Използваме бисквитки, за да подобрим Вашето преживяване, да анализираме използването на сайта и да Ви предоставяме персонализирано съдържание.
Ръководство
Краткосрочно отдаване под наем на Costa del Sol
Дали е възможно краткосрочно отдаване под наем се определя от три отделни органа: правилата на Андалусия и нейният туристически регистър, всички ограничения на съответната община и, от 3 април 2025 г., съгласието на общността на собствениците с мнозинство от три пети, когато дейността започва за първи път.
Купувате имот, за да го отдавате краткосрочно, и едва след това разбирате, че нямате право да го правите.
Как стоят нещата
Дали е възможно краткосрочно отдаване под наем се определя от три отделни органа: правилата на Андалусия и нейният туристически регистър, всички ограничения на съответната община и, от 3 април 2025 г., съгласието на общността на собствениците с мнозинство от три пети, когато дейността започва за първи път.
Какво го променя
Новото правило се прилага за собственици, които започват краткосрочно отдаване под наем за първи път. Съществували по-рано ситуации могат да бъдат оценявани по различен начин от закона, а преходните случаи са място за ръководството, не за началната страница. Ако сградата не позволява краткосрочно отдаване под наем, можете да отдавате имота дългосрочно, но не чрез Airbnb или Booking. Андалусия също посочва, че нейният туристически регистър няма да допуска регистрация в общини, които са въвели собствени ограничения.
Какво правим по въпроса
При имот на вторичния пазар прочитаме устава на общността, а адвокатът го проверява. При ново строителство предварително питаме предприемача дали е предвидил тази възможност. Преди резервацията проверяваме дали планираното от Вас отдаване под наем действително ще бъде възможно и ще може да бъде надлежно регистрирано.
За 30 секунди
От 3 април 2025 г. общността на собствениците трябва активно да гласува с мнозинство от 3/5, за да разреши НОВА краткосрочна наемна дейност в сградата. Преди тази дата правилото беше обратното: отдаването под наем беше разрешено, освен ако собствениците не гласуваха за забрана. Това е реален текущ риск, а не стара новина.
Защо два сходни апартамента могат да получат противоположни отговори?
Нищо в цената, размера или завършеността на даден имот не показва дали той може законно да бъде отдаван на туристи. Три отделни органа вземат решенията независимо един от друг и и трите трябва да дадат положителен отговор.Регионът сам поддържа туристическия регистър, системата VUT. След реформа от февруари 2025 г. имотът трябва да разполага и със съществуващо общинско разрешение или декларация за промяна на предназначението, позволяваща туристическо ползване, преди изобщо да може да бъде подадена регионалната регистрация. От 3 април 2025 г. се прилага и трето условие: Вашата общност на собствениците трябва да гласува с мнозинство от три пети от собствениците и от идеалните части, за да разреши изрично нова дейност по отдаване под наем на туристи в сградата. Преди тази дата правилото е действало в обратната посока: общността е трябвало да гласува, за да я ЗАБРАНИ, а мълчанието е означавало, че отдаването под наем е разрешено. Сега мълчанието означава обратното.
1
Регионална регистрация (VUT)
Who decidesПравителство на Андалусия
What it grantsРегистрационен номер за туристически наем
If noНикакво законно краткосрочно отдаване под наем, независимо от останалите две условия.
2
Общински лиценз или промяна на употребата
Who decidesОбщината съгласно Decreto-ley 1/2025
What it grantsПотвърждава, че на имота е разрешено да промени предназначението си за туристическо отдаване под наем
If noРегионалната регистрация дори не може да бъде подадена.
3
Гласуване на общността, мнозинство 3/5
Who decidesВашата общност на собствениците от 3 април 2025 г.
What it grantsРазрешава НОВА туристическа наемна дейност в сградата
If noОтдаването под наем е блокирано на ниво сграда, дори когато и регионът, и общината го разрешават.
Едно НЕ на който и да е етап спира целия план, независимо от решенията на другите два етапа.
Това нов риск ли е или нещо, което винаги е било приложимо?
