Ръководства

Как да купите имот на Costa del Sol

Автор Samuel Špreňar, консултант на купувачи на Costa del SolАктуализирано 2026-08

За 30 секунди

Избирате от първоначална селекция, разглеждате най-добрите имоти при едно пътуване и резервирате. Вашият адвокат проверява имота, изважда Вашия NIE и подготвя договорите. Подписвате нотариалния акт при нотариуса и получавате ключовете. Не ни плащате нищо за нито една от тези услуги.

1
Първият разговор и първата селекция за обсъждане
2
Огледното пътуване: от един до три дни по крайбрежието
3
Вашият адвокат, пълномощното и резервацията
4
Правната проверка, NIE и обвързващият договор
5
Нотариалният акт и ключовете
6
Годината след покупката: сметки, данъци и управление

В допълнение към цената9 до 13 %От препродажба до ново строителство. В раздела за разходите е посочен всеки ред.

От резервация до ключовете, при препродажба1 до 3 месецаПравната проверка определя този ритъм.

От ново строителство до ключоветеОт 2 месеца до 3 годиниГотовият за нанасяне имот е краткият вариант. Покупката на зелено продължава до датата на завършването му.

Какво плаща купувачът на нас0 €Няма такса, месечна комисиона или плащане при покупка.

Покупката от начало до край

Колко време отнема покупката на имот на Costa del Sol?

От резервацията до ключовете вторичната продажба обикновено отнема от един до три месеца, а новото строителство от два месеца до три години. Преди резервацията е търсенето и тази част зависи от Вас: за някои купувачи отнема дни, а за други месеци. При новото строителство трябва да чакате и самата сграда, а не само документите.Вашата лична ангажираност е малка, като колко малка зависи от Вас: няколко разговора за едни купувачи и много повече за други, поне едно пътуване до крайбрежието и няколко подписа. Ако използвате пълномощно, подписването му е един от тези подписи.Хронологията по-долу показва целия процес. Следващият раздел показва същия процес стъпка по стъпка. Всяка стъпка води към страница с повече подробности.

ПодготовкаСтъпки 1 до 4
Провеждате разговор за това как искате да използвате имота. След това Ви изпращаме първа селекция за обсъждане. След Вашата реакция изготвяме втора селекция и проверяваме нещата, които никога не се виждат в обява. За имотите, които действително Ви интересуват, организираме заснети или онлайн огледи.
Вашето време
От дни до седмици, в зависимост от Вас. Някои купувачи се нуждаят от няколко разговора, а други от много повече.
ПътуванетоСтъпки 5 и 6
Прекарвате от един до три дни по крайбрежието. Виждате от пет до осем имота на ден. Показваме Ви районите между огледите. След това Вие решавате. Няма краен срок.
Вашето време
Някои клиенти решават на място. Други отделят месеци и се връщат два или три пъти, преди да са сигурни.
Преди да се ангажиратеСтъпки 7 и 8
Можем да Ви препоръчаме независим адвокат или да работите със свой. Подписвате пълномощно, ако искате документите да бъдат обработени без да се връщате със самолет. След това резервирате имота.
Вашето време
Можете да се срещнете с адвоката лично или чрез видеоразговор. Самата резервация може да бъде подписана от дома Ви.
Правната частСтъпки 9 до 11
Вашият адвокат проверява имота и кандидатства за Вашия NIE. NIE е испанският идентификационен номер за чужденци. Испанска банкова сметка може да бъде открита преди или след покупката, така че не е необходимо да съществува преди да купите. Вашият адвокат и предприемачът трябва също да проверят произхода на средствата Ви. След това подписвате обвързващия договор. При ново строителство това е план за плащане с предприемача. При препродажба това е arras. Arras е обвързващ договор за депозит.
Вашето време
Тук отива по-голямата част от Вашето лично време. Събирате и изпращате документите, които доказват произхода на средствата Ви.
ПриключванеСтъпки 12 до 14
Плащате съгласно графика. При ново строителство завършеният имот се инспектира и всеки дефект или незавършен елемент се включва в списък. Този списък се нарича списък за snagging. Много предприемачи извършват snagging едва след подписването на нотариалния акт, така че то не винаги се случва преди нотариуса. Нотариалният акт се подписва при нотариуса и получавате ключовете.
Вашето време
Едно посещение при нотариуса. Присъствате лично или Вашият адвокат присъства вместо Вас съгласно пълномощното. Страната на продавача също е представена, нотариусът ръководи подписването, а обикновено присъстваме и ние.
След покупкатаСтъпки 15
Вашият адвокат организира прехвърлянето на комуналните услуги и застраховката и се грижи за данъчните Ви задължения, включително годишния данък върху имота. Ако искате някой да се грижи за имота, докато не сте там, ние сами предлагаме управление на имоти и отдаване под наем.
Вашето време
Много малко. Вашият адвокат организира повечето неща, а ние оставаме Вашият контакт.

Едно нещо извън списъка определя Вашия график и зависи от това какво купувате, а не от процеса: препродажбата се измерва в месеци, а новото строителство може да се измерва в години. И двете стойности са в горната част на тази страница и в сравнението по-долу.

Какво се случва по ред, от първия разговор до ключовете

Първият разговор е за това как ще използвате имота. Последната стъпка е нотариалният акт и ключовете. Между тях има: четири стъпки за търсене, две на крайбрежието, две преди да поемете ангажимент, три за правната част, три до приключването и една за следващата година.

Целият процес, 15 стъпки

Подготовка
Първият разговор20 до 60 минутиРазговаряме как планирате да използвате имота и какво планирате за бъдещето си около него. Бюджетът е важен и е вторият въпрос, защото само една цифра не ни показва кои улици да разглеждаме. В същия разговор обясняваме как протича цялата покупка и отговаряме на всеки Ваш въпрос.Търсене на имот Разходи по покупката
Първата селекция и разговорът след неяОт часове до дниТърсим на целия пазар, а не само в собствената ни база, защото агентите по това крайбрежие споделят обявите си и цената е една и съща при всеки агент. Селекцията е предназначена за обсъждане: шест или двадесет имота в зависимост от Вашето задание. Разговорът след нея Ви позволява да реагирате и ни показва какво да променим.Търсене на имот Подвеждащи обяви
Втората селекция и това, което никога не се вижда в обяваДниВтората селекция е по-тясна и именно тогава проверяваме това, което никога не се вижда в обява: изложението, реалния шум, точното местоположение, както и комплекса и околностите му. Потвърждаваме също, че имотът все още се продава и каква е реалната му цена днес. Повечето имоти от първия списък отпадат тук, а имот, който сте намерили сами в портал, преминава през същата проверка.Проверка на обявата Зони с риск от наводнения
Заснети или онлайн огледи, преди да резервирате полетВ рамките на дниКогато имот от втората селекция представлява сериозен интерес за Вас, отиваме с автомобил до него. Получавате представа за гледката, шума, реалното разстояние пеша до плажа и състоянието на сградата. Провеждаме онлайн разговор или заснемаме оглед, който можете да гледате два пъти, така че да не пътувате заради нещо, което камерата би могла да отхвърли.Видеоогледи Влага и качество на строителството
Пътуването
Пътуването за огледи, пет до осем имота дневно1 до 3 дниВ продължение на един до три дни следвате пълна програма, която организираме. Пътувате с нашия автомобил или със своя, ако предпочитате. Програмата включва районите между огледите, за да разберете къде се намира всеки имот, а не само как изглежда отвътре. Планът се променя през деня, когато някой вариант отпадне, което обикновено се случва.Пътувания за огледи Шум
Решението, без никакви ангажиментиСедмици до месециБързото вземане на решение не е грешка и много купувачи решават на място, когато пред тях е подходящият имот. Грешката е да решите под натиск, защото полетът за връщане в неделя не е причина да изберете имот. Напълно нормално е да Ви трябват месеци, да се върнете за втори оглед и понякога честният отговор да бъде, че тази година не е подходящата.Често срещани грешки на купувачите
Преди да се ангажирате
Ваш собствен адвокат и пълномощно, ако желаетеЕдна среща, обикновено онлайнМожем да Ви препоръчаме независим адвокат или да доведете свой. Във всеки случай адвокатът се заплаща от Вас и работи за Вас, а не за продавача или строителя. Кантората, с която работим, начислява около 1 % от цената, с включен ДДС. Пълномощното е другото решение, което трябва да вземете, и не се отнася само до подписването: то позволява на Вашия адвокат да подаде заявление за Вашия NIE и да открие банковата Ви сметка, което са двете задачи, които наистина е неудобно да изпълнявате сами от чужбина. Пълномощното, изготвено от препоръчания от нас адвокат, обикновено посочва няколко души от кантората, включително асистенти, така че винаги да има на разположение някого, когато е необходим подпис. Адвокатите тук имат професионална застраховка и никой от тях не предприема действия без предварителното Ви потвърждение.Координация на правната проверка Пълномощно
Резервацията и условията за възстановяване на парите ВиДниРезервацията премахва имота от пазара за кратък период, а Вие заплащате сума, която е малка в сравнение с покупната цена. Това е единственото плащане в целия процес извън гаранционната система. Преди да бъдат преведени парите, договорът посочва точно кои констатации водят до връщането им. При имот за препродажба това са констатациите от правната проверка: дълг, тежест, нерегистрирана промяна или липсващ лиценз.Преговори Договор за резервация
Правната част
Правната проверка е услугата, за която плащате2 до 4 седмициПравната проверка обхваща собствеността, тежестите и дълговете, съответствието на сградата с документите, правилата на общността и въпроса дали имотът изобщо може да се отдава на туристи. Нотариусът не извършва тази работа и именно тук покупката може да бъде прекратена.Координация на правната проверка Какво проверява адвокатът
NIE, банковата сметка и останалите документиЕдновременно, предимно чрез пълномощноВашият адвокат подава заявление за Вашия NIE и това се извършва едновременно с правната проверка, а не след нея. NIE е испанският идентификационен номер за чужденци. Без него не можете да купите имот, да платите данък или да подпишете пред нотариус. Испанска банкова сметка може да бъде открита преди или след покупката, така че не е необходимо да съществува преди да купите.NIE и документи Испанска банкова сметка
Обвързващият договор и двете му възможни формиСедмици след резервациятаПри ново строителство това е договор със строителя и план за плащане. Банкова гаранция на Ваше име трябва да покрива всяко плащане, което извършвате преди завършването на сградата. При имот за препродажба това е arras, частният договор за задатък. Обикновено той е в размер на 10 до 20 % от цената и включва неустойка за страната, която се оттегли.Координация на правната проверка Договор за покупка
Финализиране
Плащанията и периодът на изчакване, който не винаги се обясняваОт месеци до години при ново строителствоПри ново строителство това е най-дългият етап, а графикът на плащанията действително се различава при отделните строители. Някои изискват само плащането по договора, а след това остатъка при завършване. Други искат едно или две междинни плащания. Месечни плащания съществуват, но са редки. Вашият адвокат гарантира, че всяко плащане се извършва навреме и по правилната сметка. Проверка за съответствие от банката може да отнеме дни, а пропуснатото нотариално посещение може да струва седмици.Координация на приключването Банкови гаранции
Списъкът с дефекти и какво трябва да поправи строителятПреди или след нотариалния актПроверката за дефекти представлява оглед на завършено ново строителство за дефекти и незавършени работи. Всеки елемент се описва и заснема, а списъкът се изпраща на строителя за отстраняване. Ние не извършваме проверката сами: организираме независима инспекционна компания, която носи професионална отговорност за своя доклад. Проверката е по избор и много строители извършват собствената си процедура за отстраняване на дефекти едва след подписването на нотариалния акт, така че тя невинаги се случва преди да платите остатъка. При имот за препродажба няма списък с дефекти. Вместо това идваме с Вас на финалния оглед преди нотариалния акт, за да проверим състоянието на имота и дали инвентарът съответства.Проверка при предаване на ново строителство Техническа инспекция
Нотариусът, остатъкът и ключоветеЕдин подписНотариусът потвърждава самоличността и правоспособността на двете страни. Той изисква собствена справка от регистъра, за да потвърди, че продавачът действително притежава имота. Изготвя нотариалния акт, прочита го на глас преди подписването и го вписва в имотния регистър още същия ден. Това, което не прави, е да преценява дали имотът е добра идея или да проверява задълженията към общността и лицензите. Именно затова съществуват стъпки 9 до 13.Координация на приключването Нотариусът
След покупката
Следващата година, която хората често не планиратВ ходВашият адвокат прехвърля комуналните услуги и застраховката на Ваше име и се занимава с данъчната страна: годишния данък върху имота, останалите данъци върху собствеността и декларацията за нерезидент. Ако желаете някой да се грижи за имота, докато отсъствате, ние сами предлагаме управление на имоти и краткосрочно отдаване под наем, вместо да Ви препращаме към трета страна. Именно на този етап притежаването на имот в чужбина става лесно или създава непланирана работа.Следпродажбено обслужване Управление на имоти Годишни разходи

