Данъци при покупка на имот в Испания: ITP, IVA и AJD
За 30 секунди
При покупка на Costa del Sol плащате един от два данъка. Кой от тях се прилага зависи единствено от това кой продава. При препродажба от частен собственик се дължи ITP в размер на 7 % от цената. При ново строителство от предприемач се дължат IVA 10 % плюс AJD 1,2 %, общо 11,2 %.
Кой Ви продава имота?
- Частен собственик, имот на вторичния пазарITP в размер на 7 % от цената или от референтната стойност, ако тя е по-висока.
- Инвеститор, ново строителствоIVA в размер на 10 % плюс AJD в размер на 1,2 %, общо 11,2 %.
Какъв данък плащате и защо зависи от продавача?
IVA, испанският ДДС, е 10 % от цената на напълно ново жилище. Той се прилага, когато продавачът е инвеститорът, тъй като продажбата на имот в ново строителство е търговска сделка, облагаема с ДДС, а не прехвърляне между частни лица.AJD е испанският гербов данък върху подписания нотариален акт, представляващ малък процент от цената, и в Андалусия се плаща заедно с IVA при ново строителство. Той никога не се съчетава с данъка при прехвърляне на имот на вторичния пазар, посочен по-долу: при покупката се прилага едното или другото данъчно облагане, но никога и двете.ITP е данъкът върху прехвърлянето, който се плаща при покупка на имот на вторичния пазар, а в Андалусия е 7 % от цената. Прилага се винаги, когато продавачът е частно лице, а не предприемач, което е обичайният случай при имот втора употреба.
Кой продаваКакво плащате
- Инвеститор, при имот в ново строителство
- 10 % IVA плюс 1,2 % AJD, общо 11,2 %. Определя се от националното и регионалното законодателство и не подлежи на договаряне.
- Частен собственик, при имот на вторичния пазар
- 7 % ITP, изчислен върху по-високата от следните стойности: договорената от Вас цена или официалната референтна стойност на имота. Вижте по-долу.
Прилагат ли се някога по-ниските ставки, за които може да сте чели?
Испанското и андалуското законодателство публикуват намалени данъчни ставки под основните ставки и чуждестранен купувач, който проучва темата, ще ги открие. Те почти никога не се прилагат при покупка за почивка или инвестиция. Важно е да знаете защо, вместо да се надявате, че се прилагат.Посочените по-долу четири ставки са представени така, както обичайно се описват, а не цитирани от официалния текст на закона, затова ги приемайте само като ориентировъчни. На практика това не Ви струва нищо, тъй като нито една от тях не е ставка, която бихте включили в бюджета си.
| Намален ITP, 6 % или 3,5 %Само за жители | Намален IVA, 4 %Социални жилища | По-висок IVA, 21 %Земя и търговски имоти | |
|---|---|---|---|
| Какво изисква | Имотът става Вашето обичайно жилище, Вашето основно и постоянно местожителство, както и се прилага ограничение на стойността. | Предназначено за официално защитени социални жилища (vivienda de protección oficial). | Прилага се за парцел или търговски имот, а не за жилище. |
| Прилага ли се за обикновен купувач | Не. Купувач, който не е местно лице и купува втори дом на Costa del Sol, не отговаря на условията, независимо какво предполага обявата. | Не. Не се прилага за обичайни имоти ново строителство по това крайбрежие. | Това е единственият случай, при който ставката за купувача е по-висока, а не по-ниска. |
| Какво да направите | Предвидете 7 %. Ако агент Ви каже, че се прилага по-ниска ставка, поискайте това да бъде посочено писмено и възложете на Вашия адвокат да го провери. | Пренебрегнете го, освен ако имотът не е официално определен като защитено жилище, което е посочено в собствената му документация. | Проверете какво купувате. Парцелът или търговският имот се облага различно от жилището, а обявата не винаги изяснява това. |
Практическото правило: предвидете 7 % при имот на вторичния пазар и 11,2 % при ново строителство и приемайте всяка по-ниска стойност, на която попаднете, като специален случай, който не се отнася за Вас, докато адвокат не потвърди писмено обратното.
Защо данъкът може да бъде по-висок от 7 процента от платената от Вас сума?
valor de referencia е референтната стойност, която Испания определя за даден имот, и данъкът върху прехвърлянето на имот на вторичния пазар се изчислява върху нея, когато тя е по-висока от платената от Вас цена. От 1 януари 2022 г. данъчната основа за ITP по закон е по-високата от двете стойности, а не просто цената, вписана в договора.Тя съществува, за да предотврати заниженото деклариране на цената от купувач и продавач с цел намаляване на данъка. За добросъвестен купувач, договорил справедлива цена, ефектът е прост и автоматичен: ако собствената референтна стойност на Catastro е по-висока от договорената от Вас, данъкът се изчислява върху референтната стойност.
