Какво проверява адвокатът преди покупка на имот в Испания
За 30 секунди
Независим испански адвокат извършва около 15 проверки, преди да Ви каже дали да продължите. Те обхващат собствеността, тежестите, законността на сградата и задълженията към общността на собствениците. Това отнема 2 до 4 седмици и струва около ~1 % от цената.
Първите пет от общо петнадесетте, по-долу
- СобственостДали вписването в имотния регистър съответства на лицето, което продава имота.
- Тежести и изпълнениеИпотеки, възбрани и други вписани тежести, които могат да тежат върху самия имот.
- Сервитути и ограниченияВписани права на преминаване или други ограничения, за които никой не е споменал в обявата.
- Дългове на общносттаНеплатени такси към comunidad, които могат да бъдат прехвърлени на новия собственик до законоустановения лимит.
- IBI и местни задълженияГодишният данък върху имота, проверен съгласно същия принцип, че задълженията следват имота.
Как адвокатът потвърждава кой е собственикът на имота?
Като прочете nota simple, а след това провери какво не е посочено в нея. Nota simple е обикновено извлечение от испанския имотен регистър, което показва кой притежава имота и какво е вписано по неговата партида. Това е първият документ, който адвокатът Ви прочита, преди да платите каквото и да било. Registro de la Propiedad е официалното наименование на испанския имотен регистър, институцията, която поддържа записа за собствеността. Cadastre е използваното от този сайт чешко съкратено наименование за испанския имотен регистър, в който се посочва кой притежава имота и какви тежести са вписани върху него.Nota simple има информативен характер. Тя не е гаранция за правото на собственост по начина, който чуждестранният купувач може да очаква. Документът с пълна юридическа тежест е certificación registral, по-пълно и по-бавно извлечение, което обикновено се изисква едва при финализирането на покупката. За да реши дали да продължи, адвокатът работи с nota simple. Препоръчително е да поискате извлечение, издадено преди не повече от няколко седмици, вместо да разчитате на копие, с което продавачът случайно разполага.
Информативна nota simpleRegistro de la Propiedad
- Titular (собственик)
- ИМЕ И ФАМИЛИЯ
- Описание
- Градски имот · XXX m²
- Cargas (тежести)
- Ипотека · Банка X · XXX.XXX €
- Titular (собственик). Разделът за собствеността: лицето, което според имотния регистър понастоящем притежава имота.
- Описание. Разделът с описанието: площ и граници, проверени спрямо Catastro и физическото състояние на имота.
- Cargas (тежести). Разделът за тежестите: всяка ипотека, възбрана или сервитут, вписани върху имота. Именно това доказва nota simple.
Какво лесно се бъркаКак работи в действителност
- Cadastre и Registro de la Propiedad са едно и също
- Това са две отделни испански системи. За удобство този сайт ги обединява под една чешка дума. Registro de la Propiedad вписва правната собственост и тежестите. Catastro вписва физическото описание на имота и стойността, използвана за изчисляване на местните данъци. Двете системи могат да съдържат различни данни за един и същ имот. Отстраняването на това несъответствие е често срещана констатация и обикновено е възможно.
- Ако nota simple изглежда без забележки, имотът е изряден
- Тя показва само вписаното. Нещо може да е реално, но да не е вписано, например неприключило разширение или неотразен спор за граница, и nota simple няма да го покаже. Затова контролният списък по-долу съдържа и други редове извън самото вписване в регистъра.
Какво точно показва nota simple?Кой е вписан като собственик, физическото описание на имота според регистъра и всички тежести върху него: ипотеки, възбрани, сервитути или други обременявания. Тя не показва невписани факти. Затова е само една от няколко проверки, а не цялостната проверка.
Може ли чужд дълг да стане Ваш?
Да, по два конкретни и добре установени въпроса, и именно това е констатацията, която най-много изненадва чуждестранните купувачи. В тези две области испанската практика свързва определени дългове със самия имот, а не само с лицето, което ги дължи.
- Ипотеки, възбрани и други вписани тежестиТежест, която не е заличена преди продажбата, остава свързана с имота, така че купувачът може да придобие нещо, обременено с дълга на предишния собственик. Проверява се в извлечението от Имотния регистър и се потвърждава от нотариуса при финализиране на покупката.
- Неплатени такси за поддръжкаДълговете към comunidad de propietarios могат да преминат към новия собственик до определеното от закона ограничение. Обикновено се посочва, че това обхваща текущата година и определен брой предходни години. Доказва се със сертификат от управителя на общността, изискан преди подписването.