И Вашият адвокат, и строителят трябва да проверят откъде произхождат парите Ви. Това е правило срещу изпирането на пари и се прилага към всеки купувач. Посочвате как сте получили парите: фишове за заплата, решение на акционерите за дивиденти, документ за наследство или нотариалния акт, ако сте продали имот.Препоръчаният от нас адвокат представя тези документи по подходящ начин и организира необходимия превод. Обикновени документи като фиш за заплата или решение на акционерите не се нуждаят от заклет превод. Строителите обикновено искат оригинала на езика, на който е издаден, както и копие на английски или испански.Работата не приключва при нотариуса. Сметките, застраховката и данъчните декларации продължават всяка година, а с данъчната страна се занимава Вашият адвокат, а не ние. Остава някой да се грижи за имота, докато отсъствате, и тази част извършваме сами.

Следпродажбено обслужване Управление на имоти

Списъкът с документите е частта, която Ви отнема реално време, и именно там започват повечето забавяния. Вашият адвокат представя документите и организира необходимите преводи. Ние Ви казваме какви документи ще поиска всяка страна и проследяваме липсващите, за да продължи преписката.

Какви документи трябва да предостави всяка страна?

Документите са в две части и двете се обработват едновременно. Първата част е свързана с Вас: паспортът Ви, Вашият NIE, пълномощното, ако използвате такова, и документите, показващи произхода на парите Ви. Втората част са трите договора: договорът за резервация, след това частният договор за покупка и накрая нотариалният акт. Вашият адвокат прочита или подготвя почти всичко. Вие лично подписвате пълномощното и договорите, а ако предпочитате, адвокатът може да подпише договорите вместо Вас въз основа на пълномощното.

NIE, номерът без който не можете да купите

NIE е испанският идентификационен номер за чужденци и без него не можете да купите имот, да платите данък или да подпишете пред нотариус. Това, което получавате, не е карта, а един лист, на който са посочени номерът, името Ви точно както е изписано в паспорта и службата, която го е издала. Номерът не изтича. След това почти всички административни действия в Испания се извършват с него. Данъчната декларация за покупката, годишният данък върху имота и декларацията за нерезиденти. Банковата сметка, договорите за електричество и вода, общността на собствениците и застраховката. Както и всеки договор за наем, който подпишете. Всеки посочен собственик се нуждае от собствен номер. На практика Вашият адвокат го заявява с пълномощното, докато тече правната проверка. Ако го направите сами, ще са Ви нужни час, правилният формуляр, правилният код на таксата и правилните придружаващи документи. И в двата случая чакането се измерва в седмици, а не в дни.

Държавната такса9,84 €Плащате я лично само ако подадете заявлението сами. Обикновено Вашият адвокат се занимава с това като част от собственото си възнаграждение. (Национална полиция)

Истинското чаканеСедмици, а не дниИменно затова процедурата протича успоредно с правната проверка, а не след нея.

Колко време е валиден номерътТой не изтичаЕдин лист хартия, а не карта и не документ за самоличност със снимка.

NIE

Испанска банкова сметка

Можете да я откриете преди или след покупката, а Вашият адвокат ще я уреди с пълномощно, ако предпочитате да не посещавате банков клон. Банката трябва да установи само две неща и почти нищо друго няма особено значение: кои сте Вие и откъде произхождат средствата Ви. Самите средства за покупката обикновено изобщо не преминават през личната Ви сметка. При препродажба те преминават през клиентската сметка на Вашия адвокат, а при ново строителство постъпват в защитената сметка на строителя. Истинското предназначение на сметката е за следващите десет години, а ето какво изненадва повечето чуждестранни купувачи: в Испания периодичните сметки се събират от сметката чрез директен дебит, вместо Вие да ги плащате всеки месец. Електричеството, водата, таксата за общите части, застраховката и данъкът върху имота се удържат автоматично, така че сметката е това, от което испанската система очаква да събира плащанията.

Кога можете да я откриетеПреди или след покупкатаСредствата за покупката обикновено изобщо не преминават през нея.

Докато сметката може да се използва1 до 5 дни

Как се плащат сметките в ИспанияЧрез директен дебит, не от ВасЕлектричеството, водата, таксата за общите части, застраховката и данъкът върху имота се събират от сметката.

Испанска банкова сметка

Пълномощното

То позволява на Вашия адвокат да подаде заявление за Вашия NIE, да открие банковата Ви сметка и да подпише пред нотариуса, докато Вие сте у дома. Така покупката се осъществява с едно пътуване вместо с три. То не Ви обвързва с покупка и можете да го отмените по всяко време, преди да бъде използвано. В него трябва да бъдат посочени действията, за които се отнася, тъй като текст, изготвен за една стъпка, се отхвърля за друга. Ако го подпишете извън Испания, то се нуждае от апостил, който представлява международен удостоверителен печат, правещ документа правно валиден в друга държава. Пълномощното, което обикновено изготвя препоръчаният от нас адвокат, посочва няколко души от неговата кантора, включително асистенти, така че винаги да има човек на разположение, когато се изисква подпис в кратък срок. Две неща е добре да знаете, преди да се притесните, че предоставяте правомощия: местните адвокати имат професионална застраховка и никой от тях не действа въз основа на пълномощното, без първо да потвърди с Вас.

Къде можете да го подпишетеТри маршрута

Ако подпишете извън ИспанияАпостил и превод

Можете да го отменитеПо всяко времеАко не бъде използвано и отменено, то остава валидно за всеки, който го притежава.

Пълномощно

Думите в реда, в който ги срещате

Испанските термини при покупка са дефинирани, а не преведени, с по едно надеждно изречение за всеки. Следващите десет са термините, с които купувачът се среща първо. Пълният речник подрежда всеки термин според момента на покупката, в който го срещате. Той също така отбелязва думите, които изглеждат като чешка дума, но означават нещо различно, защото именно те струват пари. Испанският нотариус проверява много по-малко, отколкото чешкият купувач предполага. Nota simple е информативна, а не доказателство за безупречно право на собственост. Испанският депозит е задатък с неустойка, а не частично плащане, което можете да отмените и да не загубите нищо.

nota simpleNota simple е обикновено извлечение от испанския имотен регистър, което показва кой е собственик на имота и какво е вписано като тежест върху него, и е първият документ, който Вашият адвокат преглежда, преди да платите каквото и да било.
ЗадатъкContrato de arras е частният договор за покупко-продажба, подписан между купувача и продавача след правната проверка. Това е първият документ, който обвързва правно и двете страни, и определя разходите при отказ. Нотариус не участва в него.
Административно обслужванеGestoría е испанска агенция за административни услуги, която подава документи до държавните институции от Ваше име, и няма една-единствена чешка дума за нея.
Въвеждане в експлоатацияПриключването е денят, в който се плаща остатъкът, подписва се нотариалният акт и имотът става Ваш, а при ново строителство тази дата може да се променя.
licencia de primera ocupaciónLicencia de primera ocupación е лицензът за първо обитаване, от който новото строителство се нуждае, преди в него да може законно да се живее и да бъде свързано с комуналните услуги.
Отстраняване на дефектиОтстраняването на дефекти представлява проверка на завършено ново строителство за недостатъци и недовършени работи, които се описват и се предават на строителя за отстраняване.
Seguro DecenalSeguro Decenal е задължителната десетгодишна застраховка, покриваща конструктивни дефекти в нова сграда.
IBIIBI е ежегодният испански данък върху имота, плащан на общината от собственика на имота.
Modelo 210Modelo 210 е испанският данъчен формуляр, който подава собственик, който не е местно лице, и се дължи дори когато имотът никога не е отдаван под наем.
капиталова печалбаPlusvalía е общинският данък върху увеличението на стойността на земята към даден имот и е разход за продавача, а не за купувача.

Речник

Самият ден на приключването е кратък, а работата, която го прави кратък, се извършва преди него. Вашият адвокат координира плащанията и потвърждава, че документите са пълни; ние поддържаме двете страни в движение към една и съща дата и обикновено сме с Вас при нотариуса.

Колко струва оттеглянето на всеки етап?

Испания не Ви предоставя срок за отказ, така че промяната на решението струва точно толкова, колкото е посочено в вече подписания от Вас документ. Има четири възможни позиции и те не са равностойни.

Преди да подпишете каквото и да е: НищоНяма сключен договор и не сте платили на никого. Ако отнеме месеци или решите, че тази година не е подходящата, това не Ви струва нищо.
След резервацията: 6 000 до 11 000 €Губите депозита, освен ако в договора не е посочено, че при установяване на определено обстоятелство той Ви се възстановява. Никой закон не определя какво трябва да съдържа този договор, така че формулировката му е цялата Ви защита.
След договора за arras: Целият депозитТози депозит обикновено е 10 до 20 % от цената. При arras penitenciales продавачът, който се откаже, връща депозита в двоен размер, а купувачът, който се откаже, го губи. Това е видът, който позволява на всяка от страните да се откаже срещу предварително определена цена.
След подписване на нотариалния акт: Вие го притежаватеСлед приключването няма право на отказ. Остава възможността за предявяване на претенция: за скрити дефекти при имот за препродажба или по гаранция при ново строителство.
Ако новото строителство не бъде завършено: Връщане на парите плюс законната лихваПретенцията се предявява срещу банката или застрахователя, издал гаранцията, без изобщо да се стига до съд. Лихвата се начислява от датата на всяко плащане до обещаната дата на предаване. Претенцията трябва да бъде предявена в срока, посочен в самата гаранция.
Ако другата страна е виновна при имот за препродажба: Официална покана, след това съдебен редЗад депозита при имот за препродажба няма гаранция, така че процедурата е описаната по-долу.

Договорът за резервация заслужава по-внимателно прочитане, отколкото подсказва размерът му: това е най-евтиното място в цялата покупка, на което все още можете да сгрешите.

Договор за резервация Договор за покупко-продажба Възстановяване на резервационния депозит

Договорът за резервация

Той сваля имота от пазара за няколко седмици, докато тече правната проверка, и е първата сума, която изпращате. Нито един испански закон не определя какво трябва да съдържа договорът за резервация. Именно затова е важно да го прочетете, защото защитата, с която разполагате, е само тази, която някой е записал в него. Отговорът се определя от четири клаузи.

ИмотътС пълния адрес или кадастралния идентификатор, а не с апартамента, който видяхме във вторник.
Сумата и сметката, по която се превеждаВ най-добрия случай: клиентската сметка на Вашия адвокат. Ако сумата се превежда на продавача, агенцията или строителя, което е обичайно, името по сметката трябва да съвпада напълно със страната, посочена в договора. Спрете, ако Ви посочат лична сметка на непознат, поискат плащане в брой или фирмена сметка в държава, която няма нищо общо с продажбата.
Краен срокБез такъв срок резервацията може да продължи неопределено време, без никой да знае дали все още е валидна.
Констатациите, при които Ви връщат паритеПри препродажба това са резултатите от правната проверка: задължение, тежест, невписана промяна или несъществуващ лиценз.

