Често задавани въпроси за покупка на имот в Испания
Това са отговорите, които даваме по телефона, със същите думи. Двадесет и четири въпроса, които чуждестранните купувачи задават най-често, подредени според това, с което се занимавате, а не по азбучен ред. Всеки отговор завършва с връзка към страницата, която разглежда темата подробно.
- приблизително над покупната цена при ново строителство
- 13 %
- приблизително над покупната цена при имот на вторичния пазар
- 9 %
- приблизително толкова от стойността, колкото банка финансира за нерезидент
- 50 %
- колко пъти трябва да идвате в Испания
- 1×
Как всъщност протича покупката в Испания и колко време отнема?
За завършен имот са необходими от няколко седмици до няколко месеца от резервацията до получаването на ключовете, а при ново строителство може да са необходими още две години. Едно пътуване е достатъчно, а две са по-добре, тъй като почти всяка стъпка може да бъде извършена чрез пълномощно.Как протича целият процес на покупка и колко време отнема?
За завършен имот обикновено трябва да предвидите от няколко седмици до няколко месеца от резервацията до получаването на ключовете. При ново строителство срокът зависи от етапа на проекта. Може да купувате завършен апартамент, но също и проект, който ще бъде завършен през следващите две години. По-горе описваме целия процес, от избора и правните проверки до нотариуса.
Колко пъти трябва да посетя Испания?
Едно посещение е достатъчно, а две са по-добре. Целият процес може да бъде извършен дистанционно чрез пълномощно, но все пак бихме предпочели да посетите страната поне веднъж.
Мога ли да купя имот, дори ако не живея в Испания?
Да. Покупката на имот и испанското пребиваване са две различни неща. Можете да притежавате имот като нерезидент, а голяма част от процедурата може да бъде извършена чрез пълномощно.
Необходими ли са ми NIE и испанска банкова сметка, за да купя имот?
Необходимо Ви е NIE. Испанската банкова сметка е много полезна на практика. NIE е идентификационен номер на чужденец, който ще Ви бъде необходим за покупката, данъците и други въпроси, свързани с имота. Организираме го своевременно с адвокат, защото да чакате за него непосредствено преди подписването е ненужен начин да усложните покупката.
Кой трябва да притежава имота?
Вие, и двамата съпрузи или някой друг, в зависимост от семейното и финансовото Ви положение. Няма единствено правилен отговор. Структурата на собствеността може по-късно да повлияе на наследяването, данъците и продажбата, затова е по-добре да вземете това решение с адвокат и данъчен консултант преди подписването на договора за покупко-продажба, а не в нотариалната кантора. Ако купувате като двойка, имате деца, притежавате значителни активи в Испания или обмисляте покупка чрез дружество, уведомете адвоката още в самото начало.
Какви разходи ще имате по покупката извън цената?
Около 13 % над цената при ново строителство и около 9 % при имот на вторичния пазар. Ако като нерезидент се нуждаете от ипотека, планирайте да заемете около половината от стойността, определена от банката, вместо очакваните от Вас 70 или 80 %.Колко ще ми струва покупката общо извън цената на имота?
При ново строителство предвидете приблизително 13 % над покупната цена, а при имот на вторичния пазар около 9 %. Най-голямата разлика е в данъците: при ново строителство плащате 10 % ДДС, както и AJD в Андалусия, докато при имот на вторичния пазар данъкът върху прехвърлянето е 7 %. Трябва да добавите и разходите за адвокат, нотариус, имотен регистър и няколко по-малки позиции. Можете да изчислите пълната стойност на покупката по-горе на страницата въз основа на цената на имота.
Колко собствени средства са ми нужни за ипотека?
Това зависи основно от това дали купувате ново строителство или имот на вторичния пазар.При ново строителство е добре да разполагате предварително с приблизително 20 до 40 % от покупната цена за плащанията, които може да са дължими преди завършването на проекта. Ще Ви бъдат необходими и собствени средства за данъци и допълнителни разходи по покупката, включително 10 % ДДС и други разходи, свързани с прехвърлянето.За имот на вторичния пазар, ако сте нерезидент, реалистично очаквайте банката да финансира приблизително половината от стойността, която му определи. Следователно трябва да разполагате със собствени средства за останалата част от покупната цена и разходите по покупката.При имот на стойност 500.000 €, необходимите Ви собствени средства често не са 100.000 или 150.000 €, а значително повече. Затова организираме финансирането преди резервацията, а не едва след като сте избрали конкретен имот.
Мога ли да получа ипотека като гражданин на ЕС?
Да, но като нерезидент не очаквайте автоматично финансиране в размер на 70 или 80 % от цената.Ако доходите Ви са във валута, различна от еврото, реалистично е да очаквате финансиране в размер на около 50 % от стойността, определена от банката. За някои клиенти офертата може да е по-добра, а за други по-лоша в зависимост от доходите, задълженията, възрастта, валутата на доходите и конкретната банка.Важно е също така банката да не изчислява ипотечния кредит въз основа на покупната цена, а въз основа на собствената си оценка. Ако купувате за 500.000 €, но банката оцени имота на 470.000 €, финансирането се изчислява върху 470.000 €.Затова, преди да изберете имот, проверяваме какво финансиране можете реалистично да очаквате и какъв размер собствени средства ще Ви бъде необходим.
