Guides

Речник на термините при покупка на имот в Испания

Всеки термин по-долу е такъв, с който действително ще се сблъскате: в обява, в договор, при нотариуса или във фактура. Термините са подредени според хода на покупката, а не по азбучен ред, така че списъкът служи и като карта на следващите стъпки. Всеки запис Ви дава едно изречение, на което можете да разчитате, кратък контекст и връзка към страницата, която обяснява понятието изцяло.

Термини, с които ще се срещнете при покупка: 34
етапи на покупката, по които са групирани: 6
Термини, при които очевидното предположение е погрешно: 6
термини, които остават на испански: 17

Как да прочетете тази страница

Прочетете го подред и речникът ще се превърне в карта на покупката

Термините са подредени в реда, в който се срещат, от първия документ до сметките, които ще плащате години по-късно. Никой речник на нито един от двата езика не ги представя така. Ако вече знаете търсената дума, използвайте списъка по-долу, за да преминете директно към нея. Ако не я знаете, започнете отгоре и последователността ще Ви покаже къде се намирате.Each entry opens with one sentence that is the whole answer, then a short paragraph on when it comes up and what to watch, then a link to the page that goes into it properly. A few entries carry a warning, because Czech instinct about the Spanish version of the concept is actively misleading.

Кой всъщност Ви защитава при покупка в Испания?

Вашият собствен адвокат Ви защитава, а не нотариусът. Тази единствена разлика е най-съществената между покупката в Испания и покупката почти навсякъде другаде и е причината първите четири термина по-долу да имат по-голямо значение, отколкото подсказва дължината им.