- Неплатени местни данъци, например IBIПриема се, че това задължение следва имота, а не остава само за лицето, което го дължи, по същия начин като дълговете към общността. Доказва се със сертификат, потвърждаващ, че IBI е платен до настоящия момент. Андалуското законодателство отделно изисква продавачът да предостави този сертификат още преди имотът да бъде предложен за продажба.
Точните законови ограничения относно броя години неплатени такси за поддръжка, които обвързват новия собственик, са технически въпрос. Това зависи от конкретните факти по сделката, затова умишлено не го свеждаме до една-единствена цифра. Вашият адвокат потвърждава ограничението, приложимо към Вашата покупка, въз основа на действителния сертификат.
Има ли начин да научите за дълг към общността, преди той да се появи в сертификат?Протоколите от последните общи събрания обикновено споменават дълг или планирана допълнителна такса, преди това да бъде отразено в официален сертификат. Искането на последните два протокола заедно със самия сертификат е стандартна практика и си заслужава, независимо дали Вашият адвокат вече ги е изискал.
Какво означава „построен законно“ за испански имот?
Това означава, че четири неща трябва да съвпаднат, и то в определен ред. Едно NO във веригата е достатъчно, за да спре процеса. Licencia de primera ocupación е лицензът за първо обитаване, който е необходим на новото строителство, преди то да може законно да бъде обитавано и свързано с комуналните услуги. При имот на вторичния пазар въпросът е дали това, което физически се намира върху парцела, съответства на всичко, което някога е било разрешено и регистрирано.
- Разрешение за строеж (licencia de obra) е издадено преди началото на строителствотоWho decidesОбщината към момента на строителствотоWhat it grantsСтроителството изобщо е било разрешеноIf noСтроителството е извършено без разрешение. Това е най-сериозното установено обстоятелство в този списък.
- Разрешението за първо обитаване (licencia de primera ocupación) е издаденоWho decidesОбщината в края на строителствотоWhat it grantsИмотът може законно да бъде свързан към водоснабдяване и електричество и да бъде обитаванIf noИмотът не може законно да бъде обитаван или свързан към комуналните услуги, независимо колко завършен изглежда
- Описанието в регистъра съответства на действително построенотоWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsТова, което купувате по документи, съществува и физическиIf noНевписано пристрояване или изменение, едно от най-често установяваните обстоятелства при правна проверка на имот в Испания
- Catastro съвпада с регистъраWho decidesCatastro, Министерство на финанситеWhat it grantsДанъчните изчисления и регистърът съвпадатIf noНесъответствие. Това е често срещано и обикновено може да бъде отстранено, но е добре да се уреди преди подписването, а не след него.
Може ли невписано пристрояване наистина да доведе до заповед за събаряне?В най-сериозните случаи по това крайбрежие отговорът е да, особено когато строителството нарушава правилата за защитени територии, а не просто е извършено без разрешение. Повечето установени обстоятелства са по-малко сериозни и се разрешават чрез вписване на вече съществуващото срещу определена цена. Във всеки случай това е обстоятелство, което си струва да бъде установено преди подписването, а не след него.
Каква информация продавачът е длъжен по закон да Ви предостави, преди Вашият адвокат изобщо да извърши проверка?
Осем конкретни документа, изисквани на два различни етапа, независимо от това какво адвокатът открива самостоятелно. Законодателството на Andalusia за защита на потребителите вече дава на купувача право да получи конкретни документи от продавача, когато продажбата се извършва чрез професионалист или агенция. Частен продавач, който действа самостоятелно и продава еднократно, е освободен от това конкретно правило. Но чуждестранен купувач, който работи с която и да е агенция, включително тази, има пълното право.
- Кой е собственикът на имотаПредоставя се още преди да направите оферта съгласно Decreto 218/2005, Anexo V.
- Всички вписани тежести върху негоТова също е част от същия информационен лист за имот на вторичния пазар, предоставян преди офертата.
- Площта според извлечение от Имотния регистър, издадено преди не повече от три месецаПредоставя се преди офертата, за да е проверена сумата, на която основавате предложението си.
- Текущата такса за общите частиРазкрива се преди отправянето на оферта, за да знаете реалния периодичен разход.
- Удостоверение, че IBI е платен до текущия моментИзисква се преди отправянето на оферта. Друго удостоверение за IBI се изисква отново преди подписването.
