Самонастанили се лица ще завладеят апартамента Ви, докато сте обратно у дома, и няма да успеете да ги изведете с години.
Как стоят нещата
Извеждането е значително по-бързо днес, отколкото преди няколко години. В нормално обитаваните жилищни комплекси това също е много рядка ситуация.
Какво го променя
Най-често това засяга изоставени къщи или вили, които остават без надзор в продължение на месеци. Апартамент в жилищен комплекс е напълно различна ситуация.
Какво правим по въпроса
Препоръчваме подходящи мерки за сигурност, проверяваме състоянието на имота преди покупката, а ако не сте в Испания, помагаме да организирате редовни проверки.
2025 · подадени случаи / брой жилища
Málaga0,0349 %1 случай на 2.864 жилища
Spain0,0559 %1 случай на 1.790 жилища
Barcelona0,1695 %1 случай на 590 жилища
Czech Republic0,0444 %1 случай на 2.252 жилища
Разликите в Испания са огромни. Затова по-долу публикуваме пълните данни за всяка провинция, а не само данните за Malaga.
Покажете данните за Испания за 2025 г.↓
Всички испански провинции · 2025
Подадени случаи на allanamiento и usurpación по провинции за 2025 г., спрямо броя жилища
Провинция
Подадени случаи
Жилища
Случаи / година
1 случай на
Barcelona
4.403
2.597.046
0,1695 %
1 : 590
Girona
719
507.421
0,1417 %
1 : 706
Tarragona
587
554.579
0,1058 %
1 : 945
Lleida
204
256.081
0,0797 %
1 : 1.255
Ceuta
19
28.315
0,0671 %
1 : 1.490
Illes Balears
433
652.123
0,0664 %
1 : 1.506
Toledo
275
439.385
0,0626 %
1 : 1.598
Valencia
856
1.488.908
0,0575 %
1 : 1.739
Las Palmas
316
551.237
0,0573 %
1 : 1.744
Alicante
772
1.350.006
0,0572 %
1 : 1.749
Almería
245
433.763
0,0565 %
1 : 1.770
Общо за Испания
14.875
26.623.708
0,0559 %
1 : 1.790
Santa Cruz de Tenerife
280
537.463
0,0521 %
1 : 1.920
Melilla
15
29.347
0,0511 %
1 : 1.956
Murcia
425
844.100
0,0503 %
1 : 1.986
Sevilla
451
912.899
0,0494 %
1 : 2.024
Gipuzkoa
169
350.286
0,0482 %
1 : 2.073
Cádiz
301
648.306
0,0464 %
1 : 2.154
Álava
77
168.086
0,0458 %
1 : 2.183
Córdoba
189
414.025
0,0456 %
1 : 2.191
Czech Republicза сравнение
2.371
5.340.033
0,0444 %
1 : 2.252
Zaragoza
236
543.799
0,0434 %
1 : 2.304
Madrid
1.269
2.956.941
0,0429 %
1 : 2.330
Badajoz
161
398.348
0,0404 %
1 : 2.474
Castellón
177
446.872
0,0396 %
1 : 2.525
Bizkaia
210
556.704
0,0377 %
1 : 2.651
Huelva
119
320.045
0,0372 %
1 : 2.689
Málaga
348
996.557
0,0349 %
1 : 2.864
Guadalajara
65
187.779
0,0346 %
1 : 2.889
Huesca
59
171.843
0,0343 %
1 : 2.913
Navarra
112
331.104
0,0338 %
1 : 2.956
Granada
189
573.692
0,0329 %
1 : 3.035
Cantabria
115
383.642
0,0300 %
1 : 3.336
Valladolid
87
296.910
0,0293 %
1 : 3.413
Segovia
35
128.255
0,0273 %
1 : 3.664
Albacete
63
241.313
0,0261 %
1 : 3.830
Burgos
71
275.639
0,0258 %
1 : 3.882
La Rioja
54
211.333
0,0256 %
1 : 3.914
Ciudad Real
80
313.180
0,0255 %
1 : 3.915
Asturias
139
674.342
0,0206 %
1 : 4.851
A Coruña
141
686.961
0,0205 %
1 : 4.872
Jaén
67
373.720
0,0179 %
1 : 5.578
Pontevedra
85
528.828
0,0161 %
1 : 6.222
Ávila
27
171.947
0,0157 %
1 : 6.368
Cáceres
45
300.157
0,0150 %
1 : 6.670
León
49
354.725
0,0138 %
1 : 7.239
Lugo
37
269.067
0,0138 %
1 : 7.272
Cuenca
19
165.616
0,0115 %
1 : 8.717
Zamora
17
155.610
0,0109 %
1 : 9.154
Salamanca
22
246.123
0,0089 %
1 : 11.187
Palencia
10
116.431
0,0086 %
1 : 11.643
Soria
7
84.255
0,0083 %
1 : 12.036
Teruel
8
125.711
0,0064 %
1 : 15.714
Ourense
14
272.883
0,0051 %
1 : 19.492
Следователно Malaga не е сред провинциите, които повишават испанската стойност. През 2025 г. тя е под средната стойност за Испания и под стойността, изчислена по същия начин за Czech Republic. Същевременно не искаме да правим универсален извод въз основа на една година: през 2024 г. Malaga и Czech Republic са били практически на едно и също ниво.
