Предаване на имота при покупка на имот в Испания
За 30 секунди
Финализирането на покупката е едно посещение при нотариус, където подписвате нотариалния акт и плащате остатъка. Ключовете трябва да бъдат предадени едва след като сте огледали имота и сте описали всички дефекти. Никога по-рано.
Денят на финализиране, по ред
- Преди посещениетоИмотът е проверен спрямо договореното състояниеВсички дефекти първо се вписват в писмен списък с дата.
- При нотариусаСамоличности потвърдени, актът прочетен
- В същия моментОстатъкът е платен
- В същия моментАктът е подписан
- Същият часКлючовете са предадениЕдва след посочения по-горе оглед, никога преди него.
- В същия денАктът е подаден за вписванеИзпратен е електронно до имотния регистър. Пълното вписване се извършва по-късно.
Кои лица присъстват в деня на финализиране на покупката и какво правят?
В стаята присъстват до четири страни и само една от тях защитава Вашите интереси. Испанският нотариус удостоверява подписването и превръща продажбата в публичен нотариален акт, но не проверява дали имотът е добро решение. Финализирането на покупката, día de la firma, обикновено отнема по-малко време, отколкото хората очакват. Нотариусът прочита на глас съществените условия на акта и потвърждава самоличността на страните и наличието на пълномощни. Остатъкът от сумата се плаща, актът се подписва и ключовете сменят притежателя си. Това, което изненадва повечето чуждестранни купувачи, не е процедурата. Изненадва ги кой защитава и кой не защитава интересите им в тази стая.
- НотариусътПубличен служител, за никого
- Какво правят
- Потвърждава самоличността, проверява отново вписването в регистъра към този момент и придава правна форма на акта.
- Какво НЕ прави нотариусът
- Не преговаря за нито една от страните и не преценява дали покупката е добра идея.
- Кой им плаща
- Определя се съгласно държавна тарифа за таксите. Обикновено купувачът я заплаща по обичай, а при ипотека това прави кредиторът.
- Вашият адвокатВие и само Вие
- Какво правят
- Потвърждава, че правната проверка все още е валидна, разяснява нотариалния акт и може да подпише вместо Вас с пълномощно.
- Какво НЕ прави нотариусът
- Не действайте от името на продавача или банката в нито един момент и не приемайте устно обещание вместо писмено.
- Кой им плаща
- Вие, обикновено приблизително ~1 % от цената.
- Продавачът или представителят на предприемачаСтраната на продавача
- Какво правят
- Подписва и предава имота и ключовете.
- Какво НЕ прави нотариусът
- Не обещавайте нищо извън вече обещаното в договора.
- Кой им плаща
- Собствените им разходи. При ново строителство този разход вече е включен в платената от Вас цена.
- БанкатаПри ипотека
- Какво правят
- Изпраща представител, който да подпише нотариалния акт за кредита заедно с акта за продажба, и освобождава средствата в този момент.
- Какво НЕ прави нотариусът
- Освободете средствата преди подписване на акта.
- Кой им плаща
- Вие, чрез собствените разходи по оформянето на кредита.
Проверява ли нотариусът дали имотът си заслужава цената?Не. Нотариусът потвърждава самоличността, проверява отново вписването в регистъра към този момент и придава на нотариалния акт правна форма. Дали цената е справедлива, дали сградата е в добро състояние и дали общността има задължения са отделни въпроси. На тях отговарят Вашият адвокат и оценителят преди това, а не нотариусът в деня на сделката.
Защо проверката се извършва преди подписването, а не след него?
Защото след като подпишете и платите, сте изгубили възможността за натиск, която е направила проверката полезна. Финализиране на покупката, извършено в неправилен ред, изглежда еднакво отстрани: подпис и комплект ключове. Разликата е кой поема риска в момента, в който се окаже, че нещо не е наред. Всичко се свежда до три стъпки, изпълнени в правилния ред.
- Имотът се проверява спрямо договоренотоПри имот на вторичния пазар това означава да потвърдите, че състоянието съответства на договора и че всичко, посочено в инвентарния списък, като уреди, мебели и оборудване, все още е налице. При ново строителство това означава инспекцията snagging. Времето ѝ зависи от строителя: при някои проекти се извършва преди прехвърлянето на собствеността, а при други след това.
