de patru puncte procentuale la impozit pare decisivă. Nu este, deoarece impozitul nu reprezintă întregul cost al achiziției. După adăugarea avocatului, notarului, cărții funciare și a cheltuielilor mai mici, cifra totală este de aproximativ 13 % peste preț pentru un apartament nou și de aproximativ 9 % pentru o proprietate la mâna a doua.
Ce compară oameniiCe decide de fapt
- 11.2 % față de 7 % impozit
- Aproximativ 13 % față de aproximativ 9 % în total, iar ambele reprezintă un procent dintr-un preț care este el însuși diferit.
- Câștigă impozitul mai mic
- O proprietate la mâna a doua care necesită o bucătărie nouă, băi noi și un sistem nou de climatizare poate costa în total mai mult decât apartamentul nou pe care l-ați respins din cauza impozitului.
- Impozitul este variabila majoră
- Starea, locația și cheltuielile necesare după predarea proprietății influențează totalul mult mai mult decât cele patru puncte procentuale de impozit.
Așadar, nu alegeți în funcție de impozit. Calculați costul total al fiecărei proprietăți, inclusiv ceea ce necesită după ce primiți cheile, și comparați cele două valori.
Cum și când plătiți
Calendarul plăților este diferența practică pe care majoritatea cumpărătorilor o resimt prima dată, deoarece stabilește de câți bani lichizi aveți nevoie și când.
| Etapă | Apartament nou | Imobile la mâna a doua |
|---|---|---|
| Rezervare | De obicei, între 6.000 și 11.000 €, stabilit de proiect. | De obicei, între 6.000 și 11.000 €, iar pentru proprietățile mai scumpe, până la 1 % din preț. |
| La semnarea contractului | De obicei, 20 până la 40 % din preț, plus IVA. | De obicei, ducând totalul la 10 până la 20 % din preț. |
| Între timp | Plățile ulterioare urmează propriul calendar al proiectului. Unele proiecte le eșalonează pe durata construcției, în timp ce altele solicită încă o plată și soldul la încheierea tranzacției la notar. | Nimic. Așteptați data încheierii tranzacției la notar convenită. |
| La notar | Soldul, la încheierea tranzacției și transferul proprietății. | Soldul, la semnarea actului de vânzare. |
Consecința pentru care merită să vă planificați: pentru un apartament nou este posibil să aveți nevoie din timp de o parte semnificativă din banii proprii, cu luni sau ani înainte de a avea ceva ce puteți folosi sau închiria. Pentru o proprietate la mâna a doua, banii se transferă mai târziu, dar mai rapid.
Ce este acoperit ulterior
Aceasta este diferența cu cele mai serioase consecințe și este observată de oameni doar atunci când ceva nu funcționează.Un apartament nou beneficiază de garanții legale: zece ani pentru structură, trei ani pentru instalații și un an pentru finisaje. O proprietate la mâna a doua nu beneficiază de nicio garanție. Vânzătorul răspunde doar pentru defectele ascunse despre care știa și pe care le-a ascuns, lucru mult mai greu de dovedit decât o solicitare în baza garanției.
Asta nu face dintr-o proprietate la mâna a doua o achiziție mai proastă. Înseamnă că inspecția tehnică este obligatorie pentru una și doar convenabilă pentru cealaltă. Pentru o proprietate mai veche, o inspecție efectuată de un arhitect sau de un expert este singura garanție pe care o veți primi.
Spațiul și adresele bune
Două compromisuri evoluează în direcții opuse și, împreună, determină mai multe achiziții decât impozitul.
- O proprietate la mâna a doua vă oferă de obicei mai mult spațiu interiorApartamentele mai vechi au fost construite mai generos. Un apartament nou alocă o parte mai mare din suprafață teraselor și facilităților comune ale complexului, astfel încât, pentru aceiași bani, primiți adesea mai puțini metri pătrați la interior și mai mult spațiu exterior.
- Un apartament nou vă oferă de obicei costuri de întreținere mai miciCele mai bune clase energetice, izolarea actuală și instalațiile moderne se reflectă în facturi și în faptul că nu trebuie să înlocuiți anumite componente timp de ani de zile.
- Cele mai bune proprietăți pe malul mării sunt proprietăți la mâna a douaTerenul cel mai apropiat de apă a fost construit cu zeci de ani în urmă. Majoritatea proiectelor noi se află spre interior față de A7. Există și apartamente noi pe prima linie, dar sunt foarte puține și au prețuri pe măsură.
- Apartamentele noi vă oferă opțiuniCât timp un proiect este în construcție, de obicei alegeți materialele, suprafețele și culorile, iar unii dezvoltatori pot muta un perete despărțitor. O proprietate la mâna a doua se cumpără în starea în care se află, iar modificarea acesteia înseamnă renovare.
Cât durează până primiți cheile
În cazul unei proprietăți la mâna a doua, drumul de la rezervare până la chei durează de obicei între una și trei luni. În cazul unui apartament nou, depinde în întregime de stadiul proiectului: cumpărarea aproape de încheierea tranzacției la notar poate fi aproape la fel de rapidă, în timp ce cumpărarea din faza de fundație poate însemna doi până la trei ani.Așteptarea nu înseamnă timp pierdut în cazul unui apartament nou, dar este o perioadă în care dețineți un contract și nu o proprietate. Dacă aveți nevoie de un loc pe care să îl folosiți vara viitoare, acest lucru decide singur alegerea.
Unde există loc de negociere
Apartament nouImobile la mâna a doua
- O reducere a prețului este o excepție.
- Prețul este de obicei negociabil, deși nu întotdeauna.
- Ce se modifică în schimb: calendarul plăților, dotări mai bune și anumite servicii suplimentare.
