Фалшиви обяви за имоти в Испания и как да ги разпознаете
За 30 секунди
Повечето обяви, които изглеждат фалшиви на Costa del Sol, не са фалшиви. Агенциите споделят едни и същи налични имоти, затова един апартамент често се рекламира от десетки офиси на различни цени. Имот, продаден през март, все още може да е публикуван онлайн през септември. Действително съществуват фалшиви обяви за несъществуващи имоти. Те се предлагат на цени с 20 до 40 % под пазарните, за да събират личните Ви данни.
Защо обявата е била неточна, без някой да Ви е излъгал
Нека първо дадем простото обяснение, защото то обхваща повечето случаи. Агенциите на Costa del Sol споделят своите обяви чрез професионални мрежи. Затова един и същ апартамент се появява едновременно в десетки уебсайтове. Всеки офис пише собствено описание, използва собствени снимки и понякога определя собствена цена. Никой не извършва измама. Но преживяването все пак изглежда точно като фалшива обява.Това е важно, защото решението е различно. При споделена обява проверете дали имотът все още е наличен. При призрачна обява спрете и не продължавайте.
Какво Ви се случиКакво всъщност се случи
- Цената в обявата не беше реалната цена
- Често обявата просто е стара. Или някой офис е копирал цената от мрежата и не я е актуализирал. Цените по това крайбрежие се покачват и спадат през периода, в който имотът е обявен. Цената, която сте открили, показва само последния ден, в който офисът е актуализирал данните си, нищо повече.
- Казаха ми, че току-що е продаден, и ми предложиха нещо друго
- Понякога това е трик: рекламира се един имот, за да Ви привлекат, а след това Ви се предлага нещо друго. По-често обаче причината е реална и обявата просто не е била премахната, защото премахването на продаден имот от тридесет уебсайта не е приоритет за никого. За да различите двата случая, попитайте кога е направено предложение за покупка и дали е подписано при нотариуса, и попитайте, преди да се качите на самолет.
- Същият апартамент беше обявен шест пъти на четири цени
- Това е споделената мрежа, която работи по предназначение, а не шестима продавачи, които се конкурират помежду си. Това също означава, че най-ниската от четирите цени не е изгодна оферта. Тя просто е старата цена на един офис за същия имот. Продавачът няма да приеме тази цена само защото сте я открили.
- Снимките изобщо не приличаха на имота
- Обикновено това не е умишлено. Широкоъгълните обективи, яркият ден и обработката на снимките могат да накарат една стая да изглежда по-добре, отколкото е в действителност, а снимките може да са на няколко години. Посещавали сме имот, който просто беше много по-стар, отколкото подсказваха снимките. Това не е измама. Това е просто ефектът, който една снимка може да създаде. Затова видеоразходката на живо може да даде отговор на въпрос, на който снимките не могат.
Защо един и същ апартамент се рекламира на три различни цени?Защото три офиса рекламират имота на един продавач чрез споделена мрежа и всеки офис е актуализирал данните си за последно в различен ден. Има само една реална искана цена и продавачът я определя. Различните цени Ви показват кой офис следи информацията, а не кой е по-евтин. Покупката чрез обявата с най-ниска цена не означава, че ще платите най-ниската цена.
Четири вида обяви, които не са това, което изглеждат
Небрежността, търговският подход и истинската измама могат да изглеждат еднакво в резултатите от търсенето. Те не са еднакви, щом зададете един въпрос. Всяка колона по-долу Ви дава този въпрос.