- Нередностите се описват писменоУстното уверение, че нещо ще бъде поправено „следващата седмица“, не струва нищо, след като сте подписали. Списъкът с дефектите, датиран и предоставен на другата страна преди финализирането на покупката, е документът, който превръща спора в съгласуван списък с оставащи задачи.
- Едва тогава нотариалният акт, остатъкът и ключоветеПодписването и плащането се извършват едновременно, а ключовете трябва да бъдат предадени на същата среща. Ако редът се обърне, купувачът вече е изгубил възможността за натиск, която е направила втората стъпка полезна.
Няма единен закон, който да определя точно този ред като задължителен. Но това е стандартна и разумна практика, а договорите Ви за резервация и покупка трябва изрично да го посочват. Договор, който не урежда реда, Ви оставя да разчитате на добрата воля, а не на документ.
Какво става, ако дефект бъде открит едва след като ключовете вече са предадени?Това е по-труден разговор при имот на вторичния пазар, отколкото при ново строителство. Имотът на вторичния пазар почти не включва гаранция, освен иск за скрити дефекти, за които продавачът е знаел и ги е укрил. При ново строителство описаните по-долу законови гаранции все още се прилагат, независимо кога е открит дефектът, в рамките на съответните им срокове.
Каква гаранция имате, след като получите ключовете?
При ново строителство има три отделни гаранционни периода, които текат от деня на завършването, като за самата конструкция срокът достига до 10 години. При препродажба почти няма гаранция, освен ограничен иск за дефект, за който продавачът е знаел и го е укрил. Това е най-голямата правна разлика между двата вида покупка и определя колко внимателно си струва да бъде извършена проверката преди завършването.
Ден на предаването10 години по-късно
- Завършване: боя, плочки, дърводелство1 година
- Инсталации и годност за обитаване3 години
- Конструкция: основи, греди, носещи стени10 години
Ново строителствоИмот на вторичния пазар
- Десетгодишна гаранция срещу дефекти, засягащи конструктивната безопасност на сградата: основи, греди и носещи стени.
- Няма законова гаранция от този вид. Продавачът отговаря само за скрити дефекти, за които е знаел и които е укрил при продажбата. Това е ограничена претенция, която трудно се доказва.
- Тригодишна гаранция срещу дефекти в инсталации или строителни елементи, които нарушават изискванията за обитаемост, безопасност или функционалност.
- Не е приложимо. Каквото се намира в имота при финализирането на покупката, това притежавате Вие, включително с натрупаната възраст и износване.
- Едногодишна гаранция срещу дефекти при довършителните работи: боя, облицовки, дърводелски работи, която се носи от строителя.
- Не е приложимо по същата причина.
- Двугодишен срок за предявяване на претенция, след като покритият дефект се прояви, считано от този момент, а не от финализирането на покупката.
- Еквивалентната претенция тук е за скрит дефект, за който продавачът е знаел. Това е факт, който трябва да докажете, а не гаранционен срок, който тече автоматично.
Това практическо последствие произтича пряко от закона, а не от мнение. При имот на вторичния пазар действията, които Ви защитават, се извършват преди подписването, защото след това зад Вас остава много малко защита. При ново строителство гаранциите съществуват независимо от всичко, но все пак зависят от документирането на дефекта. Именно за това служат инспекцията snagging и писменият списък.
Кой ми дължи десетгодишната гаранция при ново строителство?Всички участници в строителния процес, обикновено предприемачът, строителят и техническите специалисти, носят солидарна отговорност по закон за конструктивни дефекти в рамките на десет години. Вашият адвокат установява точно срещу кого да предявите претенция за конкретен дефект, тъй като едновременно може да отговаря повече от една страна.
Трябва ли да сте в Испания за собственото си финализиране на покупката?
Не. Ако Вашият адвокат разполага с пълномощно, което обхваща това действие, той може да подпише нотариалния акт от Ваше име и финализирането на покупката да се извърши без Вас в страната. Това е една от по-полезните възможности, допускани от испанската практика, и една от най-малко разбраните от купувачите за първи път. Изборът между трите възможности по-долу е личен, а не професионална препоръка.
