FEIN същото ли е като ипотечна оферта?

Това е стандартизирано описание на офертата, а не отделен етап на одобрение. Когато банката е готова да отпусне кредита, FEIN представя условията на конкретната оферта във формата, изискван от закона. След това разполагате с най-малко десет дни, за да я прегледате, преди да можете да подпишете каквото и да било пред нотариус.

Мога ли да получа изцяло фиксирана лихва над 500.000 €?

Понякога, но при навлизането в 2026 г. няколко банки преустановиха предлагането на действително фиксирана лихва за целия срок над приблизително тази сума и вместо това преминаха към продукти със смесена лихва: фиксирана за първоначален период, обикновено три години, а след това променлива. Попитайте ясно кой от двата продукта се предлага, защото продуктът със смесена лихва се държи много различно след изтичането на фиксирания период.

Защо статусът на моя апостил и превод е по-важен от дохода ми?

Той не е по-важен. Просто това е стъпката, която е непозната, а не трудна, и именно непознатите стъпки незабелязано добавят седмици. Дори висок доход, документиран във формат, който не е признат, трябва да премине през процедурата по апостил и заклет превод, преди испанският кредитен специалист изобщо да може да го вземе предвид.

Тези цифри показват ли ми какво ще ми бъде предложено?

Не и не това е целта им. Те описват пазара и законодателството. Какво ще Ви бъде предложено зависи от Вашия доход, ангажименти, възраст, валута и конкретна банка. Именно за това са ипотечната услуга на Arevont и нейната проверка на възможностите за финансиране.

Guides

Ипотека в Испания: как действително работи пазарът

За 30 секунди

Като нерезидент, купуващ на Costa del Sol, трябва да планирате съотношение кредит към стойност 60 до 70 %. Това означава 30 до 40 % от цената в брой, плюс ~9 % до ~13 % допълнителни разходи. От 2019 г. банката трябва да Ви предостави FEIN и FiAE, преди да можете да подпишете каквото и да е.

FEIN: Европейски формуляр за стандартизирана информацияСтандартизиран формуляр за оферта за кредит, Ley 5/2019

Лихвен процент: Фиксирана X,X % / Променлива Euribor + X,X %
Общ годишен разход (TAE): X,X %
Обвързани продукти: Имуществена, животозастраховка...
Срок за размисъл: минимум 10 дни

Образец. Показаните стойности са илюстративни.

Лихвен процент. Лихвеният процент и неговият вид, фиксиран или променлив, в един стандартен формат. Това Ви позволява да сравнявате две оферти ред по ред.
Общ годишен разход (TAE). Общите разходи за целия срок на кредита, включително таксите, а не само обявения лихвен процент.
Обвързани продукти. Обвързани продукти, които намаляват лихвата на хартия, но добавят собствен разход. Проверете дали наистина са незадължителни.
Срок за размисъл. Минималният срок за предизвестие, преди да можете да подпишете, считано от деня, в който получите FEIN.

Какво съотношение кредит към стойност публикува пазарът за чуждестранен купувач?

Между 50 до 60 % и до 80 %. Основно Вашето гражданство определя в коя категория попадате, а не държавата, в която живеете. По-долу е обяснено как по принцип работи испанската ипотека за чуждестранен купувач: какво публикува пазарът, какво законът изисква банката да Ви представи и къде заявленията от Чехия или Полша се забавят.Банките се отнасят по-благоприятно към гражданите на ЕС на целия пазар. Няколко източника посочват, че чуждестранни купувачи от ЕС понякога достигат 70 до 80 процента, когато имотът действително е предназначен за основно жилище, а не за ваканционен дом. Гражданите на държави извън ЕС по-често получават 50 до 60 % или по-малко, независимо от нивото на доходите. Причината е, че банката оценява допълнителната трудност при принудителното изпълнение по кредит срещу лице извън правната система на ЕС, а не преценява финансовото състояние на кандидата.

50 %80 %

Гражданин извън ЕС, всеки имот50 до 60 %
Гражданин на ЕС нерезидент, втори дом60 до 70 %
Гражданин на ЕС, действително основно жилище (някои банки)70 до 80 %

Данни към 17 август 2026 г., проверени в три обзора на пазара на английски език от 2026 г., вместо да бъдат взети от публикуваната тарифа на една-единствена банка. Това са диапазони, публикувани от пазара, а не персонална оферта.

