Управление на краткосрочно отдаване под наем в Costa del Sol, от лиценза до изплащането
Не всеки имот по това крайбрежие може да бъде отдаван на туристи и именно това трябва да се изясни първо. Андалусия, общината и общността на собствениците имат право на вето, а от април 2025 г. общността може да откаже ново краткосрочно отдаване под наем с мнозинство от три пети. Затова започваме с проверка дали отдаването под наем е законно възможно на Вашия конкретен адрес и едва след това обсъждаме управлението му. Ако е възможно, поемаме всичко с нашия собствен екип и нашите собствени почистващи служители: лиценза с Вашия адвокат, обявите, ценообразуването, всеки гост, почистването между гостите, регистрацията в полицията, изисквана от Испания, и един месечен отчет с постъпилите средства по Вашата испанска сметка. Удържаме 20 % + ДДС от всяка резервация и нищо, ако няма резервации.
Първо, дали изобщо имате право да го отдавате под наем
Покупката на имот по това крайбрежие и отдаването му на туристи са две различни разрешения, а второто не се получава автоматично. Дали краткосрочното отдаване под наем е възможно на конкретен адрес се решава от три отделни органа и и трите трябва да дадат съгласието си. Два почти идентични апартамента в един и същ жилищен комплекс могат да получат напълно различни отговори.Това е по-важно от всичко останало на тази страница, защото е единственото нещо, което не може да бъде поправено впоследствие. Комисионата подлежи на договаряне, обявата може да бъде преработена, а почистващият служител може да бъде заменен. Общност, която е гласувала против краткосрочното отдаване под наем, е взела своето решение, а имотът, който сте купили по тази причина, вече е имот, който притежавате по друга причина.
| Кой решава | Какво решава | Кой го проверява и кога |
|---|---|---|
| Андалусия и туристическият ѝ регистър | Регионалните правила за vivienda de uso turístico и самата регистрация. Без нея не можете законно да рекламирате краткосрочно отдаване под наем. От юли 2025 г. има и отделен национален регистрационен номер от държавния регистър на имотите, отдавани под наем, който платформите изискват, преди обявата да бъде публикувана. Затова днес един изряден имот има и двата номера. Регионалният регистър също няма да приеме регистрация в община, която е въвела собствено ограничение. Така решението на общината има предимство пред регионалното. | Вашият адвокат подава документите заедно с нас. Преди това проверяваме дали имотът изобщо може да бъде регистриран, защото заявление за лиценз за имот, който не може да го получи, означава похарчени средства и седмици без резултат. |
| Общината | Градовете определят собствените си ограничения, а няколко от тях затегнаха правилата за нови туристически наеми в най-натоварените си райони. Отговорът зависи от града, а понякога и от района, и именно това правило се променя най-често. | Проверяваме правилата за Вашия точен адрес, преди да бъдат похарчени средства за заснемане или подготовка. Правило, което е важало в съседен град или миналата година, не е отговор. |
| Общността на собствениците | От 3 април 2025 г. започването на ново краткосрочно отдаване под наем изисква изричното съгласие на мнозинство от три пети от собствениците. Ситуациите, съществували преди тази дата, могат да бъдат преценявани по различен начин, което е въпрос към Вашия адвокат, а не към нас. | При имот на вторичния пазар преглеждаме правилника и протоколите от събранията, а Вашият адвокат ги проверява. При ново строителство предварително питаме предприемача дали отдаването под наем е разрешено от правилата на общността. При имот, който вече притежавате, преглеждаме какво е решено, откакто сте го купили. |
Източници
Мога ли изобщо да отдавам апартамента си на туристи?Не автоматично. Това зависи от конкретния имот, общината, правилата на общността и действащите правила за туристическо настаняване. Затова проверяваме възможността за краткосрочно отдаване под наем преди резервацията, ако отдаването е част от причината, поради която купувате. За имот, който вече притежавате, важат същите три проверки, но те се извършват сега, а не тогава.
В обявата пише, че има туристически лиценз. Достатъчно ли е това?Не. Лицензът, който съществува днес, показва какво е било вярно, когато е бил издаден, но не и какво е решила общността на последното си събрание или какво е направила общината с новите регистрации оттогава. Той също не се запазва при всяка промяна на собствеността толкова автоматично, колкото обикновено предполагат продавачите. Проверяваме писмено текущото положение за конкретния имот, а Вашият адвокат го потвърждава.
Кое е безплатно и за какво всъщност са 20 %
Тук има две части и те се заплащат по напълно различен начин. Проверката дали имотът може да бъде отдаван под наем е безплатна и остава безплатна независимо дали впоследствие ще използвате услугите ни, защото именно този отговор Ви предпазва от единствената грешка на тази страница, която не може да бъде поправена. Управлението на отдаването под наем е платена услуга и се заплаща от приходите на имота.Причината първата част да е безплатна не е щедрост. Ако отдаването под наем е причината да купувате и се окаже невъзможно, бихме предпочели да разберете това преди резервационния депозит, а не след него, както бихте предпочели и Вие.
Безплатно, независимо дали ще ни използватеПлатената услуга, 20 % + ДДС от всяка резервация
- Изпращате ни адрес и ние Ви казваме дали краткосрочното отдаване под наем изобщо е законно възможно там
- Извършваме регистрацията с Вашия адвокат, създаваме обявата, определяме цените и предлагаме имота на пазара.
