Колко струва покупката на имот в Испания: ново строителство или имот на вторичния пазар
За 30 секунди
Предвидете приблизително 13 % допълнително за ново строителство и приблизително 9 % допълнително за имот втора употреба. Това покрива данъка, нотариуса, регистъра и адвоката. Разликата между двете числа почти изцяло се дължи на данъка.
| Ново строителство | Имоти на вторичния пазар | |
|---|---|---|
| Данък11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Нотариус и регистър | 1.500 € | 1.500 € |
| Адвокат~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE и преводи | 150 € | 150 € |
| Прехвърляне на партиди | 600 € | 600 € |
| Общо доплащане | 63.250 € | 42.250 € |
От какво са допълнителните 8 до 13 %?
Шест позиции, от които само две са данъци. Останалите са нотариус, вписване в имотния регистър, адвокат, NIE и преводи, както и прехвърляне на договорите за комунални услуги на Ваше име. И шестте се прилагат както при ново строителство, така и при имот на вторичния пазар. Променя се само данъчната позиция.IVA е испанският ДДС и при напълно ново жилище възлиза на 10 % от покупната цена. Това е по-големият от двата данъка при ново строителство, посочени по-долу. Подробностите защо се прилага и върху какво се изчислява данъкът при имот на вторичния пазар са разгледани на страницата за данъците.
| Позиция | Ново строителство (от строител) | Имоти на вторичния пазар от частен собственик |
|---|---|---|
| Данък | 10 % IVA (испански ДДС) плюс 1,2 % AJD (гербов налог върху подписания акт) в Андалусия, общо 11,2 %. | 7 % ITP (данък върху прехвърлянето), изчислен върху по-високата от двете стойности: договорената от Вас цена или официалната референтна стойност на имота. |
| Нотариус и имотен регистър | Общо приблизително 1.000 до 1.700 € при 350.000 до 500.000 €, и приблизително 1.400 до 2.200 € при 1.000.000 €, съгласно официалните тарифи. Увеличава се плавно с цената, а не линейно. | Същата тарифа. Нотариусът и регистърът не начисляват различни такси за имот на вторичния пазар. |
| Адвокат | Около 1 % от цената с включен ДДС за независимата правна проверка и самото финализиране на покупката. | Същото. Това е единствената позиция, която представлява пазарна такса, а не фиксирана държавна тарифа. Именно за нея Вашият адвокат Ви посочва писмено сумата, преди да го ангажирате. |
| NIE и преводи | Около 150 €, фиксирана сума, а не процент от цената. | Същата фиксирана сума. |
| Прехвърляне и свързване на услуги | Около 600 €, за да бъдат регистрирани на Ваше име водата, електроенергията и, когато е приложимо, интернет връзката. | Същото, макар че доставчикът може изобщо да не начисли такса за обикновена смяна на титуляря. Вижте бележката „Казано направо“ по-долу. |
Как изглежда общата сума при три реални цени?
Самостоятелният процент прикрива движението на отделните разходи. Ето същата таблица, изчислена при 350.000 €, 500.000 € и 1.000.000 €, и за двата начина на покупка. Процентът леко намалява с нарастването на цената. Причината е, че три от шестте позиции (нотариус и регистър, минималната адвокатска такса, NIE и преводите, както и прехвърлянето на комуналните услуги) не се увеличават пропорционално на цената.
- 350.000 €Ново строителство: общо 394.950 €, с 12,8% отгоре. Имоти на вторичния пазар: общо 380.250 €, с 8,6% отгоре.
- 500.000 €Ново строителство: общо 563.250 €, с 12,7% отгоре. Имоти на вторичния пазар: общо 542.250 €, с 8,5% отгоре.
- 1.000.000 €Ново строителство: общо 1.124.750 €, с 12,5% отгоре. Имоти на вторичния пазар: общо 1.082.750 €, с 8,3% отгоре.
