Най-често срещани грешки при покупка на имот в Испания
За 30 секунди
Грешките, които струват най-много на чуждестранните купувачи в Испания, са обикновени. Те планират бюджета си само според исканата цена, но реалната стойност е с 8 до 13 % по-висока. Очакват нотариусът да провери имота, но той не го прави. И вземат решение в последния ден от пътуването за огледи, защото полетът им обратно е в неделя.
- ПроцесПроцесПодписване на резервация, преди да бъдат прочетени условията за възстановяване на сумата.What to do insteadНека адвокатът я прочете, преди парите да бъдат изпратени.
- ПариПариПланиране само на офертната цена и нищо повече, като се пропускат допълнителните 8 до 13 %.What to do insteadИзчислете общата цена на покупката предварително.
- ИмотИмотПропускане на техническата инспекция, защото никой не я изисква.What to do insteadПроверете парцела и сградата, а не само цената.
- РешениеРешениеРезервиране в последния ден от пътуването, защото полетът за дома е в неделя.What to do insteadОпределете критериите преди полета, а не по време на пътуването.
От какво се тревожат купувачите и какво наистина струва пари?
Почти всеки чуждестранен купувач пристига със същия кратък списък от опасения и почти нито едно от тях не се оказва причината за разходите. Полезно е първо да изчистите този списък, защото опасенията са шумни, а истинските грешки остават незабележими.
От какво се тревожат купувачитеКакво наистина струва скъпо
- Самонастанили се лица ще завземат апартамента, докато съм в Чехия
- Случва се, но тук е по-рядко, отколкото предполага чешкото медийно отразяване. Реалният риск в тази област е по-малко драматичен: правило, което не сте прочели. Етажната собственост може да ограничи какво правите с имота, а решението се взема на събрание, на което не сте присъствали.
- Инвеститорът взема парите ми и никога не довършва строежа
- Всяко плащане, което извършвате преди завършването на ново строителство, трябва да бъде покрито с банкова гаранция на Ваше име, а Вашият адвокат проверява текста за Вашия имот, преди да бъде преведена каквато и да е сума. Реалната парична грешка е по-малка и много по-често срещана: да предвидите бюджета само за обявената цена и за нищо друго.
- Има скрит правен дефект, който никой не може да открие
- Добрият независим адвокат ги открива и именно за това му плащате. Това, което не се проверява при стандартна проверка, освен ако някой не го поиска, е какво може законно да бъде построено върху парцела пред Вас. Това не е дефект на имота. Това е факт за квартала.
- Ще платя твърде много за имота
- Възможно е и ако задържите имота достатъчно дълго, можете да се възстановите от това. Скъпият вариант е да платите справедлива цена за неподходящ имот: неподходящо местоположение, неподходящо изложение или апартамент, чиито текущи разходи го правят по-скъп от сходен дом.
Коя от тези дванадесет грешки виждате най-често?Няма да Ви дадем класация, защото не сме преброили грешките, а измислената класация е точно от нещата, които трябва да се избягват. Можем да кажем къде се натрупват грешките. Почти всичко скъпо се случва на две места: през седмицата, когато се определя бюджетът, и през последните два дни на пътуването за огледи. Адвокат, който работи за Вас, улавя повечето грешки в документите.
Кои грешки в процеса най-често пропускат купувачите?
Испанският нотариус удостоверява подписването и превръща продажбата в нотариален акт, но не проверява дали имотът е добра идея. Той не проверява дали продавачът е платил таксите за поддръжка на общите части, дали сградата съответства на документите си или дали цената е справедлива. Да приемете обратното е първата от четири грешки. И четирите произлизат от един и същ корен: процесът изглежда познат, но не е такъв.
- ОбичайноДа очаквате нотариусът да провери имотаДумата съществува във Вашия език, но там описва друга функция. Испанският нотариус потвърждава самоличността, прочита нотариалния акт на глас и удостоверява, че сте го подписали. Той не проверява дали продавачът е платил таксите за поддръжка на общите части, дали сградата съответства на документите си или дали цената е справедлива.What to do insteadПриемайте срещата с нотариуса като деня, в който продажбата става окончателна, а не като деня, в който тя се проверява. Проверката се извършва седмици по-рано и на някого трябва да бъде платено, за да я направи.
