Банкови гаранции за новото строителство: какво трябва да покриват и как да ги проверите
За 30 секунди
Всяко плащане, което извършвате към испански инвеститор преди завършването на сградата, трябва да бъде покрито от банкова гаранция или застрахователна полица. Тази гаранция трябва да бъде издадена индивидуално на Ваше име, за пълния размер, включително данъка, плюс законовата лихва. Ако документът пред Вас не посочва това, той не представлява гаранцията, изисквана от закона.
Банкова гаранция / гаранционна полицаГаранция за авансови плащания, LOE, първа допълнителна разпоредба
- Бенефициер
- ИМЕ И ФАМИЛИЯ
- Гарантирана сума
- XX.XXX € + IVA
- Издаваща институция
- Банка / застраховател X, упълномощен
- Лихва
- Законово изискване за всяко плащане
- Предвидена дата на предаване
- [ празно ]
- Бенефициер. Трябва да посочва Вас поименно, а не проекта като цяло.
- Гарантирана сума. Пълният размер на авансово платената сума, включително всички данъци, вече платени върху нея.
- Издаваща институция. Издадена от упълномощена банка или застраховател, никога от самия инвеститор.
- Лихва. Законово установена лихва, начислявана от датата на всяко плащане до планираната дата на предаване.
- Предвидена дата на предаване. Случай на неизпълнение: гаранция без посочена дата на предаване не може да бъде проверена спрямо датата за финализиране на покупката по договора.
Какво е длъжен по закон да Ви предостави инвеститорът?
Конкретен документ с конкретно съдържание, предоставен в конкретен момент, а не просто обещание в договора. Той трябва да бъде издаден от упълномощена банка или застраховател, никога от самия инвеститор. Трябва да посочва Вас поименно, за конкретно извършените от Вас плащания, а не групова полица, покриваща целия проект. Той трябва да покрива пълния размер, който сте платили до момента, включително всички данъци, вече платени върху него, плюс законовата лихва от датата на всяко плащане до планираната дата на предаване. Получавате го при подписването на договора за покупко-продажба, преди да започнат плащанията на отделни вноски.Правото на претенция се поражда, когато строителството не започне или не бъде завършено и предадено до датата, посочена в договора. Ley 20/2015 укрепи това правило, след като финансовата криза от 2008 г. показа колко често по-ранното правило от 1968 г. (Ley 57/1968) не е било прилагано на практика.
От какво защитава гаранцията?
Две погрешни предположения водят в противоположни посоки. Един купувач предполага, че гаранцията покрива по-малко, отколкото всъщност покрива. Друг предполага, че покрива повече.
Какво приемат купувачитеКакво покрива гаранцията в действителност
- Гаранцията изплаща сума само ако инвеститорът фалира
- Тя изплаща сума и ако предприемачът просто закъснее. Ако финализирането на покупката надхвърли датата, посочена във Вашия договор, същата гаранция Ви позволява да си възстановите платеното със законна лихва, без да чакате, за да разберете дали предприемачът в крайна сметка ще завърши проекта.
- Гаранцията, спомената в брошурата, е тази, която ме защитава
- Само документ, който посочва Вас лично и посочва точните суми на Вашите плащания, Ви защитава действително. Общото твърдение, че „проектът е гарантиран от банка“, е маркетингов израз, а не правна гаранция, докато не държите индивидуалното удостоверение в ръцете си.
- След като получа удостоверението, всяко следващо плащане, което правя, е автоматично покрито
- Удостоверението трябва да бъде актуализирано или преиздадено, така че да посочва всяка нова сума, когато я плащате. Неактуално удостоверение, което вече не съответства на действително платеното от Вас, е пропуск. Установете го преди следващото плащане, а не след него.
- Депозитът за резервация е покрит от същата система
- Не е. Плащате резервацията, преди да съществува каквато и да е гаранция, така че тя остава изцяло извън тази система. Именно затова резервацията трябва да бъде за малка сума и договорът за резервация трябва да съдържа ясна собствена клауза за възстановяване на сумата.
Какво добавя „законната лихва“ към възстановената сума?Това е законната лихва, приложена към Вашите средства за периода, през който са били задържани. Тя се изчислява от датата, на която сте платили всяка вноска, до датата, на която гаранцията е използвана. Съществува, за да не означава връщането на парите Ви след провален проект просто получаване на същите евро обратно, без никакво увеличение за изминалото време. Това не е бонусно плащане. То Ви компенсира за забавянето, а не за разочарованието.
Как проверявате гаранция за пет минути?
Четири неща, които се проверяват в самия документ, а не в това, което са Ви казали за него. Ако липсва дори едно от тях, повдигнете въпроса преди следващото плащане, а не след като средствата вече са изпратени.
- Име и разрешение на издателяБанка или застраховател, упълномощен да издава такъв вид гаранция в Испания, а не собствен документ на предприемача.
- Вашето име и точната сумаУдостоверението трябва да бъде индивидуализирано на Ваше име и да съответства на действително платеното от Вас до момента, а не на закръглена или обща сума.
- Планирана дата на предаванеТя трябва да съответства на датата на финализиране на покупката във Вашия договор за покупко-продажба. Несъответствието тук трябва да бъде поставено като въпрос, преди да платите каквото и да е допълнително.
- Потвърждение преди всяко ново плащане по етапГаранцията трябва да бъде актуализирана, така че да покрива новата сума, преди да я изпратите, а не след това. Ако Ви поискат първо да платите и Ви кажат, че „документите ще последват“, това е знак да спрете.