- Option 1Лично присъствиеВиждате имота и помещението лично в деня, в който той става необратимо Ваш.
- Пътувания до Испания
- Едно, за този ден
- Кой подписва
- Лично Вие
- За какво да внимавате
- Само обичайна логистика
- Option 2ПрепоръчаноПълномощноВашият адвокат извършва цялата процедура от Ваше име.
- Пътувания до Испания
- Нула за тази стъпка
- Кой подписва
- Вашият адвокат
- За какво да внимавате
- В пълномощното изрично трябва да е посочено финализирането на покупката
- Option 3Хибридно, чрез видеовръзкаУчаствате дистанционно в процедурата, докато Вашият адвокат подписва със същото пълномощно.
- Пътувания до Испания
- Нула, но наблюдавате
- Кой подписва
- Вашият адвокат
- За какво да внимавате
- Все пак е нужно същото пълномощно като при пълно упълномощаване
Какво трябва да бъде потвърдено, преди да приемете, че имотът Ви е предаден?
Това трябва да проверите, независимо дали присъствате лично или разчитате на доклада на Вашия адвокат. Нищо от това не представлява оферта за услуга. Това е съдържанието, което финализирането на покупката трябва да включва по закон.| Какво да потвърдите | Защо е важно | Как изглежда лош отговор |
|---|---|---|
| Преди подписването | ||
| Имотът отговаря на договореното състояние | Купувате имота в състоянието, в което е бил, когато е договорена цената, а не в състоянието, в което случайно се оказва, след като предишният обитател се е изнесъл. | Няма писмен протокол от проверката преди финализиране на покупката или вместо него има само устно уверение. |
| Има списък с дефекти и дата, ако нещо не е наред | Това е документът, който превръща договорения списък с неизпълнени задачи в нещо, което можете да докажете по-късно, вместо в спор без доказателства. | Няма нищо писмено, а само обещание, че нещо ще бъде уредено „по-късно“. |
| При ново строителство са издадени удостоверението за финализиране на покупката и лицензът за първоначално обитаване | Имотът не може законно да бъде обитаван или свързан с комуналните услуги без licencia de primera ocupación, която обикновено се издава в самия край на строителството. | Обещана дата за нанасяне, преди да е издаден някой от двата документа. |
| При самата среща | ||
| Всички ключове и карти за достъп са отчетени | В затворен жилищен комплекс често се издават повече карти и дистанционни устройства, отколкото са Ви предадени в деня на предаването на имота. | Само един ключ, без потвърждение колко са общо. |
| Показанията на измервателните уреди са отчетени и записани с дата | Именно тогава, след финализиране на покупката, обикновено възниква спорът кой какво е използвал. | В деня на сделката не са отчетени показания, така че първата сметка е предположение и за двете страни. |
| Остатъкът от сумата се плаща в същия момент, в който се подписва нотариалният акт | Това е механизмът, който прави сделката сигурна: парите и ключовете сменят притежателя си едновременно, а не предварително, въз основа на доверие. | Всяко искане за предаване на средства преди уговорената среща, извън гаранционната система при ново строителство или клиентската сметка на Вашия адвокат при имот на вторичния пазар. |
| В следващите дни | ||
| Нотариалният акт действително е представен за вписване | Подписването при нотариуса не е краят на документалната процедура. Данъкът трябва да бъде платен, а нотариалният акт да бъде внесен в имотния регистър, преди имотът официално да бъде вписан на Ваше име. | Никой не може да потвърди седмици по-късно, че вписаното копие е върнато. Вашият адвокат трябва да проследи това и си струва да го попитате директно. |
| IBI и таксата за общите части се разпределят за годината на продажбата | И двете се начисляват за периоди, а не за дни, така че част от вече платеното за годината принадлежи на купувача, а друга част на продавача. | Устно уверение, че „всичко е уредено“, без посочени суми. Помолете Вашия адвокат да Ви покаже разпределението. |
Къде се вписва финализирането на покупката
Целият процес на покупка включва петнадесет стъпки - от първото обаждане до ключовете. Финализирането на покупката обхваща последните три от тях, след изчаквателния период, който следва обвързващия договор.Стъпки 13, 14 и 15 от 15
- Последната проверкаПреди финализиранетоИмотът се проверява спрямо договореното състояние, а при ново строителство се съставя списък с дефекти. Това е стъпката, разгледана подробно по-долу.