| Споделената обяваЗаконно и нормално тук | Остарялата обяваЗаконно и нормално тук | Примамливата ценаЗаконно, но търговски трик | Фалшивата обяваНе е законно и е рядко | |
|---|---|---|---|---|
| Как изглежда | Един имот в много сайтове, с различни цени и снимки. | Все още онлайн, но продаден или резервиран преди седмици. | Явно под цените в района, но така и недостъпен. | Повторно използвани снимки, с 20 до 40 % под пазарната цена, контакт само чрез приложение. |
| Дали някой е излъгал | Не. Един продавач, споделен между офисите. | Не. Премахването му не носи нищо на офиса. | Не е лъжа, а трик. | Да. Създадено е да събира данните Ви. |
| Въпросът, който изяснява всичко | Коя е исканата от продавача цена днес? | Има ли направено предложение, резервиран ли е или е нотариално заверен? | Може ли да видя референтната и текущата цена в писмен вид? | Ще се срещнете ли с мен в имота, след като моят адвокат първо прегледа документите? |
Имотът е продаден преди месеци, а обявата все още е активна. Защо?Защото премахването ѝ не носи нищо на офиса, а обявата продължава да привлича запитвания. Когато един имот е публикуван на тридесет уебсайта, повечето от тези тридесет обяви никога не са били актуализирани от офиса, който ги е публикувал. Не приемайте нищо за даденост само защото обявата все още е онлайн. Винаги потвърждавайте наличността, вместо да предполагате.
Предупредителните знаци в реда на появата им
Един знак сам по себе си обикновено не означава нищо. Два заедно са причина да забавите темпото и да поискате нещо в писмен вид.
- Струва си да попитатеЦена далеч под нивото в районаДвадесет процента или повече под цените на сходни имоти, без обяснение в обявата. Истинските изгодни предложения обикновено имат причина: продажба по наследство, възбрана, правен проблем или вече живеещ там наемател.What to do insteadПопитайте защо цената е толкова ниска. Ако никой не може да обясни отстъпката, това само по себе си е предупредителен знак.
- Струва си да попитатеКонтакт само чрез приложение за съобщенияНяма адрес на офис, стационарен телефон или име на компания, което можете да проверите.What to do insteadИстинската испанска агенция има физически офис, регистрирана компания и данъчен номер. Нищо от това не е тайна. Поискайте тази информация.
- Спрете дотукБез оглед преди плащанеИскане за плащане, такса за резервиране или депозит, преди някой да е влизал в имота.What to do insteadСпрете. Това е най-ясната граница в целия процес.
- Не бързайтеФалшива спешностДесет други купувачи, покачване на цената в понеделник, друг оглед тази вечер. Нищо от това не може да се провери.What to do insteadИстинският недостиг може да бъде доказан с документ. Поискайте да видите този документ.
- Лесно за проверкаСтокови снимки или снимки, на които няма конкретен имотИнтериори от други обяви, изрязана водна маркировка, поредица, показваща басейна, но нито една стая.What to do insteadНаправете обратно търсене по изображение на две от тях. Това отнема минута.
- Струва си да попитатеНищо в писмен видНяма референтен номер, няма разпределение, няма адрес, няма готовност цената да бъде изпратена по имейл.What to do insteadВ една истинска обява всичко това е записано някъде, а агентът на продавача може да Ви го изпрати за пет минути.
- Спрете дотукВ брой или странна сметкаСметка на частно лице, компания в несвързана с покупката държава или искане за плащане в брой.What to do insteadНито едно от тези три неща не е нормално при покупка в Испания. Спрете.
Как работи рекламата „цена от“ и как изглежда честният ѝ вариант
Най-ефективната подвеждаща цена по това крайбрежие не е измислена. Това е реална цена за жилище, което почти никой не иска: на партерен етаж със северно изложение, с най-малкото разпределение в комплекса или до помещението за отпадъци. Жилището наистина се продава на тази цена, но всички останали жилища в комплекса струват значително повече.Затова публикуваме и двете стойности. Най-ниската обявена цена е входната точка за този тип имот. Реалният избор започва при по-висок бюджет. От нашия опит това е бюджетът, при който започвате да получавате нещата, заради които хората действително са дошли: гледка към морето, кратко разстояние пеша до плажа, слънце на терасата през зимата, тиха улица.
| Апартаменти | Градски къщи | Пентхауси | Вили | |
|---|---|---|---|---|
| Най-ниска обявена | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| Където изборът става реаленГледка към морето, няколко минути до плажа, изложението и уединението променят цената с шестцифрени суми | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
Подвеждащо ли е компютърното изображение в рекламата на ново строителство?Не само по себе си, защото при незапочнат проект няма нищо реално, което да бъде заснето. Важно е дали в рекламата е посочено, че изображението е визуализация, дали изображенията съответстват на точното жилище, което Ви предлагат, а не само на демонстрационния апартамент, и какво действително е включено в спецификацията. Поискайте писмено плановете, списъка с материали и очакваната дата на финализиране на покупката. Ако на изображението има плувен басейн, който не фигурира в плановете, приемете го като рисунка, а не като обещание.