- Ако купувате чрез нас, законността на отдаването под наем се проверява преди резервационния депозит като част от покупката
- След това поддържаме календара, следим регистрацията да е актуална и работим с общността като оператор, а не като купувач.
- Казваме Ви кои имоти и кои градове отпадат, ако имотът трябва да носи доход
- Определяме цената на имота седмица по седмица според реалното развитие на пазара през съответния сезон.
- Казваме ясно, когато даден имот няма да се отдава добре, включително ако иначе бихме могли да Ви го продадем
- Поемаме всеки гост от първия въпрос до отзива, а нашите собствени почистващи служители подготвят имота между престои.
- Ако отговорът е „не“, получавате обосновката и това не Ви струва нищо.
- Получавате един отчет месечно с постъпленията по испанската Ви сметка и подробно описана всяка разходна позиция в същия документ.
Едно нещо не се променя при никакъв избор. Отказът от услугата за отдаване под наем не прави безплатната част по-лоша. Контактите, отговорите и обичайната помощ след предаването на ключовете продължават точно както преди, а ако предпочитате имотът просто да стои и да бъде поддържан, това е друга и по-евтина услуга.
Все още не съм купил имот. Можете ли да проверите имот, преди да направя оферта?Да, и това е най-полезното нещо, което правим по тази тема. Кажете ни кой е имотът и как възнамерявате да го използвате, а ние ще Ви кажем какво постановяват и трите органа и какво все още трябва да бъде проверено от адвокат. Ако купувате чрез нас, това се прави по подразбиране преди резервацията. Ако не купувате чрез нас, услугата пак е безплатна.
Какво всъщност правим и за какво се изразходват средствата
Краткосрочното отдаване под наем не е пасивен доход, а малък бизнес в сферата на гостоприемството, свързан с входната врата на Вашия имот. Някой трябва да отговори на съобщение в единадесет часа вечерта, да прецени дали резервация за след три седмици е правилно оценена, да бъде на място, когато гост не може да отвори портата, да регистрира всяко пристигане в полицията и да осигури истинско почистване на имота четири часа след напускането на последния гост. Това е работата, а 20 % е цената да не я вършите Вие.Таблицата по-долу обхваща всичко. Тя е умишлено конкретна, защото разликата между един и друг управител почти никога не се крие в обявения процент.
| Какво | Как се таксува | Какво означава на практика |
|---|---|---|
| В рамките на 20 % | ||
| Обявите и каналите | В комисионата | Професионалните снимки, текстът на обявата и присъствието на имота в Airbnb, Booking.com и другите портали се управляват чрез един канален мениджър, така че един календар контролира всички тях и имотът не може да бъде резервиран двойно. Освен това привличаме и свои преки гости, за които изобщо няма комисиона към платформа. |
| Ценообразуването | В комисионата | Определя се според сезона, деня от седмицата и това, което действително се продава през съответния месец, и се коригира с попълването на календара. Фиксираната цена за нощувка е най-честата причина даден имот да носи по-малко приходи от този до него. |
| Всеки гост, от първия въпрос до отзива | В комисионата | Запитванията, резервацията, инструкциите за пристигане, проблемът в полунощ, напускането, споровете и отзивите. На какъвто и език да пише гостът, той не пише на чешки и често не пише и на английски. |
| Настаняване и достъп | В комисионата | Пристигането се организира на място, включително за гостите, които кацат в един часа сутринта, и за тези, които не могат да използват портата. Ключовете, кодовете и достъпът са наша отговорност, а не Ваша задача за организиране от Чехия. Стандартният вариант е кутия за ключове в имота, която е лесна, евтина и не отказва, когато Wi-Fi връзката прекъсне. Ако предпочитате интелигентна ключалка, и това е възможно, като тогава пристигането се извършва чрез самостоятелно настаняване с код, издаден за всяка резервация, който спира да работи при напускане, което е удобно при късни полети. Нито един от двата варианта не променя сумата, която ни плащате. Комисионата е фиксирана на 20 % + ДДС, независимо дали някой посреща госта на вратата, или не, защото посрещането никога не е било скъпата част от тази работа. |
| Регистрация на гостите в полицията | В комисионата | Испания изисква всеки гост да бъде регистриран за всеки престой, като задължението е на домакина, а не на платформата. Регистрацията се извършва в SES.HOSPEDAJES, системата на Министерството на вътрешните работи, и ние я подаваме цифрово при настаняването на всеки гост за всяка резервация. Това е едно от двете задължения, за чието съществуване собствениците, отдаващи имота самостоятелно, най-често не знаят, и е задължението, за което се налага глоба. |
| Почистване между престои | В комисионата | Използваме свои почистващи служители, а не подизпълнителска агенция, и поддържаме един и същ стандарт всеки път. Спалното бельо се сменя, а имотът се заснема при напускане, така че състоянието, в което е оставен, да бъде факт, а не повод за спор. |
