Нотариус при покупка на имот в Испания
За 30 секунди
Испанският нотариус потвърждава Вашата самоличност, прочита нотариалния акт на глас и го подава в имотния регистър още същия ден. Той не проверява задълженията към етажната собственост, документите на сградата или дали цената е разумна. Това е работа на Вашия адвокат.
Escritura за покупко-продажбаНотариалният акт, първа страница
- Страни по сделката
- ИМЕ ФАМИЛИЯ · NIE X XXXXXXX L
- Цена на покупко-продажбата
- XXX.XXX €
- Декларации
- Без тежести, според продавача
- Подпис и дата
- Нотариус · ДД/ММ/ГГГГ
- Страни по сделката. Самоличността на купувача и продавача, потвърдена чрез паспорта и NIE. Това е съществена част от ролята на нотариуса.
- Цена на покупко-продажбата. Цената, посочена в нотариалния акт. Нотариусът я записва, но не преценява дали е справедлива.
- Декларации. Собствената декларация на продавача, проверена спрямо nota simple, изискана от нотариуса. Това не е независима гаранция извън данните в регистъра.
- Подпис и дата. Подписва се, прочита се на глас и се изпраща по електронен път в имотния регистър още същия ден.
Какво проверява испанският нотариус?
Испанският нотариус присъства при подписването и превръща сделката в нотариален акт. Той не проверява дали имотът е добра идея. Испанският нотариус проверява много по-малко, отколкото повечето чуждестранни купувачи предполагат, а при тази покупка защитата идва от Вашия адвокат, не от нотариалната кантора. Ето защо разграничението е важно: думата "нотариус" обозначава позната роля в повечето държави, но тук описва действително различна роля.Какво прави в деня на сделката: потвърждава самоличността и правоспособността на купувача и продавача, сам изисква nota simple, за да потвърди, че продавачът действително притежава имота и че той е свободен от вече проверените от Вас тежести, изготвя нотариалния акт, прочита го на глас преди подписването от двете страни и изпраща електронно копие в имотния регистър още същия ден. Какво не прави: не проверява дали таксата към етажната собственост е изцяло платена извън посоченото в представените му документи, не потвърждава дали сградата съответства на разрешението за строеж, не преценява дали цената е справедлива и не съветва нито една от страните дали сделката е добра идея.
За какво отговаря нотариусътКакво не е негова работа
- Потвърждаване, че и двете страни са тези, за които се представят, и могат законно да подпишат
- Да, това е същината на ролята.
- Изискване на nota simple и прочитане на нотариалния акт на глас преди подписването
- Да, и това става при самото подписване, а не преди него.
- Изпращане на нотариалния акт в имотния регистър
- Да, по електронен път, в същия ден.
- Проверка дали продавачът е платил таксите към общността и местните данъци
- Не. Вашият адвокат изисква удостоверенията за това отделно, преди този ден.
- Потвърждаване, че сградата съответства на разрешителното си и на устройственото предназначение на парцела
- Не. Това е правна и техническа проверка, която Вие организирате предварително.
Кой избира нотариуса и променя ли ипотеката отговора?
При обикновена покупка в брой правото да изберете нотариуса обикновено следва разпределението на таксите: този, който плаща по-голямата част, има право на избор, което на практика обикновено е купувачът. Ако продавачът настоява без основателна причина за свой нотариус, купувачът може да постави въпроса пред службата за обслужване на клиенти на местния Colegio Notarial.При ИПОТЕЧНА покупка отговорът се основава на законово право, а не на обичай. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario ясно гарантира свободния избор на нотариус от кредитополучателя и не позволява на кредитора да насочва този избор. По същото време законът прехвърли и повечето свързани разходи върху банката: декрет от 2018 г. прехвърли гербовия данък върху ипотеката на кредитора, а от закона от 2019 г. кредиторът плаща също нотариуса, вписването в имотния регистър и gestoría за самия заем. Единственият разход, който остава за кредитополучателя, е собствената оценка на имота от банката.
Как се заплаща покупката?
- В брой, без ипотекаТова е обичай, а не формално право: този, който плаща по-голямата част от таксите, избира, което на практика обикновено сте Вие.
- С ипотекаЗаконово право съгласно Ley 5/2019: имате свободен избор на нотариус и законът не позволява на кредитора да Ви насочва към предпочитан от него нотариус.
Какво се разменя в помещението и необходимо ли е Вие да присъствате?
escritura pública е нотариално завереният договор за продажба, документът, подписан пред нотариуса, който прехвърля собствеността на Вас. При имот на вторичния пазар обикновено плащате остатъка от сумата в този момент: парите и ключовете сменят притежателя си в една и съща стая, по едно и също време.cheque bancario е банков чек, издаден срещу Вашата испанска сметка, и често именно така се предава остатъкът от покупната цена пред нотариуса.Не е необходимо лично да присъствате в това помещение. За цялата покупка строго необходимо е само едно пътуване до Испания и най-често хората вместо това упълномощават друго лице за тази среща. Ако Вашият адвокат разполага с пълномощно, което обхваща подписването на нотариалния акт, той може да извърши цялата процедура от Ваше име. Именно затова си струва да организирате пълномощното в началото на процеса, дори тогава значението му да не изглежда толкова голямо.
