Измами при покупка на имот в Испания
За 30 секунди
Умишлената измама е рядкост по това крайбрежие. Тя има четири форми: фиктивен продавач, който продава имот без право да го продава, с наказание от една до четири години затвор съгласно един закон, откраднат депозит, фиктивен наем и измама при покупка на зелено, при която се събират поетапни плащания без банкова гаранция зад тях.
Какво се счита за измама тук и какво не?
Повечето неща, които изглеждат подозрителни в испанска обява, не са измама. Това е споделена рекламна мрежа, стара цена или търговски подход, а цялата тази тема е разгледана на отделна страница. Тази страница обхваща само случаите, при които някой взема Вашия подпис или парите Ви за нещо, което няма право да Ви предостави: фиктивен продавач, откраднат депозит, фиктивен наем или плащане при покупка на зелено без гаранция зад него.Една разпоредба от испанското наказателно право обхваща едновременно първите три модела. Член 251.1 от Código Penal наказва всеки, който невярно заяви, че има право да се разпорежда с имот, който не притежава, а след това го продаде, обремени с тежест или го отдаде под наем на друго лице, причинявайки му загуба. Продажбата, обременяването и отдаването под наем са посочени заедно в едно и също изречение на закона. Ето защо фиктивният продавач и фиктивният наем представляват едно и също престъпление в две различни форми.
- Фиктивен продавач
- Как изглежда
- Подписва лице, което не е регистрираният собственик, често с подправено или изтекло пълномощно.
- Законът зад това
- Código Penal чл. 251.1: от 1 до 4 години затвор за продажба на имот без право да бъде продаден.
- Какво го разкрива
- Регистрираният собственик в nota simple, проверен спрямо лицето, което подписва.
- Откраднат депозит
- Как изглежда
- Пари, поискани преди адвокат да е прочел договора за резервация, платени по сметка, която не съвпада с тази на продавача.
- Законът зад това
- Código Penal чл. 251.2, наред със същото престъпление за разпореждане.
- Какво го разкрива
- Името на титуляра на сметката, проверено спрямо продавача или агенцията, посочени в договора.
- Фиктивен наем
- Как изглежда
- Обява за ваканционен или дългосрочен наем, изискваща превод преди какъвто и да е оглед или видеоразговор.
- Законът зад това
- Същият член 251.1, частта му относно отдаването под наем.
- Какво го разкрива
- Видеоразговор на живо от имота, организиран преди да платите.
- Измама на зелено
- Как изглежда
- Поетапни плащания към строителя без индивидуална банкова гаранция зад тях.
- Законът зад това
- Ley 38/1999, допълнителна първа разпоредба, затегната с Ley 20/2015.
- Какво го разкрива
- Самият гаранционен документ, проверен преди настъпването на падежа на всяко плащане.
Изглежда като измамаКакво представлява
- Същият апартамент е обявен шест пъти на различни цени
- Това е проблем със споделена обява, а не измама. Има отделно ръководство по въпроса с проверки, които го изясняват за десет минути.
- Имот, продаден преди месеци, все още се рекламира
- Това е стара обява, която никой не е премахнал. Ръководството за реклами обхваща този случай, а не престъпните схеми на тази страница.
- Някой иска пари, преди да сте видели имота или документите за собственост
- Това е истинската престъпна схема: пари или подпис, получени от човек, който няма право да получава нито едното, нито другото.
Източници
Как някой продава имот, който не е негов за продажба?
