Агенцията за недвижими имоти за купувачи на Costa del Sol

При ново строителство предвидете приблизително 12 до 14 % върху покупната цена, а при имот на вторичния пазар - 9 до 10 %. Най-голямата разлика е в данъците: при ново строителство плащате 10 % ДДС и в Андалусия 1,2 % гербов налог, докато при имот на вторичния пазар се дължи 7 % данък върху прехвърлянето.

Зависи дали купувате ново строителство или имот на вторичния пазар. При ново строителство най-важна е банковата гаранция. Плащанията, които изпращате на предприемача преди завършването на строителството, трябва да бъдат защитени съгласно приложимия режим за плащанията, а преди превеждането на парите адвокатът проверява сметката, документацията и какво обезпечение се прилага за конкретното плащане. За плащанията, покрити с банкова гаранция, получавате удостоверение за съответната сума и купувач. При имот на вторичния пазар процесът е различен. Адвокатът следи договорите, сроковете и начина на прехвърляне, така че продавачът да получи парите едва в момента, в който според сделката те трябва да бъдат освободени. Затова въпросът не е само къде изпращате парите. Преди всяко съществено плащане адвокатът проверява защо го извършвате, на кого и при какви условия.

Зависи от текста на договора за резервация и варира при различните предприемачи и продавачи. Резервацията е единственото плащане извън системата за гаранции, поради което трябва да бъде малко, а договорът трябва ясно да определя кога се възстановява. Именно затова адвокатът го прочита преди превеждането на парите, а не след това.

Зависи основно от това дали купувате ново строителство или имот на вторичния пазар. При ново строителство е добре да разполагате предварително с приблизително 20 до 40 % от покупната цена за плащания, които могат да бъдат дължими преди завършването на проекта. Освен това ще са Ви необходими собствени средства за данъците и допълнителните разходи по покупката, включително 10% ДДС и останалите разходи по прехвърлянето. При имот на вторичния пазар, като нерезидент, реалистично очаквайте банката да финансира около половината от стойността, която тя определи за самия имот. Следователно ще са Ви необходими останалата част от покупната цена и разходите по покупката от собствени средства. При имот на цена 500.000 € необходимите Ви налични средства често не са 100.000 или 150.000 €, а значително повече. Затова изясняваме финансирането преди резервацията, а не след като вече сте се спрели на конкретен имот.

Да, но като нерезидент не разчитайте автоматично на финансиране от 70 или 80% от цената. При доходи във валута, различна от евро, реалистично е да очаквате финансиране от около 50% от стойността, определена от банката. За някои клиенти офертата може да е по-добра, а за други по-неблагоприятна в зависимост от доходите, съществуващите задължения, възрастта, валутата на доходите и конкретната банка. Важно е също, че банката изчислява ипотеката не въз основа на покупната цена, а въз основа на собствената си оценка. Така, ако купувате на цена 500.000 €, но банката оцени имота на 470.000 €, финансирането се изчислява върху тези 470.000 €. Затова още преди да изберете имот проверяваме какво финансиране реалистично можете да очаквате и какъв размер собствени средства ще са Ви необходими.

Кой действително е собственик на имота, има ли ипотеки, изпълнителни производства или други тежести, съответстват ли данните в имотния регистър, има ли задължения към общността на собствениците и съответства ли правният статут на това, което купувате. При конкретен имот проверките се разширяват според неговия тип и история.

Да. Независим адвокат, който представлява Вас, а не строителя или продавача. Той проверява собствеността, задълженията, тежестите, разрешителните, договорите и правния статут на имота, преди да се обвържете с покупката. Ние не наемаме адвокати и не получаваме комисиона за насочването Ви към тях. Даваме Ви няколко възможности, а Вие избирате сами.

При завършен имот обикновено са необходими от няколко седмици до няколко месеца от резервацията до получаването на ключовете. При ново строителство срокът зависи от етапа на проекта: можете да купите завършен апартамент, но и проект, чието завършване ще отнеме още две години. Целият процес от избора, през правната проверка, до нотариуса е описан по-горе.

Веднъж е достатъчно, а два пъти е още по-добре. Всичко може да бъде извършено дистанционно с пълномощно, но въпреки това предпочитаме да дойдете поне веднъж.

Да. Покупката на имот и испанското пребиваване са две различни неща. Можете да притежавате имот като нерезидент, а голяма част от процеса може да бъде извършена чрез пълномощно.

NIE - да. Испанската банкова сметка е много полезна на практика. NIE е идентификационният номер на чуждестранно лице, който ще Ви е необходим за покупката, за данъците и за други действия, свързани с имота. Уреждаме го своевременно с адвоката, тъй като чакането му до момента, в който трябва да подпишете, е ненужен начин да усложните покупката.

Ще платите най-голямата част от покупката в евро, така че при по-голяма сума си струва да обърнете внимание не само на таксата за превод, а преди всичко на реалния обменен курс. Парите могат да бъдат преведени чрез Вашата банка или специализиран доставчик на валутни услуги, а при по-големи суми е добре да сравните офертите. Преди всичко не оставяйте превода за последния момент. Банката може да поиска доказателство за произхода на средствата или да задържи превода за вътрешни проверки. Съобразено със схемата на плащанията, ще Ви кажем предварително кога ще Ви е необходима всяка сума.