Тези три общи суми са публикуваните от сайта стойности, актуални към август 2026 г. (същата таблица се показва в калкулатора за разходи на началната страница). Те предполагат стандартна ситуация: без намалена данъчна ставка, без изненади, свързани с референтната стойност, и със стандартна, а не сложна структура на собствеността. Ако Вашата ситуация не е стандартна, общата сума се променя. Именно затова контролният списък по-долу изисква писмено посочена сума, а не публикуван диапазон.
Кога се дължи всеки от тези разходи?
На три или четири отделни етапа, а не наведнъж, като схемата е различна при всеки от двата начина на покупка. При имот на вторичния пазар по-голямата част от парите се плаща при финализиране на покупката. Първо се плаща малък резервационен депозит, след това останалата част от депозита при договора arras, докато текат правните проверки, а после данъкът, таксите и остатъкът от цената се плащат в един ден пред нотариуса. При ново строителство същата обща сума се разпределя през строителния период под формата на поетапни плащания, които могат да продължат две или повече години, преди да има ключове.Планирането само според общата сума често подвежда, защото именно общата сума не е това, което банковата Ви сметка трябва да покрива на всяка конкретна дата. Важно е с какви средства трябва да разполагате на всяка дата, а ипотеката не помага еднакво за всички плащания. Тя покрива крайния баланс много по-лесно, отколкото поетапно плащане, извършено две години преди финализирането на покупката. Единственото плащане, което се извършва по един и същ начин и при двата варианта, е депозитът за резервация, и именно това е плащането, което изцяло остава извън системата за гаранции.
Имоти на вторичния пазар
- РезервацияДепозитМалка сума извън системата за гаранции.
- Договор за arrasСума минус депозитПравната проверка върви паралелно.
- ФинализиранеДанък, такси и остатък от ценатаITP, нотариусът, регистърът, адвокатът и остатъкът от сумата, обикновено в един момент.
Ново строителство
- РезервацияДепозитСъщата малка сума, същите правила.
- По време на строежаЕтапни плащанияВсеки от тях е покрит с банкова гаранция преди падежа му.
- ФинализиранеIVA, AJD, такси и окончателният остатъкПлаща се едва накрая.
Какво приемат купувачитеКога действително се дължи всяко плащане
- Цялата допълнителна сума се дължи при финализиране на покупката
- Депозитът за резервация се дължи първи и остава извън цялата система от гаранции и данъци. Това е малка сума, платена за сваляне на имота от пазара, която подлежи на възстановяване съгласно условията, посочени в договора за резервация. Вижте ръководството за банковите гаранции, за да разберете какво го защитава и какво не.
- Новото строителство се плаща по същия начин като имот на вторичния пазар
- Имотът на вторичния пазар обикновено включва една сметка за данъка върху прехвърлянето и един комплект такси, всичко при или непосредствено преди финализиране на покупката. При новото строителство значителна сума се разпределя между поетапни плащания по време на строителството. Всяко плащане трябва по закон да бъде покрито с банкова гаранция, преди да стане дължимо, а данъкът и остатъкът се уреждат едва накрая. Вижте ръководството за защита на средствата, за да проследите целия път на всяко евро.
- Адвокатският хонорар се плаща авансово
- Обикновено се плаща заедно с финализирането на покупката, след приключване на правната проверка и при осъществяване на покупката. Поискайте това писмено, преди да ангажирате когото и да било. Това е единственият елемент в таблицата по-горе, който представлява пазарна такса, а не държавна тарифа.
Какво трябва да получите писмено, преди да разчитате на дадена сума?
