Когато строителен предприемач стане неплатежоспособен: какво всъщност се случва с Вашите пари
За 30 секунди
Когато испански строителен предприемач бъде обявен в несъстоятелност, Вашите пари се разделят на две групи. Всичко, покрито от валидна банкова гаранция, се възстановява от банката или застрахователя, независимо какво се случва с предприемача. Всичко, което не е покрито, се превръща в обикновено вземане и чака реда си след всички останали кредитори.
Какво означава, когато строителен предприемач „влезе в несъстоятелност“?
Това означава, че съдът е открил официално производство по несъстоятелност, наречено производство по несъстоятелност на кредиторите, срещу дружеството. Това е конкретно юридическо събитие с точно определена дата. То не е слух, проблем с паричните потоци или строителен обект, на който работата е спряла. Тази разлика е важна, защото само официалното производство променя правното положение на страните. Строителен предприемач може да изостава сериозно от графика и въпреки това да е напълно платежоспособен. Работата на обекта може също да спре за месеци поради причини, свързани с планирането, които нямат нищо общо с парите.След откриване на производството по несъстоятелност се случват две неща, които Ви засягат. Първо, управлението по несъстоятелността поема дружеството или упражнява надзор върху него. Хората, с които сте общували досега, може вече да не вземат решенията. Второ, вече подписаните с купувачите договори се включват в производството. Управлението може да ги продължи, да ги предоговори или официално да ги прекрати. Това не е същото като договорите просто да изчезнат. Подаването на молбата не засяга задължение към Вас на лице, различно от строителния предприемач. Именно затова въпросът за гаранцията по-долу е решаващ.
Гарантирано плащане
- Иск за несъстоятелностВземането Ви не е засегнатоЗадължението е на банката или застрахователя, а не на строителния предприемач.
- Предявено вземанеПряк иск срещу гарантаТова протича отделно от производството по несъстоятелност.
- РезултатВъзстановяване плюс законна лихваПлаща се от банката или застрахователя, независимо какво се случва със строителния предприемач.
Негарантирано плащане
- Иск за несъстоятелностПревръща се във вземане към наследствотоВече сте един от многото кредитори.
- Регистрирано вземанеПодрежда се от управлението по несъстоятелносттаРедът зависи от конкретния случай.
- РезултатСпоразумение или ликвидацияВъзстановяването е възможно, но нито размерът, нито срокът са гарантирани.
| Какво се случва | Какво означава | Какво не означава това |
|---|---|---|
| Дружеството подава молба за несъстоятелност или е принудено да влезе в такова производство | Съдът обявява несъстоятелността и назначава управление по несъстоятелността, което да поеме или да надзирава решенията на дружеството. | Това не означава автоматично, че проектът е изоставен. Някои проекти продължават под управлението на синдика или се продават на нов строител, който ги довършва. |
| Договор за покупко-продажба | Синдикът може да реши да продължи действието на договора или да го прекрати. Той взема решението въз основа на това кое е най-добро за цялото производство по несъстоятелност, а не за отделен купувач. | Това не означава, че договорът Ви изчезва без обяснение. Прекратяването е формално решение с формална последица: правото Ви да получите парите си обратно. |
| Вашите пари | Какво се случва с тях зависи изцяло от това дали всяко конкретно плащане е било покрито от банкова гаранция, преди парите да напуснат сметката Ви. | Това не означава, че „дружеството няма пари, затова никой няма да бъде платен“. Гарантираното плащане се дължи от банка или застраховател, които по определение не са дружеството в несъстоятелност. |
Изчезват ли парите Ви заедно с дружеството или гаранцията продължава да действа?
Тя продължава да действа, ако е съществувала. Банкова гаранция или застрахователна полица за плащанията Ви преди финализиране на покупката представлява задължение към Вас на банка или застраховател. Това е различно дружество от строителя. Неплатежоспособността на едно дружество не отменя дълг, който друго дружество Ви дължи. Именно този факт обяснява защо двама купувачи в един и същ проект, в един и същ момент, могат да се намират в напълно различно положение.Това действа по обратния начин на първоначалното предположение на повечето купувачи и е важно да се уточни защо. Парите, които сте платили, не се намират в неплатежоспособното дружество, за да бъдат разпределени между кредиторите. При гарантирано плащане вземането Ви изначално не е било срещу строителя. Затова истинският въпрос никога не е „строителят неплатежоспособен ли е“. Истинският въпрос е „всяко ли плащане, което направих, беше покрито от валиден сертификат на мое име“. Можете да отговорите на този въпрос, преди парите да напуснат сметката Ви, а не едва след това.
