Договор за покупко-продажба при покупка на имот в Испания
За 30 секунди
При препродажба в Испания се използва договор arras с депозит от 10 до 20 % от цената. Испанското право признава три вида договор arras, всеки с различни последици, ако сделката пропадне. В договора трябва да бъде посочен видът, защото ако не е посочен, се прилага видът по подразбиране, който е най-неблагоприятен за купувача.
| Arras с право на отказЧл. 1454 от ГК | Потвърдителни arrasМълчаливото правило | Наказателни arrasХибриден вариант | |
|---|---|---|---|
| Какво представлява | Право на отказ на фиксирана цена | Обикновено частично плащане | Неустойка плюс право да принудите продажбата |
| Ако се оттеглите | Губите депозита | Те все още могат да искат изпълнение | Плащате неустойката, но продажбата все още може да бъде принудително осъществена |
| Ако те се оттеглят | Връщат го в двоен размер | Все още можете да искате изпълнение | Те плащат неустойката, но продажбата все още може да бъде принудително осъществена |
| Изберете това, ако | Искате лесен изход на известна цена | Нито една от страните не планира да се оттегля | Искате нещо, което възпира оттеглянето по-силно от обикновения депозит |
Какъв договор да подпиша и какво се случва, ако се наложи да се оттегля?
Подписвате договор за arras. Какво се случва, ако се откажете, зависи изцяло от това кой от трите законови вида е посочен в договора. Договорът за arras е частният договор за задатък, използван при имот на вторичния пазар. Купувачът и продавачът го подписват пред нотариуса, като в него е определена санкцията, ако някоя от страните прекрати сделката. Депозитът е значителното плащане, което следва резервацията и обвързва двете страни с продажбата, а испанската практика го разглежда като задатък, а не като частично плащане, от което можете да се откажете. Arras не е същото като чешкия депозит. В зависимост от договорения вид отказът може да струва на купувача депозита, а на продавача може да струва двойния му размер. Това е много по-сериозна последица, отколкото думата „депозит“ подсказва на чуждестранния читател.Член 1454 от Гражданския кодекс описва вида, който се използва в повечето договори: arras с право на отказ. Ако купувачът се оттегли, той губи депозита. Ако продавачът се оттегли, той трябва да върне депозита в двоен размер. Този вид позволява на всяка от страните просто да се оттегли срещу фиксирана цена. Съществуват още два вида, които действат по съвсем различен начин. До този абзац можете да видите и трите вида, представени подробно.Ако договорът не посочва кой вид се прилага, обикновено се твърди, че испанските съдилища приемат по подразбиране потвърдителни arras. Това е вариантът, който НЕ Ви позволява просто да се оттеглите срещу цената на депозита. Това правило по подразбиране се повтаря широко в правните коментари. Но самият член 1454 урежда единствено arras с право на отказ и не посочва какво се случва по подразбиране, когато договорът мълчи по въпроса. Действителното правило по подразбиране не е потвърдено чрез официалния правен текст на BOE. За купувача най-безопасният подход е да приеме, че се прилагат потвърдителни arras, докато адвокат не потвърди друго. Именно затова видът трябва да бъде посочен в ясно изречение в договора, а не да се оставя на предположения.
Какъв вид arras да поискам?Arras с право на отказ, ако за Вас е важно да можете да се откажете срещу предварително известна цена. Това е и видът, който повечето испански агенции за недвижими имоти и адвокати използват по навик. На практика обикновено просто молите своя адвокат да потвърди, че терминът е включен в договора, а не искате нещо необичайно.
Is a new build different?