Проблемът почти винаги е свързан с самоличността, а не със самия имот: подправен паспорт или лична карта, пълномощно, което е било отменено, изтекло или всъщност никога не е било издавано, или претенция за наследствени права, които всъщност никога не са били уредени. Набелязаните имоти обикновено имат общи характеристики: дълго време са били празни, притежават се от човек, който живее в чужбина, или са наследени наскоро и данните за тях все още не са актуализирани в регистъра. Това са ситуации, в които никой не следи достатъчно внимателно, за да забележи непознат, действащ от името на собственика.Защитата е същата проверка в регистъра, която адвокатът вече извършва, макар и по съвсем различни причини. В nota simple е посочен регистрираният собственик. Пълномощното, използвано за подписване от името на друго лице, трябва да е истинско, валидно и конкретно за тази продажба. Адвокатът проверява това спрямо нотариалния регистър, от който произхожда документът, вместо просто да му се довери. Безплатната проверка на Arevont за потвърждаване на обявата установява кой действително стои зад нея, включително проверява името на регистрирания собственик, преди да изпратите пари или да резервирате полет, за да видите имота.
- Спрете и проверетеИмето на продавача не съвпада с името на регистрирания собственик в nota simpleЧовек без право да продава се опитва да подпишеWhat to do insteadИзискайте nota simple и сравнете имената, преди да бъде преведена каквато и да е сума
- Проверете първоПродавачът подписва чрез пълномощно, което не сте виждалиДокументът може да е отменен, изтекъл или всъщност никога да не е бил издаванWhat to do insteadПроверете номера на нотариалния протокол при нотариуса, който го е издал
- Проверете първоИмотът е придобит по наследство, а регистърът изглежда неактуаленРегистърът може да не показва кой действително може да продаде имота днесWhat to do insteadПоискайте удостоверението за наследство заедно със справката в регистъра
Източници
Нотариусът би ли установил автоматично фалшив продавач, без моят адвокат да провери предварително?Нотариусът проверява самоличността и вписването в регистъра отново в момента на подписването. Това е реална независима проверка, но се извършва в самия край на процеса, след като депозитът за резервация обикновено вече е сменил притежателя си. Проверката на Вашия адвокат се извършва седмици по-рано. Това означава, че фалшивият продавач се установява, докато все още е реалистично възможно да се оттеглите, а не след като парите вече са преведени.
Какво се случва с откраднатия депозит и по какво се различава от истинския?
Истинският депозит за резервация е реална сума, изложена умишлено на реален риск: това е единственото плащане при покупка в Испания, което остава извън цялата гаранционна система, създадена да защитава всичко, което следва. Именно затова измамите са насочени към това плащане. Схемата почти винаги е една и съща: пари се искат, преди адвокатът да е прочел договора за резервация, превеждат се по сметка, чието име не съвпада с името на продавача или агенцията, а понякога се описват като възстановими или като „само за да го задържите“, вместо като реалния ангажимент, какъвто действително е резервацията.Законният депозит за резервация се плаща по сметка, посочена в самия договор за резервация, след като Вашият адвокат е прочел условията на договора за възстановяване на сумата. Правната координационна услуга на Arevont преглежда този договор, преди каквито и да е пари да напуснат сметката Ви, без такса, защото адвокатът представлява Вас, а не продавача или агенцията.
Къде наистина се намират парите Ви
- РезервацияПлатени, преди да бъдат защитени от гаранция или клиентска сметкаЕдинственото плащане при покупка в Испания, което е изцяло извън гаранционната система. Именно затова измамите са насочени към това плащане.
- Правна проверкаАдвокат преглежда договора за резервацияПотвърждава името на сметката и условията за възстановяване на сумата, преди да бъде преведена каквато и да е друга сума.
- arras / покупко-продажбаСъхранявани в отделна клиентска сметка на адвокатОсвобождават се едва при финализиране на покупката, под защита, каквато резервацията никога не е имала.
- ФинализиранеПлатено при нотариусаОстатъкът сменя притежателя си при самото подписване, а не чрез неконтролиран превод дни по-рано.
Какво се приема за нормална предпазливостКакво наистина защитава депозита
- Да платите малка сума, за да задържите имот, преди някой да го е видял, е просто нормална предпазливост
- Истинският депозит се плаща едва след като Вашият адвокат е прочел договора, по сметка, посочена в самия договор. Всичко платено преди този момент не защитава никого, освен този, който го е поискал.