- Нотариус и ключовеДенят на финализиранеНотариалният акт се подписва, остатъкът от сумата се плаща и имотът става Ваш. Ключовете трябва да бъдат предадени на същата среща, след като проверката и евентуалният списък с дефекти вече са уредени.
- След финализиранеОт първия денНотариалният акт все още трябва да бъде обложен с данък и вписан, комуналните услуги да бъдат прехвърлени, а годишните данъчни задължения да бъдат поети. Нищо от това не приключва, когато напуснете нотариалната кантора.
Обща информация, а не досието за Вашето финализиране на покупката
Това е обща информация за начина, по който протича финализирането на покупката съгласно испанското законодателство. Информацията е актуална към 17 август 2026 г. и се основава на първоизточника, а не е копирана от блог. Тя не представлява правен съвет относно Вашата покупка. Посочените тук гаранционни срокове, ролята на нотариуса и редът на описаните събития отразяват общото положение. Документите, приложени към конкретния Ви имот, както и конкретният Ви договор, са тези, които действително уреждат Вашата сделка.Нищо от това не представлява описание на услуга и в него няма обещание, че някой ще присъства от Ваше име при финализирането на покупката. Дали това е организирано и от кого е отделен въпрос, разгледан в собствено ръководство.Правилата и обичайната практика при финализиране на покупката могат да се различават според нотариуса, строителя и вида на имота, а самото законодателство периодично се изменя. Независим адвокат потвърждава какво се прилага към Вашата покупка, преди да подпишете каквото и да било.
Често задавани въпроси относно предаването на имота
- Колко време след подписването на частния договор се извършва финализирането на покупката?
- При имот на вторичния пазар обикновено от един до три месеца. При ново строителство срокът зависи от етапа на строителството: често около два месеца, ако сградата е почти завършена, и до приблизително три години, ако строителството започва от самото начало. Нито една от двете стойности не е определена от закона. И двете произтичат от начина, по който обикновено са структурирани договорите по това крайбрежие.
- Може ли продавачът да откаже да предаде ключовете при уговорената среща?
- Договорът за покупко-продажба трябва да обвързва предаването на ключовете със същия момент като подписването и плащането на остатъка от сумата. Ако това не е изрично посочено, налице е пропуск, който е добре Вашият адвокат да отстрани, преди да подпишете. Не приемайте просто, че това така или иначе ще се случи.
- Списъкът със snagging същото ли е като десетгодишната гаранция?
- Не. snagging представлява практическа проверка, извършвана около финализирането на покупката, за да бъдат установени незавършени или дефектно изпълнени работи, докато все още има възможност да поискате отстраняването им. Десетгодишната гаранция е отделно законово право съгласно Ley de Ordenación de la Edificación. То съществува независимо от това какво е било установено при snagging и покрива конкретно конструктивни дефекти, а не козметични недостатъци.
- Какво се случва, ако предприемачът не е получил разрешението за първо обитаване до обещаната дата?
- Без него имотът не може законно да бъде обитаван или свързан с комуналните услуги, независимо какво е било посочено в брошурата относно датата за нанасяне. Това е въпрос на договор и разрешителни, а не на гаранция. Добре е да потвърдите, че разрешението съществува, а не само че сградата изглежда завършена.
- Имотът на вторичния пазар има ли изобщо някаква гаранция?
- Само ограничена гаранция: иск срещу продавача за скрит дефект, който е съществувал към момента на продажбата и за който продавачът е знаел и го е укрил. Това е реално право, но доказването му е много по-трудно от доказването в рамките на законов гаранционен срок. Именно затова проверката преди финализирането на покупката е по-важна при имот на вторичния пазар, отколкото при ново строителство.