- Съответните лицензиДължимо е най-малко три работни дни преди подписването, а не в самия ден.
- Правилникът на comunidad и удостоверението на администратора за евентуални задълженияСъщо дължимо най-малко три работни дни преди подписването.
- Libro del EdificioТехническият и поддържащият регистър на самата сграда. Това е последният документ, който се представя преди подписването, в рамките на същия тридневен работен срок.
Практическата стойност на това право е, че то не зависи от това дали Вашият адвокат ще зададе правилния въпрос в правилния момент. Ако продавачът или представляващата го агенция не може да представи тези документи при поискване, приемете това само по себе си като полезна информация, много преди правната проверка да е започнала. Тази информация е актуална към 17 август 2026 г. и е извлечена от текста на постановлението и собствените публикувани указания на Junta de Andalucía, а не от коментар. Това се отнася за продажби чрез агенции и професионални продавачи в Andalusia. Частният продавач, който продава еднократно, е освободен според самата формулировка на наредбата. Контролът се осъществява от регионални инспектори по защита на потребителите, които могат да проверяват спазването, без да се идентифицират. Реалистичната санкция за най-лекото нарушение е глоба от 200 до 5.000 €, а не голяма сума.
Прилага ли се това право, ако купувам директно от частен собственик без участие на агенция?Не. Наредбата освобождава действително частна еднократна продажба. Тя се прилага винаги когато в продажбата участва професионален продавач или агенция, което обхваща повечето сделки, които чуждестранният купувач вероятно ще сключи по това крайбрежие.
Какво мога да направя, ако продавач или агенция откаже да предостави тези документи?Приемете го като сериозен предупредителен знак, а не като незначителен проблем с документацията, и го обсъдете с Вашия адвокат, преди да платите каквото и да било. Регионалният орган за защита на потребителите в Андалусия е компетентният орган за прилагане на самата наредба. Най-непосредствената защита обаче е просто да не продължавате сделка, при която Ви се отказва основна информация, на която имате право.
Петнадесетте неща, които обикновено обхваща правната проверка в Испания
Не всеки елемент се прилага към всеки имот. Адвокат проверява какво е относимо към конкретната Ви сделка срещу хонорар приблизително ~1 % от цената, без такса за препоръка към нас от 0 €. Списъкът става по-дълъг при ново строителство и включва компанията зад него.- СобственостДали вписването в имотния регистър съответства на лицето, което продава имота. Покупка от лице, което няма законовото право да прехвърли това, което продава.
- Тежести и изпълнениеИпотеки, възбрани и други тежести, вписани върху имота. Тежест, която не е заличена преди продажбата и остава върху имота, а не върху предишния собственик.
- Сервитути и ограниченияВписани права на преминаване или други ограничения върху имота. Нещо, което сте смятали за изцяло свое, се оказва съсобствено или ограничено.
- Дългове на общносттаНеплатени такси към comunidad de propietarios и удостоверение преди подписването. Задължения, които могат да преминат към нов собственик и понякога да достигнат десетки хиляди евро.
- IBI и местни задълженияГодишният данък върху имота и съответните местни такси. Прилага се същият принцип, че задълженията следват имота.
- Регистър спрямо кадастъраДали Registro de la Propiedad и Catastro описват един и същ имот. Несъответствие между двата регистъра, което е често срещано и обикновено поправимо, но е по-евтино да бъде открито преди подписването.
- Законност на сградатаДали построеното върху парцела съответства на разрешеното и дали промените са вписани. Нерегистрирано пристрояване, едно от най-честите установени нарушения, което може да засегне имот на вторичния пазар и ипотечни кредити.
- licencia de primera ocupaciónЛицензът за първо обитаване на имота. Без него имотът не може законно да бъде обитаван или свързан с комуналните услуги.
- Правила на общността и ограничения за краткосрочно отдаване под наемУставът на comunidad и всички ограничения за ползване или краткосрочно отдаване под наем. Имот, който е законен за покупка, но при който ваканционното отдаване под наем все пак е ограничено или забранено.
- Инвеститорът, само при ново строителствоКой стои зад проекта и какво е завършил преди това. Нов или неопитен инвеститор, което е важно да знаете преди да се ангажирате, а не след това.
- Licencia de obra, само при ново строителствоРазрешението за строеж, което позволява строителството да бъде извършено законно. Строителството е започнало без необходимите разрешителни, което е най-сериозното установено нарушение в този списък.