Гласуването на общността на собствениците е наистина ново, а не правило, което винаги е съществувало, но просто е останало незабелязано. Преди 3 април 2025 г. общността трябваше активно да гласува за забрана на туристическото отдаване под наем; ако такова гласуване не се беше провело, отдаването под наем просто беше разрешено. От тази дата законът обръща правилото по подразбиране: общността вече трябва активно да гласува, със същото мнозинство от три пети, за да го разреши. Сграда, в която изобщо не е обсъждан този въпрос, вече е сграда, в която новото туристическо отдаване под наем по подразбиране не е разрешено, вместо сграда, в която то тихомълком е разрешено.Имот, който вече е функционирал законно като туристическо настаняване преди 3 април 2025 г., обикновено се счита за продължаващ да функционира съгласно правилата, при които е започнал. Не е необходимо новото гласуване да се прилага със задна дата. Този извод се основава на последователни правни коментари, а не на първичния текст, проверен член по член в рамките на настоящия материал. Нека Вашият собствен адвокат потвърди това за конкретна сграда, преди да разчитате на него, особено при имот на вторичния пазар, рекламиран като вече имащ история на отдаване под наем.
Преди 3 април 2025 г.От 3 април 2025 г.
Общност, която никога не е обсъждала туристическото отдаване под наем, на практика го е разрешавала по подразбиране.
Мълчанието вече означава обратното: НОВА туристическа наемна дейност е блокирана, освен ако собствениците активно не гласуват с мнозинство 3/5 за разрешаването ѝ.
Единственото реално правомощие на общността е било да гласува за забрана на отдаването под наем, което повечето общности така и не са направили.
Общността вече има решаващия глас и в двете посоки, а твърдението на продавача, че „общността няма възражения“, трябва да бъде подкрепено от действителния протокол, а не от предположение.
Правилото за гласуване на общността от април 2025 г. засяга ли собственик, който вече отдава апартамента си под наем?Последователните правни становища приемат, че имот, който вече законно се използва като туристически наем преди 3 април 2025 г., продължава да се използва на съществуващото основание, без новото гласуване да се прилага със задна дата. Това ръководство не е проверило независимо този извод спрямо първичния правен текст, член по член. Адвокат трябва да го потвърди за всяка конкретна сграда, преди да разчитате на него, особено когато обява за имот на вторичния пазар твърди, че има съществуваща история на отдаване под наем, която не сте виждали документирана.
Ограничават ли някои общини това допълнително, наред с региона и общността на собствениците?
Град Малага е отишъл по-далеч от регионалните правила. Изменение на градоустройствения план, финализирано през август 2025 г., окончателно блокира новите регистрации за туристическо отдаване под наем в 43 конкретно посочени квартала, включително историческия център и няколко централни района. Това са квартали, в които туристическите апартаменти вече съставляват повече от 8 процента от жилищата. Отделен мораториум за целия град върху всякакви нови лицензи за хотели или туристическо отдаване под наем върху жилищна земя беше окончателно одобрен на 16 юли 2026 г. и действа в продължение на три години или до приключването на преработката на градоустройствения план от общината. Туристическо настаняване, което вече е било законно регистрирано преди тези мерки, може да продължи да функционира, при условие че продължава да изпълнява обичайните си задължения за обитаемост, безопасност и данъчно облагане.Дали друга община по Costa del Sol е въвела подобно ограничение, трябва да се проверява община по община. Не може да се приема по примера на Малага. В настоящия материал няма потвърдено ограничение, което да бъде посочено конкретно за Марбея. Това е различно от потвърждението, че в Марбея изобщо няма ограничения: честният отговор е, че въпросът не е проверен, а не че е решен. Общината или местен адвокат може да потвърди актуалната позиция за конкретен адрес, преди да разчитате на нея.
Какво означава това за данъка върху доходите от отдаване под наем, след като отдаването под наем действително стане възможно?