Какво приемат купувачитеКакво означава valor de referencia
- Данъкът е 7 % от цената по договора
- Това са 7 % от по-високата стойност: договорната цена или референтната стойност. Обикновено двете са близки, но понякога не са.
- По-ниската договорена цена означава по-нисък данък
- Само до минималната референтна стойност. Под нея данъкът остава същият, независимо какво пише в договора, поради което заниженото деклариране на цената не носи нищо освен риск.
| Договорена цена | Референтна стойност | |
|---|---|---|
| Базова сума | 400.000 € | 430.000 € |
| Дължим ITP7 % от данъчната основа | 28.000 € | 30.100 € |
Мога ли да оспоря референтната стойност, ако смятам, че е неправилна?Да, чрез данъка, който плащате: можете да платите ITP върху референтната стойност и след това официално да я оспорите или в някои случаи да поискате корекция. Трябва да докажете, че реалната пазарна стойност е по-ниска. Това е процедура с участието на адвокат, а не формуляр, който попълвате сами. Струва си да повдигнете въпроса преди финализирането на покупката, ако стойностите изглеждат твърде различни, а не след като вече сте платили.
Какво се случва, ако сами внесете парите за покупката в брой?
Почти никой, който финансира покупка в Испания, не би трябвало да пренася пари в брой през граница, и причината не е само практическа. Испания разглежда пренасянето на пари в брой над определен праг като обстоятелство, което трябва да декларирате предварително, отделно от всичко, което Вашата банка или адвокатът Ви поиска относно произхода на средствата.Правилото, което се прилага към чуждестранен купувач, е испанското законодателство, а не регламентът на ЕС, който цитират повечето статии. Правилото на ЕС (Reglamento 2018/1672) урежда единствено външната граница на ЕС. При влизане в ЕС или излизане от него с 10.000 € или повече в брой сумата трябва автоматично да бъде декларирана, ако я пренасяте, или да бъде оповестена при поискване, ако се пренася без придружител. Пътуването от Чехия до Испания не пресича външна граница на ЕС, така че този регламент не се прилага за това пътуване.Приложимо е пряко испанското законодателство: съгласно Ley 10/2010 и Orden ETD/1217/2022 пренасянето на 10.000 € или повече на човек, при национално или вътреевропейско пътуване, се декларира във формуляр Modelo S-1, подаден предварително, когато на мястото на преминаване няма митнически пункт. Отделен, по-висок праг от 100.000 € съществува само за пренасяне изцяло в Испания и не се прилага за пътуване от Чехия до Испания.
- Пренасяне на 10 000 € или повече в бройWho decidesВсеки, който го пренасяWhat it grantsЗадейства задължениетоIf noНяма какво да декларирате
- Подайте Modelo S-1 предварителноWho decidesВие, преди пътуванетоWhat it grantsЗаконно, документирано пренасянеIf noКонфискация плюс глоба
- Потвърдете тавана за плащане в брой с Вашия адвокатWho decidesВашият адвокатWhat it grantsНяма таван за това плащанеIf noРискувате да нарушите таван, който никой не е потвърдил пред Вас
Струва си да отбележим още едно правило, вместо да го представяме като окончателно установено: Испания също ограничава каква част от покупната цена може да бъде платена в брой съгласно Ley 7/2012, чл. 7, с последващите изменения. Както обикновено се описва, таванът е 1.000 €, когато страна по сделката е предприятие, или 10.000 €, когато платецът е частно лице, което не е местно лице. Не сме открили тази стойност в официалния правен текст на BOE, затова приемайте това като сериозен знак, че голямо плащане в брой е ограничено, и потвърдете точната стойност с Вашия адвокат, преди да разчитате на нея.
Източници
Трябва ли все пак да декларирам нещо, ако преведа парите по банков път, вместо да ги пренасям?Банковият превод не представлява пренасяне на пари в брой и Modelo S-1 не се прилага за него. Вашата банка все пак ще попита за произхода на средствата като част от обичайните проверки срещу изпирането на пари. Това е различен въпрос от този, на който отговаря този раздел, и именно на него отговаря страницата с често задавани въпроси под заглавието „Ще трябва ли да документирам откъде са парите ми?“. Банковият превод е и начинът, който този сайт препоръчва: вижте ръководството за превод на валута.