Какво Ви осигурява депозитътНяколко седмици извън пазараИли около 1 % от цената при по-скъп имот.

Какво го защитаваСамо текстътВижте какво защитава Вашите пари

Договор за резервация

Договорът за arras и трите му вида

Това е първият договор, който обвързва правно и двете страни, и е частен: купувачът и продавачът го подписват помежду си седмици преди някой да се доближи до нотариус. При препродажба това е contrato de arras, а депозитът обикновено е от 10 до 20 % от цената. Испанското право признава три вида и разходите при отказ са различни при всеки от тях, затова в договора трябва да бъде посочен конкретният вид; ако това не е уточнено, прилага се тълкуването, което не Ви позволява да се откажете срещу цената на депозита. При ново строителство документът обикновено се нарича просто частен договор за покупко-продажба, правилата за arras от Гражданския кодекс обикновено не се прилагат към него, освен ако договорът изрично не се позовава на тях, а ангажиментът е по-голям: очаквайте от 20 до 40 % от цената да бъдат платени, преди да има ключове. При този вариант парите също се прехвърлят преди подписването на договора. Това е частта, за която купувачите са най-малко подготвени, затова прочетете карето в раздела за ново строителство, преди да изпратите каквото и да било.

Видове arras според закона3Penitenciales, confirmatorias, penales. Само един вид Ви позволява да се откажете срещу цената на депозита. (BOE)

Ново строителство, преди да има ключове20 to 40 %От цената, в брой. Ипотеката рядко покрива тези плащания.

Договор за покупко-продажба

Получаване на дължимия депозит обратно

Да имате право на парите си и действително да ги получите са две различни задачи. Гарантирано плащане за ново строителство се претендира директно от банката или застрахователя, издал гаранцията, без да е необходимо съдебно производство. Всичко останало започва с официална покана, изпратена чрез burofax, което е услуга за заверено писмо, използвана в Испания, тъй като създава доказателство какво е поискано и кога. Това доказателство е важно: лично вземане се погасява след пет години, а само официалната покана спира този срок и го започва отново. Имейлът или телефонното обаждане не правят нито едното, нито другото, независимо колко ясно е написан имейлът. След поканата следва съдебният ред, съответстващ на сумата. Ако другата страна официално е обявена в несъстоятелност, обичайният ред престава да се прилага и вземането се предявява в рамките на производството по несъстоятелност.

Срок за предявяване на иска5 годиниОт първия ден на изискуемостта (BOE)

Какво прави burofaxРестартира броенето

Къде приключва ускореното съдебно производство15 000 €(BOE)

При безспорно задължениеБез горна граница

Получаване обратно на депозита за резервация

Най-евтиното място в цялата покупка, на което все още можете да сгрешите, е преди преместването на парите. Вашият адвокат преглежда договора за резервация и носи отговорност за него; ние също го разглеждаме с Вас и настояваме условията за възстановяване да бъдат включени, преди да подпишете.

Какво се случва при нотариуса и какво получавате оттам?

Приключването е едно посещение и когато стигнете до него, всяко решение вече е взето. Там се извършват проверка на самоличността, прочитане на нотариалния акт, плащане и вписване. Оттам получавате вписано право на собственост, комплект ключове и, при ново строителство, списък с нещата, които предприемачът все още трябва да поправи.

Нотариусът и това, което не прави

Испанският нотариус удостоверява подписването и превръща продажбата в нотариален акт, но не проверява дали имотът е добра идея. Това, което прави в деня на сделката, е точно определено. Той потвърждава самоличността и правоспособността на двете страни според паспорта и NIE. Изисква собствено извлечение от регистъра, за да потвърди, че продавачът действително притежава имота и че проверените от Вас тежести все още са единствените. Изготвя нотариалния акт и го прочита на глас, преди някой да подпише. Записва посочената цена. И подава нотариалния акт в имотния регистър още същия ден по електронен път. Самото посещение е кратко. Той не проверява задълженията към общността на собствениците, лицензите, строителните документи или дали цената е разумна, и това не е пропуск: това е работа на Вашия адвокат. Таксата му е определена по държавна тарифа и не подлежи на договаряне, а Вие я плащате, защото нотариалният акт за имота е Ваш. Ипотеката добавя втори нотариален акт за самия заем. От 2019 г., съгласно ипотечното законодателство, банката плаща нотариалните и регистрационните разходи по този втори акт. Ако не говорите испански, поискайте заклет преводач, вместо да разчитате на човек, който случайно се намира в помещението.

Нотариалната тарифа0,2 to 0,5 %От цената, като делът намалява с увеличаването на цената. Определя се от държавата и не подлежи на договаряне. (Главен съвет на нотариусите)

Имотният регистър, допълнителноabout 60 %От нотариалната такса. Купувачът вижда двете като един ред в окончателната сметка.

Колко струва Вашият адвокатОколо 1 %, с включен ДДСВижте какво проверява адвокатът

Нотариусът

Два регистъра, не един

Испания поддържа два отделни регистъра за един и същ имот и те невинаги съвпадат. Registro de la Propiedad посочва кой е собственикът и какви тежести са вписани върху имота. Catastro го описва и съдържа стойността, въз основа на която се изчислява данъкът. Извлечението, към което всички се позовават, е nota simple от регистъра на собствеността и е първият документ, който се преглежда при всяка покупка. Вие никога не го заявявате сами: Вашият адвокат го получава и Ви го изпраща. То показва вписани ипотеки, възбрани и сервитути, но не показва невписано разширение, непосочена промяна на предназначението или граница, с която съседът не е съгласен. Разлика между двата регистъра, най-често в площта, е обичайна, а не рядка.

Nota simple онлайн10,91 €Официалната цена с включен данък. Вашият адвокат я получава, не Вие. (Камара на регистраторите)

Какво не доказваПерфектно заглавиеТо показва какво е вписано. Невписано разширение или спор за граница не се появяват никъде в него.

Имотен регистър

Денят на приключване и ключовете

Приключването е едно посещение: нотариалният акт се подписва, остатъкът се плаща и имотът става Ваш. Ключовете се предават тогава, в същия ден. При ново строителство е полезно да огледате имота преди това посещение и да запишете всеки дефект и недовършен елемент с дата и снимки. Този запис е списъкът с дефекти и се предава на строителя за отстраняване. Ние не извършваме проверката сами, но я организираме. Фирмата е външна инспекционна компания, която носи професионална отговорност за собствения си доклад. Ние идваме с Вас при предаването, за да проверим инвентара и крайното състояние на имота. Проверката не е задължителна и може да бъде извършена преди посещението при нотариуса, а не след него. Не се нанасяйте, преди да бъде издаден лицензът за първо обитаване.

Кога се предават ключоветеПри нотариуса, в деня на подписване на нотариалния актПредварителната проверка не е задължителна, но е силно препоръчителна.

От резервация до ключоветеМесеци при препродажба, години при ново строителствоВижте ново строителство или препродажба

Предаване на ключовете

Официални източници за тази частPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)

Грешки и на кого да се доверите

Кои грешки струват най-много на купувачите?

Скъпите грешки тук рядко са грешки в документите. Те са решения, взети от друга държава, без местни познания. Шест се повтарят толкова често, че можем просто да ги изброим.

Шестте грешки, които постоянно виждаме

Всяка от тях може да бъде избегната, но всяка от тях все още се случва всяка седмица по това крайбрежие.

Бюджетиране само на исканата ценаРеалната обща сума е цената плюс допълнителните разходи. Разделът за парите по-долу показва точно какви са те.
Очакване нотариусът да провери имотаНотариусът проверява нотариалния акт и самоличността, но не и дали имотът е добра покупка. Тази работа е на Вашия собствен адвокат.
Използване на адвоката на продавачаАдвокатът на продавача работи за продавача. Доведете собствен адвокат или ние можем да Ви препоръчаме независим.
Подписване на резервация без прочитане на условията за възстановяване на суматаРезервацията е единственото плащане извън системите за защита. Условията, при които сумата Ви се възстановява, трябва да бъдат записани в нея, преди парите да бъдат преведени.
Вземане на решение под натискНяма проблем да решите бързо и много купувачи решават на място. Да решите, защото полетът Ви обратно е в неделя, е скъпият вариант.
Опит да направите всичко самиНе можете да знаете коя урбанизация има странна миризма през зимата или коя води правен спор със собствения си администратор или строител. Не можете да знаете кои строители създават трудности след предаването на имота. Човек, който живее тук и прави това всеки ден, знае. Именно това знание е най-важното, което получавате, когато работите с нас.

Често срещани грешки на купувачите

Как да различите агенция за купувачи от търговска операция?

Не можете да проверите агенция в регистър, защото не съществува регистър на добрите агенции. Можете обаче да наблюдавате как се държи през първите две седмици, а сигналите са последователни. Агенцията за купувачи отговаря на въпросите, които би било по-лесно да избегне, казва Ви какво не е наред с даден имот и се адаптира, когато промените решението си. Търговската операция оказва натиск. Следващите проверки са тези, които бихме искали купувачът да извърши спрямо нас.

Казват Ви, когато имотът, който Ви показват, е тяхна собствена обяваАгенциите тук споделят наличните имоти, така че повечето от изпратените Ви предложения принадлежат на някой друг, а няколко имота принадлежат на самата агенция. Нито едното, нито другото е проблем. Проблемът е да не Ви кажат кое какво е. При собствена обява агенцията представлява продавача и едновременно с това Ви продава имота.
Можете да попитате какво получават за конкретен имот и те Ви отговарятКомисионата не е еднаква за всеки имот, така че въпросът е напълно основателен, а отговорът може да се провери спрямо цената, която Ви е предложена. Агенция, която приема въпроса като невъзпитан, Ви е казала нещо. Агенция, която отговаря ясно, Ви е казала още повече.
Препоръчват независим адвокат и не настояват да използвате точно негоПравилният подход е препоръка, която можете да откажете: ето кантората, с която работим, ето какво таксува и можете да доведете свой адвокат. Агенция, която работи само с един адвокат или Ви внушава, че всъщност нямате нужда от адвокат, организира проверката така, че да защитава собствените ѝ интереси.
Бързият първоначален подбор е нормален, натискът не еПървоначалният подбор може да бъде изготвен бързо и това е добър знак: целта му е да Ви покаже пазара, а той подлежи на обсъждане и промяна. Показателно е какво се случва след това. Агенция, която Ви притиска към един имот или продължава да Ви насочва към една и съща обява, продава. Агенция, която стеснява списъка заедно с Вас и се адаптира, когато промените мнението си, търси.
Можете да задавате неудобни въпроси без напрежениеДали цената е твърде висока. Дали районът наистина е толкова тих, колкото изглежда. Дали те самите биха го купили. Дали строителят създава трудности след предаването. Отговорите са по-малко важни от това дали задаването на въпроси променя тона на разговора.
Попитайте за недостатъците както на работата им, така и на имотаДва въпроса. Какво се е обърквало при покупките, които са организирали, защото всеки, който прави това от години, е преминал през усложнения и може да ги опише. И какво е лошото на този конкретен имот, защото всеки имот има някакъв недостатък: шумът, изложението, стълбите, общността, перспективите за препродажба. Агенция, която не може да посочи нито един недостатък, или не познава имота, или го продава.
Попитайте дали търсят на целия пазар или само сред собствените си имотиАгенция, която търси само сред имотите, с които разполага, избира от малка част от наличното в рамките на Вашия бюджет. Цената е една и съща и в двата случая, защото комисионата се плаща от продаващата страна.
Попитайте дали някога са казвали на купувач да не купуваКонкретен отговор с посочена причина е труден за измисляне. Липсата на отговор сама по себе си е отговор.
Попитайте дали получават такса за препоръка от адвоката или инспектораАко получават, препоръката е продукт, а не мнение. При нас отговорът и в двата случая е не и можете да зададете същия въпрос на всяка агенция.