Къде системата се проваля на практика?
Не и в самия закон. Законът е конкретен и се прилага на практика от 2015 г. Системата се проваля, когато никой не проверява документите спрямо изискванията на закона.
- Считайте за незащитеноУдостоверението посочва проекта, а не ВасТова е най-често срещаният пропуск. Това е документ, потвърждаващ, че по принцип съществуват гаранции за проекта, но без Вашето име и конкретните суми на Вашите плащания. Това не е индивидуалното удостоверение, което законът изисква.What to do insteadСчитайте го за липсващо, докато не бъде заменено с такова, което посочва Вас.
- Считайте за незащитеноИзисква се нова вноска, преди удостоверението да бъде актуализираноНа практика конкретното плащане остава незащитено, докато документите не бъдат актуализирани.What to do insteadПотвърдете, че удостоверението покрива плащането, ПРЕДИ да го изпратите, а не след това.
- Важно уточнениеГаранцията за плащанията се бърка с гаранцията за конструкциятаТази гаранция защитава ПАРИТЕ Ви преди финализирането на покупката. Тя е напълно отделна от 10-годишната гаранция за конструкцията, 3-годишната гаранция за инсталациите и 1-годишната гаранция за довършителните работи, които се прилагат СЛЕД като станете собственик на имота съгласно членове 17 и 18 от същия закон.What to do insteadРазграничете двата риска. Проваленият проект и дефектът в завършен имот имат различни средства за защита.
Проверена гаранция срещу гаранция, приета на доверие
Законът е еднакъв и в двата случая. Разликата е в това дали някой е проверил дали документът действително съдържа изискваното от закона.| Непроверена гаранция | Проверена гаранция | |
|---|---|---|
| Кого посочва | Неизвестно, докато някой не го прочете. Възможно е да посочва проекта като цяло. | Вас лично, което е потвърдено в самия документ. |
| Какво обхваща | Прието за съответстващо въз основа на казаното от предприемача, а не на посоченото в документа. | Потвърдено като съответстващо на действително извършените до момента плащания, включително данъка. |
| Ако финализирането се забави | Спор дали съществуващата гаранция действително се прилага към Вашата ситуация. | Ясен, проверен път за възстановяване на всяко платено евро, със законната лихва. |
| Цена на грешката | Възможно е да е цялата авансово платена сума, установено едва когато е необходима. | Времето за проверка на документ преди всяко плащане. |
Законът е ясен. Документите все пак трябва да бъдат проверени
Това е действащото испанско право към август 2026 г., съобразено с консолидирания текст на LOE, изменен с Ley 20/2015. Това е обща информация, а не преглед на конкретната гаранция към имот, който обмисляте. Дали даден документ действително отговаря на тези изисквания, трябва да прецени Вашият адвокат, като разгледа конкретното удостоверение, а не страница, описваща общо закона.Обхватът тук умишлено е тесен: само гаранцията за плащанията при ново строителство. Три свързани теми са разгледани отделно в собствените им ръководства. Страницата за защита на парите разглежда и двата начина на покупка, ново строителство и имоти на вторичния пазар, и показва къде се намират парите при всеки от тях. Страницата за клиентската сметка на адвоката разглежда подробно механизма при имот на вторичния пазар. Страницата за строителните дефекти разглежда отделната структурна гаранция, която започва да действа, след като станете собственик на имота. Вашият адвокат трябва да провери точната формулировка на гаранцията за конкретния Ви имот, преди да бъде извършено каквото и да е поетапно плащане. Никакво общо четене не може да замени тази стъпка.
Често задавани въпроси относно банковите гаранции
- Покрива ли гаранцията данъка, който вече съм платил с всяка вноска, или само основната сума?
- Законът изисква гаранцията да покрива цялата платена сума, включително начисления към момента данък, а не само основната стойност на вноската. Ако гаранцията изглежда, че покрива само основната сума без данъка, тя не отговаря на законовите изисквания. Повдигнете този въпрос, преди да извършите допълнително плащане.
- Мога ли да поискам да видя гаранцията, преди да подпиша договора за покупко-продажба, а не след това?
- Трябва да го направите. Законът изисква предприемачът да Ви предаде документа за гаранцията при подписване на договора. Но няма причина Вашият адвокат да не може предварително да прегледа проект или образец на текста като част от правната проверка преди подписването. Да изчакате да я видите за първи път на срещата за подписване означава да го направите по-късно от необходимото.
- Едно и също ли е банковата гаранция със застраховка, покриваща същия риск?
- Законът допуска и двата варианта: съвместна банкова гаранция (aval bancario) или застрахователна полица (seguro de caución), като и двата постигат един и същ резултат. И двата варианта са приемливи, ако са издадени от упълномощено лице, посочват Вас поименно и покриват цялата платена сума плюс законната лихва. Надписът върху документа е по-маловажен от това дали той отговаря на тези четири изисквания.
- Какво се случва, ако предприемачът стане неплатежоспособен, а не просто закъснее?
- Валидната индивидуална гаранция не зависи от платежоспособността на предприемача. Тя се изплаща от банката или застрахователя независимо от последиците на неплатежоспособността. Всичко, което не е покрито от гаранцията, се превръща в обикновено вземане, което се нарежда на опашката след вземанията на други кредитори. Пълните подробности относно неплатежоспособността на предприемач са отделна тема, разгледана на собствена страница.