NIE[ny-eh]: NIE е испанският идентификационен номер за чужденци и без него не можете да купите имот, да платите данък или да подпишете пред нотариуса.Número de Identidad de Extranjero. Това не е разрешение за пребиваване и не Ви прави жител на която и да е територия. Това е номерът, под който испанската държава Ви регистрира. Ще се сблъскате с него още в началото, защото Ви е необходим за нотариалния акт, данъчните плащания и договорите за комунални услуги. Вашият адвокат подава заявлението за него с пълномощно, така че не е необходимо да се явявате лично. Грешката, която води до загуба на време, е да изчакате до момента, когато датата за подписване вече е вписана в календара.Как да получите NIE
NIF: NIF е испанският данъчен идентификационен номер, използван от дружествата и испанските граждани, и не е същият документ като NIE.Ще се сблъскате с NIF, ако купувате чрез дружество или четете договор, в който е посочено дружество. Двете наименования изглеждат взаимозаменяеми в документ, но не са: NIE идентифицира чуждестранно физическо лице, а NIF идентифицира данъчно задължен субект. Разграничаването им е най-важно, когато покупката е структурирана чрез дружество. Вземете това решение с адвокат и данъчен консултант, преди да подпишете каквото и да е, а не след това.Покупка чрез дружество
notario: Notario удостоверява подписването и превръща продажбата в публичен нотариален акт, но не проверява дали имотът е добра инвестиция.Именно тук повечето чуждестранни купувачи разбират погрешно испанската система. Във Вашата държава нотариусът може да е защитната мрежа, но в Испания notario потвърждава самоличностите, прочита нотариалния акт на глас и удостоверява действието. Проверката на собствеността, задълженията, тежестите и разрешенията е работа на Вашия адвокат и никой друг не я извършва вместо Вас. Ще се срещнете с notario веднъж, при финализирането, а срещата е кратка, защото всичко вече е решено.Watch out. Испанският notario извършва много по-малко проверки, отколкото подсказва думата. Вашата защита идва от Вашия адвокат, а не от нотариалната кантора.Нотариус и подписване
gestoría[khes-to-REE-ah]: Gestoría е испанска агенция за административни услуги, която подава документи до държавните институции от Ваше име, и повечето държави нямат пряк еквивалент.Това не е адвокат, счетоводител или агент за недвижими имоти. Gestoría съществува, защото испанската администрация изисква много документи. Тя обработва регистрации, подаване на документи, прехвърляне на превозни средства и данъчни формуляри като стандартна услуга. Най-вероятно ще се сблъскате с нея, след като получите ключовете, когато даден формуляр трябва да бъде подаден в служба, която приема документи само по определен начин.NIE и административни услуги
catastro: Catastro е испанският данъчен кадастър, който оценява и описва имота, и представлява отделен регистър от имотния регистър.Испания поддържа два регистъра за един и същ имот и те невинаги съвпадат. Registro de la Propiedad посочва кой е собственикът и какви тежести са вписани върху имота, а catastro посочва какво представлява имотът, къде се намира и каква е данъчната му стойност. Вашият адвокат преглежда и двата, защото несъответствието между тях, по отношение на площта или границите, е един от най-честите проблеми при по-стар имот за препродажба. Вашата сметка за IBI се изчислява въз основа на стойността в catastro.Watch out. Един имот, два регистъра. Чистото вписване на собствеността не означава, че кадастралният запис съвпада с него.Кадастър на недвижимите имоти
Registro de la Propiedad: Registro de la Propiedad е официалното наименование на испанския имотен регистър, институцията, която стои зад вписването на собствеността.Ще видите това наименование в документи, официални цитати и реда за таксата в разходите по покупката. Струва си да го разпознавате, защото вписването в регистъра е най-важният документ при покупката след самия нотариален акт: именно там окончателно се вписва Вашата собственост. Таксата за вписването е един от по-малките разходи при покупка.Колко струва покупката
nota simple[NOH-ta SIM-ple]: Nota simple е обикновено извлечение от испанския имотен регистър, което показва кой е собственикът на имота и какво е вписано върху него, и е първият документ, който Вашият адвокат преглежда, преди да платите каквото и да е.Тя е евтина, получава се бързо и всеки, който има законен интерес, може да я поиска. Именно затова не трябва да се превеждат пари, преди някой да я е прегледал. Тя Ви дава данни за вписания собственик, имота така, както е описан в регистъра, и тежестите върху него: ипотеки, възбрани, сервитути и отбелязани задължения към общността на собствениците. Ще се сблъскате с нея в самото начало на правната проверка, дни след като изберете имот и седмици преди финализирането. Важно е не самият документ, а неговата дата. Извлечение, издадено преди два месеца, описва имота такъв, какъвто е бил преди два месеца. Полезно е само актуално извлечение.Watch out. Nota simple има информативен характер, а не доказва правото на собственост. Извлечението, което има правна доказателствена сила, е certificación registral, а двата документа не са едно и също.Какво проверява адвокатът

Кои думи в една обява променят това, което действително купувате?

Две от тях са най-важни. Посочената квадратура, защото испанските обяви посочват няколко различни числа и рекламират най-голямото. И наименованието на комплекса, защото общността на собствениците, свързана с него, определя месечните Ви разходи и дали изобщо можете да отдавате имота под наем.