| Месечен отчет и изплащане | В комисионата | Един документ месечно: какво е постъпило от всяка резервация, какво е изразходвано и защо, нашата комисиона и сумата, която постъпва по испанската Ви сметка. Не просто обща сума без разбивка. Отчетът е обобщение, а не граница на информацията, до която имате достъп, тъй като получавате и достъп до портал с календара и резервациите: какво е потвърдено, какво предстои и кои дати все още са свободни, без да се налага да питате някого. Собствениците, които искат да проверяват всяка седмица, могат да го правят, а собствениците, които искат да прочетат един документ месечно и нищо повече, са обичайният случай. |
| За сметка на госта, не Ваша | ||
| Такса за почистване | Плаща я гостът | Към всяка резервация се добавя такса за почистване, както при всяка обява, която някога сте резервирали лично. Тя се начислява на госта, не се приспада от Вашите приходи и остава за нас, без разходите за пране, които възлизат приблизително на 12 до 15 € на гост за хавлии и спално бельо. |
| Плаща се от приходите от наем и се описва във Вашия отчет | ||
| Дребни ремонти по време на отдаването на имота | От приходите, по себестойност | Счупена щора, повреден бойлер, подменена електрическа кана. Разходът се плаща от приходите на имота и се посочва в отчета с приложена фактура. Не добавяме нищо отгоре и не получаваме нищо от майстора за това, че сме го препоръчали. |
| Координиране на майстор за по-голям ремонт | 25 € / h, плюс 25 € за пътя | Същата ставка като за управлението на имота, а пътните разходи не се начисляват, когато посещението съвпада с почистване между престои, което така или иначе извършваме. Фактурата на майстора е негова, а нашата е само за времето, през което някой трябва да бъде на място. |
| Не е наша. Извършва се от друг и ние работим с него | ||
| Туристическият лиценз и регистрацията | Еднократно от Вашия адвокат | Подаването се извършва от Вашия адвокат, а подготовката е съвместно с нас. Това е разход, който плащате еднократно преди настаняването на първия гост, и е включен в ценовата таблица по-долу. |
| Данък върху дохода от наем | Данъчен консултант | Ние не сме данъчни консултанти и тази страница не се превръща незабелязано в данъчна консултация. Предоставяме на Вашия консултант данните по месеци, във формата, който той изисква. Какво подлежи на приспадане и по каква ставка зависи от Вашето данъчно местожителство. |
| Застраховане | По препоръка | Полица, сключена за собственик, който обитава имота, не е полица за имот, в който се настаняват платени гости, а да кажете на застрахователя си истината за предназначението на имота не е по избор. Специалист се занимава с това. |
Кой разговаря с гостите и на какъв език?Ние, на езика, на който пише гостът, обикновено английски, испански или немски. Вие изобщо не участвате в разговора, освен ако не е необходимо да вземете решение, и никога няма да бъдете човекът, на когото гостът пише в полунощ, защото климатикът е спрял.
Използвате ли външна фирма за почистване?Не. Чистачите са наши служители и получават възнагражденията си от нас, а почистването е дейност, която извършваме сами, вместо да купуваме като услуга. Това е най-съществената практическа разлика между управителите по това крайбрежие, защото непочистването навреме означава отменена резервация и отзив, който не можете да премахнете.
Как се движат парите
Това е частта, за която собствениците питат последно и се тревожат най-много, затова ето цялата последователност. Нищо в нея не е необичайно, но почти никой не я публикува, а собственик, който не знае реда на тези стъпки, не може да прецени дали отчетът е правилен.
- Гостът резервира и плащаГостът плаща нощувката плюс таксата за почистване или на платформата, или директно на нас. На този етап платформата удържа собствената си комисиона. Процентът се определя от Airbnb или Booking, а не от нас, и се посочва в отчета Ви на отделен ред, вместо да се включва в някоя от нашите суми.
- Престоят се осъществява и имотът се подготвяНастаняване, самият престой, освобождаване, след това почистване и пране на спалното бельо. Таксата за почистване, платена от госта, покрива това и никога не се включва във Вашия доход. Разходите за пране се приспадат от тази такса и са приблизително 12 до 15 € на гост.
- Разходите за имота се приспадатРемонт, подмяна, консуматив или посещение за достъп, което някой е трябвало да извърши. Всеки разход е описан с приложена фактура. Към цената на майстора не се добавя нищо и от него не се удържа нищо за това, че ни е бил препоръчан.
- Нашите 20 % се приспадат от остатъкаТова е дял от приходите от наема, поради което няма какво да плащате през месец без резервации. Комисиона, начислена след разходите за самия имот, а не преди тях, е вариантът, който поддържа интересите ни в съответствие с Вашите.
- Остатъкът по Вашата испанска сметкаВсеки месец по сметка на Ваше име в Испания. За това е необходима испанска сметка и можем да Ви насочим към страницата за откриване на такава, ако все още нямате.
- С него получавате и отчетаЕдин документ: всяка резервация, всеки разход, комисионата и изплатената сума. Това е и документът, от който се нуждае Вашият данъчен консултант, което е още една причина данните да са описани подробно, а не обобщени.
Умишлено не Ви посочваме месечна сума, която да очаквате. Приходите на имота зависят от пазара, самия имот, отзивите и ценообразуването му, а управител, който обещава число преди първия сезон, не Ви казва истината за това кои от тези фактори контролира.