Какво приемат купувачитеКакво оцелява при несъстоятелност
- Ако на строителя не са му останали пари, значи ли това, че и моите плащания са изгубени?
- Не, ако са били гарантирани. Банковата гаранция представлява задължение към Вас на банка или застраховател, отделно дружество от строителя. Това задължение не изчезва само защото дружеството на строителя е неплатежоспособно. Решение на испанския Върховен съд е потвърдило, че банките продължават да носят отговорност дори след неплатежоспособността на строителя и дори когато синдикът формално е прекратил договора. Няколко независими правни източника потвърждават този принцип, но не сме проверили точната съдебна препратка в първоизточника. Приемете това като информиран коментар, а не като съдебна практика, на която можете да се позовете. Вашият адвокат трябва да потвърди конкретното правно основание.
- Трябва да изчакам приключването на производството по несъстоятелност, преди да получа обратно каквито и да било пари
- Не и при гарантирано плащане. Вие или Вашият адвокат предявявате претенцията директно срещу банката или застрахователя, издали гаранцията. Това е отделен процес от самото производство по несъстоятелност. Какво трябва да съдържа гаранционният документ и как да го проверите е разгледано подробно на отделна страница.
- След като получа гаранционен сертификат, не е нужно да мисля за несъстоятелност
- Това все още има значение за всичко, което гаранцията не покрива, например депозита за резервация, платен преди съществуването на каквато и да било гаранция, или плащане, извършено без надлежна гаранция. Тази част от парите Ви действително става предмет на производството по несъстоятелност, със свой собствен срок.
- За това плащане съществува валидна гаранцияWhat it grantsКъм следващата проверкаIf noВие сте необезпечен кредитор на масата на несъстоятелността. Вижте раздела по-долу.
- Издадена е на Ваше имеWhat it grantsПотвърждава, че Ви защитава личноIf noГрупова полица, в която е посочен само проектът, не Ви дава собствено индивидуално вземане.
- Покрива цялата платена от Вас сумаWhat it grantsЦялото плащане е защитеноIf noВсичко над покритата сума представлява негарантирани средства и е разгледано в следващия раздел.
- Предявете претенцията директно срещу банката или застрахователяWhat it grantsВъзстановяване на сумата плюс законна лихва, независимо от несъстоятелносттаIf noИзчакването първо да приключи производството по несъстоятелност само забавя претенция, която изобщо не е зависела от него.
Ако част от парите Ви никога не е била гарантирана, какво е положението Ви?
Вие сте на опашката заедно с всички останали, на които дружеството дължи пари. Негарантираното плащане Ви дава вземане срещу масата на несъстоятелността на строителя, а не срещу банка. Това вземане се разглежда в рамките на производството по несъстоятелност при равни условия с вземанията на доставчици, кредитори и данъчната администрация. Възстановяване на средства е възможно. То не е сигурно и няма да стане бързо. Колко ще получите обратно зависи от стойността на масата на несъстоятелността и от поредността на Вашето вземане.Повечето ръководства на английски език пропускат тази част. Именно тук честният отговор е действително по-несигурен и е по-добре това да бъде казано ясно, отколкото да бъде прикривано. Никой не може предварително да Ви каже каква част от негарантирано плащане ще бъде възстановена. Това зависи от масата на несъстоятелността, от другите кредитори и от решенията, които синдикът все още не е взел. Това, което можем уверено да кажем, е кои плащания обикновено се оказват в това положение, като всяко от тях може да бъде избегнато, преди парите да напуснат сметката Ви.
- Ставате кредитор на масата на несъстоятелността на строителяПравото Ви да получите обратно негарантирано плащане представлява вземане, тоест „кредито“, в рамките на производството по несъстоятелност. То е равностойно на вземане на доставчик, банка кредитор или данъчна администрация. TRLC подрежда вземанията на кредиторите в категории: срещу масата на несъстоятелността, с особена привилегия, с обща привилегия, обикновени и подчинени, приблизително в този ред на приоритет при плащане. В коя категория попада конкретното вземане на купувача действително зависи от случая. Синдикът взема решението, а съдът решава при оспорване. Няма едно фиксирано правило, приложимо към всеки случай.