Проверка за десет минути, която можете да направите сами
За нищо от това не сте ни нужни. Направете проверката за всеки имот, за който предстои да пътувате.
- Направете обратно търсене на две снимкиАко се появяват в по-стари обяви за друг имот, друг град или в библиотека със стокови изображения, вече имате отговора.
- Where
- Google Images или инструмент за обратно търсене.
- How long
- Под минута.
- Търсете адреса или жилищния комплекс в порталитеНормално е едно и също жилище да има няколко версии. Ако откриете само една версия в един сайт, без референтен номер, разгледайте я по-внимателно.
- Where
- Idealista и Fotocasa за чуждестранен купувач.
- Проверете агенциятаИме на компания, данъчен номер, физически адрес на офис и отзиви в платформа, която агенцията не може да редактира.
- Where
- Собственият сайт на агенцията и търсене по карта.
- Поискайте писмено референтния номер и актуалната ценаИстинският продавач може бързо да предостави и двете.
- Watch out
- Ако получите мълчание или уклончив отговор, това е полезен резултат от проверката, а не неуспешна проверка.
- Попитайте на какъв етап еСвободен, насрочен оглед, в процес на договаряне, резервиран или нотариално заверен (подписан пред нотариус). Да помолите някого да избере една от тези пет възможности е най-бързият начин да разберете дали имотът действително се продава.
- Не изпращайте пари за огледБез такса за задържане, без такса за оглед, без депозит преди оглед и без плащане към лична сметка.
- Watch out
- Това е правилото, което всички останали пет проверки съществуват, за да защитят.
Какво да направите с обява, която наистина харесвате
За чуждестранния купувач това обикновено започва с обява, споделена във Facebook група или открита в чешки сайт агрегатор. Често обявата е отпреди седмици, а понякога показва цена в чешки крони по обменен курс, който никой вече не използва. Самият имот може да е напълно реален, дори обявата около него да не доказва нищо. Три прости стъпки дават отговор на въпроса.
- Изпратете връзката, а не описаниеURL адресът съдържа референтния номер, името на офиса и цената, която сте видели. Именно това прави проверката възможна. Една екранна снимка заличава и трите.
- Кажете какво искате да знаетеВсе още ли е свободен? Каква е цената днес? Същото жилище ли е като в други подобни обяви? Тези три въпроса обхващат почти всяка версия на проблема.
- Питайте преди резервацияПолетите, хотелите и отпускът от работа са скъпата част от грешната обява. Проверката преди резервация струва един следобед от времето на някого и не е необходимо това да бъде Вашият следобед.
Правим това дори за имоти, с които нямаме връзка, включително за обявени от други агенции, и това не Ви струва нищо при никакъв сценарий. Това, което ние можем да видим, а Вие не можете, е актуалната наличност в професионалната мрежа, цената, която продавачът действително обявява днес, и дали четири реклами се отнасят за едно жилище или за четири отделни жилища.