Какви са разходите
Една комисиона, договорена предварително, и нищо за плащане, докато имотът не започне да носи приходи. Няма такса за първоначално активиране, месечна абонаментна такса, такса за публикуване или такса за фотографиране.
| Какво | Колко | Какво означава |
|---|---|---|
| Нашата комисиона | 20 % + ДДС от всяка резервация | Фиксирано. Удържа се от приходите от наема след разходите за самия имот. Точната сума за Вашия имот се потвърждава, преди да решите каквото и да било, защото имот, който изисква повече работа, за да бъде отдаван, струва повече за управление. |
| Първи стъпки | 0 € | Фиксирано. Професионалното фотографиране, текстът на обявата, настройването на цените и публикуването на имота в каналите са включени в комисионата. От Вас не се иска плащане, преди имотът да е реализирал приходи. |
| Месец без резервации | 0 € | Фиксирано. Комисионата съществува само като дял от приходите от наема, така че празният месец не Ви струва нищо. Можете да прекратите договора когато пожелаете, а потвърдените резервации ще бъдат изпълнени и при напускане. |
| Управление на имота наред с отдаването под наем | 0 € | Фиксирано. Ако имотът Ви реализира доходи чрез нас, грижата за него вече е покрита от комисионата за отдаване под наем и няма отделна такса за управление. |
| Почистване между престои | Плаща гостът | Фиксирано. Начислява се на госта като такса за почистване при всяка резервация, така че не се приспада от Вашия доход. Ние я задържаме, като приспадаме разходите за пране, приблизително 12 до 15 € на гост за хавлиите и спалното бельо. |
| Координация с майстор | 25 € / h, плюс 25 € за пътя | Фиксирано, със същата ставка като за управлението на имота. Не се начислява, когато работата съвпада с почистване, което така или иначе е било планирано. |
| Туристическият лиценз и регистрацията | 150 до 400 €, еднократно | Ориентировъчна сума. Фактурата се издава от Вашия адвокат, подготвя се съвместно с нас и се плаща еднократно преди първия гост. Това е хонорарът на адвоката, а не наш, и зависи от имота. |
| Комисиона на платформата | Задава се от платформата | Airbnb и Booking удържат собствения си процент, преди парите да достигнат до нас. Ние не го определяме и не получаваме дял от него. Той се посочва като отделен ред във Вашето извлечение, а при директен гост такъв процент няма. |
Какви са условията и какво се случва с резервациите ми, ако прекратя договора?Има писмено споразумение, то е съвсем ясно и можете да го прекратите когато пожелаете. Вече потвърдените резервации се изпълняват и при прекратяване, защото гост, направил резервация добросъвестно, не бива да губи почивката си заради смяна на управителя. За нищо друго няма срок за предизвестие, а календарът, обявата и снимките са Ваши.
Четирите въпроса, които всеки собственик задава, преди да каже „да“
Тези въпроси възникват всеки път в един и същ ред и нито един от тях не е неоснователен. Това е Вашият дом, а предложението е в него да нощуват непознати, докато Вие сте на две хиляди километра разстояние.
- Непознати в дома миВсеки гост се идентифицира и регистрира в полицията, преди да бъде настанен в имота, което е законово задължение, а не услуга, измислена от нас. Резервациите се проверяват, а заявка, която прилича по-скоро на парти, отколкото на почивка, се отказва. Бихме предпочели да загубим един уикенд, отколкото добрите отношения със съседите.
- Ами ако повредят нещо?Три различни инструмента покриват този риск и приложимият зависи от това откъде е дошла резервацията, затова е добре да познавате и трите. Резервация чрез платформа се покрива от собствената гаранция за домакини или покритие за щети на платформата, а искът се предявява чрез нея. При директна резервация към нас се изисква депозит, който се получава преди пристигането и се връща след проверка на имота. И зад двете стои Вашата собствена застраховка, която трябва да е сключена за имот с платени гости, а не за жилище, обитавано от собственика, защото полица, описваща неправилно предназначение, е полица, по която искът ще бъде отхвърлен. Това, което прави всеки от трите инструмента ефективен, са доказателствата: имотът се заснема след всяка смяна на гостите, така че състоянието при пристигането и при напускането на госта е документирано с дата. Дребни неща се повреждат постоянно. Те се ремонтират от приходите и се посочват в извлечението, а никой не предявява иск за чаша за вино.
- Ще се превърне ли това в работа?Това е работа. Това е нашата работа. Вие не участвате в разговорите с гостите, не определяте цените в календара, не търсите човек за почистване и не регистрирате никого пред никого. Получавате месечно извлечение и понякога решение, което струва пари.
- Губя ли правото да ползвам дома си?Не. Блокирате желаните дати преди сезона и използвате имота лично. Обичайната практика е противоположна на очакванията на хората: собствениците идват през междинните месеци и по Коледа, когато крайбрежието така или иначе е по-приятно, и оставят имота да носи доход през летните седмици, които вероятно не биха използвали.
Мога ли да оставя личните си вещи в имота?Заключен шкаф за собственика е нещо обичайно и повечето наши собственици имат такъв. Всичко останало трябва да може да бъде заменено, защото рано или късно нещо ще бъде счупено или взето. Практическото правило е, че всичко, чиято загуба би Ви разстроила, не бива да се намира в имот, който се използва от гости.