- СериозноДа използвате адвоката на продавача или инвеститораТова се предлага и е удобно. В много държави границата между двете страни често е неясна. Тук адвокатът на предприемача върши компетентно работата си, но само за предприемача.What to do insteadВъзложете задачата на собствен независим адвокат, на когото Вие плащате. Обикновено препоръчваме Malaga Solicitors, но можете да доведете и свой адвокат. В нито един от двата случая не получаваме комисиона за препоръка.
- СериозноДа подпишете договор за резервация, без да прочетете условията за възстановяване на суматаПлащането за резервация е малко в сравнение с пълната покупна цена. То изглежда като формалност и купувачите обикновено го подписват под натиск от времето. Но това е единственото плащане в цялата покупка, зад което няма гаранция.What to do insteadНека адвокатът прочете договора за резервация, преди парите да бъдат преведени, а не след това. Важно е едно: точно кои констатации водят до връщане на парите и това да бъде записано.
- ОбичайноДа подпишете испански документи, които не можете да прочететеВсички в стаята са любезни и бързат, а да поискате превод изглежда като ненужно забавяне на нещата.What to do insteadПоискайте документа предварително на език, който четете, както и заклет преводач при нотариуса, ако желаете такъв. Забавянето на подписването е безплатно. Отмяната му не е.
Каква част от това мога да избегна, без да плащам на никого?Повече, отколкото повечето хора очакват. Да прочетете правилно договора за резервация, да попитате за кого работи адвокатът от другата страна на масата и да поискате документ на език, който четете, не струва нищо. Това, което не е безплатно, е независимата правна проверка, а това е единственото място, където никога не бихме Ви препоръчали да пестите пари.
Кои парични грешки струват най-много на купувачите?
Добавете приблизително 13 % към цената на новото строителство и приблизително 9 % към цената на имот на вторичния пазар. След това добавете годишните разходи за притежание на имота. После проверете колко действително ще Ви отпусне банката въз основа на собствената си оценка. Три от четирите грешки по-долу са свързани с елементарна аритметика, а четвъртата е свързана с банката. Можете да отговорите и на четирите въпроса, преди да разгледате дори един имот.
- Да предвидите бюджет само за обявената ценаПри ново строителство очаквайте разходи от приблизително 13 % над цената. При имот на вторичния пазар те са приблизително 9 %. Разликата се дължи основно на данъците. Новото строителство включва 10 % ДДС и в Андалусия AJD. Имотът на вторичния пазар се облага с данък върху прехвърлянето от 7 %. След това добавете адвоката, нотариуса, вписването и няколко по-малки разхода. При апартамент за 500.000 € това не е малка грешка от закръгляване. Това е разликата между покупка, която е осъществима, и покупка, която трябва да предоговорите.
- Да предвидите бюджета за покупката и да забравите за притежаниетоПритежаването на имот води до постоянен поток от плащания: местен данък върху имота, сметосъбиране, застраховка, електричество и вода, подаване на данъчна декларация като нерезидент и такси за поддръжка на общите части. Таксата за поддръжка на общите части варира най-много, от около 900 € до около 6.000 € годишно. Затова два апартамента на една и съща цена могат да се различават с хиляди евро годишно. Сравнявайте общите разходи, а не само цената.
- Да оставите превода на валутата за последната седмицаЗа чуждестранния купувач най-големият единичен разход често изобщо не е такса. Това е обменният курс при голям превод. Вторият най-голям риск е свързан със сроковете. Банката може да поиска да докажете откъде са средствата или да задържи превода за вътрешна проверка. И двете са нормални процедури и за всяка са нужни няколко дни. Най-неподходящият момент да откриете това е при посещението при нотариуса.
- Да приемете, че испанската ипотека работи като чешкатаАко получавате доходи във валута, различна от еврото, планирайте реалистично финансиране в размер на около половината от стойността, която самата банка определи за имота, а не 70 или 80 % от договорената цена. Банката отпуска заем въз основа на собствената си оценка. Така, ако купите за 500.000 €, а банката оцени имота на 470.000 €, заемът се изчислява върху 470.000 €. Уредете финансирането преди да резервирате имота, а не след като сте го избрали.