Да. При по-голяма сделка очаквайте банката и останалите страни да поискат доказателство за произхода на средствата. Ако парите идват от продажба на дружество, дивиденти, инвестиции или друга по-сложна структура, подгответе документите още преди да започнете да превеждате средства.

На Ваше име, на името и на двамата съпрузи или при друга arrangement, в зависимост от семейното и финансовото Ви положение. Няма един-единствен правилен отговор. Начинът, по който притежавате имота, може по-късно да повлияе върху наследяването, данъците и продажбата, затова е по-добре да вземете решение с адвокат и данъчен консултант преди подписването на договора за покупко-продажба, а не пред нотариуса. Ако купувате като двойка, имате деца, притежавате значителни активи в Испания или обмисляте покупка чрез дружество, уведомете адвоката още в началото.

Не автоматично. Това зависи от конкретния имот, общината, правилата на общността и действащите правила за туристическо настаняване. Затова проверяваме дали краткосрочното отдаване под наем е възможно преди резервацията, ако отдаването под наем е част от причината, поради която купувате.

IBI, такси за поддръжка на общите части, сметосъбиране, застраховка, комунални услуги и вода, а за лицата, които не са местни, и данъчни задължения в Испания. Най-голямата разлика между два апартамента с близка цена често са таксите за поддръжка на общите части, затова при конкретен имот показваме реалните годишни разходи, а не една универсална сума.

Да. Modelo 210, данъкът за нерезиденти върху условно начисления доход. Името почти нищо не обяснява и повечето собственици научават за него твърде късно.

Не. Самото притежаване на имот не Ви превръща в данъчен резидент на Испания. Данъчното местопребиваване се определя според действителното Ви положение, включително колко време прекарвате в Испания и къде се намира центърът на икономическите и личните Ви интереси. Ако искате да прекарвате по-голямата част от годината тук или да се преместите за постоянно, обсъдете данъчното си местопребиваване с консултант, преди да се преместите. Това може да повлияе на начина, по който Испания третира доходите и активите Ви извън страната.

По закон всяко плащане преди завършването на строителството трябва да бъде обезпечено с банкова гаранция, издадена на Ваше име. Вашият адвокат проверява точната формулировка на гаранцията за Вашия имот, преди да бъде извършено каквото и да е плащане, и Ви обяснява точно какво покрива тя.

Някои дългове и задължения, свързани с даден имот, могат да преминат към новия собственик, поради което проверките преди покупка обхващат не само продавача, но и самия имот. Наред с другото, адвокатът проверява състоянието на таксите за поддръжка на общите части и изисква съответните удостоверения преди подписването.

Можете да продадете имота, когато пожелаете. Въпросът е на каква цена и колко бързо. Най-лесно се препродават имотите, които предлагат нещо, желано и от следващия купувач: добра микролокация, гледка, правилно изложение, възможност за придвижване пеша или добър жилищен комплекс. Затова при покупка не гледаме само дали харесвате имота днес, но и на кого един ден ще го продавате. При продажба като нерезидент предвидете и разходите и данъците, свързани с продажбата.

Да, и това може да бъде уредено предварително. Прилага се испански данък върху наследството, но Андалусия предвижда значителни облекчения за близки роднини. В завещание можете също да изберете наследството да се урежда от законодателството на собствената Ви държава, а кратко испанско завещание в допълнение ще спести на семейството месеци административни процедури.

Ако идвате веднъж годишно за две седмици и през останалата част от годината имотът просто стои празен, наемането може да е по-лесно. Но когато идвате няколко пъти годишно или прекарвате по-голяма част от годината на Costa del Sol, притежаването на имот започва да има съвсем различен смисъл. Не е необходимо всеки път да търсите свободен имот под наем, да се съобразявате със сезонните цени или да сменяте различни апартаменти. Пристигате с малка чанта, а всичко останало вече Ви очаква у дома. Разликата е още по-осезаема, ако пътувате с куче или деца или искате да идвате за няколко седмици или месеца. Добрите жилища под наем за по-дълъг период не винаги се намират лесно, а във високия сезон могат да бъдат много скъпи. Ако отдавате имота законно, когато не го използвате, приходите от наем могат да покрият значителна част от годишните разходи за притежаването му. При добре избран имот тогава не плащате само за място, където да прекарвате почивката си, а притежавате втори дом, който може да носи доход през част от годината. Затова с клиентите, които искат да идват редовно, обикновено разглеждаме кога покупката започва да има смисъл, а не дали изобщо има смисъл.

Това зависи най-вече от бюджета и от това какво търсите в Испания. Costa Blanca обикновено е по-евтина и със същия бюджет там можете да купите значително повече. Costa del Sol е по-скъпа, но предлага по-активен живот през цялата година, международна инфраструктура, летище Малага, голф игрища, училища, здравеопазване и голяма чуждестранна общност. Ако разполагате с по-малко от приблизително 250.000 € само за имота, ще Ви кажем директно, че вероятно не бихме се фокусирали върху Costa del Sol. Изборът на тази цена е много ограничен, а на Costa Blanca същият бюджет може да има значително повече смисъл. Приблизително от 300.000 € започват да се появяват реални възможности на Costa del Sol, но това все още зависи от местоположението, разстоянието до морето, състоянието на имота и Вашите изисквания за гледка или отдаване под наем.