Защо обявите подвеждат и как да го коригирате

Агенциите по това крайбрежие споделят един и същ набор от имоти, затова един апартамент често се рекламира от десетки офиси, понякога на различни цени. В крайна сметка цената обикновено е една и съща, независимо откъде купувате, но не винаги: агенция може да обяви собствен имот малко по-скъпо, защото печели повече от собствената си обява. Някои обяви вече са продадени, но въпреки това остават онлайн. Други показват снимки на различен имот или смесват визуализации на най-добрия апартамент в ново строителство със снимки на по-стар имот при вторична продажба, така че имотът изглежда по-добре, отколкото е. Не можете да разплетете това от друга държава, а и не е необходимо. За това съществува агенцията на купувача. Познаваме урбанизациите, управителите на общностите, съседите и районите, както и сградите с проблеми, които никоя обява няма да спомене. Всеки имот, който Ви изпращаме, първо е проверен спрямо действителността, независимо кой го рекламира.

Примамливи обяви

Колко пространство има за преговори?

По-малко пространство за преговори, отколкото очакват повечето купувачи. Имот, правилно оценен за това крайбрежие, обикновено се продава с почти никаква отстъпка, а наистина добрите имоти се продават на офертната цена. Имотът с прекомерна цена е този, в който има реално пространство за преговори. Цената се променя не според това колко силно настоявате, а според това от колко време имотът е обявен, защо продавачът продава и дали офертната цена е определена въз основа на реални сравними продажби, или на надежда. Това е работата преди офертата и е основната причина офертата да бъде приета. Това е и работата, която вършим за Вас при всяка оферта: знаем за какви суми са продадени сравними имоти и знаем кога офертната цена е основана на надежда.

Стандартно първоначално предложение за отстъпка при имот за препродажба с правилна цена: about 5 %Това е първоначално искане, а не вероятният краен резултат. При имот с правилно определена цена окончателно договорената отстъпка често е почти нулева. Това е обща пазарна практика тук, а не правило.
Имот с правилно определена цена: Почти никаква отстъпкаНай-добрите имоти се продават на исканата цена и се продават бързо.
Имот с прекалено висока цена: Много повече пространствоРазмерът зависи от положението на продавача и от това от колко време имотът е обявен.
При ново строителство: Условия, а не ценаВижте „Трябва ли да купите ново строителство или имот за препродажба“, където е описано какво Ви позволява всеки от двата варианта да промените.

Испания публикува продажните цени: данните за сделките на нотариусите и поземления регистър са публични и именно оттам идват националните статистики за цените, на които се продават имотите. Нито един публичен източник обаче не Ви дава съотношението между офертната и продажната цена за конкретна обява, а именно това сравнение е нужно на купувача. Затова посочените по-горе стойности са обща пазарна практика по това крайбрежие, а не статистика, която може да бъде намерена за всеки имот.

Преговори Често срещани грешки на купувачите

Колко Ви струва всичко това?

Нищо. Няма такса, абонамент или процент при приключването. Получаваме възнаграждение от комисионата, която продавачът или предприемачът вече плаща. Тази комисиона е включена в офертната цена, независимо дали някой Ви представлява.

Купувач
0 €Без такса, без авансово възнаграждение и без плащане при покупка.
Строител или продавач
Ново строителство2,5 до 6 %
Препродажба1,5 до 4 %
Кой я плащаВече е включена в ценатаПродаващата страна я плаща, независимо дали купувате чрез нас или директно.
Arevont
Част от тази комисионаАко не купите нищо, никой не ни плаща нищо.

Комисионата съществува независимо от това дали участваме, защото е включена в цената, която продавачът иска. Променя се единствено това дали някой по сделката работи във Ваша полза, докато тя се плаща.Вие плащате за две неща, като нито едно от тях не е наше: независимия адвокат и техническата инспекция, когато имотът се нуждае от такава. Не получаваме комисиона за препоръка от нито една от тези услуги. Можете също да доведете собствен адвокат.

Как получаваме възнаграждение Защо представляваме купувачите

За кого работи агентътАгентът в обявата работи за продавача и задачата му е да постигне резултата, който продавачът желае. Агенцията за купувачи работи за Вас. Търсим на целия пазар, включително в обявите на други агенции. Проверяваме имота спрямо Вашия интерес, а не спрямо продажбата. И преговаряме за Вас, а не за продавача. Комисионата е включена в офертната цена и в двата случая, така че представителството не увеличава цената, която плащате.

Три ситуации и какво Ви струва всяка от тяхПри почти всяка продажба по това крайбрежие съществува комисиона, независимо дали имате представител. Продавачът я е договорил със своята агенция, преди да се появите, и тя се плаща от продажната сума, а не се добавя към цената. Представителството променя начина, по който се разделя тази съществуваща комисиона, и нищо друго.

Идвате без представителство: Цената на имотаОбикновено цялата комисиона остава при агенцията, която представлява продавача.
Ние Ви представляваме: Същата цена, без нищо допълнителноАгенцията, представляваща продавача, плаща нашия дял от същата комисиона.
Решавате да не купувате: НищоНе възниква комисиона, така че никой не получава нищо. Нито за търсенето, нито за огледите, нито за отделеното време.
И в двата случая цената е същата: Определя се от строителя или от продавачаНовото строителство струва еднакво, независимо откъде идвате. При имотите за препродажба агенциите тук споделят обявите си, така че до един и същ имот на една и съща цена може да се стигне чрез няколко от тях.

Какво се случва другаде по това крайбрежие и как постъпваме ние

Комисиона, начислена на купувача в допълнение към комисионата, платена от продавачаНякои агенции тук го правят. Ние никога не начисляваме такса на купувача и никъде няма втора такса. Добре е да знаете, че тази практика съществува, преди да подпишете каквото и да било с когото и да било.
Такса за препоръка, получена от адвоката, брокера или инспектораНе получаваме комисиона или друго възнаграждение за препоръчването на адвокатската кантора или на който и да е друг специалист. Можете да доведете свой адвокат по всяко време.
Бонуси за обем при продажба на имоти в конкретен проектНямаме такива и нямаме цели за продажби по конкретни проекти, така че няма проект, към който да трябва да Ви насочваме.
Такса, за която разбирате едва накраяНашата такса не е еднаква за всеки имот, тъй като зависи от офертата и от договореностите зад нея. Попитайте какво получаваме за конкретен имот и ще Ви кажем.

Справедливият въпрос зад всичко това е дали размерът на нашата такса определя това, което препоръчваме. Не го определя и ето защо. Оставаме с Вас и след покупката. Голяма част от клиентите ни идват по препоръка. Казваме Ви, когато смятаме, че даден имот не си заслужава офертната цена. А когато е по-добрият имот, препоръчваме препродажба, от която получаваме по-малко.

Без заобикалки

Този процес не е подходящ за всеки бюджет и не отговаря на нуждите на всеки купувач

Под 200 000 € изобщо не бихме търсили на Коста дел Сол. Между 200 000 € и 250 000 € изборът е ограничен, а Коста Бланка често е по-разумният вариант.От около 300 000 € изборът започва да включва нещата, заради които хората идват, но тази сума все още е истинско начално ниво, а не комфортен бюджет: за тези пари няма да получите гледка към морето на пешеходно разстояние от плажа. Предпочитаме да Ви кажем това на страница, която сте намерили в Google, а не по телефона.Ако имотът е само за две седмици годишно и за нищо друго, разходите са по-високи, отколкото хората очакват. Причината са таксата за общността, данъчните декларации и текущите разходи.За някои купувачи отговорът е не. Казвали сме това на хора и сме губили сделката.Петнадесетте стъпки в това ръководство са нашият процес, а не законово изискване. Другите агенции работят по различен начин. Правим някои от тези стъпки, защото смятаме, че си заслужават, а не защото някой настоява за тях. Можете да купите испански имот и без агенция да направи всичко това вместо Вас.Единствената стъпка, която не можете разумно да пропуснете, е стъпка 9.

Официални източници за тази частDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)

Парите

Какво плащате над цената и кой данък се прилага?

Планирайте 8 до 13 % над цената. Разликата между тези две стойности почти изцяло е данъкът при покупката, а кой данък се прилага зависи единствено от това кой продава.

13 %Цена на имота

Ново строителство

9 %Цена на имота

Препродажба

Теракотената част е разходът, който се добавя към цената на имота. И двете ленти показват един и същ имот.

Какви са допълнителните разходи при покупка

При ново строителство разходите са приблизително 13 %, а при препродажба приблизително 9 %, като включват данъка при покупката, нотариуса, имотния регистър и Вашия адвокат. Нотариусът и регистърът в този списък са за нотариалния акт за имота, който се плаща от купувача. Ако ползвате заем, той има собствен нотариален акт, а банката плаща нотариалните и регистрационните разходи по него. Данъкът е най-големият разход, а всичко останало е малко в сравнение с него. Процентът също леко намалява с увеличаването на цената, защото нотариалните и регистрационните тарифи не са пропорционални. Две неща изненадват купувачите. При ново строителство поетапните плащания изискват от 20 до 40 % от цената в брой много преди да има ключове, а ипотеката рядко покрива тези плащания. Освен това разходите се дължат в евро на дати, които не зависят от Вас, затова трябва да бъдат включени в плана за преводите, а не да останат само като мислена бележка.

Над цената, ново строителствооколо 13 %

Над цената, препродажбаоколо 9 %

NIE и преводи~150 €Обединеният ред в нашия модел на разходите: държавната такса от няколко евро за всеки заявител, плюс преводите и обработката на заявлението.

Прехвърляне и свързване на комунални услуги~600 €

Разходи по покупката

Кой данък при покупка се прилага

Плащате един от два данъка и това кой продава определя кой е приложим. При препродажба от частен собственик се дължи данък върху прехвърлянето. При ново строителство от строител се дължат ДДС плюс гербов налог върху нотариалния акт. Valor de referencia е референтната стойност, която Испания определя за даден имот, и данъкът върху прехвърлянето при препродажба се изчислява върху нея, когато тя е по-висока от платената от Вас цена. Следователно декларирането на по-ниска цена изобщо не Ви носи полза: минималната данъчна основа се определя от държавата. Намалените ставки, за които ще прочетете, почти никога не се прилагат при покупка на втори дом от нерезидент. Вашият адвокат подава декларацията в срока след нотариалния акт.

ITP, препродажба от частен собственик7 %(BOE)

IVA плюс AJD, ново строителство11,2 %(BOE)

Референтна стойност в данъчната основа от2022(BOE)

Пари в брой за деклариране при пътуване10 000 €(BOE)

Данъци и такси

Колко струва първата година с всички разходи?

Никой не събира числото, което купувачът иска, а именно цялата първа година, вместо самата покупка. Всяка сума по-долу вече е публикувана на тази страница или в нейните ръководства. Това е съставен пример и аритметика, а не оферта.

Освен цената, ново строителство: около 13 %Данък, нотариус, Имотен регистър и Вашият адвокат.
Освен цената, имот за препродажба: около 9 %Същият списък, с по-ниския данък при придобиване.
Мебели за лично ползване, апартамент с две спални: 1 000 до 15 000 €Публикувани от доставчици пакети за обзавеждане за жилищно ползване. Новото строителство се предава празно, включително без осветителни тела. Обзавеждането до стандарт за отдаване под наем е различен и по-висок ценови диапазон, описан в раздела за отдаване под наем.
Колко струва 1 % валутен марж: 4 000 €При имот на стойност 400 000 €, и повече от всички такси за превод при покупката взети заедно. Вижте размера на банковия марж
Първа година: данък върху имота, такса за общите части и застраховка: 1 600 до 7 800 €Аритметичният сбор на трите годишни стойности по-надолу на тази страница. Към него се добавят електричеството, водата и интернетът, които зависят от това колко време прекарвате там.

Разглеждайте го като три отделни парични изисквания, а не като едно число: разходите над цената, които са Ви нужни при нотариуса; обзавеждането, което ще Ви трябва през първите седмици; и текущите разходи, които започват веднага и никога не спират. Процентът леко намалява с повишаването на цената, а таксата към общността е позицията, която най-много се различава между два привидно еднакви апартамента.