apartamento: Apartamento по това крайбрежие е апартамент в комплекс с управление, което го прави различен продукт от градски апартамент в жилищна сграда.Крайбрежният апартамент включва общи площи, басейн, общност, която гласува по различни въпроси, и месечна такса. Затова два апартамента с еднаква площ могат да струват и да се използват по много различен начин в зависимост от заобикалящата ги среда. В испанските обяви се използва и piso за апартамент в градска сграда, така че си струва да разграничавате двете думи, когато разглеждате портал.Апартаменти на Costa del Sol
urbanización: Urbanización е планиран или ограден жилищен комплекс с общи площи и удобства.Повечето имоти за продажба по това крайбрежие се намират в такъв комплекс. Urbanización определя басейна, градините, охраната, паркирането, месечната такса и на практика дали краткосрочното отдаване под наем изобщо е възможно. Ще се сблъскате с него още в началото на търсенето, а той определя начина, по който се използва имотът, в по-голяма степен от разпределението му.Такси на етажната собственост
segunda mano: Segunda mano е имот, продаван от съществуващ собственик, а не от предприемач, което променя данъците, договорите и проверките.Цялата структура на покупката зависи от това от коя страна на тази граница се намирате. Имотът за препродажба се купува с данък върху прехвърлянето (ITP), а не с ДДС, договорът се оформя чрез частно споразумение за депозит, а проверките са свързани с историята: кой е собственикът, какви тежести са вписани и какво е построено без разрешение. Новото строителство е противоположно и по трите показателя.Препродажбени имоти
obra nueva: Obra nueva е имот, купен от предприемач, завършен или все още в строеж, и платен на етапи, а не наведнъж.Новото строителство е също толкова схема на плащане, колкото и имот. Внасяте резервация, след което плащате на етапи, свързани с напредъка на строителството, за период до три години. Всяко плащане, извършено преди завършването на сградата, трябва да бъде покрито от банкова гаранция, издадена на Ваше име; именно тази гаранция, а не договорът, Ви позволява да получите парите си обратно, ако предприемачът не изпълни задълженията си.Ново строителство на Costa del Sol
metros construidos: Испанските обяви посочват няколко различни стойности за квадратурата на един и същ имот, като рекламираната обикновено е най-голямата от тях.Застроената площ, площта на парцела и площта на терасата са три различни числа. В обява, която посочва една обща стойност, често терасата е добавена към вътрешната площ. Ще се сблъскате с това веднага щом започнете да сравнявате два имота по цена на квадратен метър, което е именно сравнението, подвеждано от тези стойности. Попитайте коя площ е използвана и сравнявайте вътрешна площ с вътрешна площ. Голямата тераса е ценна, но не струва колкото стая.Проверка на обявата
solárium: Solárium е частна покривна тераса върху апартамент, обикновено достъпна по собствено стълбище и обикновено включвана в рекламираната площ.Това е една от характеристиките, които действително запазват стойността си по това крайбрежие, и една от причините жилище на последния етаж да струва повече от жилището под него. Ще срещнете думата в обяви за пентхауси и апартаменти на последен етаж. Проверете две неща: дали тя е законна част от Вашия имот или е общ покрив, който само Ви е разрешено да използвате, и дали всичко построено върху нея има разрешение. Неразрешената конструкция върху покрив става Ваш проблем, след като купите имота.Незаконни пристройки
shortlist: Краткият списък е малкият набор от имоти, преминали проверка спрямо това, което действително сте поискали.Същността на краткия списък е в това, което е изключено. Всичко, което не отговаря на реалистичната цена, нивото на шума, изложението, възможността за придвижване пеша, правилата на общността или усещането на улицата извън сезона, вече е премахнато с посочена причина. Ще се сблъскате с него още в началото. Кратък списък, който съдържа всичко, което Ви е харесало, всъщност не е кратък списък. Това е просто резултат от търсенето.Как търсим имот
visita: Prohlídka е оглед, а по това крайбрежие той включва разглеждане на улицата и комплекса не по-малко от самия имот.Оглед, който обхваща само вътрешността, пропуска онова, което определя дали ще се наслаждавате на притежанието на имота: шума през нощта, разстоянието пеша до всичко необходимо, слънцето на терасата в часовете, когато действително бихте я използвали, и усещането на мястото през февруари, а не през август. Извършвате огледи по време на пътуване, организирано около няколко такива огледа, или чрез видеовръзка, ако все още не можете да пътувате.Пътувания за огледи

Кой документ действително Ви обвързва с покупката?