Вашият конкретен резултат зависи от банката, доходите Ви, съществуващите Ви задължения и самия имот. Пазарният диапазон не може да Ви даде тази информация.

Изчислете

Покупна цена

500.000 €

Банкова оценка

470.000 €

94 % от покупната цена. Банката отпуска заем въз основа на своята оценка, а не на цената.

Каква сума отпускат

50 %

При доходи извън еврозоната планирайте около половината.

Лихвен процент

3 %

Ориентировъчно. Ставките се променят.

Срок

20 години

Месечна вноска

1.303 €

Размер на ипотеката235.000 €

Собствени средства265.000 €

Разходи по покупката (ново строителство)64.839 €

Ще са Ви необходими329.839 €

Собствени средства плюс разходите при покупка. За целия срок на ипотеката плащате 312.793 € за 20 години.

Резултатът е ориентировъчен. Реално отпуснатата от банката сума зависи от собствената ѝ оценка на доходите Ви и от собствената ѝ оценка на имота.

Предпочитате да го получите във входящата си поща?

Име

Имейл

Без задължения. Никога не продаваме Вашите данни.

Вашата оценка: ипотека като услуга

Източници

Какво представляват FEIN и FiAE и защо банката трябва да Ви ги предостави?

Два стандартизирани документа, предоставяни преди да можете да подпишете каквото и да било, съгласно Ley 5/2019 (LCCI, законът за договорите за ипотечен кредит). Испанска банка не може просто да Ви предостави нотариалния акт за ипотеката в деня на финализиране на покупката. Първо трябва да Ви предостави FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Това е европейски стандартизиран информационен формуляр, който представя реалните условия на кредита. Тя трябва също да Ви предостави FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Това е формуляр с предупреждения, който обозначава всичко необичайно в конкретната оферта, например клауза за минимален лихвен процент или валутен риск.След това разполагате с минимум 10 дни, за да прегледате и двата документа, преди да можете да подпишете каквото и да било. Преди приключването на сделката присъствате на безплатно нотариално действие, acta notarial previa, при което нотариус потвърждава, че сте получили документите и сте ги разбрали. Ипотека не може да бъде подписана законно без това действие. Тази защита се прилага за чуждестранно лице по същия начин, както за испански жител. Законът не прави изключение за чуждестранен купувач. Но документите пристигат на испански език и именно преглеждането им с адвокат, който работи за Вас, а не за банката, прави срока за уведомяване наистина полезен.

Преди да подпишете

Офертата е готоваFEIN и FiAE са издадениСтандартизираните условия и формулярът с предупрежденията, предоставени първо.
Минимум 10 дниСрок за размисълВреме е да прегледате и двата документа, най-добре със собствен адвокат.
Преди финализиранетоПредварителен нотариален актБезплатен нотариален акт, потвърждаващ, че сте получили и разбрали документите.
При финализиранеИпотечният акт е подписанЕдновременно със самата продажба средствата се отпускат в този момент.

Правната координация на Arevont гарантира, че Вашият адвокат ще прегледа FEIN спрямо собствените дати в договора за покупко-продажба, преди да подпишете каквото и да било. Така проблем с графика на ипотеката може да бъде установен, докато все още има време да реагирате, а не пред нотариуса.

Координация с адвокат

Източници

Закон 5/2019 от 15 март за регулиране на договорите за кредити за недвижими имоти (BOE) ↗

Ley 5/2019 защитава ли лице, което не е местно, по същия начин, по който защитава испански жител?Да, самият закон не прави разграничение според местожителството. На практика FEIN и FiAE се предоставят на испански език и по график, определен от самата банка. Затова наличието на адвокат, който работи във Ваш интерес и ги преглежда в рамките на срока за предизвестие, превръща тази правна защита в нещо, което можете да използвате.

Фиксирана или променлива лихва и какво се промени в началото на 2026 г.?