Заедно през 2024 и 2025 г. Malaga е със средно приблизително 0,040 % годишно, а Czech Republic - 0,045 %. Затова е по-точно да се каже, че Malaga е приблизително в същия диапазон като Czech Republic и значително под най-засегнатите части на Испания.
Откъде идва средната стойност за Испания
Catalonia39,8 % от регистрираните случаи14,7 % от жилищата в Испания
Andalusia12,8 % от регистрираните случаи17,6 % от жилищата в Испания
Следователно средната стойност за Испания не описва добре нито един отделен регион. През 2025 г. Catalonia е представлявала почти 40 % от всички регистрирани случаи, въпреки че там се намират малко под 15 % от жилищата в Испания. За разлика от нея, Andalusia е представлявала 12,8 % от случаите при 17,6 % от всички жилища.
Броят на случаите е от полицейската статистика за 2025 г. Това са регистрирани престъпления, а не броят на имотите, които в момента са незаконно заети, нито броят на окончателните присъди. Броят на жилищата е от преброяването през 2021 г., последното пълно сравнимо преброяване.
Испанските данни обхващат категориите allanamiento de morada и usurpación de inmuebles. Чешките данни обхващат нарушаване на неприкосновеността на дома (§ 178, статистическа позиция 39) и незаконна намеса в правата върху къща, апартамент или нежилищно помещение (§ 208, позиция 115). Двете двойки съответстват: от едната страна, влизане в обитавано жилище, а от другата, незаконно заемане на имот.
Двете системи са сходни, но не са идентични. Те се различават по законодателството си и по начина, по който се регистрират престъпленията, а испанската категория обхваща и някои случаи, свързани с търговски помещения. Затова приемайте данните като сравнение на порядъка на величината, а не като напълно съпоставима мярка.
Това са данни за една година. През 2024 г. провинция Malaga е била приблизително на 0,045 %, а Czech Republic също приблизително на 0,045 %, тоест практически на едно и също ниво. Разликата през 2025 г. се дължи главно на годишния спад в броя на случаите в Malaga.
Официалната статистика не се публикува на ниво Marbella, Estepona или отделните градове на Costa del Sol. Най-подробното налично ниво е провинция Malaga.
За 30 секунди
Самонастаняването в Испания обхваща две различни престъпления, а не едно. Празен имот попада в бавното нарушение, наказуемо само с глоба, докато обзаведен и свързан с комунални услуги дом попада в сериозното престъпление, при което полицията може да действа незабавно. През 2025 г. регистрираните случаи в провинция Малага са били под равнището в собствената Ви държава.
Едно престъпление ли е самонастаняването или са две различни?
Испанското право третира необитаемия и обитавания имот по напълно различен начин, а почти всичко, свързано с това колко плашещо е самонастаняването в действителност, зависи от категорията, в която попада имотът. Мирното заемане на имот, в който никой не живее, представлява usurpacion съгласно член 245.2 от Codigo Penal. Това е леко нарушение, наказуемо с глоба, а не със затвор, и полицията не може да отстрани обитателите по собствена преценка. Именно това стои зад почти всяка дълга и болезнена история, отразена в пресата: празен наследствен апартамент, непродадени имоти на предприемач, отнет от банка имот, който е останал без надзор с месеци.Влизането или оставането в нечий действителен дом без разрешение представлява различно престъпление, allanamiento de morada, съгласно член 202. Наказанието е от 6 месеца до 2 години затвор, а при насилие или заплашване може да бъде по-тежко. Полицията може да действа незабавно, когато нарушението бъде установено в момента на извършването му. През 2020 г. Tribunal Supremo определи точно какво се счита за дом за тази цел: мебели вътре, както и свързани вода, електричество и газ. Колко често посещавате имота няма значение. Ваканционен апартамент, използван два пъти годишно, напълно обзаведен и с включени комунални услуги, е дом по закон, а не празна обвивка.