- Категория на земята, само при ново строителствоПотвърждение, че парцелът е suelo urbano, класифициран като градски и подходящ за строителство. Защитена или селскостопанска земя, чиято покупка е напълно различна от предлаганата.
- Банковата гаранция, само при ново строителствоВалидна гаранция, покриваща всяко поетапно плащане, издадена конкретно на името на купувача. Защитата, която възстановява парите, ако строителството не бъде завършено. Групова полица на името на строителя не осигурява същата защита.
- Датата за финализиране на покупката по договора, само при ново строителствоКога проектът трябва да бъде приет, проверено спрямо документацията. Гаранцията се прилага и ако строителството продължи след договорната дата, така че писмено посочената дата е по-важна от прогнозата в брошурата.
- Приемане и разрешение за обитаване, само при ново строителствоУдостоверението за завършване на строителните работи и разрешението за първо обитаване в края на строителството. Те превръщат сграда, която изглежда завършена, в такава, в която можете законно да живеете. Забавянията при ново строителство обикновено възникват на този етап.
Къде се извършва правната проверка в процеса на покупката
Цялата покупка включва петнадесет стъпки - от първото обаждане до получаването на ключовете. Правната проверка е деветата стъпка и се извършва след резервацията, не преди нея.Стъпка 9 от 15
- Правна проверкаОбикновено 2 до 4 седмициНезависимият адвокат преминава през горния списък с проверки, преди да препоръча покупката да продължи. Обикновено причината това да отнема повече време не е самата правна работа, а документи, които все още не са пристигнали от продавача, строителя или администратора на общността.
Какво Ви показва завършената проверка и какво не Ви показва
Това е обща информация за обхвата на правната проверка в Испания и за конкретна андалуска наредба за защита на потребителите. Информацията е актуална към 17 август 2026 г. и е прочетена от първоизточника, а не е копирана от коментар. Това не е правен съвет относно Вашата покупка и не описва какво е било или не е било проверено за конкретен имот.Завършената проверка не е гаранция. Тя Ви показва, че всичко, което е могло да бъде проверено, е проверено, както и какво е установено. Не всеки елемент от горния списък се прилага за всеки имот. Разделът за правата на купувача описва какво законът изисква от продаващата страна да предостави, а не какво е предоставил конкретен продавач по Вашата сделка.Тази страница не извършва самата проверка и ние не сме адвокатска кантора. Независим адвокат извършва същинската правна проверка по Вашата покупка. Ако търсите помощ при координирането на този процес, това е отделно ръководство.
Най-често задавани въпроси относно проверките на адвоката
- Нотариусът извършва ли същата проверка като адвоката?
- Не. Нотариусът потвърждава самоличността и отново проверява вписването в регистъра в момента на подписването, като публично длъжностно лице, което не представлява нито една от страните. Проверката на адвоката се извършва седмици по-рано, конкретно за Вас, докато все още е реалистично възможно да се откажете от покупката.
- Кой е най-често срещаният проблем, установяван при този вид проверка?
- Нерегистрирана промяна по сградата: пристройка, остъклена тераса или извършени работи без подаване на съответното разрешително. Рядко става дума за откровена измама. Много по-често това са незавършени административни формалности, които просто не са били приведени в съответствие с реално съществуващото.
- Какво точно иска адвокатът от администратора на общността?
- По правило са нужни две неща: удостоверение, потвърждаващо текущото състояние на задълженията, и последните два протокола от общите събрания към него. Удостоверението потвърждава точния размер. Протоколите често показват задължение или планирана допълнителна такса, преди те изобщо да се превърнат в официално удостоверено задължение. Ето защо искането и на двата документа едновременно открива повече от самото удостоверение.
- По какво това се различава от технически или конструктивен оглед?
- Напълно различно е. Проверката от адвокат е правна: собственост, задължения, разрешителни и устройствен статут. Техническият оглед от архитект или оценител разглежда физическото състояние на самата сграда: влага, покрив и инсталации. Нито една от двете проверки не заменя другата.
- Прилага ли се това по същия начин за парцел, както за завършен имот?
- Проверката на класификацията на земята е още по-важна при парцел, защото дали той е suelo urbano определя дали изобщо е възможно да се строи върху него. Няколко от останалите редове, по-специално разрешението за обитаване, стават относими едва след като бъде построено нещо.