Дали отдаването под наем е законно възможно и как се облага доходът са два отделни въпроса. Само вторият зависи от Вашето данъчно местожителство. Данъчно местно лице на ЕС или ЕИП плаща 19 % върху НЕТНИЯ доход от наем след приспадане на действително свързаните с него разходи. Чуждестранно лице, което не е данъчно местно лице на ЕС или ЕИП, плаща 24 % върху БРУТНИЯ доход, без приспадане на разходи съгласно стандартното правило. Съдебно решение от 2025 г. би разширило приспадането на разходи и за лица извън ЕС. Държавата обаче го обжалва и практиката на данъчната администрация не се е променила. По-високата стойност без приспадане е тази, която на практика се прилага днес за тази група.Всичко това няма значение, докато първите три етапа не бъдат преминати. Преди да препоръчаме или резервираме имот конкретно заради потенциала му за отдаване под наем, проверяваме действителния му статут или допустимост за VUT, съответните общински правила, както и собствените протоколи на общността и позицията ѝ относно туристическото отдаване под наем. Не приемаме просто на доверие казаното в обявата или от агента. Също така не приемаме, че „предишният собственик го е отдавал под наем“, като доказателство, че и Вие ще имате право да го правите. Правилата, които определят това, са се променили, откакто са започнали много от тези стари договорености.
Наистина ли това е по-голям риск, отколкото преди?
Да, и си струва да се приеме сериозно, вместо да се разглежда като маловажна подробност. Гласуването на общността, влязло в сила на 3 април 2025 г., представлява реална структурна промяна: преди сграда, в която просто не се обсъждаше туристическо отдаване под наем, по подразбиране го разрешаваше. Сега по подразбиране го блокира. Към това се добавя изискването за общински лиценз, въведено няколко седмици по-рано, както и собственият общоградски мораториум на Малага върху новите лицензи, одобрен на 16 юли 2026 г. за срок от три години. Потенциалът на даден имот за отдаване под наем вече не може да се приема само въз основа на това, което прави подобно изглеждащ апартамент наблизо.Това е обща информация за начина, по който понастоящем действат андалуските и националните правила, а не гаранция за конкретен имот. Два от посочените по-горе детайли се основават на последователни правни коментари, а не на проверка на първичния текст член по член в рамките на настоящия материал. Адвокат потвърждава актуалната позиция, преди да се ангажирате с покупка заради доходите от отдаване под наем. Arevont проверява статута на имота по VUT, собствените правила на общината и позицията на общността на собствениците, преди да го препоръча за тази цел. Не начисляваме допълнителна такса, когато отговорът е „не“.
Най-често задавани въпроси относно краткосрочното отдаване под наем
Ако продавачът ми покаже съществуващ регистрационен номер по VUT, това решава ли въпроса?
Това потвърждава, че регионалната регистрация съществува, което е един от трите етапа, но не и всички. Само по себе си това не потвърждава, че общността на собствениците понастоящем разрешава дейността или че оттогава за този адрес не е въведено ново общинско ограничение. Поискайте и собствените протоколи на общността по въпроса, както и регистрационния номер.
Може ли общността на собствениците да отмени решение, с което вече е разрешено туристическото отдаване под наем?
Реформата от 3 април 2025 г. се отнася до НОВО разрешение. Последователните правни коментари приемат, че имот, който вече е функционирал законно преди тази дата, продължава да функционира на съществуващото си правно основание, без да е необходимо ново гласуване. Общото правомощие на общността да регулира или ограничава съществуваща дейност е отделен правен въпрос от самото гласуване за ново разрешение. За конкретна сграда е разумно да получите потвърждение от адвокат, вместо да предполагате едното или другото.
Покупката на апартамент, за който общността вече е гласувала „за“, решава ли окончателно въпроса?
Това отговаря на въпроса за нивото на общността към днешна дата, но не и завинаги. Общността може с времето да преразглежда собствените си правила, а нито регионалната регистрация, нито общинският лиценз премахват тази възможност. Приемайте положителния вот като актуалната позиция, потвърдена към момента на покупката, а не като фиксирана гаранция за целия период на Вашето притежание.
Останалите три опасения
okupas
Самонастанили се лица ще завладеят апартамента Ви, докато сте обратно у дома, и няма да успеете да ги изведете с години.