Разходи при покупка Калкулатор на разходите Обзавеждане и оборудване Годишни разходи

Мебели и празното ново строителство

Ново строителство в Испания се предава напълно празно, включително без осветителни тела. Препродаваното жилище обикновено се продава с мебели, но договаряте мебелите на етапа на резервацията, а всичко, което не е вписано в опис с дата, обикновено изчезва преди предаването. Пренасянето на мебели от Чехия обикновено е лоша идея.

Спално бельо, ако отдавате имота на туристи2 комплектаЕдин комплект в употреба и един резервен за всяко легло. Три комплекта са практика, а не законово изискване.

Какви са разходите за обзавеждане според нашия съвет0 €

Мебели и обзавеждане

Колко можете да вземете назаем и как парите достигат до Испания?

Два въпроса определят какво действително можете да си позволите: колко ще Ви отпусне испанска банка като нерезидент и какво ще отнеме обменният курс по пътя. Второто число е по-голямото и това, което купувачите пренебрегват.

Ипотека като нерезидент

Испанска банка отпуска на нерезидент най-много 60 до 70 % от цената. Това означава, че трябва да осигурите 30 до 40 % в брой, преди допълнителните разходи. Гражданин на ЕС, който купува действително основно жилище, понякога може да получи по-високо финансиране. Банката оценява самия имот и отпуска заем върху по-ниската от оценъчната стойност и цената. Оценка под договорената цена е проблем за Вас, а не за продавача. От 2019 г. трябва да Ви бъдат предоставени двата стандартни информационни документа и срок за размисъл, преди да подпишете каквото и да било. Правото да изберете свободно нотариус също е Ваше законово право при ипотека. Две неща изискват внимание. Смесена лихва, представена като фиксирана, се държи много различно след края на фиксирания период. А документ, за който е необходим апостил, вместо обикновен превод, обикновено е причината преписката да остане незавършена седмици наред.

Съотношение заем към стойност, нерезидент на ЕС60 до 70 %

Съотношение заем/стойност, извън ЕС50 до 60 %

Фиксирана лихва за 20 години3,8 до 5,2 %Снимка на пазара. Лихвите се променят.

Срок за размисъл преди подписване10 дни(BOE)

Ипотека

Прехвърляне на парите и валутният курс

Покупката не е един превод, а няколко, разпределени в продължение на месеци или години, и валутният курс Ви струва много повече от всички такси за превод взети заедно. Срочен валутен договор може да фиксира курса предварително за плащане срещу депозит, но той е обвързващо задължение, а не незадължителна застраховка: ако курсът се промени в обратната посока, Вие все още сте обвързани. Три практически капана. Плащане на резервация с карта, при което се прилага курс, за който никой не се е съгласявал, и се начислява такса за паричен аванс. Изпращане на пари по сметка, различна от посочената в договора. И оставяне на превода за последната седмица, когато проверката за съответствие и доказването на произхода на средствата отнемат самостоятелно по няколко дни. Обменете и средствата за данъците, мебелите и текущите разходи за първата година, защото всички те са задължения в евро на дати, които не контролирате.

Отделни преводи при една покупка4 до 8

Маржът на търговска банка3 до 4 %Включено във валутния курс, а не в таксата.

Какво струва 1 % марж4 000 €За имот на стойност 400 000 €.

Какво печелим от обмяната0 €

Обмяна на крони в евро

Какво защитава парите Ви, преди да притежавате нещо?

В Испания няма нотариална ескроу сметка, така че парите Ви се защитават от една от две системи според това какво купувате, а едно плащане остава извън двете.

Коя сметка държи парите Ви

При ново строителство плащанията Ви постъпват в правно защитена строителна сметка и в замяна получавате гаранционен сертификат. При препродажба те постъпват в клиентската сметка на Вашия адвокат, отделно от средствата на кантората, и се освобождават при нотариуса. Резервацията е единственото плащане, което нито една от двете системи не покрива. Затова тя трябва да е малка и клаузата за възстановяване на сумата е по-важна от размера ѝ. Получавате гаранционния сертификат, когато подписвате частния договор за покупко-продажба, преди да бъде извършено което и да е поетапно плащане. Ако Ви бъде обещан за по-късно, плащането, което предстои да направите, все още не е покрито.

Ново строителство, защитената сметкаИзисква се по закон

Препродажба, къде остават паритеКлиентска сметка

Ако строителят не изпълни задълженията сиВъзстановяване на сумата с лихва

Колко плащания остават извън двете системи1Резервацията. Нека бъде малка и получете писмено клауза за възстановяване на сумата.

Как са защитени парите Ви

Банковата гаранция и как да разчетете сертификата

Всяко плащане, което извършвате към строител преди завършването на сградата, трябва да бъде покрито от гаранция или застрахователна полица, издадена индивидуално на Ваше име. Проверете четири неща в сертификата. Вашето име като бенефициент. Гарантираната сума, включително вече платения от Вас данък. Издателя, който трябва да е банка или застраховател, но никога строителят. И датата на предаване, до която се начислява лихва. Сертификат, в който е посочен строителният комплекс вместо Вас, е най-често срещаният пропуск по това крайбрежие. Средствата, платени преди актуализирането на сертификата, не са защитени, докато документите не бъдат приведени в ред. Това не е гаранцията за завършената сграда, която е нещо съвсем различно.

На чие име е регистриранНа Ваше име(BOE)

Какво трябва да покриваЦялата сума

Кой може да го издадеБанка или застрахователНикога самият строител.

Укрепена форма в сила от2015

Банкови гаранции

Клиентската сметка и измамата, насочена към нея

Испанският адвокат трябва да държи Вашите пари отделно от средствата на кантората и не може да се разпорежда с тях без Вашето писмено разрешение. Реалният риск при финализирането не е неспазването на правилото, а измамен имейл, който Ви съобщава, че номерът на сметката е променен. Потвърдете всяка промяна по телефона, като използвате номер, с който вече сте разполагали.

Клиентската сметкаСъхранява се отделно(BOE)

Как се класифицира неправилното боравенеСериозно до много сериозно

Кой носи задължението за застраховкатаКодексът за поведениеПоискайте размера на покритието, а не потвърждение дали има покритие.

Клиентската сметка на адвоката

Трябва ли да купите лично или чрез дружество?

За почти всеки купувач на един ваканционен дом отговорът е не. Дружеството добавя декларации, облага собственото Ви ползване на имота, усложнява продажбата и не намалява данъка при покупката.

Лично или чрез дружество

Дружеството не спестява нищо от данъка при покупката и при един ваканционен дом това обикновено е краят на разговора. Ако използвате имота лично, това може да се облага като наем, който дружеството е трябвало да Ви начисли. Дяловете все пак се вземат предвид за данъка върху богатството, като стойността им се определя чрез баланса на дружеството. Действителният собственик трябва да бъде деклариран при учредяването и отново всяка година. Дори неактивно дружество трябва да подава декларации, когато няма нищо за деклариране. Това променя и възможностите Ви по-късно. Дружество-наемодател е обвързано за седем години при дългосрочен наем, а не за пет. А продажбата на дяловете вместо на имота е по-сложна сделка, за която е необходим собствен специалист. Това може да има смисъл при действителен бизнес, притежаващ няколко имота, но тогава разговорът е с данъчен консултант, а не с агенция.

Данък при покупка, спестен от фирма0 €Данъкът е един и същ и в двата случая.

Корпоративен данък върху наемния доход25 %

Неактивно дружество, всяка година500 до 1 000 €

Налог върху юрисдикциите, които не сътрудничат3 %Чехия и Полша не са в този списък.

Покупка чрез дружество

Официални източници за тази частReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico

Какво може да се обърка

Какво проверява независимият адвокат и в какъв ред?

Това е услугата, за която плащате, и единствената стъпка в това ръководство, която не можете разумно да пропуснете. Независим адвокат извършва около петнадесет проверки и след това Ви казва дали да продължите.

Петнадесетте проверки

Проверките са в четири групи. Кой е собственикът и какви тежести има върху имота според регистъра на собствеността. Какъв е правният статут на сградата: разрешението за строеж, разрешението за първо обитаване и дали регистърът и Catastro описват същия имот, който действително се намира там. Какви задължения има: таксата за общите части, удостоверението за задължения от администратора и данъкът върху имота. И какво можете да правите с него: правилникът на общността и дали туристическото отдаване под наем изобщо е разрешено. Едно отрицателно обстоятелство където и да е във веригата на законността на сградата спира цялата проверка и именно тогава покупката се прекратява, вместо цената да бъде преразгледана. Частен продавач, който продава еднократно, Ви дължи по-малко информация от агенцията, което прави проверката още по-важна, а не по-малко.

Проверки от списъка15

Колко време отнема, в седмици2 до 4

Колко струва адвокатът~1 %От цената, включително ДДС.

Какво плащаме на адвокатската кантора0 €

Какво проверява адвокатът

Енергийният сертификат

Всеки имот се нуждае от валиден сертификат, преди да може да бъде обявен за продажба или отдаване под наем, и продавачът, а не Вие, трябва да го предостави. Само квалифициран техник може да го издаде. Нотариусът все пак може да подпише без него, ако писмено се откажете от него в нотариалния акт, така че липсващият сертификат е въпрос, който трябва да зададете, а не пречка.

Сертификатът е валиден за10 години(BOE)

С най-лошата оценка5 години

Колко струва сертификатът50 до 300 €

Тясното изключение50 m²Самостоятелна сграда под тази площ

Енергийни сертификати

Не е нужно да избирате адвокат на сляпо, нито да търсите такъв сами. Ние координираме проверката, поддържаме процеса и превръщаме получения резултат в конкретните последици за този имот. Адвокатът се заплаща от Вас и работи за Вас.

Какво става, ако сградата или земята не са такива, каквито изглеждат?

Най-скъпите проблеми тук не са в стените, а в документите зад тях: сграда или пристройка, за която никога не е издавано разрешение, или земя, която не е толкова подходяща за строителство, колкото твърди продавачът.

Неразрешена сграда и срокът за разрушаване

При обикновена градска или земеделска земя правомощието за разпореждане с разрушаване изтича след шест години и тогава сградата може да получи статут AFO. AFO не е узаконяване: той удостоверява, че срокът е изтекъл, и може да бъде преразгледан по-късно, ако се окаже, че земята попада в защитена категория. При защитена или крайбрежна земя срокът никога не започва да тече, така че разрушаването остава възможно за неопределено време. Две практически последици. Кредиторите са предпазливи към имот със статут AFO, затова условията по ипотеката могат да се различават от тези при нормална покупка или заемът да бъде отказан. А открито изпълнително производство в общината изобщо не се появява в извлечение от регистъра. Някой трябва да направи пряко запитване до общината, което е част от правната проверка, а не нещо, което можете да установите от обява.

При обикновена земя6 годиниСлед това органът вече не може да разпореди разрушаване. (BOJA)

Върху защитена или крайбрежна земяБез ограничение във времето

Незаконно строителство

Затворена тераса, басейн, допълнителна стая

Недекларирано пристрояване към иначе законен дом обикновено може да бъде уредено, но се установява, когато регистърът, Catastro и действителната сграда не съвпадат. Поправянето на данните е процедура, която някой трябва да извърши, и може да доведе до начисляване на данък върху имота за минали години. Кредиторът оценява регистрираните квадратни метри, така че недекларираното разширение не се финансира.

Имотен данък със задна дата след корекция4 години(BOE)

Неразрешени разширения

Крайбрежна земя, земеделска земя и кладенци

Защитена зона се простира навътре от бреговата линия и ограниченията за строителство в нея не изтичат. При земеделска земя в Андалусия urbanizable е устройствен статут, а не обещание, че парцелът някога ще може да бъде застроен. Фактът, че кладенец изпомпва вода, не доказва, че е законен.