Договорът за arras, а не нотариалният акт. Когато стигнете до нотариуса, всичко вече е решено, поради което частният договор, подписан седмици по-рано, е документът, който трябва да прочетете два пъти.

contrato de reserva: Contrato de reserva сваля имота от пазара за кратък период срещу малко плащане.Това е първият документ, който подписвате, и единственото плащане, извършено извън системата за гарантиране. Именно затова сумата трябва да е малка и договорът трябва ясно да посочва какво води до връщане на парите. Ще се сблъскате с него в момента, когато вземете решение, често под натиск от времето, което е най-лошият възможен момент да прочетете договор за първи път.Резервация
señal: Señal, или депозитът, е голямото плащане, което следва резервацията и обвързва двете страни с продажбата.При имот за препродажба той обикновено е около една десета от цената, понякога повече, и е най-голямата сума, която се плаща преди финализирането. Ще се сблъскате с него няколко седмици след резервацията, след като адвокатът Ви приключи проверката. Прочетете какво предвижда договорът, ако някоя от страните се оттегли, защото именно тази клауза, а не сумата, е важната част.Watch out. Това е задатък, а не частично плащане, държано по сметка. Испанската практика предвижда в договора последиците за страната, която наруши сделката.Договор за покупко-продажба
arras[AH-ras]: Contrato de arras е частният договор за задатък, използван при имот за препродажба. Купувачът и продавачът го подписват преди нотариуса и той определя санкцията, ако някоя от страните се откаже от сделката.Това е документът, който действително обвързва страните с продажбата; нотариалният акт е официалното изпълнение на този договор. В него се определят цената, датата на финализиране, включените неща, съдбата на депозита и последиците за двете страни. Ще се сблъскате с него след правната проверка и преди финализирането. Прочетете два пъти клаузата за отказ от сделката.Watch out. Arras не е възстановимо плащане за задържане на имота. В зависимост от договорения вид отказът може да струва на купувача депозита, а на продавача двойния му размер.Договор за покупко-продажба
escritura pública: Escritura pública de compraventa е нотариално завереният нотариален акт за продажба, документът, който прехвърля собствеността върху Вас.Ще се сблъскате с него веднъж, при финализирането, когато платите остатъка и получите ключовете. Всичко в него вече е било решено в предходните договори, така че самото подписване е кратко. Вашето копие от escritura, след като бъде вписано, е доказателството, че имотът е Ваш.Предаване на ключовете
cheque bancario[CHEH-keh ban-KAH-ryo]: Cheque bancario е банков чек, издаден срещу Ваша испанска сметка, и често е начинът, по който остатъкът от покупната цена се предава при нотариуса.Той съществува, защото при посещение при нотариус парите трябва да са налични и напълно достъпни, а не все още в процес на превод. Ще се сблъскате с него в дните преди финализирането, когато Вашият адвокат или банка го подготвя срещу заверени средства. Причината той да е важен за Вас е свързана със сроковете: средствата трябва да са по сметката и налични, преди чекът да бъде издаден. Нищо не може да постъпи в самия ден.Превод на крони в евро

Какви данъци плащате зависи от едно нещо: кой продава

Новото строителство от предприемач се облага с IVA и AJD. При препродажба от собственик се дължи ITP. Тази единствена разлика обяснява по-голямата част от разликата между договорената цена и сумата, от която действително се нуждаете.

IVA: IVA е испанският ДДС и при напълно ново жилище възлиза на 10 % от покупната цена.Това се отнася за ново строителство, закупено от предприемача, и е най-големият единичен разход над цената. Плащате го при финализирането чрез Вашия адвокат, заедно с останалите данъци. Не се прилага при препродажба, при която вместо него се плаща данък върху прехвърлянето. Именно тази разлика е причината общите разходи при покупка на ново строителство да са осезаемо по-високи от тези при имот втора употреба.Колко струва покупката
AJD: AJD е испанският гербов данък върху подписания нотариален акт, представляващ малък процент от цената, и в Андалусия се плаща заедно с IVA при ново строителство.Actos Jurídicos Documentados. Той винаги се посочва заедно с IVA в разбивката на разходите за ново строителство и никога с данъка върху прехвърлянето при препродажба. Плащате го при финализирането чрез Вашия адвокат. Ще го видите единствено като отделен ред, а не като решение: тук няма какво да избирате. Той е включен в този речник, защото се появява във всеки списък с разходи за ново строителство под съкращение, което не обяснява нищо.Данъци и такси
ITP: ITP е данъкът върху прехвърлянето, който се плаща при покупка на имот втора употреба, и в Андалусия възлиза на 7 % от цената.Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Това е еквивалентът на IVA при имотите втора употреба и причината покупката на такъв имот да струва по-малко при финализиране от покупката на ново строителство. Плащате го при финализирането чрез Вашия адвокат. Има нещо, което трябва да знаете предварително: данъкът не винаги се изчислява върху договорената цена. В Испания има и референтна стойност на имота, и ако тя е по-висока, данъкът се изчислява вместо това върху нея.Данъци и такси
valor de referencia[ba-LOR deh reh-feh-REN-thya]: valor de referencia е референтната стойност, която Испания определя за даден имот, и данъкът върху прехвърлянето при препродажба се изчислява върху нея, когато тя е по-висока от платената цена.Тя съществува, за да предотврати декларирането на покупки на стойност под реалната. На практика за добросъвестния купувач това означава, че данъчната сметка не винаги съответства на посочената цена. Вашият адвокат проверява тази стойност преди финализирането, за да можете правилно да предвидите данъка. Това е най-честата причина данъчната сметка при препродажба да се окаже по-висока от очакваното от купувача само въз основа на покупната цена.Данъци и такси