Какво да потвърдите, преди да разчитате на тези ставки
Четири неща, проверени спрямо Вашата конкретна сделка, а не спрямо публикувана ставка.| Поискайте | Какво Ви показва | Как изглежда лош отговор |
|---|---|---|
| valor de referencia на имота | Catastro публикува тази информация, а Вашият адвокат може да я провери, преди да подпишете каквото и да било. Тя показва дали 7 % ще се прилага към договорената от Вас цена или към по-висока сума. | Никой не е проверил или е дадено обещание „ще се занимаем с това по-късно“. |
| Писмено потвърждение кой данъчен режим се прилага | Дали продавачът е предприемачът (IVA и AJD), или частен собственик (ITP), изглежда очевидно, но понякога не е така, например при имот на вторичния пазар, представляващ непродадена единица ново строителство, която все още е собственост на първоначалния предприемач. | Предположение, основано на начина, по който имотът се предлага, а не на това кой е посочен като продавач в договора. |
| Как ще преведете средствата за покупката | Банковият превод напълно премахва въпроса за Modelo S-1. Ако планът включва каквато и да е сума в брой, сега е моментът да обсъдите задължението за деклариране и тавана за плащанията, а не след като вече сте преминали границата. | Няма план извън „ще ги донеса, когато дойда“. |
| Дали Вашата ситуация изобщо засяга данъка върху богатството или данъка върху доходите на нерезиденти | И двата съществуват, и двата са отделни от разгледания по-горе слой на данъците върху покупката, като всеки има собствена страница: данък върху богатството и данък върху доходите на нерезиденти. | Мълчание или предположение, че покупката е единственото данъчно събитие. |
Банков превод вместо пренасяне на пари в брой
Два начина парите за покупката да пристигнат физически, като само единият избягва декларирането.| В брой | Банков превод | |
|---|---|---|
| Такса за декларация | Modelo S-1, подаден предварително, над 10.000 € на човек. | Няма специфично за превода |
| Риск от лимит на плащането | Възможно е да има ограничение над нисък праг съгласно Ley 7/2012, чл. 7; потвърдете с Вашия адвокат. | Не е приложимо; преводът не е плащане в брой. |
| Доказване произхода на средствата | По-трудно: до пристигането си парите в брой нямат собствена документална следа. | Следа в банковите извлечения, която и Вашата банка, и испанската банка вече съхраняват. |
| Практически риск от самото пътуване | Пренасяне на голяма сума в брой през Европа, декларирана или недекларирана. | Никакъв, освен обичайния риск при пътуване. |
Курсът, не сметката Ви
Всеки посочен по-горе данъчен процент е актуален към август 2026 г. Проверихме го директно в андалуското и националното данъчно законодателство, вместо да го копираме от коментар, и го потвърдихме спрямо андалуския бюджетен закон за 2026 г., който не промени нито ставката от 7 % за ITP, нито ставката от 1,2 % за AJD. Андалусия определя собствените си ставки за ITP и AJD в рамките на националната уредба. Същата покупка в друга автономна общност може да бъде облагана с различна регионална ставка, въпреки че приложимото национално законодателство е идентично.Това е обща информация за начина на прилагане на данъка, а не изчисление на сумата, която лично Вие дължите. Референтната стойност, точната дата на финализиране на покупката и всички специални обстоятелства по Вашата покупка са предмет на писмената консултация с Вашия адвокат, а не на публикуван наръчник. Една стойност, таванът за плащания в брой, изрично е посочена като непотвърдена, а не като окончателно установена: не разчитайте на нея, преди Вашият адвокат да я потвърди.Някои теми са разгледани в отделни наръчници: наръчникът за разходите при покупка обхваща общия размер на разходите, включително таксите за нотариус, регистър и адвокат. Наръчникът за годишните разходи обхваща IBI и декларацията за нерезиденти, която се подава от годината след финализиране на покупката. Наръчниците за данъка върху богатството и наследствата разглеждат подробно тези два отделни данъчни въпроса.
Най-чести данъчни въпроси
- Ако купя непродаден имот от банка, а не от предприемач, кой данък се прилага?
- Зависи от това кой юридически Ви го продава, а не от начина, по който се предлага. Банка или фонд, който държи отнети имоти от ново строителство, обикновено продава като предприятие. Това може да означава, че IVA все още се прилага, въпреки че сделката изглежда като продажба на имот на вторичния пазар. Именно такива случаи съществува, за да установи горният списък, преди финализиране на покупката, а не след това.
- Променя ли се данъчната ставка, ако купя чрез испанско дружество, вместо лично?
- Данъкът при покупка (ITP или IVA плюс AJD) се изчислява по един и същ начин, независимо кой е купувачът. Когато купувач е дружество, се променят съвсем други неща: текущият корпоративен данък, годишните декларации и данъчното облагане на бъдеща продажба. Това сравнение е темата на наръчника за покупка чрез дружество.
- Еднаква ли е ставката за AJD навсякъде в Испания?
- Не. AJD, подобно на ITP, е ставка, определяна на регионално ниво в рамките на национална уредба, поради което друга автономна общност може да определи различен процент. Посочената по-горе стойност от 1,2 % е конкретно действащата ставка в Андалусия към август 2026 г.