- Ce se poate modifica: prețul, data încheierii tranzacției la notar, dotările și celelalte condiții ale tranzacției.
- Cel mai bun caz îl reprezintă, de obicei, ultimele apartamente dintr-un proiect finalizat, pe care dezvoltatorul dorește să le vândă.
- Ceea ce contează este cât de motivat este vânzătorul, exact lucrul pe care un cumpărător nu îl poate vedea singur.
După creșterea puternică din ultimii ani, piața încetinește, astfel că unii dezvoltatori sunt mai deschiși să discute prețul decât înainte. Acesta este un motiv să întrebați, nu un motiv să vă bazați pe o reducere.
Care vi se potrivește
Nu este un sistem de punctaj. Acestea sunt condițiile în care fiecare variantă reprezintă răspunsul evident.
Apartamentul nou este alegerea mai simplă dacăProprietatea la mâna a doua este alegerea mai simplă dacă
- Doriți un standard modern, fără nimic de refăcut, și garanții care îl susțin.
- Doriți să primiți cheile în câteva luni, nu în câțiva ani.
- Doriți costuri de exploatare reduse și cel mai bun rating energetic.
- Doriți să fiți cât mai aproape de plajă, atât cât permite coasta.
- Doriți ca piscina, sala de fitness, centrul spa sau spațiul de coworking să facă parte din complex.
- Doriți mai mulți metri pătrați în interior pentru aceiași bani.
- Nu vă deranjează să așteptați și ați dori să alegeți compartimentarea și finisajele.
- Ați prefera să renovați după propriul gust decât să acceptați alegerile altcuiva.
- Doriți câțiva ani fără cheltuieli semnificative pentru reparații.
- Doriți un cartier bine stabilit, cu vegetație matură și vecini care locuiesc efectiv acolo.
Ce verificați la fiecare
Cele două variante prezintă riscuri diferite, astfel că verificarea juridică prealabilă nu este aceeași pentru ambele.
| La un apartament nou | Proprietate la mâna a doua | De ce contează |
|---|---|---|
| Dezvoltatorul, terenul, autorizațiile și documentația contractuală. | Dreptul de proprietate, sarcinile, ordinele de executare și datoriile către asociația de proprietari. | O datorie atașată proprietății vă poate reveni, iar un proiect fără autorizație se poate bloca. |
| Garanția bancară, emisă pe numele dvs. și pentru plățile dvs. specifice. | Legalitatea oricăror lucrări de construcție și a oricărei extinderi neînregistrate. | Acestea sunt cele două situații în care se pierd efectiv bani și ambele pot fi verificate în prealabil. |
| Data încheierii tranzacției la notar și ce prevede contractul în cazul unei întârzieri. | Regulamentul comunității, în special dacă intenționați să închiriați proprietatea. | O întârziere a încheierii tranzacției la notar costă timp, iar o restricție privind închirierea poate elimina motivul pentru care ați cumpărat. |
Comparația pe care o doresc oamenii este cea greșită
Aproape fiecare versiune online a acestei întrebări primește răspunsul printr-un tabel fiscal, deoarece impozitul este singura cifră identică pentru toată lumea. Este și cifra care contează cel mai puțin.Achizițiile care merg prost nu eșuează pentru că cineva a plătit 11.2 % în loc de 7 %. Eșuează pentru că o proprietate la mâna a doua necesita lucrări de patruzeci de mii de euro pe care nimeni nu le-a inclus în calcul, sau pentru că un apartament în fază de proiect a fost cumpărat după o imagine și s-a dovedit a fi orientat spre nord, către un versant, sau pentru că o proprietate a fost cumpărată pentru a fi închiriată, iar comunitatea votase deja împotriva închirierii.Așadar, nu răspundem acestei întrebări în abstract. Comparăm două proprietăți concrete, cu toate costurile incluse, inclusiv ceea ce necesită fiecare după predarea proprietății, și spunem pe care am cumpăra-o.
Întrebări frecvente
- Este un apartament în fază de proiect mai ieftin decât un apartament nou finalizat din același proiect?
- De obicei, da, iar reducerea este ceea ce vi se oferă pentru a aștepta și pentru a vă asuma riscul construcției. Pe măsură ce un proiect se vinde și ajunge la încheierea tranzacției la notar, apartamentele rămase au, în mod normal, un preț mai mare decât cele inițiale.
- Pot obține un credit ipotecar pentru o achiziție în fază de proiect?
- Da, dar nu încă. O bancă aprobă împrumutul cu aproximativ două luni înainte de încheierea tranzacției la notar, astfel încât depunerea cererii mai devreme nu are niciun rezultat. Acesta este și motivul pentru care tranșele de avans pentru apartamentele noi trebuie să provină din fondurile dumneavoastră proprii.
- Plătesc impozit de două ori pentru un apartament nou, IVA și ITP?
- Nu. O proprietate este fie transferată pentru prima dată, caz în care se aplică IVA plus AJD, fie transferată ulterior, caz în care se aplică ITP. Niciodată ambele.
- Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul nu finalizează proiectul?
- Fiecare plată efectuată de dumneavoastră înainte de încheierea tranzacției la notar trebuie acoperită de o garanție bancară pe numele dumneavoastră, care restituie banii cu dobânda legală. Avocatul dumneavoastră verifică formularea exactă a garanției înainte ca orice plată să fie efectuată.
- Este o proprietate la mâna a doua întotdeauna mai ieftină pe metru pătrat?
- Nu. În apropierea mării, aceasta este frecvent cea mai scumpă dintre cele două, deoarece terenul de acolo a fost construit cu mult timp în urmă, iar o proprietate la mâna a doua este singura modalitate de a cumpăra acolo.