Да. Документът, който следва резервацията при ново строителство, обикновено се нарича просто частен договор за покупко-продажба (contrato privado de compraventa), а не „arras“. Посочените по-горе членове от Гражданския кодекс не го уреждат. Всяко плащане, което извършвате към строителя преди завършването на сградата, трябва да бъде обезпечено от момента на издаване на разрешението за строеж с банкова гаранция или застрахователна полица на Ваше име, издадена от упълномощена банка или застраховател. Ако строителят не изпълни в срок, гаранцията възстановява всяко платено от Вас евро плюс законната лихва. Това е различен вид защита от удвоен задатък. Завършването на ново строителство обикновено отнема от 2 месеца до 3 години в зависимост от етапа на конкретния проект.Приложимият днес закон е първата допълнителна разпоредба (disposición adicional primera) на Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, изменена с Ley 20/2015. По-старият Ley 57/1968 преди уреждаше този въпрос и все още се посочва в много по-стари материали онлайн. Той е отменен на 1 януари 2016 г., а съдържанието му е преместено в посочената по-горе разпоредба. Ако договор или консултант все още посочва закона от 1968 г., те цитират отменен закон. Важно е да обърнете внимание на това, вместо да приемате, че е просто безобидно съкращение.
| Имоти на вторичния пазарarras | Ново строителствоЧастен договор за покупко-продажба | |
|---|---|---|
| Приложимо право | Граждански кодекс, чл. 1454 | |
| Обичайна сума на този етап | 10 до 20 % от цената | Определя се от платежния календар на строителя |
| Ако не могат да изпълнят | Депозитът се връща в двоен размер, ако е посочено arras с право на отказ | Всяко плащане се възстановява изцяло заедно със законната лихва съгласно гаранцията |
| Какво проверява първо Вашият адвокат | Посочване в договора на вида arras | Наличие на реална банкова гаранция за конкретните Ви плащания |
Колко време минава от подписването на договора до получаването на ключовете?
При препродажба целият път от резервацията до получаването на ключовете обикновено отнема 1 до 3 месеца. Подписването на договора arras обикновено се извършва около средата на този период, след като правната проверка, която сама по себе си отнема приблизително 2 до 4 седмици, вече е приключила успешно. При ново строителство същият процес отнема значително повече време, от 2 месеца до 3 години, тъй като зависи от напредъка на проекта, а не от фиксиран календар.Проверката на договора от адвокат преди подписването му, независимо от избрания маршрут, обикновено струва приблизително ~1 % от цената. Това е малък разход в сравнение с риска: документ, който определя дали изобщо ще получите обратно задатъка си, и дали той ще бъде удвоен.
Какво може да се обърка на този етап и как адвокатът го установява пръв?
Почти нищо от това, което може да се обърка тук, не е необичайно. Обикновено става дума за кратък списък от обичайни грешки. Всяка от тях се установява лесно преди подписването, но се отстранява скъпо след това.
- Най-висок рискВ договора не е посочено кой вид arras се прилагаОбикновено се тълкува като потвърдителни arras, които не Ви позволяват просто да се откажете срещу цената на депозита.What to do insteadПотвърдете, че думата "penitenciales" или желаният от Вас вид е записан в текста.
- Струва си да възразитеДепозитът се плаща директно по собствената сметка на продавачаАко продавачът вече го е изразходвал, съдебното решение за връщане на депозита в двоен размер не е равнозначно на това действително да получите парите си обратно.What to do insteadВместо това поискайте клиентска или ескроу сметка, особено тъй като продавачът може да Ви дължи връщане на депозита в двоен размер.
- Най-висок рискБанковата гаранция при имот ново строителство е описана като "автоматична след плащането"Гаранцията трябва да съществува за конкретните Ви плащания, да бъде издадена на Ваше име и да е валидна от момента на издаване на разрешението за строеж. Тя не е просто общо обещание от страна на дружеството.What to do insteadПоискайте индивидуалния сертификат. Не приемайте маркетингово твърдение, че съществува гаранционна схема.
- Струва си да възразитеКрайният срок за финализиране на покупката няма последици при неспазванеДата, към която не са обвързани никакви последици, не представлява реална защита при нито един от двата варианта. Тя е само надежда.What to do insteadУверете се, че договорът посочва какво се случва с парите и сделката, ако договорената дата бъде пропусната.