Какво трябва да се случи между завършването на сградата и момента, в който тя стане законно Ваша?

Лиценз, инспекция и гаранция. Общината трябва да удостовери, че сградата може да се обитава, дефектите трябва да бъдат описани преди подписването, а не да бъдат предмет на оплаквания след това, и конструкцията има десетгодишно покритие, което не обхваща довършителните работи.

entrega de llaves: Финализирането е денят, в който се плаща остатъкът, подписва се нотариалният акт и имотът става Ваш, а при ново строителство това е дата, която може да се променя.При препродажба датата е договорена в договора и обикновено остава фиксирана. При ново строителство тя зависи от завършването и узаконяването на сградата, а предприемачите често изостават от графика. Вие я възприемате като крайния срок, от който се изчислява всичко останало, поради което парите се планират да пристигнат по-рано от необходимото. При ново строителство проверете какво предвижда договорът Ви при забавяне, защото Вашите срокове и сроковете на предприемача не са в един и същ документ.Забавяне на финализирането
licencia de primera ocupación[lee-THEN-thya deh pree-MEH-ra o-koo-pa-THYON]: licencia de primera ocupación е лицензът за първо обитаване, който е необходим на новото строителство, преди то да може законно да бъде обитавано и свързано с комуналните услуги.Той се издава от общината и потвърждава, че сградата е завършена съгласно издаденото разрешение. При ново строителство се сблъсквате с него при предаването. Ако липсва, това е реален проблем, а не формалност: без него не можете да сключите договори за комунални услуги по обичайния ред, а правният статут на имота остава неуреден.Предаване на ключовете
snagging: Snagging е инспекцията на завършено ново строителство за дефекти и незавършени работи, които се описват и предават на предприемача за отстраняване.Испанската строителна индустрия също използва английската дума, затова ще я чувате на обекта. Сблъсквате се с нея в дните около предаването, а времето е от решаващо значение: списъкът, изготвен преди подписването, има много по-голяма тежест от оплакване, направено след това. Уверете се, че списъкът е изготвен писмено, датиран и потвърден. Устно обещание за отстраняване на нещо не е доказателство за нищо.Snagging и приемане
Seguro Decenal[seh-GOO-ro deh-theh-NAL]: Seguro Decenal е задължителната десетгодишна застраховка, покриваща конструктивни дефекти в нова сграда.Испанското строително законодателство я изисква. Тя принадлежи на сградата, а не на Вас, така че преминава към следващия собственик. Ще я видите в документацията на предприемача и тя е най-важна, ако години след получаването на ключовете се появи сериозен проблем. Тя не покрива всичко: десетгодишното покритие е за конструктивни повреди. Козметичните дефекти и довършителните работи имат много по-кратки гаранционни срокове.Строителни дефекти

Кои задължения започват през месеца, в който получите ключовете?