Когато имотът е Ваш
Първо определяте собствените си дати и календарът се изгражда около тях. На практика това означава да ни кажете преди сезона кои седмици желаете, а по-късно да блокирате други дати, стига желаните периоди още да не са продадени. Потвърдена резервация не може да бъде отменена, за да се освободи място за Вас, което е единственото действително ограничение и е същото, при което работи всеки хотел.Важно е да бъдем честни относно компромиса, защото именно той е същината на решението. Седмиците, през които имотът печели най-много, са седмиците, в които най-много бихте искали да сте тук. Собственик, който иска август всяка година, а същевременно желае имотът да покрива разходите си, иска две различни неща. По-добре е да го знаете предварително, отколкото да го установите през юни. Собствениците, които идват няколко пъти годишно и избират междинните сезони, обикновено са много доволни от това arrangement. Собствениците, чието единствено пътуване е през първите две седмици на август, обикновено са по-доволни от имот, който просто притежават.Освен това пристигате в имот, който наистина е готов, а това често се подценява. Той е почистен по стандарта, който получава платеният гост, спалното бельо е прясно, а всичко, което е спряло да работи през март, е било ремонтирано още през март, вместо Вие да го откриете в единадесет вечерта с куфар в коридора.
Ако не може краткосрочно отдаване под наем
Понякога отговорът на първия раздел е „не“. Общността е гласувала против него, градът е прекратил новите регистрации или сградата просто никога не е била пригодена за това. Това не е краят на имота и не е краят на разговора, а просто означава различен план.
- Дългосрочен наемАко сградата не позволява краткосрочно отдаване под наем, обикновено все още можете да отдавате имота дългосрочно, но не чрез Airbnb или Booking. Месечният доход е по-нисък, но много по-стабилен, и има един наемател вместо четиридесет гости. Компромисът е същественият: имотът е зает, така че не можете да го използвате лично.
- Средносрочно отдаване, по няколко месецаМесечното отдаване под наем през зимата е реален пазар по това крайбрежие, защото северноевропейците идват тук през зимата, а летните посетители са си тръгнали. То заема междинна позиция: носи по-добър доход от дългосрочно отдаване под наем, а имотът е свободен през месеците, в които действително искате да го ползвате.
- И можем да поемем всеки от двата варианта, ако поискатеИ двата варианта се предлагат по заявка, а не като постоянна услуга, затова ни кажете и ще Ви отговорим дали имотът е подходящ. Когато поемем имота, го публикуваме в Idealista, където действително търсят наемателите по това крайбрежие, и сами заплащаме фотографията. Няма такса за включване и нищо за плащане, за да бъде обявен имотът. Причината не е щедрост. Имот, който стои празен, защото отдаването е пропаднало, не струва нищо на никого от нас.
- Притежавайте го и го оставете под грижиАко имотът няма да носи доход, въпросът е кой ще наглежда празното жилище. Това е отделна и значително по-евтина услуга, описана на друга страница.
- Изчакайте и проверете отновоОбщността може да гласува отново, а градът може да промени правилата си в която и да е посока. Ако днес отговорът е „не“, добре е да знаете какво би трябвало да се промени, за да стане „да“, и това е нещо, което можем да Ви кажем, вместо да гадаем.
Вече отдавах имота самостоятелно. Какво ще стане с обявата и отзивите ми?Поемаме календара, вместо да започваме отначало. Потвърдените резервации се изпълняват при съществуващите Ви условия, а когато е възможно, запазваме съществуващата обява, за да не се губи историята от отзиви, защото обява с отзиви от две години носи повече доход от нова обява без нито един отзив. Обикновено първо се променят цените и снимките. Кажете ни, преди да подпишете каквото и да било, защото предаването на имота в средата на сезона изисква планиране съобразно вече съществуващите резервации.