Какво да потвърдите преди подписването на обвързващия договор
Пет неща. Вашият адвокат трябва да ги провери, а не просто да ги прочете веднъж и да им се довери, защото този договор определя реалните последици от отказа.- Какъв вид arras е посочен при имот на вторичния пазарВ текста трябва да присъства думата „penitenciales“ или друго ясно равностойно изречение за правото да се откажете от сделката срещу загуба на депозита, а не само да се подразбира. Недобре изготвеният вариант говори общо за „arras“ и никога не посочва вида.
- Къде се държи депозитътКлиентска или ескроу сметка осигурява по-силна позиция от плащане директно по личната сметка на продавача, особено ако впоследствие продавачът трябва да го върне в двоен размер. Недобре изготвеният вариант изобщо не посочва сметка, а само гласи „платено на продавача“.
- Удостоверението за банкова гаранция при ново строителствоВ него трябва да бъдат посочени Вашият имот и конкретните Ви плащания, гарантирани от оторизирана банка или застраховател, а не обща фирмена брошура за гаранции. Недобре изготвеният вариант представлява маркетингово твърдение, че „всички плащания са гарантирани“, без приложен сертификат.
- Краен срок за финализиране на покупката и последици при забавянеИ двата варианта трябва да посочват какво се случва с парите и сделката, ако договорената дата бъде пропусната, а не само какво се случва, ако някоя от страните просто промени решението си. Недобре изготвеният вариант посочва дата, но не и последица при пропускането ѝ.
- Какво е включено писмено при имот на вторичния пазарФиксирани елементи, уреди и всичко, което обявата е предполагала, но нотариалният акт не включва автоматично. Това е последният документ преди нотариуса, в който липсващ елемент все още може да бъде добавен евтино. Недобре изготвеният вариант гласи „в състоянието, в което е видян“, без да изброява конкретните елементи.
Това обяснява закона, а не Вашия конкретен договор
Това е обща информация за испанското договорно право в състоянието му към 17 август 2026 г., проучена в първоизточника, а не копирана от коментари. Тя не представлява правен съвет относно документа пред Вас. Кой вид arras се прилага, дали сертификатът за банкова гаранция е истински и актуален и какви са действителните разходи при пропуснат срок са въпроси, на които може да отговори единствено независим адвокат, който е прочел Вашия конкретен договор.Ние не изготвяме този договор и не сме страна по него. Гарантираме обаче, че адвокат ще го прочете, преди да го подпишете. Също така гарантираме, че видът на arras или сертификатът за гаранция е изрично посочен и проверен факт, а не просто предположение, което всички правят за всички останали.
Най-често задавани въпроси относно договора за покупко-продажба
- Договорът за arras същият ли е като нотариалния акт, подписан пред нотариуса?
- Не. Договорът за arras е частен документ между купувача и продавача. Той се подписва преди нотариалния етап, без присъствието на нотариус. Публичният нотариален акт, escritura pública, се подписва по-късно в кантората на нотариуса и именно той прехвърля собствеността. Договорът за arras определя условията, които впоследствие се изпълняват при нотариалното изповядване.
- Какво се случва с депозита по arras, ако продажбата пропадне по причина, която никоя от страните не контролира?
- Зависи от това какво предвижда самият договор за тази ситуация. Именно затова добре изготвеният договор за arras обхваща повече от случаите „купувачът променя решението си“ и „продавачът променя решението си“. Причина извън контрола на страните, например отказана ипотека по причини, несвързани с поведението на купувача, заслужава отделна конкретна клауза, вместо да бъде оставена на общото правило за penitenciales.
- Мога ли да договоря процента от цената, който се плаща на този етап?
- Да, 10 до 20 % е обичаен диапазон, а не фиксирано правило. Точната стойност е част от договореното между купувача и продавача. По-ниската стойност намалява риска, ако се наложи да се откажете съгласно правилото penitenciales. Продавачът може да поиска повече, ако го възприема като по-силен знак за ангажираност.