- Депозитът за резервация е плащането, което най-вероятно се намира в това положениеДепозитът за резервация по замисъл е извън системата на гаранциите при всяка покупка, независимо дали има несъстоятелност. Ако строителят изпадне в неплатежоспособност, преди да съществува каквато и да било гаранция, депозитът за резервация е точно сумата, която ще трябва да предявите в рамките на производството по несъстоятелност, а не срещу банка.
- Липсващият или невалиден гаранционен сертификат има същия ефект като липсата на сертификат изобщоДокумент, в който е посочен само проектът като цяло, а не Вие лично, или документ, който никога не е бил актуализиран така, че да обхване по-късно плащане, не Ви дава възможност да предявите претенция към банка. На практика тогава сте в същото положение като купувач без гаранция и разбирате това в най-неподходящия момент. Именно затова сертификатът трябва да се проверява преди всяко плащане, а не след като проблемите на предприемача станат публично известни.
- Потвърдете липсата на валидна гаранцияВашият адвокат проверява дали изобщо е издаден сертификат и дали той обхваща конкретното плащане.
- Регистрирайте вземането си в производството по несъстоятелностНерегистрираното вземане не се включва автоматично в производството.
- Where
- Подадено от Вашия адвокат директно до синдика
- Watch out
- Ако пропуснете срока за предявяване в производството, можете да загубите вземането си изцяло.
- Изчакайте класифициранетоСиндикът отнася вземането Ви към едно от няколко нива.
- Watch out
- Класирането действително зависи от конкретното дело. Няма предварително установено правило, което да го определя.
- Възстановяване чрез convenio или liquidaciónПълното или частичното възстановяване е възможно в сроковете, определени от производството по несъстоятелност, а не от Вас.
Всичко това не означава, че вземането без гаранция е без стойност. Купувачите възстановяват средства чрез производства по несъстоятелност, понякога изцяло чрез convenio (споразумение с кредиторите), а понякога частично чрез liquidación. Това означава, че изходът и сроковете са действително несигурни, за разлика от положението при гарантирано вземане. Именно затова гаранцията е законово изискване, а не просто проява на любезност.Услугата за правна координация на Arevont проверява дали за всяко плащане съществува валиден сертификат, издаден конкретно на Ваше име, преди сумата да напусне сметката Ви. Така тази несигурна част от страницата никога няма да се отнася до Вас.
Източници
Помага ли да бъдете един от многото купувачи в същия неуспешен проект, вместо единственият?На практика да, макар и не защото законът третира груповите вземания по различен начин. Купувачите, които действат заедно чрез собствените си адвокати или неформално, обикновено привличат вниманието на синдика по-бързо и могат да си поделят разходите за установяване на фактите относно състоянието на проекта. Това не променя нивото, към което е отнесено индивидуалното Ви вземане, но често променя бързината, с която това се случва.
Какво да направите през първите седмици, след като разберете, че предприемачът Ви има проблеми
Четири действия, приблизително в този ред, независимо дали все още е подадена официална молба за concurso.| Направете това | Защо | Цената на чакането |
|---|---|---|
| Намерете незабавно гаранционния си сертификат | Ако в него сте посочени лично и са обхванати извършените от Вас плащания, имате вземане към банка или застраховател, а не към неплатежоспособно дружество. | Да установите едва когато Ви потрябва, че сертификатът никога не е бил издаден или не е бил актуализиран за последващите Ви плащания. |
| Накарайте адвокат да потвърди дали действително е подадена молба за concurso | Слуховете, че предприемачът е „в затруднение“, и официално подадената молба за concurso са различни правни ситуации с различни възможни действия. | Да действате въз основа на неофициална информация или обратното: да приемете, че няма проблем, защото все още не е съобщено за подадена молба. |
| Ако можете да предявите претенция по гаранцията, започнете процедурата, вместо да чакате производството по несъстоятелност | Претенцията по гаранцията се развива отделно от сроковете на производството по несъстоятелност. По-късното ѝ предявяване не Ви носи никаква полза. | Да чакате да видите как ще приключи производството по несъстоятелност, преди да предявите претенция по гаранция, която никога не е зависела от него. |