Usurpacion (необитаем имот)
Как изглежда
Празен, необзаведен имот, който никой не е посещавал от месеци.
Законът
Codigo Penal, член 245.2: глоба, а не затвор.
Може ли полицията да ги отстрани на място?
Не. Този ред изисква съдебно разпореждане и е бавният вариант.
Незаконно влизане в жилище
Как изглежда
Обзаведен имот с включени вода, електричество и газ, който се посещава от време на време или в него се живее.
Законът
Codigo Penal, чл. 202: от 6 месеца до 2 години затвор.
Може ли полицията да ги отстрани на място?
Да, ако ситуацията е установена в момента на извършването. Това е бързият ред.
Управляван апартамент за почивка се разглежда във втората колона, а не в първата.
Само обзавеждането ли е решаващо, или някой трябва да живее там постоянно?Обзавеждането и включените комунални услуги са решаващи, а постоянното живеене не е необходимо. Решението на Tribunal Supremo от 2020 г. е изрично: жилище е всяко място, което се обитава, дори от време на време, а не само основното жилище. Втори дом, използван няколко седмици годишно, правилно обзаведен и с включени комунални услуги, представлява morada съгласно испанското право.
Какво определя дали полицията ще действа незабавно, вместо да предаде случая на съда?
Това, че даден имот юридически е „жилище“, само по себе си не е достатъчно за незабавно полицейско отстраняване. Прилага се втори тест, наречен flagrancia: ситуацията трябва да бъде установена в момента на извършването или непосредствено след това, с преки доказателства като разбита врата, задействана аларма, съсед, който е видял случилото се, или видеозапис. Ако собственикът разбере дни или седмици по-късно, непосредствеността е изчезнала и случаят се предава на съдия, както всеки друг. Същото важи, ако обитателите представят какъвто и да е документ, подсказващ, че вече живеят там, дори фалшив договор за наем: полицията престава да решава на място и предава случая на съда.За всичко това няма фиксиран законов срок. Няколко испански компании за аларми и фирми за desokupa рекламират „правило за 48 часа“. То не съществува в нито един закон или официална инструкция, което е потвърдено пряко от независима проверка на фактите с наказателен съдия и преподавател по право. Всъщност решаващо за изхода е колко бързо някой забележи и съобщи за случилото се, а не срок, записан в закона.
Какво обикновено се твърдиКакво всъщност казва законът
Полицията трябва да отстрани незаконно настанилите се до 48 часа
Такова правило не съществува никъде в испанското право. Незабавното отстраняване зависи от flagrancia, тоест от установяване на ситуацията в момента на извършването, за което няма фиксиран срок.
Обзаведен ваканционен дом не може да бъде незаконно завзет, защото собственикът ще спечели делото
Вероятно ще спечели делото, но след като случаят стигне до съдия, това все пак отнема време. Истинският въпрос е дали нарушението е установено достатъчно рано, за да се избегне съдебно производство изцяло.
Ако обитателите покажат документ, полицията трябва да им повярва
Полицията не решава кой казва истината. Всеки документ, истински или фалшифициран, е достатъчен, за да бъде случаят предаден на съдия, вместо да бъде уреден на място. Именно затова бързото установяване е по-важно от самите документи.
1
Имотът обзаведен ли е и включени ли са комуналните услуги?
Who decidesРешено от Tribunal Supremo STS 587/2020
What it grantsИмотът юридически представлява morada; може да се приложи бързият ред
If noПразен имот без включени комунални услуги попада в бавния ред за самоволно завземане, независимо от адреса.
2
Установено ли е влизането в момента на извършването, с преки доказателства?
Who decidesОценено от полицията на място, Instruccion 6/2020
What it grantsПолицията може незабавно да отстрани обитателите
If noНе се прилага фиксиран срок; случаят се предава на съдия, а не се решава пред вратата.