- Имот на вторичния пазарПлащате остатъка с cheque bancario или все по-често чрез потвърден банков превод, организиран така, че средствата да постъпят преди срещата. Нотариусът потвърждава в текста на нотариалния акт кой метод на плащане е използван.
- При завършено и готово ново строителствоСъщият механизъм се прилага. Освен това от този ден започват да текат десетгодишната гаранция за конструкцията, тригодишната гаранция за инсталациите и едногодишната гаранция за snagging. Следователно точната дата на финализиране на покупката е важна и извън самата сделка.
Колко струва нотариусът в допълнение към всичко останало?
Испанското правителство определя нотариалните такси по фиксирана тарифа и не можете свободно да ги договаряте. Източниците на английски обикновено посочват, че тарифата е приблизително 0,2 до 0,5 % от цената, като процентът намалява с увеличаването на цената. Нашата публикувана оценка съчетава нотариалната такса с таксата за вписване в имотния регистър, която следва, тъй като купувачът ги вижда като един ред в окончателната справка. Като ориентир таксата за регистъра е около 60 % от нотариалната такса.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Нотариус + имотен регистър, общоДържавна тарифа, без договаряне | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Какво трябва вече да е уредено, преди да влезете в нотариалната кантора
При добър процес тези четири неща се приключват ПРЕДИ този ден, защото срещата при нотариуса е неподходящият момент да откриете някое от тях.- Продавачът няма непогасени задължения към общността или за данъциНотариусът прочита нотариалния акт, но не издирва удостоверенията вместо Вас. Вашият адвокат ги изисква преди срещата. При лош процес непогасено салдо се установява в самия ден, когато чекът вече е издаден.
- Удостоверението за банкова гаранция при ново строителствоВашият адвокат трябва да е проверил това плащане по плащане, много преди последното. Денят при нотариуса е само формалност, ако тази работа е свършена правилно по-рано. При лош процес текстът на гаранцията се преглежда за първи път в деня на финализиране на покупката.
- Заклет преводач, ако не четете на испански и присъствате личноИмате право нотариалният акт да Ви бъде надлежно обяснен на език, който разбирате, преди да го подпишете. При лош процес се подписва на доверие, защото атмосферата е приятелска и всички сякаш бързат.
- Кой присъства и с какви правомощияАко не присъствате лично, пълномощното на Вашия адвокат трябва ясно да обхваща подписването на този нотариален акт. При лош процес се приема, че пълномощно, изготвено за друга, по-ранна стъпка, обхваща и тази.
Нотариусът защитава интереса на държавата по сделката, а не Вашия
Това е обща информация за ролята на нотариуса към 17 август 2026 г. и не представлява правен съвет относно Вашето конкретно финализиране на покупката. Нотариусът е действително неутрален публичен служител: той не действа нито за купувача, нито за продавача. Да очаквате от него да установи проблем, който Вашият адвокат е трябвало да открие, е най-честото недоразумение относно тази роля.Ние присъстваме или се уверяваме, че присъства лице с необходимите правомощия, и наблюдаваме предаването на документите и ключовете. Ние не сме адвокатът и сами не проверяваме собствеността, задълженията или строителното планиране. Тази работа се извършва по-рано от независим адвокат, нает и заплатен от Вас, така че срещата при нотариуса да бъде предвидената формалност, а не моментът, в който се открива проблем.
Най-често задавани въпроси за нотариуса
- Кой избира нотариуса?
- По обичай нотариуса избира този, който плаща по-голямата част от таксите, а при обикновена покупка това обикновено е купувачът. При покупка с ипотека това е законово право, а не обичай: Ley 5/2019 изрично гарантира свободния избор на кредитополучателя и не позволява на кредитора да го насочва към предпочитан от него нотариус.
- Защо да използвате cheque bancario вместо обикновен банков превод?
- Банков чек, издаден от Вашата собствена испанска сметка, позволява парите и ключовете да бъдат предадени в една и съща стая и в един и същи момент. Това е традиционният начин, по който се организира финализирането на покупката в Испания. Все по-често вместо това се използва потвърден превод, организиран така, че да пристигне преди срещата, и той е също толкова валиден. И в двата случая нотариусът записва точно кой метод е използван в нотариалния акт.
- Мога ли да имам заклет преводач при подписването?
- Да, и е добре да го организирате предварително, вместо да питате в самия ден. Имате право нотариалният акт да Ви бъде надлежно обяснен, преди да го подпишете, а заклетият преводач е официалният начин да се гарантира това, вместо да разчитате на двуезичен приятел или набързо направено обобщение в залата.
- Какво се случва, ако нотариусът открие проблем с документите в самия ден?
- Подписването не се извършва, докато проблемът не бъде разрешен. Именно затова това се случва рядко: при правилно организиран процес проблемите с документите се отстраняват седмици по-рано, по време на правната проверка и етапа на частния договор. Това е основният аргумент срещу приемането на срещата при нотариуса като първата същинска проверка.