Четири неща, всички в писмен вид и всички налични, преди да се ангажирате с каквото и да било. Процентът в дадено ръководство е ориентировъчна стойност за планиране. Той Ви показва приблизителния размер на сумата, което е достатъчно за сравняване на опциите, но не и за подписване на договор въз основа на него. Това, което го превръща във Вашата реална сума, е собствената референтна стойност на имота, писмена оценка на таксата от адвоката, когото действително наемате, схемата на плащанията от предприемача с приложена формулировка за гаранцията, както и оценка за нотариуса и регистъра, изчислена за Вашия ценови диапазон, а не копирана от друг диапазон.Причината да поискате това писмено не е недоверието. Причината е, че устно посочена сума не може по-късно да бъде проверена спрямо фактурираната Ви сума. Всеки от четирите елемента има и разпознаваем лош отговор, а да чуете такъв отговор е по-полезно, отколкото да чуете конкретна сума. Лошите отговори са: никой не е проверил референтната стойност, закръглена такса без разбивка, схема на плащанията без документ за гаранция зад нея или сума за нотариуса, копирана от друг ценови диапазон. Всичко това означава, че оценката, от която изхождате, все още всъщност не е изготвена.
| Поискайте | Какво Ви показва | Как изглежда лош отговор |
|---|---|---|
| valor de referencia на имота | Дали данъкът върху прехвърлянето при имот на вторичния пазар ще бъде изчислен върху договорената от Вас цена или върху по-висока официална референтна стойност. Пълното обяснение е на страницата за данъците. | Никой не я е проверил или Ви уверяват, че „обикновено не е проблем“. |
| Писмената оценка на адвокатския хонорар | Реалният процент за Вашата конкретна цена и ситуация, с разбивка, преди да го ангажирате. | Закръглена сума без разбивка, посочена устно. |
| Схемата на плащанията от предприемача и формулировката за гаранцията (само при ново строителство) | Кога се дължи всяко етапно плащане и какво точно го покрива. Вижте ръководството за банковите гаранции. | Схема без приложен към нея документ за гаранция. |
| Оценката за нотариуса и регистъра за Вашия ценови диапазон | Единственият ред в тази таблица, който се променя на стъпки, а не плавно с цената. | Сума, посочена за друг ценови диапазон и копирана без проверка. |
Какво може да Ви изненада при тази сума?
Три неща изненадват чуждестранния купувач по-често от всичко останало, свързано с тази сума, и и трите са проблеми с времето, а не с аритметиката. Всяко от тях е евтино за проверка, преди да се ангажирате, и скъпо за откриване след финализиране на покупката. Затова си струва да ги посочим отделно от горните проценти.
- СкъпоНикой не е проверил valor de referencia на имотаВ Испания данъкът върху прехвърлянето при имот на вторичния пазар се изчислява върху по-високата от двете стойности: договорената от Вас цена или официалната референтна стойност. Когато референтната стойност е по-висока, сметката надхвърля 7 % от действително платената от Вас сума.What to do insteadПоискайте референтната стойност писмено, преди да се ангажирате. В ръководството за данъците са обяснени механизмът и източникът.
- СкъпоБюджет за ново строителство, изготвен така, сякаш цялата сума се дължи накраяЕтапните плащания по време на строителството обикновено изискват 20 до 40 % от цената в брой, преди да има ключове, в допълнение към вече посочения данък. Ипотеката обикновено не покрива тези плащания по начина, по който покрива окончателния остатък.What to do insteadПолучете схемата на плащанията преди резервацията и проверете точно какво и кога покрива финансирането Ви.
- ИзбежимоПлан за пренасяне на средствата за покупката в бройТрансграничното пренасяне на парични средства над 10.000 € изисква испанска митническа декларация, която се подава преди пътуването и е отделна от всичко, което банката може да поиска относно произхода на средствата.What to do insteadПрехвърлете средствата по банков път или подайте декларацията преди полета си. Процедурата по подаване е разгледана в ръководството за данъците.