3
От 3 април 2025 г.: изобщо стига ли случаят до наказателен съд?
Who decidesLey Organica 1/2025
What it grantsНезаконното влизане в жилище и насилственото самоволно завземане вече подлежат на бързо съдебно производство
If noМирното самоволно завземане на празен имот все още следва обичайната, по-бавна процедура, потвърдена от самата Fiscalia в циркуляр от юни 2025 г.
Едно „НЕ“ на който и да е етап е разликата между телефонно обаждане и съдебно дело, а не причина да се предполага най-лошото.
Направи ли законовата реформа от 2025 г. извеждането по-бързо при всеки вид случай?Не, и е важно това да се уточни. Реформата добави тежките престъпления, обитавано жилище и насилствено завземане, към системата за бързо съдебно производство. Собственият циркуляр на Fiscalia няколко месеца по-късно потвърди, че мирното завземане на празен имот, най-често съобщаваният вид, умишлено е оставено в обичайната, по-бавна процедура. Реформата помогна на категорията, в която попада ваканционният апартамент, но не ускори категорията, която стои зад повечето публикации в медиите.
Ако това се случи, какво не трябва собственикът да прави сам?
Самостоятелната смяна на ключалките, дори на собствения Ви имот, може да бъде преследвана като coaccion съгласно член 172 от Codigo Penal. Това се наказва с от 6 месеца до 3 години затвор или глоба, ако някой вече го обитава. В отделно решение от 2026 г. е прието, че прекъсването на комуналните услуги на лице без законово основание за имота по принцип не представлява същото престъпление. Това е ново и тясно по обхват заключение. То не се отнася до смяна на ключалка и не се прилага за наемател, който просто е спрял да плаща наема. Всеки в такава ситуация трябва да потърси испански адвокат, преди да предприеме физически действия, а не след това.Най-полезното доказателство, което собственикът може да представи, е датирано доказателство, че имотът е бил използван непосредствено преди незаконното влизане. Това е важно както за полицията на място, така и за всяко последващо съдебно дело: записи за почистване, освобождаване на имота от гост, журнал на алармата, съсед или управител на сградата, който е забелязал случилото се. Имот, който никой не посещава с месеци, не създава такива доказателства. Това е истинската причина бавните случаи да се концентрират именно около този вид имоти.Наемател, който спира да плаща наема и отказва да напусне, или „inquiokupa“, представлява напълно различна, гражданскоправна ситуация, а не престъпление. Тя не фигурира в полицейската статистика на нито една от двете държави. Това е реален риск за всеки, който отдава имот под наем, но не е предмет на тази страница. Покупката на имот, в който вече има настанен наемател, е разгледана подробно в отделно ръководство.
Неплащащият наемател същият проблем ли е като незаконно настанилия се?Не. Наемател, който спре да плаща наем, има законно право да остане там, докато гражданско производство за изваждане не го отстрани. Тази процедура е напълно различна от двете престъпления, описани по-горе. Това е реален риск, за който си струва да планирате, ако възнамерявате да отдавате имота под наем. Но това не е самонастаняване и не фигурира в статистиката за престъпността на нито една от двете държави.
Какво всъщност предотвратява това и какво покрива застраховката?
Бързината на установяване определя почти всичко от описаното по-горе, в по-голяма степен от самия закон. За управляван апартамент в затворен комплекс се разбира в рамките на часове, ако нещо не е наред: чистач или управител, който идва и си отива, съседи, присъстващи целогодишно, и смяна на наемателите през няколко дни. Обзаведен имот, който никой не посещава с месеци, може да остане незабелязан много по-дълго. Той може да остане незабелязан достатъчно дълго, за да е достъпна само бавната процедура, която предвижда единствено глоба, независимо от начина, по който в крайна сметка ще приключи.Стандартната испанска полица за домакинска застраховка обикновено включва покритие за правна защита наред със стандартното покритие на сградата и съдържанието. Тя покрива адвокатските хонорари именно за процедура от вида, описан на тази страница. Тя не гарантира, че няма да се стигне до незаконно настаняване, и сама по себе си не отстранява никого от имота. Застраховката покрива съдебната процедура, когато тя стане необходима. Застраховката на апартамент в Costa del Sol обикновено струва няколкостотин евро годишно и се сключва приблизително по времето, когато получите ключовете при предаване на имота. Ние Ви свързваме със специалист, вместо сами да продаваме полица.