Какво проверяваме преди разходването на средства
Това се извършва преди фотографирането, преди кандидатстването за лиценз и преди да бъдат преместени каквито и да било средства. Отнема дни, а не седмици, като по-голямата част е работа на документи, а резултатът е ясен отговор: да и ето какво е необходимо, или не и ето защо. Ако отговорът е „не“, спестили сме и на двете страни значително време, а Вие не сте платили нищо.| Какво проверяваме | Защо това решава въпроса | Какво получавате |
|---|---|---|
| Самият имот | ||
| Документите за обитаване и годност за живеене | Имот не може да бъде регистриран за туристическо ползване без документи, които доказват, че е законно обитаем. При ново строителство те се предоставят при предаването на имота, а при по-стар имот на вторичния пазар понякога напълно липсват, което е проблем, съществувал още преди Вас. | Потвърдено по документите, като са посочени липсващите части. Всичко липсващо се насочва към Вашия адвокат, а не към нас. |
| Дали регистрация може да съществува на този адрес | Заявление за лиценз за имот, който не може да го получи, струва седмици и адвокатски хонорар и завършва там, откъдето е започнало. | Проверено в регистъра, преди да бъде подадено каквото и да било. |
| Разпределението, леглата и изискванията на правилата | Туристическото настаняване има минимални изисквания, а броят гости, които можете законно да приемате, определя приходите на имота повече от цената на нощувката. | Определен капацитет и какво трябва да се промени, за да бъде увеличен. |
| Градът и регистърът | ||
| Ограниченията на общината | Няколко населени места затегнаха правилата за нови туристически наеми и решението се взема за всяко населено място, а понякога и за всеки район. Андалуският регистър няма да приеме регистрация, когато населеното място я е ограничило. | Актуалното положение за Вашия точен адрес, с дата, за да знаете кога е извършена проверката. |
| Дали правилата се преразглеждат | Правило, което предстои да се промени, е също толкова важно, колкото и вече промененото, и именно това е разликата между разходи за подготовка сега и изчакване три месеца. | Какво е известно и какво не е, казано ясно, вместо представено като сигурен факт. |
| Общността на собствениците | ||
| Уставът на общността | Забрана може да бъде вписана в устава и просто никога да не бъде спомената от никого, който продава имота. Това е същият документ, който Вашият адвокат преглежда преди покупка. | Прочетено и съответните клаузи са цитирани пред Вас. |
| Протоколите от заседанията | Важното гласуване с мнозинство от три пети може вече да се е състояло или да е включено в дневния ред на заседание, за което никой не Ви е уведомил. Гласуване, насрочено за следващия месец, може да определи цялата причина, поради която купувате. | Прегледани толкова назад, колкото съществуват, като всичко относимо е отбелязано. |
| Действителната позиция на общността | Сграда, в която отдаването под наем е законно, но съседите са враждебно настроени, е сграда, в която всеки гост води до оплакване. Това е преценка, а не документ, и си струва да я получите. | Честна оценка, включително когато тя е причината да Ви кажем „не“. |
| Дали това действително ще работи | ||
| Регистрация на гостите и оперативните задължения | Всеки гост трябва да бъде регистриран за всеки престой, а задължението е на домакина. Това е нещото, за което собствениците, отдаващи частно, най-често не знаят. | Организирано преди първата резервация и извършвано дигитално при всяко настаняване. |
| Достъп, ключове и как гостът влиза | Жилищен комплекс с контролиран достъп, чийто код общността не предоставя, или сграда, в която портиерът отказва туристически гости, превръща добрия имот в оперативно неизпълним. | Проверено на практика, а не прието по предположение. |
| Дали можем да го подготвим навреме | Освобождаване в десет и настаняване в три означава четири часа за цялостно почистване и смяна на спалното бельо. Ако екипът ни не може надеждно да бъде там, имотът е извън обхвата на това, което поемаме, и предпочитаме да го кажем, вместо да го приемем. | Ясен отговор „да“ или „не“, основан на действителното местоположение на имота. |
| Какво е необходимо на имота преди първия гост | Легла, спално бельо, кухня, подходяща за шестима души, а не за двама, затъмняване в спалните и климатик, който е преминал сервизно обслужване. Имот, обзаведен за собственика, рядко е обзаведен за гости. | Списък, в който необходимото е отделено от онова, което може да бъде направено по-късно. |
Как започва
Покупката включва петнадесет стъпки и завършва с ключовете. Ето какво се случва след това. Ако сте купили чрез нас, проверката за възможност за отдаване под наем в стъпка 01 вече е извършена преди Вашата резервация, затова започваме от стъпка 02. Ако не сте, започваме с адрес и телефонно обаждане.Стъпка 15 от 15 и след това
- Проверка за пригодностБезплатно, приблизително дниПредоставяте ни адреса и какво желаете да правите с имота. Проверяваме трите слоя и Ви даваме писмен отговор с обосновката. Това е безплатно, независимо дали ще продължите или не, и това е стъпката, която определя всичко след нея.New buildПредварително питаме инвеститора дали краткосрочното отдаване под наем е разрешено съгласно правилата на общността, защото при ново строителство може все още да няма протоколи за преглед, а уставът да е само проект на инвеститора. Да получите отговора преди финализирането на покупката е много по-лесно, отколкото след това.ResaleПреглеждаме правилника и протоколите от събранията, а Вашият адвокат ги проверява. При имот, който е бил отдаван под наем, проверяваме и дали съществуващата регистрация се прехвърля, или трябва да бъде подадена нова, защото продавачите обичайно приемат първото, а то не винаги е вярно.
- Ние сме в имотаПреди обявяванетоНе поемаме имот, който не сме видели. При посещението се вижда реалният отговор: как ще изглежда имотът на снимки, колко души могат да спят удобно в него, а не само технически, какво липсва, дали терасата е причината някой да го резервира и колко бързо екипът ни може да влезе и излезе в деня на смяната на гостите.
- Лицензът, с Вашия адвокатСедмициРегистрацията се подава от Вашия адвокат и се подготвя съвместно с нас. Паралелно с това Ви казваме от какво се нуждае имотът преди пристигането на първия гост, като разделяме необходимото от нещата, които могат да изчакат до края на първия сезон.
- Снимки, обява и ценообразуванеПриблизителен брой дниПрофесионални снимки, обява, написана за всеки канал, календар с цени, съобразен със сезона, в който имотът започва да се отдава, и публикуване на имота във всички платформи чрез един календар. Всичко това е включено в комисионата и не Ви се начислява отделно.
- Първият гост и първият отчетОт този момент нататъкЗапочват да постъпват резервации, между тях имотът се подготвя за следващите гости, а месец по-късно получавате първия отчет и първото плащане. След това се свързваме с Вас, когато е необходимо решение, а в останалите случаи веднъж месечно.