Една и съща покупка, два начина за финализиране
Два действително различни пътя към едни и същи ключове, а данъчният процент е най-малката разлика между тях.| Ново строителство | Имоти на вторичния пазар | |
|---|---|---|
| Данък над цената | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), фиксиран, без въпрос за референтната стойност. | 7 % ITP, но изчислен върху по-високата от цената и референтната стойност: вижте страницата за данъците. |
| Кога се дължи сумата | На етапи, по време на строителството. Всеки етап е покрит с банкова гаранция, преди да бъде платен. | Обикновено при или близо до финализиране на покупката, на един или два пъти. |
| Необходими средства преди ипотеката | Често 20 до 40 % от цената, тъй като финансирането рядко покрива плащанията по етапи преди завършването. | Обикновено само депозитът и таксите; ипотеката може да покрие по-голяма част от целия остатък. |
| От резервацията до ключовете | Приблизително от два месеца до три години в зависимост от етапа на строителството при резервацията. | Приблизително от един до три месеца. |
| Как се защитават средствата, докато чакате | Защитена строителна сметка плюс индивидуална банкова гаранция. Вижте ръководството за защита на средствата. | Отделна клиентска сметка на адвоката, освободена при нотариуса. |
Планировъчна стойност, не Вашата фактура
Тези ставки са актуални към август 2026 г. и са взети от самото андалуско данъчно законодателство, а не са копирани от чешки блог. Те се прилагат при стандартна покупка от физическо лице. Това не е персонален данъчен съвет. Андалусия не е цяла Испания: имот в друга автономна област може да има различна ставка на ITP или AJD, тъй като и двете се определят на регионално ниво.Един от посочените по-горе разходи е по-малък за някои купувачи, отколкото изглежда. От 12 февруари 2026 г. разпределително дружество не може да начислява никаква сума за обикновена смяна на титуляр по договор за електроенергия съгласно Real Decreto 88/2026. Посочената по-горе сума от 600 € за прехвърляне на комунални услуги е обща, предпазлива оценка за вода, електроенергия и интернет. Реалната Ви сметка може да се окаже по-ниска.Никой публикуван диапазон не може да изчисли точната Ви сума. На страницата за данъците е обяснено по-подробно защо данъчният разход може да се променя, а страницата за годишните разходи обхваща всичко, което започва да се дължи от месеца след финализиране на покупката. И двете страници трябва да бъдат проверени от адвокат спрямо реалните Ви документи, а не спрямо публикуван диапазон.
Често задавани въпроси за разходите при покупка
- Защо някои източници посочват разходи от 10 до 16 %, а не от 8 до 13 %?
- Различните източници броят различни неща. Някои включват цяла година разходи за притежание (IBI, такси за поддръжка на общите части) в „разходите за покупка“. Това разширява диапазона и смесва еднократен с периодичен разход. Посочените по-горе диапазони включват само сумите, които плащате за самото финализиране на покупката. Затова диапазонът е по-тесен и според нас по-полезен за планиране на разходите по сделката самостоятелно.
- Точни ли са 13 % или 9 % за конкретната ми цена?
- Не, а трите изчислени по-горе примера показват защо. Процентът леко намалява с нарастването на цената, тъй като няколко от шестте разхода почти не се променят спрямо цената. Приемете диапазона като ориентир за планиране и използвайте горния списък, за да го превърнете в реална сума за конкретен имот.
- Може ли част от тази допълнителна сума да се добави към ипотеката?
- Частично, в зависимост от конкретния разход. Испанската ипотека се определя спрямо собствената оценка на имота от банката, а не спрямо цената плюс разходите. Затова посочените по-горе данъци и такси обикновено се плащат със собствени средства, а не се финансират от ипотеката. Някои купувачи включват част от тях в по-голям заем, обезпечен с друг актив. Това е решение за ипотечното финансиране, а не въпрос относно разходите по покупката.
- Прилагат ли се тези суми по същия начин за парцел или търговски обект?
- Не. Всички суми тук се отнасят за покупка на жилищен имот. За парцел или търговски имот се прилага 21 % IVA вместо 10 %, а третирането на парцел по ITP се различава от това на завършено жилище. Ако купувате такъв имот, тези суми не са подходящи за Вашия случай.