Покупката в управляван комплекс действително ли премахва риска или просто го прави по-малко вероятен?Тя го прави много по-малко вероятен, но не и невъзможен. Нищо не премахва риска напълно. Това, което управляваният и обитаван комплекс променя, е бързината на установяване: непознат в сграда с портиер, съседи и редовна смяна на обитателите бързо бива забелязан. Именно този фактор неизменно определя дали случаят ще остане телефонен разговор или ще се превърне в съдебна процедура с продължителност от месеци.
Директен разговор
Колко притеснен трябва да бъде купувачът в Costa del Sol?
През 2025 г. в провинция Малага са регистрирани нарушения, свързани със самонастаняване и незаконно проникване в жилище, при приблизително 0.035 процента от жилищния фонд, или около 1 имот на 2.864. Това е под съответната стойност за Чешката република от 0.044 процента за същата година. Заедно през 2024 и 2025 г. двете държави са близки по показатели, като средната стойност за Малага е малко по-ниска. Това не е било така през 2024 г., разглеждана самостоятелно, когато двете стойности са били приблизително равни, така че коректното твърдение е обвързано с конкретна дата, а не е постоянен природен закон. Данните също така обединяват няколко вида нарушения и отчитат сигнали, а не присъди. Приемайте ги като горна граница, а не като прецизна мярка.Реалният практически отговор е по-прост от статистиката: обзаведен, използван от време на време апартамент в управляван комплекс е категорията, към която е по-трудно да бъде насочено престъпление съгласно испанското право. Това е и категорията, при която най-бързо се разбира, ако нещо все пак се обърка. Бавните и плашещи случаи, за които съобщават медиите, почти винаги са от другия тип: празни имоти с изключени комунални услуги, които никой не посещава, съсредоточени в Барселона и около нея, а не в Costa del Sol. Това е обща информация за действието на испанското право и реформата от 2025 г., а не правен съвет относно конкретен имот. По-специално, добре е скорошното решение относно комуналните услуги да бъде потвърдено от адвокат, преди някой да разчита на него.Arevont проверява вида на комплекса, неговата сигурност и колко често имотът реалистично ще остава празен, преди да го препоръча, без разходи за купувача. Също така Ви помагаме да организирате свързване със специалист по застраховане и местен график за проверки, когато собственикът не живее там.
Често задавани въпроси за незаконното завземане на имоти
Ако посещавам апартамента си само два пъти годишно, това прави ли го по-лесна мишена съгласно испанското право?
Не. Решението на Tribunal Supremo от 2020 г. изясни пряко този въпрос: това, което прави един имот защитено „morada“, са мебелите и свързаните вода, електричество и газ, а не честотата на физическото присъствие на собственика. Ваканционен апартамент, който посещавате два пъти годишно, но е обзаведен и свързан с комуналните услуги, попада в същата правна категория като постоянно обитаван дом.
Как всъщност се изчислява статистиката за Малага и мога ли сам да я проверя?
Ministerio del Interior публикува регистрираните случаи по провинции в публичен портал за престъпността, а INE публикува броя на жилищата от националното преброяване. Разделянето на едната стойност на другата дава посочения тук процент. Отчитат се сигналите до полицията, а не присъдите, и няколко свързани престъпления се обединяват, така че показателят трябва да се разглежда по-скоро като горна граница, а не като точна стойност. И двете изходни таблици са посочени с връзки на тази страница.
Кое е най-полезното нещо, което мога да направя, преди да стана собственик на имота, а не след това?
Изберете управляван и обитаван комплекс вместо изолиран или сезонен имот и организирайте график за проверки, ако няма да живеете там. Именно бързината на установяване определя изхода, в по-голяма степен от всеки отделен продукт за сигурност. Тя определя дали случаят ще остане телефонен разговор в същия ден или ще се превърне в бавна съдебна процедура.
Достатъчна ли е сама алармата?
Алармата Ви помага да разберете бързо, но сама по себе си не осигурява човек на място. Необходим е местен човек, който може бързо да реагира и да събере доказателства, каквото точно осигуряват управляваният комплекс или местната услуга за проверки, но не и алармата сама по себе си.
Останалите три опасения
Краткосрочен наем
Купувате имот, за да го отдавате краткосрочно, и едва след това разбирате, че нямате право да го правите.