- Устното обещание, че депозитът е „възстановим“, е толкова надеждно, колкото и да бъде записано
- Само условията, записани в договора за резервация, определят дали парите ще бъдат върнати. Устното обещание няма действие, след като преводът е извършен.
- Името на титуляра на сметката няма значение, стига цената да изглежда правилна
- Истинският депозит се превежда по сметка, чийто титуляр съвпада с продавача или агенцията, публикувала обявата. Различно име на титуляря, особено лично или чуждестранно, е най-ясният знак за този модел.
Източници
Ако депозитът ми наистина е бил откраднат, има ли реалистичен начин да си го върна?Съществуват два отделни пътя и нито един от тях не е бърз. Вашата банка може да опита отзоваване в същия ден на SEPA превода, а вероятността за успех рязко намалява след първите 24 до 48 часа, затова бързината е по-важна от всичко друго, което предприемете. Отделно от това, подаването на наказателна жалба (denuncia) за измама по член 251 също открива възможност за връщане на парите в рамките на същото наказателно дело. Това е процедура чрез адвокат, а не обикновен формуляр, и си струва да започнете незабавно, вместо да чакате да видите дали парите ще се появят отново сами.
Може ли някой да иска наем за имот, който не притежава?
Да, и испанското право изрично посочва това: член 251.1 обхваща отдаването под наем на имот при невярно заявено право на разпореждане с него, в същото изречение, в което се посочват продажбата и таксуването му. Този модел обикновено е насочен към хора, които се нуждаят от място за престой, а не към купувачи: ваканционна или дългосрочна обява, понякога със снимки, копирани от истинска реклама, с искане за превод по лична сметка преди оглед и преди „хазяинът“ да се съгласи на видеоразговор, провеждан от истинския имот.Чуждестранният купувач се сблъсква с този риск най-вече около пътуване за огледи, когато е изкушаващо бързо да резервира място за настаняване оттам, където цената изглежда най-добра. Методите, които правят обявата за наем убедителна, включително откраднати снимки и повторно използвани описания, са същите, които вече са обяснени за обявите за продажба в ръководството за рекламите на сайта. Разликата тук е, че рискът е за парите за престой, а не за имот.
- Спрете и проверете„Хазяинът“ отказва видеоразговор на живо в имотаИстинският хазяин няма какво да крие и няма причина да отказваWhat to do insteadПоискайте разговор в реално време, а не записан оглед
- Спрете и проверетеИскат от Вас да платите с банков превод извън платформата за резервацииАко заобиколите платформата, губите платежната ѝ история и защитата за купувачиWhat to do insteadПлатете чрез собствената система на платформата, а не директно на собственика
- Проверете първоСъщият адрес се рекламира с друго име на друго мястоОбявата може да е дубликат или набор от откраднати снимкиWhat to do insteadПотърсете името на улицата или комплекса в други обяви
Можел ли е предприемач просто да изчезне с поетапните плащания, преди да съществува гаранцията от ерата на кризата?
Това някога беше най-вредният вид измама с испански имоти. Заслужава си да я разберете като исторически факт, защото законът, който затвори тази вратичка, е именно това, което защитава купувача днес. Изискване за гаранция при поетапни плащания за ново строителство съществува от Ley 57/1968. Но прилагането му преди финансовата криза от 2008 г. беше непоследователно. Предприемачите редовно събираха плащане след плащане при достигане на строителни етапи, без зад тях да е издадена реална гаранция на името на самия купувач. Когато даден проект се провалеше, купувачите установяваха, че гаранцията, която смятаха, че имат, или не съществува, или покрива групова полица, в която те не бяха посочени лично.Ley 20/2015 затегна същото правило, което сега се съдържа в допълнителна разпоредба първа на Ley 38/1999. Той затвори точно вратичката, направила старата измама възможна. Всяко плащане, извършено преди финализирането на покупката, вече трябва да бъде покрито от гаранция, издадена на името на самия купувач и предадена при подписването на договора за покупко-продажба, а не обещавана за по-късно. Самият механизъм, какво трябва да съдържа документът и какво се случва, ако предприемачът все пак не изпълни задълженията си днес, са отделна тема, разгледана изцяло на друга страница.