IBI към общината, таксата за общите части и испанска данъчна декларация, независимо дали някога отдавате имота под наем. Разрешение за отдаване под наем е четвъртото изискване, ако това е част от плана Ви, и не се издава автоматично.

IBI: IBI е годишният испански данък върху недвижимите имоти, който се плаща на общината от собственика на имота.Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Общината го начислява, а размерът му варира според населеното място. Това е един от по-малките разходи за притежаване на имот тук. Ще се сблъскате с него през първата пълна година на собственост. Важно е да знаете преди покупката: неплатена сметка за IBI остава свързана с имота. Вашият адвокат проверява това и го урежда преди финализирането.Годишни разходи
comunidad de propietarios: comunidad de propietarios е общността на собствениците, която управлява общите части на комплекса и определя месечната такса.Тя взема решения за басейна, градините, охраната, поддръжката и на практика за това дали краткосрочното отдаване под наем изобщо е разрешено в сградата. Ще се сблъскате с нея от месеца, в който станете собственик, чрез таксата и събранията. Таксата най-често изненадва купувачите, защото се начислява независимо дали се намирате в страната.Watch out. comunidad не е пасивна такса за услуга. Тя е юридическо лице, което гласува, и от април 2025 мнозинство от три пети може да ограничи или забрани краткосрочното отдаване под наем във Вашата сграда.Такси за общността
Modelo 210: Modelo 210 е испанската данъчна декларация, която подава собственик нерезидент, и тя се дължи дори когато имотът никога не се отдава под наем.Тя обхваща фиктивния доход, който Испания приема, че собственик нерезидент получава само защото имотът е на негово разположение. Обхваща и доходите от наем, когато има такива. Ще се сблъскате с нея през годината след покупката, а повечето собственици научават за нея със закъснение. Именно затова е включена в този речник. Това е декларация, а не решение: важното е да помните, че съществува, и да осигурите подаването ѝ навреме.Данък за нерезидент
VUT: VUT е андалуският лиценз за туристическо отдаване под наем и без него имотът не може законно да бъде отдаван на туристи.Vivienda de Uso Turístico. Дали можете да получите такъв лиценз зависи от имота, общината и собствените правила на общността. Това означава, че отговорът е специфичен за конкретния апартамент, а не за региона. Сблъсквате се с този въпрос преди покупката, ако отдаването под наем е една от причините да купувате, защото проверката се прави преди резервацията, а не след това. Твърдението в обява, че лицензът е наличен, трябва да бъде проверено, а не приемано за факт.Краткосрочен наем
okupas[o-KOO-pas]: Okupas са незаконни обитатели, а в Испания думата се използва почти като собствено име за явлението, а не просто като описание на хора.Това е рискът, който чуждестранните купувачи споменават най-често, и е важно да го отделите от сензационните заглавия. Той е концентриран в определени видове имоти и конкретни ситуации. Обичайните мерки за защита са обитаване, аларма, добре управляван комплекс и застраховка, която действително го покрива. Ще срещнете думата преди покупката, в новините. Полезният подход е да попитате какъв е рискът за конкретния имот, а не по принцип.Okupas и рискове
plusvalía[ploos-ba-LEE-ah]: Plusvalía е общинският данък върху увеличението на стойността на земята под имота и е разход за продавача, а не за купувача.Ще се сблъскате с него, когато продавате, заедно с останалите разходи при продажба и удържания данък за нерезиденти. Той е включен в този речник, защото купувач, който планира кратък период на притежание, трябва да знае, че продажбата има свои собствени данъци. Размерът се определя от общината, а не от печалбата Ви на хартия. Всеки, който обмисля продажба след две или три години, трябва да предвиди този разход преди покупката, а не след това.Продажба и разходи при излизане

Where to go next

Не можете да намерите думата или не можете да разчетете документа пред Вас?

Send it over and you get the answer about your document rather than a general definition. This list covers the vocabulary of a normal purchase, and a contract, a listing or a registry extract will always contain something a glossary cannot anticipate.

Looking at a specific property?

Send us the property