Крайбрежната защитена зона100 метраНавътре от публичната морска граница и без срок на действие. (MITECO)

Минимален парцел за самостоятелна къща2,5 ha

Най-много един узаконен кладенец7 000 m³ годишноС обемен водомер.

Крайбрежна и земеделска земя

Какво можете да наследите от продавача?

Част от това, което купувате, принадлежи на лицето, което го продава: неговото задължение към общността, неговите наследници или неговия наемател. И трите могат да бъдат проверени, преди да платите каквото и да е.

Задължения към общността, които наследявате заедно с апартамента

Отговаряте с имота за неплатените такси към общността, оставени от продавача за текущата година и трите календарни години преди нея. Задължението е прикрепено към апартамента, а не към лицето, което го е натрупало, така че следва имота. Един документ предотвратява това: удостоверение от администратора на общността, че сметката е изчистена, и нотариусът не може да разреши нотариалния акт без него, освен ако изрично не се откажете от него. Отказът премахва проверката, но не и отговорността, така че няма основателна причина да се отказвате. Освен това има два капана. Отнет чрез принудително изпълнение апартамент, продаден от банка, не е автоматично освободен от задължения. А блок в по-голям комплекс може да принадлежи към две общности с два бюджета, така че едно удостоверение невинаги покрива и двете.

Наследими задължения3 годиниПлюс текущата година. (BOE)

Удостоверението за задълженияДаНотариусът го изисква, освен ако се откажете

Как общността събира дългСпециално съдебно производство

Дългове към общността

Ако продавачът почине, преди или по време на

Покупката от наследствено имущество е обикновена покупка с повече документи и повече лица, които трябва да дадат съгласието си. Ако продавачът почине след подписването от Ваша страна, договорът не се прекратява: наследниците заемат неговото място, след като приемат наследството. Един наследник не може да подпише от името на всички.

Кой може да подпише за наследство3 маршрутаВсички наследници, посочен изпълнител на завещанието или назначен от съда администратор.

Действителен ли остава договорът виДа

Прагът за данъка при вписванеДа, дори при нулев данък(BOE)

Ако продавачът почине

Покупка на имот с вече нает наемател

Вие поемате съществуващия договор за наем за оставащата част от минималния му срок и при условията, договорени от предишния собственик, независимо дали е вписан. Не можете да увеличите наема поради промяната на собствеността. Наемателят може също да има законово право да купи имота преди Вас, а пропускането на това уведомяване може да спре вписването на покупката Ви.

Срокът, който наследявате5 или 7 годиниСедем, ако предишният наемодател е бил дружество. (BOE)

Уведомление, ако правото на изкупуване е било отменено30 дни

Имот с наемател

Какво могат да Ви причинят земята, въздухът и сградата?

Четири неща за конкретен адрес могат да бъдат проверени от бюро, преди да пътувате, и нито едно не се появява в обявата: дали се наводнява, как звучи през август, защо е влажен през януари и кой ще Ви дължи ремонт след това.

Зони с риск от наводнения и проверка за десет минути

Около 8 % от испанските жилища се намират в нанесена на карта зона с риск от наводнения, а проверката на конкретен адрес в държавния портал е безплатна: намирате адреса и оцветяването показва дали той попада в проучена зона с риск от наводнения и при каква вероятност. Важно е да знаете две ограничения. Картите обхващат само проучени водни течения, така че малък покрит поток или градски отводнителен канал може изобщо да не се появи. Освен това запушен дъждовен канал при силен дъжд не представлява наводнение в правния смисъл. Попадането в зоната на преференциален отток е по-строга категория от обичайното оцветяване за риск от наводнения, с по-ограничени възможности за строителство и възстановително строителство. Националната схема изплаща обезщетения само за извънредни наводнения и то в допълнение към действаща и редовно платена полица, никога за пропуснати приходи от наем, а испанският продавач не е длъжен да декларира риска от наводнение. Правната проверка не включва проверка на карта на наводненията, освен ако някой не я поиска, поради което тя е в нашия собствен списък преди оферта, а не след това.

Испански жилища в картографирана зона~8 %

Зона със средна вероятност1 % годишноПри тридесет години собственост вероятността да се случи поне едно такова събитие е приблизително 26 %.

Проверка на един адресБезплатноВ публичния портал SNCZI. (MITECO)

Какво изплаща националната схемаСамо при действаща полицаВижте застраховката на дома

Зони с риск от наводнения

Шумът, който е сезонен и зависи от адреса

Повечето шумове тук могат да бъдат предвидени преди покупката, тъй като източниците им са сезонни и няколко от тях са публично документирани. Плажният бар е тих през февруари и работи всяка вечер през август. В близост до магистрала значение има видимостта по права линия, а не разстоянието. Посочените по-долу ограничения са нормативни, а не измерване на конкретен имот.

На открито през деня65 dBAЖилищна зона, съществуваща урбанизирана територия. (BOJA)

На открито през нощта55 dBA

В собствената Ви спалня през нощта35 dBA

Нощта започва в23:00

Шум

Влагата и защо е зимен проблем

Влагата по това крайбрежие обикновено се дължи на конденз, тоест на срещата на топъл влажен въздух със студени повърхности в празен неотопляем апартамент, а не на теч. Затова влажният сезон е от ноември до февруари, а не август, поради което купувачите, които я търсят през лятото, не откриват нищо. Наскоро боядисан апартамент може да я прикрие, вместо да я отстрани.

Средна годишна влажност в Malaga65 %

Най-дъждовният месец е декември72 %За сравнение, през юни и юли е петдесет и осем процента.

Хидроизолация в строителните норми от2006По-старите сгради често изобщо нямат бариера. (BOE)

Влага и качество на строителството

Дефект след нанасянето Ви

Новото строителство има три гаранционни периода и за всеки от тях отговаря различен кръг от лицата, които са го изградили. Структурната гаранция е обезпечена със задължителна застраховка, която е свързана със сградата, а не с дружеството. Затова тя остава в сила и ако строителят прекрати дейността си. Когато се появи проблем, практичната стъпка е непретенциозна. Уведомете писмено, с дата и снимки, строителя и администратора на общността, ако е засегнат общ елемент. Срокът за предявяване на претенцията започва да тече, когато повредата се прояви, а не когато намерите време да се оплачете. При препродажба защитата е почти нищожна в сравнение с това: строга претенция за скрити дефекти в кратък срок, който не може да бъде спрян с изпращане на писмо, и то само за нещо, което продавачът е знаел и е укрил.

Конструкция при ново строителство10 годиниТри години за инсталациите и една за довършителните работи. (BOE)

За предявяване на претенция при дефект2 години

Извън десетгодишното покритиеЗадължително осигуряване

Скрити дефекти при препродажба6 месецаОт предаването и срокът не може да бъде прекъснат. (BOE)

Строителни дефекти

Как изглежда умишлената измама тук?

Умишлената измама тук е рядка и не е прикрита. Тя има четири форми и всяка се предотвратява от един и същ рефлекс: никой не получава пари или подпис, преди да е възможна проверка.

Четирите модела

Фиктивен продавач, който продава нещо, което няма право да продава, откраднат депозит, фиктивен наем и измама при продажба на имот в строеж чрез поетапни плащания без обезпечение. Фиктивните продавачи избират имоти, които са били празни дълго време, са собственост на лица от чужбина или са наследени наскоро и никога не са били актуализирани в регистъра. И в трите случая никой на местно ниво не забелязва. Общият модел при четирите случая е един и същ и това е единственото, което трябва да запомните: искат се пари или подпис, преди да е възможна проверка. Затова защитните мерки са прости. Най-добрият вариант е парите да постъпят в клиентската сметка на Вашия адвокат. Когато вместо това се плаща на продавача, агенцията или строителя, което е обичайно, името на титуляра на сметката трябва да съвпада точно със страната, посочена в договора. Три неща означават да спрете. Частна сметка на лице, което не е продавачът. Искане за плащане в брой. Или фирмена сметка в държава, която няма нищо общо със сделката. Не се плаща преди оглед, лично или чрез видеовръзка в реално време. А превод, извършен в същия ден, понякога може да бъде отменен, ако действате в рамките на ден или два, което е добре да знаете преди уикенда, а не след него.

Умишлени модели4Фиктивен продавач, откраднат депозит, фиктивен наем, имот в строеж без обезпечение.

За продажба на нещо, което не можете да продадете1 до 4 годиниЛишаване от свобода съгласно член от Наказателния кодекс. (BOE)

Измами с имоти

Какво може да се обърка при ново строителство и кой плаща за това?

При ново строителство се случват три неща: предприемачът не изпълнява задълженията си, проектът спира или датата се отлага. Това кое от тях се случва определя дали парите Ви ще се върнат от банка за седмици, или ще чакат в съдебно производство с години.

Ако строителят изпадне в несъстоятелност

Парите Ви се разделят на две. Всичко, покрито от валидна гаранция, се възстановява от банката или застрахователя. Това е задължение на друго дружество и затова остава независимо от случващото се със строителя. Всичко останало се превръща в обикновено вземане в рамките на несъстоятелността, след останалите кредитори, без гарантирана сума и без гарантирана дата. Затова първата стъпка е не да изпадате в паника, а да прочетете удостоверенията: кои плащания са покрити, на Ваше име и за пълния размер. Втората е да регистрирате вземането в срока, определен от производството по несъстоятелност, защото пропускането му може да доведе до пълна загуба на вземането. Несъстоятелността е събитие, обявено от съда, с определена дата, и не е същото като строителят да работи бавно, да мълчи или да се говори, че изпитва затруднения.

Гаранцията се изплащаНезависимо от несъстоятелността

Без гаранция Вие стеОбикновен кредитор

Плащането, което гаранцията не покриваРезервацията

Приложимото правоRDLeg 1/2020(BOE)

Несъстоятелност на строителя

Ако проектът спре

Спряното строителство завършва по един от три начина и именно това определя дали ще чакате или ще се оттеглите. Ако друг строител поеме проекта, старата гаранция не се прехвърля автоматично. Разрешението може да изтече, ако строителните работи останат спрени, а откритият бетон, оставен през дъждовните сезони, се влошава по начини, които проверката само по документи няма да установи.

Как завършва спреният проект3 възможни изхода

Ако друг строител го завършиНова гаранция, нов цикъл

Първият документ, който трябва да изискатеNota simple

Задължение към общността за недовършен имотМоже да тежи върху имота

Недовършен проект

Ако приключването се забави

При ново строителство, след като изтече датата за завършване, посочена в договора Ви, можете да поискате възстановяване на парите със законната лихва по гаранцията. Не е необходим съд и няма спор колко сериозно е било забавянето. От значение е само датата в договора, а гратисен период съществува само ако е записан в договора Ви.

Коя дата е от значениеДоговорът, не брошурата

Покрива ли гаранцията забавянеДа, и при обикновено забавяне

При ново строителствоБез проверка за тежест

При препродажбаЧлен 1124 от Гражданския кодексСъдът решава дали нарушението е достатъчно сериозно. (BOE)

Забавено завършване

Ако по даден проект настъпи тишина, първият въпрос е в коя от тези три ситуации се намирате. Проверяваме отново разрешението и регистъра, потвърждаваме дали гаранцията Ви все още покрива извършените плащания и ясно посочваме дали е по-добре да изчакате, или да се оттеглите.

Официални източници за тази частDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)

Ново строителство или препродажба

Ново строителство или препродажба?

Купете имота, който съответства на Вашия график. Това е основната разлика, която не можете да промените. Препродажбата отнема месеци. Новото строителство може да отнеме години. Останалите точки са избори, а не фиксирани отговори. Стъпки 1 до 7 са еднакви и за двата варианта. Стъпки 8 до 14 са различни.

Ново строителство

От резервация до ключоветеОт 2 месеца до 3 годиниТова зависи от напредъка на строителните работи.

Разходи над покупната ценаПо-високата от двете стойности по-гореПо-голямата част са данъци: 10 % ДДС плюс андалуски данък върху правните сделки за нотариалния акт.

