Данък върху имотите в Испания за нерезиденти
За 30 секунди
Собственик нерезидент дължи испански данък върху имота всяка година, независимо дали го отдавате под наем, или не, по Modelo 210: 19 %, ако сте данъчен резидент в ЕС или ЕИП, и 24 %, ако не сте.
Modelo 210Държавна агенция за данъчна администрация
- Вид декларатор
- ЖИТЕЛ НА ЕС/ЕИП
- Облагаема основа
- ВМЕНЕН ДОХОД
- Приспадаеми разходи
- X XXX,XX €
- Данъчна година
- AAAA
- Вид декларатор. Това поле определя ставката: 19 %, ако е отметнато тук, и 24 % в противен случай.
- Облагаема основа. Вменен доход за период, през който имотът не е отдаван под наем, или действителен доход от наем за период, през който е отдаван. Никога и двете едновременно.
- Приспадаеми разходи. Това поле може да се използва само от лице, което е данъчен резидент на ЕС/ЕИП.
- Данъчна година. Данъчната година, за която се подава декларацията, една година преди годината на подаването.
Какво поражда този данък и какъв е размерът му?
Modelo 210 е испанският данъчен формуляр, който подава собственик нерезидент, и се дължи дори когато имотът никога не е отдаван под наем. Задължението възниква от притежаването, а не от отдаването под наем: Испания начислява вменен доход само поради факта, че притежавате обитаем имот, и облага отделно действителния доход от наем, ако има такъв.Самата ставка зависи от държавата, в която сте данъчен резидент: общо 19 % за ЕС и ЕИП и 24 % за всички останали. Тя се прилага върху различни основи в зависимост от това дали сте отдавали имота под наем. Посочваме тази ставка само накратко тук, тъй като тя просто обяснява защо задължението изобщо съществува. Пълната таблица на ставките, процентите за изчисляване на вменения доход и правилата за приспадане на разходи са отделна тема със значителна специфика.
Отдавали ли сте имота под наем в някакъв момент през годината?
- Да, през част или цялата годинаПодавате декларация за получения действителен доход от наем, по ставката, определена от Вашето данъчно местопребиваване.
- Не, никога не е отдаванПодавате декларация за вменен доход, начислен поради притежаването на обитаем имот.
Кога се подава декларацията?
Календарът за подаване беше променен наскоро, но повечето коментари на чешки и английски език все още не са отразили промяната. Преди срокът за подаване на декларация за току-що приключилата година се описваше като един краен срок в края на годината. Сега подаването започва по-рано и остава възможно през по-голямата част от следващата година.
| Ситуация | Какво се подава | Кога |
|---|---|---|
| Имот, който никога не е отдаван под наем, ползва се от собственика или е необитаван | Modelo 210, вменен доход, веднъж годишно. | От 1 април до 31 декември на годината, следваща данъчната година. |
| Имот, отдаван под наем през част или цялата година | Modelo 210 за дохода от наем плюс отделна декларация за всеки период, през който имотът не е бил отдаван под наем. | Подробното ръководство за данъците върху доходите от наем на този сайт обхваща изцяло честотата на подаване и точната ставка. |
| Първа година на собственост | Периодът за вменения доход започва да тече от датата, на която сте придобили собствеността. | Подавате в същия срок през следващата година, като изчислявате само съответната част от годината. |
| Декларация, закъсняла с години | Все още се подава с Modelo 210, заедно с лихва и надбавка за закъсняло подаване. | Подайте я веднага щом установите пропуска. Надбавката нараства с продължителността на закъснението, така че изчакването е единственото, което със сигурност влошава ситуацията. |
Какво трябва вече да е налице, преди да може да бъде подадено нещо от това?
Първо, NIE, тъй като без него не можете да подадете испанска данъчна декларация. Законът не изисква испанска банкова сметка за самото подаване, но на практика повечето собственици плащат чрез такава. Създаването ѝ, когато първият срок за подаване вече наближава, е точно от онези предотвратими действия в последния момент, които си струва да не допускате.Получаването на NIE навреме не е само задача по финализиране на покупката. Разглеждането му като такава е най-честата причина първата декларация изобщо да бъде пропусната, вместо просто да бъде подадена със закъснение.
- Имате ли NIE?Who decidesВие или Ваш представителWhat it grantsНомерът, нужен за всяка декларацияIf noПодаването е невъзможно
- Имате ли кадастралната референция?Who decidesВ разписката за IBIWhat it grantsОсновата на условния доходIf noДекларацията не може да се изчисли
- Ще подадете лично или чрез представител?Who decidesВашият изборWhat it grantsЕдното води до валидно подаванеIf noНито едното е уредено, няма подаване
Услугата на Arevont за NIE и административни въпроси съществува, за да съобрази това с останалата част от покупката, вместо да го оставя за момент, в който крайният срок наближава.
Прилага ли се същото разделение според местоживеенето, когато продавате?