Какво можете да проверите и за какво е нужна професионалната мрежа
Половината от този списък можете да направите по-добре от нас, защото Вие решавате какво искате. За другата половина е необходим достъп до система, в която не можете да влезете.| Самостоятелно в порталите за имоти | Със страната на купувача | |
|---|---|---|
| Крадени или повторни снимки | Търсенето по изображение решава въпроса за минута. За това не Ви е нужен никой. | Същата проверка, без предимство. |
| Дали агенцията е истинска | Име на компанията, адрес на офиса, отзиви, които можете да прочетете. Лесна проверка от Чехия. | Обикновено вече познаваме офиса, което е по-бързо, но не и по-добро. |
| Все още ли е свободен днес | Разчитате на човека, който вдигне телефона в офиса, публикувал обявата. | Актуална наличност от професионалната мрежа, която агенциите споделят, плюс директно обаждане до офиса, публикувал обявата. |
| Цената, която продавачът обявява сега | Виждате цената, въведена последно от всеки офис, която може да е отпреди месеци. | Текущата офертна цена и дали се е променяла през периода на публикуване на обявата. |
| Четири обяви или четири имота | Трудно е да се каже. Снимките, площите и референциите се различават между офисите за един и същ имот. | Откриване на дублирани обяви между агенциите, което превръща объркващия подбор от имоти в реален подбор. |
| От колко време се продава | Не се вижда в порталите. | Вижда се и е едно от най-полезните неща, които трябва да знаете, преди да направите оферта. |
| Какво крият снимките | Изобщо не може да се установи от обява. | Някой застава в имота с камера и отговаря на конкретния Ви въпрос. |
Тази страница не е за нечестни агенти
Повечето агенции по това крайбрежие са честни, а описаното по-горе поведение в повечето случаи не е измама. Става дума за споделена мрежа от обяви, тридесет офиса без причина да актуализират старите обяви и един работещ търговски подход. Ако приемате всичко това за измама, ще станете прекалено подозрителни към погрешните неща и невнимателни към реалните рискове.И ние не можем да видим всичко. Можем да потвърдим наличността, текущата цена, дублираните обяви и от колко време даден имот е на пазара. Не можем да Ви кажем от екрана дали стената е влажна, дали покривът на съседа закрива гледката от зоната около басейна или какви са звуците на улицата в осем сутринта. За тези неща е необходимо някой да бъде лично там, което е различна услуга, а тя също е безплатна.Порталите обаче все още са правилното място за търсене. Разглеждайте ги, запазвайте каквото Ви харесва и проверявайте, преди да резервирате полет, а не преди да изпратите запитване. Цената на грешната обява никога не е самото запитване. Тя е пътуването.
Най-често задавани въпроси относно обявите за имоти в Испания
- Обявата изчезна. Означава ли това, че имотът е продаден?
- Не непременно. Обявите изчезват, когато имотът е резервиран, когато продавачът го оттегли, когато продавачът премине към друга агенция или когато някой най-накрая актуализира файла. По-късно обявата може да се появи отново на друга цена и с друг референтен номер. Ако Ви е харесала, попитайте какво се е случило, вместо да предполагате. Оттеглен имот понякога все още се продава на купувач, който го посети лично.
- Продавачът иска депозит, за да задържи имота, преди да го видя. Нормално ли е това?
- Депозитът за резервация е нормален за имот, който сте решили да купите, след като Вашият адвокат е прочел договора за резервация и сумата е платена по посочената в този договор сметка. Плащане за задържане на нещо, което не сте видели и което никой не е проверил, е нещо съвсем различно. Ако огледът зависи от предварително плащане, отговорът е не и не Ви е необходимо обяснение.
- Как да проверя дали испанската агенция е истинска, преди да работя с нея?
- Потърсете името на компанията и данъчния номер на собствения ѝ уебсайт, адрес на офис, който можете да откриете на карта, и отзиви в платформа, която агенцията не контролира. Андалусия също има публичен регистър на агенциите за недвижими имоти, а утвърденият офис с готовност ще Ви каже къде да го намерите. Не търсите лого на уебсайт. Търсите официални записи, поддържани от някой друг.
- Трябва ли да спра да използвам испанските портали?
- Не. Именно там е пазарът, а разглеждането на тези сайтове е начинът, по който повечето ни клиенти за първи път разбират какво искат. Мислете за тях като за витрина, а не като за база данни. Снимките, плановете и местоположението обикновено са точни. Цената и наличността са двата детайла, които първи остаряват.
- Някой е публикувал отново обява в чешка Facebook група с цена в чешки крони. Безопасно ли е това?
- Имотът често е реален. Обявата за него обикновено не се поддържа от никого. Може да е на седмици или месеци, цената в чешки крони е изчислена по обменен курс, който вече никой не използва, а референтният номер често липсва, така че нищо не може да бъде проследено до продавача. Приемете я като снимка на нещо, което някога е съществувало. Намерете оригиналната испанска обява и проверете информацията оттам.