Как плащатеНа етапи, според строителните етапиБанкова гаранция на Ваше име покрива всяко плащане по етапите.

Какво може да се объркаДатата се променяЗавършеният апартамент може също да се различава от чертежите. Списъкът с дефекти и гаранциите се отнасят до това.

Какво можете да договоритеУсловията са по-важни от ценатаМожете да договорите плана за плащане, мебелите, паркомястото и крайния срок.

Гаранции, които получаватеДесет години за конструкциятаТри години за инсталациите и една година за довършителните работи.

Най-подходящо е, ако можете да изчакате завършването на сградата и желаете гаранциите, които идват с новото строителство.

Препродажбен имот

От резервация до ключоветеОт 1 до 3 месецаТемпото се определя от правната проверка, а не от строителството.

Разходи над покупната ценаПо-ниската от двете стойности по-гореДанъкът върху прехвърлянето в размер на 7 % в Андалусия се прилага върху референтната стойност, когато тя е по-висока от платената от Вас цена.

Как плащатеРезервация, arras, след това остатъкътArras е 10 до 20 %. Плащате остатъка при нотариуса.

Какво може да се объркаКакво вече е изграденоВъзможно е да има дългове, нерегистрирани промени, влага или правило на общността, което не сте прочели.

Какво можете да договоритеЦената и графикътИма един продавач и той има причина да продава.

Гаранции, които получаватеНищо от страна на продавачаВместо това получавате сграда с история, която можете да проверите.

Най-подходящо е, ако трябва скоро да се нанесете в имота и желаете възможност да договорите цената.

Нито един от двата пътя не е по-добър и ние не продаваме нито един от тях. Обикновено графикът решава. Ако трябва да сте в имота следващото лято, проект, който е на две години от завършване, не е подходящ, колкото и добър да е.

Разходи при покупка Калкулатор на разходите

Какво изненадва най-много купувачите

При ново строителство парите Ви се преместват, преди да бъде подписан какъвто и да е договор

Плащате резервацията, преди да съществува договор със строителя, а в зависимост от строителя в този момент може да бъде поискано повече от резервационната сума. Казваме Ви това предварително и въпреки това почти сме губили сделки точно на тази стъпка: пристига имейл от адвоката с искане за пари, преди да е подписано каквото и да било, и купувачите блокират. Повечето хора приемат, че това е странно поведение на един строител. Според нашия опит не е така: повечето строители по това крайбрежие работят по този начин, приблизително осем от десет или повече. Няма публикувана статистика, това е, което наблюдаваме.Понякога може да се договори изключение и рядко има причина да поискате такова. Всяко плащане, което извършвате преди завършването на сградата, трябва да бъде покрито от банкова гаранция на Ваше име. В резервационния договор трябва да бъде посочено при какви установени обстоятелства парите Ви се възстановяват. Между двете плащания няма непокрита сума, която системата за гаранции вече да не защитава. Това е просто стандартната процедура тук. Обичайният график на тези плащания е описан по-надолу, в раздела за имоти в строеж.

Банкови гаранции Резервационно споразумение

Не е нужно да преценявате този имейл сами. Вашият адвокат проверява гаранционния сертификат и формулировката, която защитава плащането; ние го разглеждаме с Вас и не допускаме превод да бъде извършен само въз основа на обещание, че сертификатът ще бъде изпратен по-късно.

Подходяща ли е покупка на проект?

Покупката на зелено и готовият за нанасяне имот не са две нива на риск, а два различни риска. При ново строителство рискът е свързан със сроковете, а защитата е документ, който трябва да прочетете. При препродажба рискът е в самата сграда, а защитата е правната проверка. Следващите седем въпроса решават въпроса в правилния ред.

Може ли календарът Ви да поеме чакането: 2 месеца до 3 годиниТова е единствената разлика, по която не можете да преговаряте. Ако трябва да бъдете в имота следващото лято, проект, който ще бъде завършен след две години, не е подходящ, колкото и добър да е.
На чие име трябва да бъде гаранцията: На Ваше имеУдостоверение, в което вместо Вас е посочен строителният проект, не Ви защитава. Проверявайте го преди всяко разсрочено плащане, а не само веднъж в началото.
Изплаща ли се гаранцията, ако строителят не изпълни задълженията си: Независимо от несъстоятелносттаГарантираните средства се възстановяват от банката. Негарантираните средства се превръщат в претенция в рамките на производството по несъстоятелност, без гарантирана сума и без гарантирана дата.
Какво се случва, ако проектът бъде спрян: 3 възможни изходаПроектът се възобновява, друг строител го завършва или дружеството се ликвидира и на купувачите се възстановяват средствата. Нов строител означава нова гаранция, а не старата.
Какво става при промяна на датата: Договорът, не брошуратаВажна е само датата във Вашия договор и след изтичането ѝ можете да предявите претенция по гаранцията, без да доказвате, че забавянето е било сериозно.
Какво Ви дава новото строителство, което имотът за препродажба не може да даде: 10 годиниТри години за инсталациите и една година за довършителните работи, с задължителна застраховка, покриваща десетгодишния срок за конструкцията.
Какво Ви дава имотът за препродажба: НямаНяма гаранция от продавача, но сградата има история, която можете да проверите и оцените, преди да платите за нея.

Покупката на зелено е подходяща за купувач, който разполага със свободно време в графика си и е готов да прочита гаранционен сертификат преди всяко плащане. Готовият за нанасяне имот е подходящ за купувач, който трябва скоро да бъде в него и предпочита да огледа реална сграда, а не чертеж. Нито един вариант не е по-безопасен по принцип: покупката на зелено е безопасна благодарение на сертификата, а препродажбата е безопасна благодарение на правната проверка.

Как обикновено изглежда календарът на плащанията

Първо, резервацията: 6 000 до 11 000 €Плаща се, преди да съществува какъвто и да е договор със строителя, както е обяснено в информационното каре по-горе.
При частния договор с предприемача: around 20 %С ДДС върху всяко плащане. Това е наше наблюдение, а не правило.
По време на строителството: Понякога повече междинни плащанияНякои строители не искат нищо след договора, а други искат две или три плащания.
При завършване: around 70 %Остатъкът, обикновено с вече осигурено ипотечно финансиране.
Какво е обвързващо: Графикът във Вашия договорРазпределението варира според предприемача, затова договорът е версията, която има значение, а не тази схема.
Всяко плащане преди завършването: Покрито от банковата гаранцияВижте какво защитава парите Ви

Банкови гаранции Неплатежоспособност на строителя Незавършен проект Забавено завършване

Официални източници за тази частLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)

Притежаването му

Колко струва притежаването му годишно?

Всяка година пристигат четири сметки, независимо дали сте в Испания, или не: данъкът върху имота, таксата към общността, застраховката и данъчната декларация за нерезидент. При апартамент те възлизат на посочените по-долу суми.

Данък върху имота, IBI400 до 1 000 €Годишният данък върху апартамент.

Такси за общността900 до 6 000 €Плаща се всяка година на общността на собствениците.

Застраховка на дома300 до 800 €Законът не я изисква. Ипотечната банка я изисква.

Електричество, вода и интернет, месечно100 to 400 €Нашата собствена оценка за стандартен апартамент или къща в комплекс. Вила или голям дом с басейн, градина и климатичен контрол струва осезаемо повече.

Данък за нерезиденти, ЕС и ЕИП19 %Декларира се веднъж годишно, дори никога да не отдавате имота под наем. (Агенция по приходите)

Данък за нерезидент, в чужбина24 %Същият данък, но по-висока ставка.

Върху какво се начислява този данък1,1 или 2 %От кадастралната стойност, когато не отдавате имота под наем.

Това, което плащате за електричество, вода и интернет, зависи от това колко време прекарвате там и от вида на имота. Всяка посочена по-горе сума принадлежи към един от ръководствата по-долу, които съдържат пълната версия и източника, от който е взета.

Годишни разходи Такси за общността Данък за нерезиденти Застраховка на дома Комунални услуги и интернет

Какви сметки, декларации и гласувания са свързани със собствеността?

Стойностите са по-горе. Следва информация кой ги определя и какво застраховката ще и няма да плати. Обхванато е и как комуналните услуги се прехвърлят на Ваше име, както и двата данъка, които не изискват плащане от повечето купувачи.

Общността на собствениците и как взема решения

Членството е автоматично и не можете да се откажете или да плащате по-малко, като не използвате басейна. Бюджетът се гласува от собствениците, така че таксата към общността често е същинската разлика между два апартамента, които изглеждат еднакво. Поискайте бюджета, протоколите, размера на резервния фонд и удостоверението за дългове, преди да направите резервация.

Минималният резервен фонд10 %От последния обикновен бюджет. (BOE)

За оспорване на решение3 месецаЕдна година, ако противоречи на закона или устава.

Такси към общността

Застраховка на жилището и клаузата, която Ви струва пари

Никой закон не Ви задължава да застраховате испанско жилище, но всеки ипотечен кредитор ще го изисква. Клаузата, която струва пари на собствениците на втори дом, е клаузата за необитаване: след като имотът е стоял празен достатъчно дълго, покритието за кражба обикновено се преустановява, докато покритията за пожар и вода продължават. Недостатъчното застраховане задейства пропорционално правило, което намалява всяко обезщетение.

Задължително ли еНе се изисква по законНито един нормативен акт не задължава собственика да се застрахова. Кредиторът го изисква като условие по кредита. Вижте годишната цена

Гратисният период по нова полица7 дни(Консорциум за застрахователни компенсации)

Застраховка на дома

Електричество, вода и интернет

При препродажба променяте титуляра на съществуваща доставка, вместо да свързвате нова, което отнема дни, а не месеци. Това не важи за ново строителство, при което разрешенията за първоначално свързване могат да отнемат месеци. При предаването вземете данните за доставката, показанията на измервателните уреди и данните на водоснабдителното дружество.

Документи, необходими за смяна на титуляр6

Какво може да начисли дистрибуторът0 €

Стандартната тарифа за домакинства2 лентиДва договорени периода на мощност.

Испански домакинства с достъп до оптична мрежа95,9 %

Комунални услуги и интернет

Данъчната декларация, която дължите, дори когато имотът е празен

Всяка година дължите испански данък върху имота, независимо дали е отдаден под наем или празен, върху фиктивен доход, изчислен въз основа на кадастралната стойност. Подавате една декларация. При пропуснато подаване се начисляват лихви и надбавка, която нараства колкото по-дълго декларацията остава неподадена, а данъкът за първата непълна година вече е дължим, въпреки че собствениците смятат, че започва да се дължи от следващия януари.

Отваря се срокът за подаване1 априлЗа предходната година и остава отворен до края на следващия декември. (Данъчна агенция)

Данък за нерезиденти

Данък върху имуществото и този без данъчно облекчение

Андалусия предоставя пълно данъчно облекчение за регионалния данък върху имуществото, така че за почти всеки купувач той изобщо не струва нищо. Отделен национален данък за солидарност все пак може да се прилага при значително по-високо имущество. Регионалното облекчение не намалява този данък, тъй като приспадането се отнася за регионален данък, който действително сте платили, а при пълно облекчение не сте платили нищо.

Общият необлагаем минимум700 000 €(BOE)

Основно жилище, само за резиденти300 000 €

Андалуското данъчно облекчение100 %

Националният данък за солидарност започва от3 000 000 €(BOE)

Данък върху богатството

Това са малки задачи, които стават скъпи през годината, в която бъдат пропуснати. Вашият адвокат подава данъчната декларация, а ние оставаме контактът за сметките, застраховката и всеки, който трябва да отвори вратата, докато не сте тук.

Официални източници за тази частReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)

Отдаване под наем

Можете ли да го отдавате под наем и какъв е реалният доход?

Отдаването на туристи изисква не едно, а три разрешения, като това, което спира най-много собственици, са собствените им съседи. Дългосрочното отдаване под наем е различен режим със значително по-дълги ангажименти.