Можете да отговорите и на четирите въпроса, преди да разгледате дори един имот. Затова са посочени толкова рано. Бюджет, който вече включва данъка, годишните разходи и реалното съотношение между заем и стойност, е бюджет, с който действително можете да търсите имот.
Източници
Променят ли се тези проценти, ако купя чрез дружество?Възможно е. Това е въпрос към испански данъчен консултант, преди да подпишете каквото и да било, а не към нас и не към уебстраница. Ето какво можем да кажем: покупката чрез дружествена структура с цел спестяване на данъци е един от случаите, в които чешко допускане се оказва неподходящо тук, а цената на грешката често се проявява години по-късно.
Какви грешки допускат купувачите относно самия имот?
В Испания не се изисква техническо обследване. Няма пречка да купите до празен парцел. И никой не Ви казва дали можете да отдавате апартамента под наем. Трябва сами да попитате и за трите неща.
- СериозноПропускане на техническата инспекция, защото никой не я изискваНяма законово изискване или утвърдено очакване за това, затова повечето купувачи го пропускат. Снимките се правят в най-благоприятния час за имота и не показват възрастта му. Скъпите проблеми са зад стената, под терасата и в инсталациите.What to do insteadПоръчайте независима техническа инспекция на всеки имот, който разглеждате сериозно.
- СериозноПроверка на сградата, но не и на парцела пред неяСтандартната правна проверка Ви информира за имота, който купувате. Тя не Ви казва какво може законно да бъде построено върху съседния терен. Ниска стара вила пред терасата Ви може да се намира върху парцел, предназначен за нещо значително по-високо.What to do insteadПреди да включите гледката в оценката си, попитайте какво позволява устройственото планиране на парцела отпред.
- ОбичайноАко можете да го отдавате на туристиНе е автоматично. Това зависи от имота, общината, правилата на етажната собственост и действащата лицензионна система. Етажната собственост може да одобри, ограничи, постави условия или забрани туристическото отдаване под наем с мнозинство от три пети.What to do insteadПроверете правото на отдаване под наем, преди да направите резервация, ако това е една от причините да купувате.
По-рискова ли е покупката на зелено от покупката на имот на вторичния пазар?Това е различен вид риск, а не просто по-голям риск. При покупка на зелено средствата Ви са изложени на риск за по-дълго време, а датата на финализиране на покупката може да се промени. Затова всяко плащане преди финализиране на покупката трябва да бъде покрито с банкова гаранция на Ваше име. При имот на вторичния пазар получавате имота веднага, но наследявате и неговата история: състоянието му, документите му и мястото му в общност, която вече има взети решения и задължения. Следващите грешки произтичат и от двете ситуации.
Коя е най-скъпата единична грешка на това крайбрежие?
График, а не документ. Изглежда така: пет резервирани дни, по осем огледа на ден, полет за връщане в неделя и подписана резервация в събота следобед. Пътуването приключва, а да се приберете без нищо Ви се струва като провал. Нито един от английските справочници не назовава тази грешка. По нашия опит това е най-скъпата от четиринадесетте.Тук няма правен проблем. Всички са честни, а документите са изрядни. Но купувачът все пак е взел решението по погрешна причина. Краен срок, породен от полет, училищна ваканция или ценова кампания на предприемача, не е причина даден имот да е подходящ за Вас.Решението е просто и работи. Преди пътуването решете какво би направило даден имот достоен за резервиране. Запишете го. И си позволете предварително да се приберете, без да купите. При повечето дни за огледи се посещават по-малко от шест имота по същата причина: след шестия вече преставате наистина да ги виждате. Ако пътуването Ви даде подбор от имоти вместо подпис, то е било успешно.
Другата страна на този проблем е натискът, свързан с наличността, и той заслужава собствено название. „Последният добър имот“ е причина продавачът да иска бързо решение. Сам по себе си обаче той не е причина Вие да вземете такова.
Кои от тези грешки са специфично чешки?