Самостоятелно или не
Един и същ имот, един и същ сезон, два начина. Лявата колона показва какво всъщност включва частното отдаване под наем от Чехия, а не карикатурно опростена версия.| Самостоятелно или чрез друга агенция | С Arevont | |
|---|---|---|
| Кой Ви разреши да го отдавате? | Обикновено никой. Агент е казал „да“ или в обявата е пишело, че има лиценз, но нито едното не е документ. | Ние го правим и на трите нива, преди да бъде похарчен какъвто и да е ресурс. Не приемаме отговора на агента за потвърждение. |
| Кой отговаря на госта в единадесет вечерта | Вие, на английски, в друга часова зона, относно бойлер, който никога не сте виждали. | Ние, на езика на госта, а Вие разбирате за това от отчета. |
| Кой почиства между престои | Агенция за почистване, с която никога не сте се срещали, наета чрез съобщение, като разбирате, че не е дошла, от следващия гост. | Наши служители по почистването, на наша заплата, по график, който контролираме. |
| Кой регистрира гостите в полицията | Вие, при всеки престой, а повечето частни домакини дори не знаят, че това задължение съществува. | Извършва се дигитално при всяко настаняване като част от услугата. |
| Кой плаща за повреден бойлер през август | Вие, чрез превод от Чехия, след като намерите водопроводчик, който отговаря на език, който не говорите. | Плаща се от приходите по себестойност, посочва се подробно в отчета, а някой присъства, докато работата бъде извършена. |
| Какво се случва през месец без резервации | 0 €, а обявата продължава да стои там. | 0 €. Комисионата е дял от приходите, така че без приходи няма комисиона. |
| Какво струва, когато се отдава | Комисионата на платформата плюс Вашето собствено време, което е разходът, който никой не отчита. | 20 % + ДДС върху резервацията плюс собствената комисиона на платформата, а за нашите директни гости изобщо няма комисиона на платформата. |
| Езикът, на който се случва всичко | На испански с общината, общността и майстора. На английски с гостите. | Проверете с нас, всичко останало е от нас. |
Апартаментът имаше смисъл. Среща, за която никой не беше споменал, реши изхода.
Това е един от вече представените на началната ни страница случаи и мястото му е по-скоро на тази страница, защото краткосрочното отдаване под наем беше основната причина клиентът да купи. Апартамент за 495.000 € в Михас, съответстващ на бюджета и на начина, по който клиентът искаше да го използва. Имотът вече беше резервиран и депозитът беше платен.- Какво купуваше клиентътАпартамент, който съответстваше на бюджета и на плана. Краткосрочното отдаване под наем беше част от този план. Имотът беше резервиран и резервационният депозит беше платен.
- Какво открихмеРаботейки с адвоката, установихме, че малко след резервацията е насрочено събрание на общността и че дневният ред включва гласуване относно краткосрочното отдаване под наем. Информацията, която щеше да определи дали покупката има смисъл, не беше включена в обявата.
- Какво направихмеПрепоръчахме да не продължаваме автоматично само защото имотът вече беше резервиран. Изчакахме резултата от гласуването.
- Как приключиГласуването не позволи това, на което клиентът беше разчитал. Препоръчахме да не продължава с покупката. Резервационният депозит беше върнат и клиентът се отказа от сделката.
Клиентът избегна не само лоша покупка. Той също така не загуби резервационния депозит.
Как се заплаща
- ДомакинПлаща нощувката и таксата за почистване. Платформата удържа собствената си комисиона, преди сумата да достигне до нас, а гост, който резервира директно при нас, не поема нито един от тези разходи.
- ВиеНе плащате нищо предварително и нищо месечно. Нашите 20 % и собствените разходи на имота се приспадат от приходите на имота, като и двете са описани в същия отчет.
- Arevont20 % от всяка резервация, таксата за почистване без прането и 25 € на час, когато някой трябва да присъства в имота заради майстор. Това е всичко. Нищо не постъпва от другаде и от майстор не се взема нищо за представянето му.
Няма нищо за плащане в началото и нищо за плащане през месец без резервации. Договорът продължава да действа и можете да го прекратите, когато пожелаете, като потвърдените резервации бъдат изпълнени.Ако управляваме и краткосрочното отдаване под наем на имота, отделна такса за управление изобщо няма: грижата за имота вече е покрита от комисионата за отдаване под наем. Това не е отстъпка, измислена за тази страница, а начинът, по който двете услуги винаги са се съчетавали.Всичко, което вече получавате от нас, остава непроменено. Контактите, отговорите и обичайната помощ след получаването на ключовете нямат цена и никога няма да имат, независимо дали имотът носи едно евро или не.
Ние сами се грижим за управлението на имота, почистването и цялостното краткосрочно отдаване под наем.