Фиксирана лихва за 20 години понастоящем е приблизително 3,8 до 5,2 % както за кандидати от ЕС, така и за кандидати извън ЕС в проверените източници. Продуктът с променлива лихва обикновено се определя като Euribor плюс марж от 1,5 до 2,5 процентни пункта, така че реалната му цена се променя заедно с Euribor, вместо да остава фиксирана.В началото на 2026 г. няколко банки ограничиха предлагането на изцяло фиксирани лихви за суми над приблизително 500.000 € и вместо това въведоха продукти със смесена лихва: фиксиран период, обикновено три години, след което преминаване към променлива лихва за остатъка от срока. Ако финансирате сума над този размер, попитайте ясно дали предложението пред Вас е действително фиксирана лихва за целия срок или смесен продукт. Двата варианта се държат много различно след третата година.

Какво предполагат хоратаКакво прави пазарът през 2026 г.

Фиксираната лихва означава една и съща месечна вноска за целия срок на кредита: Само ако това е действителен продукт с фиксирана лихва за целия срок. Офертата със смесена лихва е фиксирана за начален период, обикновено три години, а след това става променлива. Това е съвсем различен продукт, представен под същия етикет.
Променливата лихва просто е по-рискова, а фиксираната просто е по-сигурна: Променливата лихва следва Euribor плюс надбавка, така че разходът по нея се променя заедно с по-широкия пазар, а не според решението на самата банка. Дали това е по-рисково от фиксираната лихва зависи от очакваното движение на Euribor през срока на Вашия кредит. Това е въпрос към лицето, което организира финансирането Ви, а не факт, който един общ наръчник може да установи окончателно.

Данните за лихвите са моментна снимка, проверена в три източника към август 2026 г., а не актуална емисия в реално време. Потвърдете текущите цени с кредитен посредник, преди да приемете което и да е число тук за оферта.

Какво конкретно забавя кандидатура от Чехия или Полша?

Почти нищо от това не е свързано с това документите да са по-трудни за изготвяне. Истинският проблем е, че документите не са във формат, който системата на испанската банка вече очаква, и това създава затруднения за кандидат от Чехия или Полша на няколко предвидими места.

Апостил и заклет превод, а не просто какъвто и да е преводДанъчна декларация, фиш за заплата или фирмена сметка от Чехия или Полша трябва да бъдат придружени от апостил и в повечето случаи от заклет превод на испански. Превод, който е точен, но не е заклет, обичайно се отхвърля. Това е най-честата причина дадено досие да остане непълно.
Формат на данъчна декларация, за който контролният списък на банката не е съставенИспанските шаблони за кредитна оценка са съобразени с фиш за заплата и данъчна декларация във формат, използван в Испания или Западна Европа. Данъчната декларация от Вашата страна съдържа същата информация в различна структура. Кредитният специалист, който разглежда този формат за първи път, работи по-бавно от специалист, който познава формата. Причината е просто, че той му е непознат, а не че съществува някакво правило.
Доказване на произхода на средствата през границаПравилата на Испания срещу изпирането на пари изискват банката, а често и нотариусът, да види документиран произход на съответните средства. Средства, преведени от чешка или полска сметка в Испания през месеците преди финализирането на покупката, лесно се документират, ако съхранявате документите за преводите. Средства, преведени преди години през няколко сметки, не се документират лесно. Възстановяването на тази следа в късен етап е причината заявленията често да се забавят.
Кредитна история, която не пътува с ВасИспанска банка не може да изтегли Вашата кредитна история от Чехия или Полша по същия начин, по който извлича испанската. Вместо това тя разчита на предоставените от Вас документи и на собственото си по-внимателно разглеждане на непознат финансов профил. Това е една от причините кредитирането на нерезиденти обикновено да се извършва по-предпазливо от кредитирането на резиденти, независимо колко стабилни са основните финансови показатели.

Нищо от това не е свързано с конкретна банка, която създава трудности. Това е обичайната цена на трансграничното досие. Единственото, което надеждно го съкращава, е да започнете процедурата по превод и апостил навреме.Това описва обща, утвърдена банкова практика и практика срещу изпирането на пари, а не конкретна посочена разпоредба. Информацията не е проверена спрямо публикувания от конкретна банка списък с документи. Потвърдете точния списък с Вашата банка или брокер, преди да приемете, че досието Ви е пълно.