| Ако няма валидна гаранция, регистрирайте официално вземането си в производството по несъстоятелност чрез адвокат | Нерегистрираните кредитори не се включват автоматично в производството. Трябва да предявите вземането в рамките на сроковете, определени от самото производство. | Да приемете, че синдикът вече знае за Вашето плащане и ще го включи, без да подавате нищо. |
Гарантирани и негарантирани средства, след като несъстоятелността стане факт
Несъстоятелността на предприемача е едно и също събитие и в двата случая. Напълно различни са обаче лицето, което Ви дължи средствата, и начинът, по който се урежда това вземане.| Плащане без гаранция | Гарантирано плащане | |
|---|---|---|
| Кой Ви дължи парите | Неплатежоспособният предприемач чрез масата на несъстоятелността. | Банка или застраховател, платежоспособно дружество, независимо от финансите на предприемача. |
| Коя процедура решава за вземането Ви | Самото производство по несъстоятелност, по своя собствен график. | Пряк иск срещу гаранта, независимо от производството по несъстоятелност. |
| Колко сигурен е изходът | Наистина несигурен. Зависи от поредността на вземането и размера на масата на несъстоятелността. | Определят го собствените условия на гаранцията. Затова е важно да проверите тези условия предварително. |
| Какво определя кое важи за Вас | Дали е съществувал валиден, индивидуализиран сертификат за конкретното плащане. | Същият факт, разгледан от страната, която Ви защитава. |
Това описва общото правно положение, а не конкретния случай на Вашия предприемач
Това е действащото испанско право в областта на несъстоятелността и гаранциите към август 2026 г., разгледано въз основа на общата рамка на TRLC и закона за гаранциите, с подробно изложение в ръководството за банковите гаранции. Това не е преглед на конкретен предприемач, конкретно подадено заявление за производство по несъстоятелност или конкретен гаранционен документ. Само независим адвокат, който работи по Вашия конкретен случай, може да Ви каже дали плащанията Ви са гарантирани и как конкретният синдик ще класифицира негарантирано вземане.Arevont не е страна по Вашата гаранция, средствата по клиентската Ви сметка или което и да е производство по несъстоятелност и не се явяваме в съда по спорове относно вземания на кредитори. Преди изобщо да попаднете в такава ситуация, нашата услуга за правна координация гарантира, че адвокат е проверил гаранционния сертификат за конкретните Ви плащания, преди средствата да напуснат сметката Ви. Тази единствена проверка определя на коя страна от сравнението по-горе ще се окажете.
Често задавани въпроси относно несъстоятелността на предприемач
- Ако моят предприемач започне производство по несъстоятелност, трябва ли незабавно да спра допълнителните плащания?
- Почти сигурно да. Адвокат трябва да потвърди това за конкретния Ви договор, вместо да решавате сами. Продължаването на плащанията към дружество в официално производство по несъстоятелност крие риск да добавите негарантирано плащане към ситуация, от която се опитвате да излезете, особено ако сметката вече не функционира като защитената строителна сметка, изисквана от закона. Вземете това решение с Вашия адвокат в рамките на дни, а не на седмици.
- Може ли строителството да бъде завършено от друг след несъстоятелността на първоначалния предприемач?
- Понякога да. Банка, инвеститор или друг предприемач понякога купува спрян проект в рамките на производство по несъстоятелност и го завършва. Това може да означава, че договореният от Вас имот все пак ще бъде построен, макар и по нов график и често по нов договор. Това не урежда сумата, която Ви се дължи за първоначалното забавяне, но е съществено различен резултат от този, при който проектът изобщо не е завършен. Вижте ръководството за незавършени и спрени проекти, за да разберете какво действително включва присъединяването към такава ситуация или оставането в нея.
- Има ли значение дали съм платил в брой, чрез банков превод или чрез ипотека, усвоявана на етапи?
- Защитата по гаранцията е свързана със самото плащане, независимо как сте го финансирали. Важно е дали конкретната сума е била покрита от валидна, индивидуализирана гаранция в момента, в който е напуснала сметката Ви, а не откъде са дошли средствата. Отпускането на средства на етапи от ипотечен кредитор не добавя допълнителна защита извън предоставената от гаранцията. Това е още една причина сертификатът да бъде проверяван преди всяко плащане на етап, вместо да приемате, че банката Ви вече го е направила.