Преди Ley 20/2015След Ley 20/2015
- На хартия е съществувала гаранция, понякога като групова полица, покриваща целия комплекс, а не конкретен купувач по име.
- Гаранцията трябва да бъде издадена индивидуално, на името на самия купувач, за конкретните плащания на купувача и предадена при подписването на договора за покупко-продажба.
- Прилагането е било непоследователно. Купувачът често установявал, че гаранцията е безполезна, едва след като проектът вече се е провалил.
- Самият документ може да бъде проверен преди настъпването на всеки падеж за плащане. Именно тогава трябва да го поискате, а не след подписването.
- Съществува ли изобщо документ за гаранция?Who decidesПитате директно предприемачаWhat it grantsКъм следващата проверкаIf noНе плащайте. Липсата на документ означава липса на защита, независимо какво Ви казват устно.
- Издадена ли е конкретно на Ваше име?What it grantsПотвърждава, че е Ваша, а не групова полицаIf noГаранция, в която е посочен комплексът, а не Вие, не Ви защитава лично.
- Покрива ли цялата сума, включително данъка?What it grantsПотвърждава, че цялото плащане е покритоIf noЧастичната гаранция оставя точно пропускa, от който се възползва тази измама.
- Издадена ли е от банка или от застраховател?What it grantsПотвърждава, че зад нея стои действителен гарант, от когото можете да потърсите отговорностIf noВсичко друго не е гаранцията, изисквана от закона.
Версията на тази измама, която все още се случва днес, е по-малка и по-трудна за забелязване от простото изчезване на строителя. Тя изглежда като схема на плащанията, която се движи по-бързо от издаването на гаранцията, или като гаранционен документ, който съществува, но никога не е бил издаден за конкретните Ви плащания. Поискайте да го видите преди падежа на плащането, а не след това.
Изчезва ли този риск, ако купувате от голям, добре познат строител?Това намалява риска. Големият строител с публична репутация и други активни проекти има много повече за губене, ако не изпълни задълженията си, отколкото малкият или наскоро създаденият строител. Но това не заменя самата проверка. Законът изисква същата лична гаранция независимо от размера на строителя. Документът защитава Вас, а не само репутацията на строителя.
Какво можете да проверите сами и къде наистина е нужна помощ на място
Всяка от проверките по-долу е реална и можете да я извършите. Дясната колона не е единственият начин за извършване на проверката. Тя показва какво се променя, когато проверката се извършва тук, на крайбрежието, вместо от отдалечен екран.| Самостоятелно от Чехия | С местна проверка | |
|---|---|---|
| Дали продавачът е собственик на имота | Можете да поискате nota simple и да прочетете името на собственика. Но именно преводът и самостоятелното разбиране на испански документ от имотния регистър затрудняват повечето хора. | Безплатната проверка на Arevont за потвърждаване на обява сравнява регистрирания собственик с лицето или агенцията, с която общувате, преди да бъдат преведени каквито и да е средства. |
| Дали сметката за депозит за резервация е действителна | Можете да поискате името на титуляря на сметката и писмено да го сравните със собственото име на продавача или агенцията. | Правната координация на Arevont преглежда условията в договора за резервация, преди средствата да напуснат сметката Ви, безплатно. |
| Дали обявата за наем е истинска | Обратно търсене по изображения на снимките, същата десетминутна проверка, която открива неактуална или дублирана обява за продажба. | Видеоразговор на живо в имота, организиран от Ваше име, когато все още не можете да пътувате, за да го направите сами. |
| Дали гаранцията на строителя покрива Вашето плащане | Можете да поискате да видите документа и да проверите дали посочва лично Вас и конкретната сума, преди да платите. | Потвърждава се като част от правната координация преди настъпването на всеки етап от плащането, а не след това. |
Колко рядко е това, честно?