Какво да потвърдите, преди да подпишете FEIN

FEIN е документът, който действително има значение. Това са трите неща, които си струва да проверите спрямо него, вместо да разчитате само на обобщения разговор.

Дали офертата е с действително фиксирана лихва или е продукт със смесена лихваДвата варианта се предлагат по сходен начин, но се държат много различно след края на началния фиксиран период. Това е най-важно при суми над приблизително 500.000 €, където няколко банки спряха да предлагат изцяло фиксирани лихви в началото на 2026 г. Лош знак е устно описание като „фиксирана лихва“, което самият FEIN не потвърждава за целия срок.
Какво FiAE посочва като необичайно в тази конкретна офертаКлауза за минимална лихва, условие относно валутата или неустойка за предсрочно погасяване, която се прилага само за тази оферта, е точно това, което FiAE трябва да покаже отделно от общите условия на FEIN. Лош знак е оферта, представена изобщо без FiAE, или оферта, при която не Ви е предоставен посоченият минимален срок от 10 дни за преглед преди подписване.
Дали Вашите документи се нуждаят от апостил, заклет превод или и от дветеПредположението, че обикновен превод е достатъчен, е най-честата причина досие от Чехия или Полша да остане непълно в продължение на седмици. Лош знак е документ, приет от една служба и отхвърлен от друга, защото е бил преведен, но никога не е бил заверен с апостил, или обратното.

Направо

Какво публикува пазарът и какво не може да Ви обещае

Ley 5/2019 и системата FEIN/FiAE са разгледани в първоизточника (BOE-A-2019-3814) и представляват установено право, а не пазарна оценка. Диапазоните на съотношението кредит към стойност и актуалните лихвени проценти са различен вид твърдение. Проверихме ги в три обзора на пазара на английски език за 2026 г., които се съгласуват помежду си относно общата картина на пазара. Но нито един от трите не е първичен регулаторен текст, лихвите се променят и нито един не представлява лична оферта към Вас. Приемайте тези числа като информацията, която пазарът публикува към момента. Потвърдете собствените си стойности с брокер, преди да разчитате на тях, и очаквайте те да остареят в рамките на месеци, а не на години.Нищо от това не Ви казва какво конкретно ще Ви бъде предложено и не организира запознаване с брокер. Това е ипотечната услуга на Arevont. Тя съществува, защото честният отговор на въпроса „какво ще получа“ зависи от Вашия доход, настоящите Ви финансови ангажименти, възрастта Ви, валутата, в която получавате възнаграждението си, и конкретната банка, а не от средната стойност за пазара.

Най-често задавани въпроси за ипотечните кредити в Испания

FEIN същото ли е като ипотечна оферта?: Това е стандартизирано описание на офертата, а не отделен етап на одобрение. Когато банката е готова да отпусне кредита, FEIN представя условията на конкретната оферта във формата, изискван от закона. След това разполагате с най-малко десет дни, за да я прегледате, преди да можете да подпишете каквото и да било пред нотариус.
Мога ли да получа изцяло фиксирана лихва над 500.000 €?: Понякога, но при навлизането в 2026 г. няколко банки преустановиха предлагането на действително фиксирана лихва за целия срок над приблизително тази сума и вместо това преминаха към продукти със смесена лихва: фиксирана за първоначален период, обикновено три години, а след това променлива. Попитайте ясно кой от двата продукта се предлага, защото продуктът със смесена лихва се държи много различно след изтичането на фиксирания период.
Защо статусът на моя апостил и превод е по-важен от дохода ми?: Той не е по-важен. Просто това е стъпката, която е непозната, а не трудна, и именно непознатите стъпки незабелязано добавят седмици. Дори висок доход, документиран във формат, който не е признат, трябва да премине през процедурата по апостил и заклет превод, преди испанският кредитен специалист изобщо да може да го вземе предвид.
Тези цифри показват ли ми какво ще ми бъде предложено?: Не и не това е целта им. Те описват пазара и законодателството. Какво ще Ви бъде предложено зависи от Вашия доход, ангажименти, възраст, валута и конкретна банка. Именно за това са ипотечната услуга на Arevont и нейната проверка на възможностите за финансиране.

Looking at a specific property?

Send us the property