Отдаване под наем на туристи и трите органа

Регионът трябва да регистрира имота, а общината трябва да разреши отдаването му. След това Вашата общност на собствениците може да забрани или ограничи туристическото отдаване под наем с квалифицирано мнозинство, и именно това спира повечето собственици. Имотът може да има валидна регистрация и община, готова да го разреши, но въпреки това да бъде блокиран от това гласуване. Затова си струва да прочетете правилника на общността и протоколите преди да резервирате имота, а не след това. Самата регистрация представлява декларация с приложени условия. Имотът трябва да отговаря на изискванията за оборудване, включително климатичен контрол във всяка обитаема стая през съответните сезони. Няма изключение за отдаване под наем само за една седмица: рекламирането без лиценз е същото нарушение като постоянното му отдаване. Регистрацията, притежавана от предишния собственик, не винаги се прехвърля заедно с имота. Ние самите извършваме краткосрочно отдаване под наем и управление на имоти, така че можете да ни зададете въпрос за конкретен имот, а не само общ въпрос.

Общността може да го отхвърли чрез гласуване3/5На собствениците и на квотите. (BOE)

Национален рекламен номер от1 July 2025(Правителство на Андалусия)

Максимален брой места за спане4 per bedroom(BOJA)

Мебелен пакет за отдаване под наем4 500 to 26 000 €За апартамент с две спални и по-скъпо от обзавеждането на същото жилище за лично ползване, тъй като лицензираното отдаване под наем трябва да отговаря на изисквания за оборудване и мебелите се износват по-интензивно.

Краткосрочно отдаване под наем

Дългосрочно отдаване под наем

Дългосрочният наем Ви обвързва за установения от закона минимален срок, независимо колко кратък е посоченият в договора, и за по-дълъг срок, ако наемодателят е дружество. Наемът не може да бъде увеличаван по време на срока, освен ако договорът не предвижда това. Ако наемателят спре да плаща, не можете просто да прекратите договора: само съдът може да отстрани наемател, а това отнема много месеци. Продажбата на имота също не прекратява наема.

Минимален срок, частен наемодател5 години(BOE)

Минимален срок, дружество наемодател7 години

Депозит и допълнителна гаранция1 + 2 месецаОбщо най-много три месечни наема.

Предизвестие от наемател за напускане30 дни

Дългосрочен наем

Данък върху наема

Като данъчен резидент на Чехия или Полша плащате по-ниската ставка върху нетния доход след приспадане на допустимите разходи. Резидент на държава извън ЕС и ЕИП плаща по-високата ставка върху брутния наем, без никакви приспадания. И в двата случая се подава една и съща декларация, тримесечно, докато имотът е отдаден, и годишно, докато е празен.

Резиденти на ЕС и ЕИП19 %Върху нетния доход, след допустимите разходи.

Всички останали24 %Върху брутния наем, без приспадания.

Докато е празенСъщият данък върху фиктивен доходВижте годишните стойности

Данъци върху наемите

Какво реално носи доход

Добре управляван краткосрочен наем носи приблизително 5 до 9 % брутна доходност, а дългосрочен наем приблизително 4 до 6 %. И при двата варианта нетната доходност е приблизително 3 до 4,5 %, след приспадане на управлението, данъците и текущите разходи. Доходност, посочена преди имотът да бъде огледан, е само предположение. Това са стойности от пазарни доклади, а не наши.

Брутен доход от краткосрочен наем5 до 9 %Пазарни доклади, 2026 г.

Нетно, по който и да е вариант3 до 4,5 %След управлението, данъците и реалните текущи разходи.

Управление на всяка резервация20 %

Приходи от наем и доходност

Официални източници за тази частJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados

Да живеете тук

Какво се променя, когато живеете тук, вместо само да посещавате?

Да притежавате имот тук и да живеете тук са две решения с два комплекта документи. Всичко по-долу започва, когато решите да прекарвате значително време в имота, а сроковете са по-кратки, отколкото хората очакват.

Преместване тук, по ред

Ако сте гражданин на ЕС и планирате да останете в Испания за повече от три месеца, трябва да се регистрирате. Притежаването на имот не задейства това изискване, а престоят го задейства. Редът е важен и всяка стъпка изисква предходната. Първо адрес, след това NIE, а после регистрация в padrón в общината. Padrón е общинският регистър, който доказва къде живеете, и от него зависят училищата, здравното покритие и повечето местни административни процедури. След това се издава удостоверението за пребиваване, а после се уреждат здравното покритие, семейството, автомобилът и комуналните услуги. Гражданин на държава извън ЕС, който притежава жилище тук, все още има право на 90 дни във всеки период от 180 дни. Това вече се проследява цифрово на границата, без възможност за спор. Визата за пребиваване без право на доходоносна дейност не позволява никаква работа, включително дистанционна работа за чуждестранен работодател. Тя включва и проверка на финансовите средства, която се основава на IPREM, референтния доход, използван в испанските правила. Кандидатът трябва да докаже четири пъти годишния IPREM за себе си, плюс годишната стойност отново за всеки зависим член на семейството.

За регистрация, щом възнамерявате да останете3 месеца(Национална полиция)

Престой извън ЕС за всеки 180 дни90 дни

IPREM, референтният показател за година7 200 €Референтната стойност, въз основа на която се изчислява финансовата проверка за визата.

Постоянно пребиваване след5 години

Преместване в Испания

Вашият автомобил и шофьорската Ви книжка

Автомобил с чуждестранна регистрация може да остане като на посетител за ограничен период, а престоят след изтичането му крие риск от глоба и понякога от обездвижване на автомобила. След като станете резидент, автомобилът трябва бързо да бъде регистриран с испански регистрационни табели, но източниците не са единодушни колко бързо. Ако сте го притежавали достатъчно дълго преди преместването, данъкът върху вноса се отменя, а финансираният автомобил принадлежи на финансиращото дружество.

Чуждестранен автомобил като посетител6 месеца

След установяване на пребиваване, пререгистрация30 до 60 дниИзточниците не са единодушни. Потвърдете това с пътната администрация.

Безсрочна книжка за подмяна2 години

Колко дълго да притежавате колата без данък6 месеца

Автомобили и шофиране

Преместване с куче

Изпълнете стъпките по ред, защото именно редът е решаващ: първо микрочип, след това ваксинация срещу бяс и после изчакване. Ваксинирането преди поставянето на чипа обезсилва ваксината и срокът за изчакване започва отново. Проверете правилника на общността преди да купите, тъй като той може да ограничава домашните любимци и достъпа до общите части, и проверете изискванията на авиокомпанията.

Изчакване след ваксинацията21 дни

Минимална възраст за пътуване15 седмициИспания не допуска изключение под този праг. (MAPA)

Животни при едно нетърговско преместване5

Шофиране от Чехия2 дниДва дълги дни във всяка посока с нощувка по пътя.

Преместване с домашни любимци

Кога Испания започва да облага всичко

Ставате данъчен резидент на Испания след повече от 183 дни през една календарна година. Също така ставате резидент независимо от броя дни, ако основните Ви икономически интереси или семейството Ви са тук. Няма разделена данъчна година: задействайте един от тестовете и сте резидент за цялата година. Тестът за семейството е този, който купувачите пропускат.

Броят дни183 дниПовече от това, не точно толкова. (BOE)

Най-ниска обща ставка19 %

Най-висока обща ставка47 %

Декларирани чуждестранни активи от50 000 €По категории.

Данъци, ако живеете в Испания

Официални източници за тази частPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)

Продажба и наследяване

Колко струва последващата му продажба?

Продавачът поема три разхода: общинския данък върху увеличението на стойността на земята, данъка върху капиталовата печалба и комисионата на агенцията. Като нерезидент също няма да получите цялата цена в деня на продажбата, защото купувачът задържа част от нея за данъчната служба.

Капиталова печалбаДо 30 %Общинският данък върху увеличението на стойността на земята. Това е максималната ставка. (BOE)

Данък върху капиталовата печалба19 %Една и съща ставка за всеки нерезидент, независимо дали живеете в ЕС. (Агенция по приходите)

Удържа се при продажбата3 %Купувачът задържа тази част от цената и я плаща на данъчната служба като авансово плащане по Вашия данък. (Агенция по приходите)

Комисиона на агенцията1,5 до 4 %Плаща се от продаващата страна, тоест от Вас в деня, в който продавате.

Нищо от това не се прилага, докато притежавате имота. Прилага се в деня на продажбата, а две от частите му изненадват продавачите. Трите процента са авансово плащане, а не окончателната сметка. Когато реалната Ви печалба е по-малка, възстановявате разликата, а срокът за това е четири месеца от продажбата. Общинският данък върху увеличението на стойността на земята законно може да бъде поет от купувача, когато продавачът е нерезидент. Това означава, че клаузата трябва да бъде уредена, преди да договорите цена, а не след това. Ръководството по-долу разглежда цялото изчисление.

Продажба и разходи при напускане

Какво се случва с имота, когато починете?

Испанският имот се облага в Испания, когато собственикът му почине, дори ако собственикът никога не е живял тук. За близки роднини в Андалусия данъкът обикновено възлиза на нула, но само защото са заявени правилно три отделни данъчни облекчения.

Данък върху наследството и трите облекчения

За съпруг, дете или родител Андалусия предоставя три облекчения: значително намаление според родствената връзка, допълнително намаление за основно жилище и данъчно облекчение върху оставащия данък. При наследствен имот в семейството често не остава нищо за плащане. Нито едно от трите облекчения не се прилага автоматично. Всяко трябва да бъде заявено правилно в декларацията в срок от шест месеца след смъртта. Единственото удължаване трябва да бъде поискано до петия, а не до шестия месец. На практика наследниците се нуждаят от повече от данъчната декларация: акт за смърт, удостоверение за последна воля и завещанието или декларация за наследници. Всеки наследник се нуждае от NIE. Необходимо е и нотариално заверено приемане на наследството, преди имотният регистър да впише имота на тяхно име. Европейското право Ви позволява да изберете кое национално наследствено право да определи кой наследява, а този избор променя кой наследява, но не и дали Испания ще обложи наследството.

Намаление по родство, близки родниниДо 1 000 000 €(Законодателен декрет 1/2018)

Данъчно облекчение върху дължимия данък99 %

Намаление за основно жилище100 %До праг на стойността, после намалява

Срок за подаване от смъртта6 месецаЕдно удължаване, заявено до петия месец. (BOE)

Наследяване и договорът с Чехия

Официални източници за тази частAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)

Къде се съдържат подробностите

Къде се намират подробностите на всеки етап

Всяка стъпка по-горе води към една от тези страници. Те са групирани според етапа на покупката, когато са Ви нужни, а не по азбучен ред. Това е същият ред като при петнадесетте стъпки.

Как протича покупкатаДокументите и подписите, стъпки 7 до 14 в подробности.

Пари и данъциКакво струва покупката над цената, колко може да заеме чешки купувач и как се защитават парите по време на процеса.

Какво може да се объркаВсяка страница обяснява един проблем и какво трябва да проверите, преди да възникне.

Отдаване под наемРазберете дали можете да отдавате имота под наем, кой може да го наема и колко реално може да носи.

След като станете собственикТова са сметките, таксите за общността, застраховката и данъчните декларации, които започват да се плащат, след като получите ключовете.

Живот в ИспанияТози раздел е за купувачи, които ще живеят в Испания, а не само ще я посещават. Разглеждат се пребиваването, автомобилите, кучетата и преместването.

РеференцияТова са испанските термини при покупка, с които ще се срещнете, в реда, в който ще ги срещнете.

Речник

Страниците, отбелязани като подготвящи се, вече имат структура, URL адрес и място в тази карта. Те очакват текста.

Накъде след това

Вече разглеждате конкретен имот?

Изпратете го до нас. Ще получите отговор за този имот, а не само за процеса. Имотът не е необходимо да е от нашия каталог. Имот от предприемач, друга агенция или портал получава същите проверки.

Свързани

Разглеждате ли конкретен имот?

Изпратете ни имота