Не съществува публикувана статистика, която да измерва умишлените имотни измами спрямо чуждестранни купувачи конкретно на Costa del Sol. Да измислим такава статистика би било по-лошо, отколкото честно да кажем, че няма такава. Това, което можем честно да кажем, е следното: повечето неща, които изглеждат тревожни при покупка тук, споделените обяви, старите цени и търговските техники, изобщо не са измама. Ако приемате всичко това за измама, ще се тревожите за погрешни неща и ще проявите небрежност към действителните.Четирите описани по-горе модела са реални престъпления, като зад всеки от тях стои конкретен член от Código Penal. Проверките, които ги откриват, преглед на регистъра, прочитане на договора преди плащане, видеоразговор с „наемодателя“ и преглед на гаранцията преди падежа на плащането, са същите проверки, които внимателният купувач така или иначе трябва да извършва при всяка покупка по обичайни причини. Това е обща информация за начина, по който испанското право третира тези модели. Тя не представлява правен съвет относно конкретна сделка и нищо от нея не извършва описаните проверки. Това прави независим адвокат от Ваше име. Собственото ръководство на сайта за проверките, извършвани от адвокат, обяснява всичко това подробно.Arevont не получава такса за препоръка от адвокатите, с които работи, и не таксува купувача за описаните по-горе проверки. Това не прави нито една покупка напълно безрискова. То означава, че проверките, които откриват тези четири модела, са достъпни за Вас, преди да поемете какъвто и да е ангажимент.
Често задавани въпроси относно измамите при покупка
- Как една открадната обява се превръща в измама, а не просто в лоша реклама?
- Самата реклама, дори със снимки, които са били копирани, не е престъпление. Престъплението се извършва в момента, в който някой използва тази фалшива реклама, за да събере пари или подпис за имот или жилище под наем, което няма право да Ви предостави. Открадната обява, за която никога не сте платили нищо, е просто лоша реклама. Същата обява се превръща в измама, щом изпратите депозит по несвързана с нея сметка.
- Означава ли покупката чрез агенция като Arevont, че това не може да се случи на мен?
- Не, и никой тук не твърди подобно нещо. Безплатните проверки на Arevont потвърждават регистрирания собственик, преглеждат договора за резервация преди да платите и проверяват обявата за наем чрез видеоразговор на живо при поискване, всичко това преди да бъдат преведени средства. Те премахват конкретните пропуски, с които се сблъсква купувачът в Чехия, когато гледа екран. Но не правят измамата невъзможна навсякъде по света.
- Кой е най-сигурният признак, че става дума за един от тези четири модела, а не за обикновена лоша обява?
- Искане за пари или подпис, преди да е възможна проверка, независимо дали това означава оглед, преглед на договор от адвокат или видеоразговор в имота. Всеки от описаните по-горе модели има тази обща характеристика. Легитимният продавач, агенция или строител няма причина да отказва реда първо проверка, после плащане, защото проверката прави сделката реална и за него.
- Мога ли да си върна откраднатия депозит чрез испанските съдилища, а не само чрез банката си?
- Наказателна жалба за измама по член 251 открива възможност да получите парите си обратно в рамките на същото наказателно дело. Вашият адвокат може да предприеме това успоредно с отделен граждански иск или вместо него. Връщането на парите никога не е гарантирано, особено след като те са напуснали Испания. Именно затова съществуват описаните по-горе проверки: за да предотвратят загубата още в началото, а не да я поправят след това.
- Открих много по-евтин вариант на обява, която ми харесва, публикуван отново някъде неофициално, например във Facebook група. Трябва ли да приема, че става дума за една от тези измами?
- Не непременно. В повечето случаи това е точно моделът със стара, неправилно оценена или дублирана обява, описан в ръководството на сайта за рекламиране, а не измама. Става дума за престъпна измама едва когато някой поиска от Вас да платите или да подпишете, преди Вие или Вашият адвокат да сте проверили кой действително стои насреща. Приемете повторно публикуваната обява като следа, която си струва да проверите, а не като самостоятелно доказателство за който и да е от двата модела.