Не и това е важно да се знае именно защото противоречи на току-що описания модел. Данъкът върху капиталовата печалба при продажба на имот в Испания е фиксиран на 19 % за всеки нерезидент, независимо дали е от ЕС/ЕИП или не. Данъкът върху дохода от притежаването и отдаването под наем на имота се разделя според местоживеенето, но данъкът при продажба не се разделя по този начин.
Какво показва моделът при данъка върху доходаКакво важи при продажба
- Продавач извън ЕС/ЕИП плаща по-висока ставка, съгласно модела от 24 %
- Ставката върху капиталовата печалба е 19 % за всеки нерезидент, независимо от местоживеенето. Само данъкът върху дохода от притежаването и отдаването под наем на имота се разделя според статута в ЕС/ЕИП.
Какво да потвърдите, преди да приемете, че декларацията е уредена
Три неща, които да проверявате веднъж годишно, вместо да предполагате.| Поискайте | Какво Ви показва | Как изглежда лош отговор |
|---|---|---|
| Кой отговаря поименно за подаването | Някой трябва да подготвя и подава тази декларация всяка година. Това не е сметка, която пристига автоматично. Повечето собственици, които я пропускат, просто никога не са потвърдили кой ще я подава. | Няма посочено отговорно лице или фирма за подаването една година след финализирането на покупката. |
| Дали е подадена декларация за първата, непълна година | Покупка, финализирана по средата на годината, все пак изисква пропорционално изчислена декларация за същата година. Именно тази декларация собствениците най-често забравят напълно, тъй като самото финализиране на покупката не дава никакъв сигнал за нея. | Предположение, че задължението започва през следващия януари, а не на датата на финализиране на покупката. |
| Дали NIE и, ако се използва, испанска банкова сметка са налице | Без NIE не може да бъде подадена нито декларация за условния доход, нито декларация за доходи от наем. Оставянето му за момент, в който крайният срок наближава, е най-честото предотвратимо забавяне. | Заявление за NIE, започнато без достатъчно време за обработка. |
Ориентир за задължението, не за Вашата декларация
На 17 август 2026 г. прочетохме промяната в периода за подаване, посочена в Orden HAC/623/2026, директно на страниците на самата Agencia Tributaria. Това е реална и скорошна промяна, с която повечето коментари по темата все още не са се съобразили. Умишлено разглеждаме самата ставка накратко тук: точните проценти, основата на условния доход и правилата за приспадане на разходи са разгледани изчерпателно и с посочени източници в специализирания наръчник за данъка върху доходите от наем. Дублирането на тази таблица тук само би създало риск с течение на времето двете версии да се разминават.Това е обща информация за това кога и защо съществува задължението. Тя не представлява изчисление на сумата, която лично Вие дължите, и не замества потвърждението кой подава декларацията от Ваше име. Arevont не е данъчен консултант и не подава тази декларация.Умишлено оставяме някои въпроси за разглеждане в отделни ръководства: точната таблица със ставките, процентите за базата на условния доход и приспадането на разходите са част от ръководството за данъка върху доходите от наем. Ставката за капиталовите печалби и удържането на 3 % при продажба са разгледани в ръководството за разходите при продажба и излизане от инвестицията. Придобиването на статут на данъчен резидент на Испания, което заменя целия този режим с друг, има собствено отделно ръководство.
Често задавани въпроси относно данъчното облагане на нерезиденти
- Какво се случва, ако тази декларация просто не бъде подадена в продължение на няколко години?
- Това задължение не отпада. Все още дължите неподавената декларация, заедно с лихва и надбавка, които нарастват, колкото по-дълго тя остава неподавана. Испанската данъчна администрация може да предприеме действия със задна дата, след като нарушението бъде установено, например при последваща продажба. Късното, но доброволно подаване преди да Ви бъде поискано, се третира по-благоприятно от установяването на нарушението. Това е практическият аргумент да подадете декларацията за пропусната година, вместо да се надявате, че пропускът ще остане незабелязан.
- Променя ли нещо притежаването чрез дружество?
- Това променя целия режим, а не само ставката. Дружество, което притежава имот в Испания, обикновено се облага съгласно правилата за корпоративното облагане, а не съгласно описания по-горе режим за физически лица, и има свои задължения за подаване на декларации. За дружество със седалище в определени некооперативни юрисдикции се прилага и отделен специален данък върху недвижимите имоти. Това е напълно различно сравнение.
- Дължи ли се декларацията за условния доход за имот, който е необитаем или се ремонтира?
- По принцип да, тъй като задължението е свързано с притежаването на градски имот, класифициран като годен за обитаване, а не с това дали някой би могъл да пребивава в него по време на ремонт. Имот, който действително е негоден за обитаване, представлява конкретно и документирано изключение, което е добре да обсъдите с данъчен консултант, вместо да правите предположения. Това не е общо правило, което може да бъде формулирано еднозначно.