Какво няма да Ви кажем и кога не бива да правите това
Не гарантираме заетост и не гарантираме доход, а никой почтен управител не би трябвало да го прави. Приходите от даден имот зависят от пазара, от самия имот, от отзивите и от цената му, като ние контролираме последните два от тези четири фактора. Всеки, който Ви посочи цифра, преди да е видял имота Ви и преди да е изминал първият сезон, Ви казва нещо, което не може да знае.Именно затова никъде на тази страница няма една конкретна цифра за приходите. Няма процент на заетост, средна цена на нощувка или доходност. В старата версия на тази страница имахме подобни цифри, но те бяха непроверени заместители, което е по-лошо от липсата на цифри. Когато публикуваме числа тук, те ще бъдат реални и ще се отнасят до имоти, които действително управляваме, а дотогава липсата им е честният отговор.Отдаването под наем е единственият съществен риск при цялата покупка и си струва да го повторим както в началото, така и накрая. Виждали сме купувачи да изграждат целия си бюджет около приходите от наем, а след това да установяват, че общността им е гласувала против краткосрочното отдаване под наем. Ако отдаването под наем е причината да купувате, проверете това преди резервационния депозит, независимо дали го правите с нас или с някой друг.Работим само от Manilva до Marbella: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís и Marbella. Извън тези пет места отказваме. Управител, който не може да осигури достъп на чистач в деня на смяната на гостите, е само телефонен номер, а не действаща услуга, и да вземаме парите Ви за такава услуга би било по-лошо от това изобщо да нямаме тази страница. По същата причина поемаме ограничен брой имоти.Съществува и вариант, при който не бива да правите това. Ако единственото Ви пътуване годишно е през първите две седмици на август, отдаването под наем ще заеме седмиците, които действително желаете. Ако имотът се намира на място с малко живот извън сезона, той може да бъде отдаван десет седмици и да стои празен четиридесет и две, което означава много работа за сравнително малко. Ако просто предпочитате никой друг да не спи в леглото Ви, това е напълно основателен отговор и за Вас има по-евтина услуга: някой се грижи за имота, но никой не отсяда в него.
Най-често задавани въпроси относно краткосрочното отдаване под наем
- Каква е Вашата комисиона и има ли други разходи?
- 20 % от всяка резервация, удържани от приходите от наем след приспадане на собствените разходи на имота. Няма начална такса, месечна такса, такса за публикуване на обявата или такса за заснемане. Точният процент се потвърждава за Вашия имот, преди да вземете решение, защото имот, който изисква повече работа за отдаване, струва повече за управление. Единствените други неща, които някога се появяват в отчета, са собствената комисиона на платформата, разходите, направени от самия имот, и 25 € на час, ако някой е трябвало да присъства заради майстор.
- Кога и как ще ми плащате?
- Ежемесечно, по сметка на Ваше име в Испания, с отчет, показващ всяка резервация, всеки разход и комисионата. За това е необходима испанска банкова сметка. Ако все още нямате такава, това е отделна и лесна задача, за която има специална страница.
- Кой регистрира гостите в полицията?
- Ние, по електронен път, при всяко настаняване. Испания изисква това за всеки гост при всеки престой и задължението е на домакина, а не на Airbnb или Booking. Това е едно от двете неща, за които собствениците, отдаващи частно, най-често не знаят. Другото е, че имотът трябва да бъде регистриран, преди изобщо да може да бъде рекламиран.
- Мога ли да ползвам имота лично?
- Да. Преди сезона блокирате желаните от Вас дати и го използвате. Единственото ограничение е, че потвърдена резервация не може да бъде отменена, за да се освободи място, което е същото правило, по което работи всеки хотел. Повечето собственици, които са доволни от това споразумение, идват през месеците извън пиковия сезон и по Коледа, а през лятото оставят имота да носи приходи.
- Какво се случва, ако нещо се повреди, докато гостът е в имота?
- Ние се заемаме с проблема. Дребните неща се поправят същия ден с приходи от имота и се посочват в отчета Ви, заедно със съответната фактура. За всичко по-скъпо получавате цена и съобщение, преди да бъде извършено, освен ако повредата активно причинява щети. В такъв случай първо спираме щетите, а след това Ви се обаждаме. Вие не сте човекът, на когото гостът трябва да пише за повреден бойлер.
- Гарантирате ли минимален доход или минимален брой нощувки?
- Не, а никой почтен управител не би трябвало да го прави. Резултатите зависят от пазара, имота, отзивите и цената му. Това, което ще направим, е да Ви кажем преди започване дали смятаме, че имотът ще се отдава добре, включително когато отговорът е, че няма да се отдава. Предпочитаме да загубим имота от портфолиото си, вместо да поемем такъв, който ще доведе до разочарован собственик.
- Колко време минава от първото обаждане до първия гост?
- Проверката за пригодност отнема дни. Лицензът и регистрацията чрез Вашия адвокат са бавната част и отнемат седмици, а не дни. Заснемането, обявите и определянето на цените отнемат дни, след като имотът е готов. Обикновено срокът се определя не от документите, а от това дали имотът е обзаведен и оборудван за гости. При празен закупен имот това е отделна задача със собствен срок за изпълнение.
- Плащам ли данък в Испания върху приходите от наем?
- Да, и се изчислява по различен начин за периодите, през които имотът е отдаден под наем, и за периодите, през които го ползвате или стои празен. Допустимите разходи могат да бъдат приспаднати от дохода от наем, когато са изпълнени законовите условия, а изчислението зависи от данъчното Ви местожителство и начина на използване на имота. Ние не сме данъчни консултанти и не се представяме за такива. Предоставяме месечните данни, от които Вашият консултант се нуждае, във формата, която той изисква.