Четири грешки, нито една от които не присъства в английските справочници, защото не са грешки, които английски купувач допуска. Всяка от тях е навик, който работи добре в Чехия, но не работи тук.| Какво се пренася от Чехия | Защо не работи тук | What to do instead |
|---|---|---|
| Сигурността на имотния регистър | В много държави справката от имотния регистър за собствеността е почти окончателно доказателство и хората приемат испанската версия по същия начин. Nota simple е обикновено извлечение от испанския имотен регистър, което показва кой е собственикът на имота и какво е вписано като тежест върху него, и е първият документ, който адвокатът Ви преглежда, преди да платите каквото и да било. Но това не е окончателно доказателство. Това е моментна снимка. За някои тежести е нужно време, за да бъдат вписани в него, а реалната сграда може да се различава от вписаното. | Разглеждайте го като един от няколко източника на информация. Адвокатът го проучва заедно с удостоверението от общността на собствениците, статуса на разрешителните, кадастъра и самата сграда. Именно несъответствието между всеки два от тези източници се установява при проверката. |
| Агентът е приблизително неутрален | В много държави разликата между агент на купувача и агент на продавача почти не съществува, затова чуждестранният купувач не се сеща да попита. По това крайбрежие човекът, който Ви показва имота, обикновено получава възнаграждение от продавача и изпълнява работата си коректно в интерес на продавача. | Задайте един въпрос на всеки, който Ви показва имот: кой Ви плаща? След това решете как да тълкувате отговорите му. Това не е обвинение, а факт, който трябва да знаете. |
| Бюджетиране в крони | Бюджет, основан на курс, който сте видели веднъж, не е истински бюджет. При покупка за няколкостотин хиляди евро малка промяна във валутния курс струва повече от всички такси на тази страница, взети заедно. А курсът, който ще получите при голям превод, не е курсът, който виждате в новините. | Определете бюджета в евро, поискайте реална оферта за размера на превода, който действително ще направите, и преди да отправите предложение, знайте как промяната в курса се отразява на максималния Ви бюджет. |
| Моят адвокат, банка и брокер идват с мен | Вашият адвокат от родната Ви страна не може да извърши испанската процедура по прехвърляне на имот. Чешка ипотека не може да бъде учредена върху имот в Испания. А чешки застраховател обикновено няма да застрахова сградата. Обикновено хората откриват това в момента, в който им е необходимо. | Приемете, че с Вас идват само парите и документите Ви. Подгответе своевременно испанските еквиваленти. Очаквайте NIE да бъде първата необходима стъпка, а не нещо, което да оставите за по-късно. |
Всяка от установените тук нередности струва малко преди резервацията и скъпо след нея.
Почти нищо от това не е рядкост. Разходите се определят от момента, в който проблемът излезе наяве. Това са реални категории нередности, показани от двете страни на подписването.| Преди резервация | След подписването | |
|---|---|---|
| Гласуване на общността за туристически наеми | Изчаквате събранието, прочитате резултата и вземате решение, след като го видите. Ако той премахва причината, поради която сте искали да купите, не купувате. | Притежавате апартамент, който не може да служи за целта, за която сте го купили. Решението на общността не се прилага със задна дата спрямо хората, които вече отдават имота законно, но това не помага на човек, който още не е започнал. |
| Какво може да се построи отпред | Проверява се устройственото положение и се преценява дали цената има смисъл при включен в нея риск. | Разбирате това, когато бъде издигната оградата. Гледката е била съществена част от цената и няма как да си я върнете. |
| Документи, несъответстващи на сградата | Изискванията се изпращат на продавача, а следващата стъпка изчаква, докато те бъдат изпълнени. Рискът остава на негова страна. | Рискът е Ваш. Вие сте собственикът на недокументирано разширение и човекът, който трябва да го узакони. |
| Общност с дългове или предстояща такса | Изисква се удостоверението, прочитат се последните протоколи и таксата или се договаря да бъде включена в цената, или става причина да се откажете. | Ограничен период на просрочени задължения следва имота, а не продавача, и таксата идва с Вашето име върху нея. |
| Реалната крайна цена | Данъците, таксите и годишните текущи разходи са включени в бюджета, така че таванът, с който търсите, е реален. | Разликата се приспада от депозита, бюджета за обзавеждане или резерва, който сте възнамерявали да запазите. |
| Самият депозит за резервация | Условията за възстановяване на сумата се прочитат първо, за да се установи дали депозитът е защитен именно срещу тези нередности, или не трябва да бъде платен. | Това са от 6.000 до 11.000 €, които остават извън системата от гаранции, а дали ще бъдат върнати зависи от формулировка, която никой не е прочел. |
Четири пъти казахме на клиент да не купува
Всяка от горепосочените грешки е категория. Четирите случая зад тези категории са реални и са описани подробно на собствена страница. В единия случай решението е взето на събрание на общността. В другия, при ново строителство, единственото неотложно нещо е бил натискът за бързо решение. При имот на вторичния пазар парцелът отпред можеше законно да бъде застроен със сграда на три етажа. А при една вила сградата и документите за нея не съответстваха напълно. Нямахме какво да спечелим от нито един от тези четири разговора.Не ги представяме тук в съкратен вид. Един случай, който си заслужава да бъде прочетен, заслужава да бъде прочетен внимателно, а до него води само едно кликване.
Грешките, от които не можем да Ви предпазим
Можем да проверим имот, общност, парцел и набор от документи. Не можем да Ви кажем дали през 2032 г. все още ще искате да летите дотук шест пъти годишно, а именно това е предположението зад повечето втори домове. Ако честният отговор е едно пътуване годишно за две седмици, отдаването под наем често е по-добрият избор и ние ще Ви го кажем.Другият фактор е бюджетът и това е най-непопулярното нещо, което казваме. Под приблизително 250.000 € само за имота изборът на Costa del Sol е много ограничен, а Costa Blanca често предлага по-добър смисъл за същите средства. От около 300.000 € тук има реални възможности, но всичко зависи от града, разстоянието до морето, състоянието и от това какво очаквате от гледката. Предпочитаме да насочим някого към друго крайбрежие, вместо да му продадем най-добрия имот от лош подбор от имоти.И ние не сме адвокатът. Координираме, поддържаме календара и Ви казваме какво мислим. Правната проверка се извършва от независим адвокат, на когото Вие плащате и който работи за Вас, а ние не получаваме такса от нито един адвокат за това, че Ви насочваме към него.
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
Често задавани въпроси за грешките при покупка
- Някоя от тези дванадесет грешки невъзможно ли е да бъде поправена?
- Две са близо до това. Решение на общността, което Ви пречи да отдавате имота под наем, не е нещо, от което можете да се измъкнете с пари, както и разрешението за строеж върху парцела пред Вас. Всичко останало може да бъде поправено срещу определена цена. Тази цена обикновено е в пари, понякога една година, а понякога имот на вторичния пазар, продаден в по-неподходящ момент, отколкото бихте избрали.
- Прилагат ли се същите грешки при 300.000 € и при три милиона?
- Списъкът е същият, но тежестта се променя. В по-ниския ценови сегмент най-много вредят аритметичните грешки, защото допълнителните разходи над цената заемат по-голям дял от средствата Ви. В горния сегмент най-много вредят грешките в документите, защото сумите са по-големи, а несъответствието между вилата и документите за нея е скъпо за поправяне. Затова при по-голям бюджет проверяваме повече, а не по-малко.
- Ако вече съм резервирал имот, прекалено късно ли е той да бъде проверен?
- Не, и това е най-честият момент, в който хората се обръщат към нас. Променя се Вашата позиция, но не и отговорът: проверката установява едни и същи неща и в двата случая. Какво можете да направите с установеното зависи от това какво предвижда договорът за резервация относно връщането на парите Ви. Изпратете ни имота и договора заедно и ще Ви кажем и двете неща наведнъж.
- Специфични ли са тези грешки за Costa del Sol?
- Грешките, свързани с процеса и парите, са испански и се прилагат навсякъде в страната. Три от тях имат местен оттенък: парцелът пред Вас е по-важен по крайбрежие, където гледката е част от цената, диапазонът на таксите за общността е по-широк при курортните комплекси, отколкото в градска сграда, а грешката с графика се отнася до всеки, който купува на място, до което е трябвало да лети.
- Защо една агенция би публикувала списък с грешки, които купувачите допускат?
- Защото самият списък е аргументът. Всеки елемент в него е нещо, което бихме открили и за което бихме Ви информирали. Купувач, който го прочете и след това внимателно организира покупката си сам, все пак постига по-добър резултат от купувач, който не го е прочел. Получаваме възнаграждение от страната на продавача под формата на комисиона, която съществува независимо от това кой агент участва. Затова страница, която Ви прави по-трудни за убеждаване да купите, не ни струва нищо.