Как да прехвърля пари от друга валута в евро?
Ще платите най-голямата част от покупката в евро, така че при по-голяма сума има смисъл да вземете предвид не само таксата за превода, но преди всичко действителния обменен курс. Можете да преведете парите чрез собствената си банка или чрез специализиран доставчик на валутни услуги, а при по-големи суми си струва да сравните офертите. Преди всичко не оставяйте превода за последния момент. Банката може да поиска да докажете произхода на средствата или да забави превода поради вътрешна проверка. Въз основа на схемата на плащанията ще Ви кажем предварително кога ще Ви е необходима всяка сума.
Трябва ли да докажа откъде са парите ми?
Да. При по-голяма сделка очаквайте банката и другите страни, участващи в сделката, да поискат от Вас доказателства за произхода на средствата. Ако парите произхождат от продажба на дружество, дивиденти, инвестиции или друга по-сложна структура, подгответе документите, преди да започнете да прехвърляте парите.
Ново строителство струва приблизително 13 % повече от цената, а имот на вторичния пазар приблизително 9 % повечеСъщият отговор като на първия въпрос в тази група, представен така, че двата варианта да могат да бъдат сравнени един до друг. Ориентировъчни стойности от нашия калкулатор на разходите на началната страница.
Изчислете разходите за Вашата собствена цена, а не за примерна стойност. Калкулаторът използва цената на имота и показва цялата покупка, разход по разход.
| Ново строителство | Имот на вторичния пазар | |
|---|---|---|
| Общо над цената | около 13 % | около 9 % |
| Основният данък | 10 % ДДС | данък прехвърляне 7 % |
| Андалуски гербов налог | AJD | Не се начислява |
| Също дължими | адвокат, нотариус, имотен регистър и няколко по-малки разхода | адвокат, нотариус, имотен регистър и няколко по-малки разхода |
Къде действително са изложени на риск парите Ви и как са защитени?
Само на едно място: при резервацията, която е единственото плащане, извършвано извън системата за гаранции. Всичко след нея е защитено или чрез банкова гаранция, издадена на Ваше име, или чрез Вашия адвокат, който определя кога средствата да бъдат освободени.Как са защитени парите ми?
Зависи дали купувате ново строителство или имот на вторичния пазар.При ново строителство банковата гаранция е най-важната защита. Плащанията, които изпращате на предприемача преди завършването на строителството, трябва да бъдат защитени съгласно конкретната схема на плащанията, а преди изпращането на средствата адвокатът проверява сметката, документацията и обезпечението, приложимо към това плащане. За плащанията, покрити от банкова гаранция, получавате потвърждение, свързано с конкретната сума и купувача.При имот на вторичния пазар процесът е организиран по различен начин. Адвокатът следи договорите, сроковете и начина на прехвърляне, така че продавачът да получи парите само когато действително настъпи моментът за освобождаването им съгласно сделката.Следователно въпросът не е само къде изпращате парите. Преди всяко значително плащане адвокатът проверява защо го извършвате, на кого и при какви условия.
Възстановява ли се резервационната такса, ако адвокатът открие проблем?
Това зависи от формулировката на договора за резервация и се различава при отделните предприемачи и продавачи. Резервационната такса е единственото плащане извън системата за гаранции, затова трябва да бъде малка, а договорът трябва ясно да посочва условията за нейното възстановяване. Затова адвокатът го прочита, преди да бъдат изпратени парите, а не след това.
Какво ще провери адвокатът, преди да подпиша каквото и да било?
Кой действително притежава имота, дали върху него има ипотеки, изпълнителни производства или други задължения, дали данните в имотния регистър са точни, дали има задължения към етажната собственост и дали правният му статут съответства на това, което купувате. За конкретен имот проверките се разширяват според неговия вид и история.
Нужен ли ми е собствен адвокат?
Да. Независим адвокат, който представлява Вас, а не строителя или продавача. Адвокатът проверява собствеността, задълженията, тежестите, разрешителните, договорите и правния статут на имота, преди да поемете ангажимент за покупката. Ние не наемаме адвокати и не получаваме комисиони от тях за препоръки. Ще Ви предложим няколко възможности и Вие ще изберете сами.
Какво става, ако строителят не завърши проекта?
По закон всяко плащане, извършено преди завършването на сградата, трябва да бъде обезпечено с банкова гаранция, издадена на Ваше име. Вашият адвокат ще провери точната формулировка на гаранцията за Вашия обект, преди да бъде изпратено каквото и да е плащане, и ще Ви каже точно какво покрива тя.
Мога ли да наследя дълговете на предишния собственик?
Някои задължения и отговорности, свързани с имота, могат да засегнат новия собственик, затова преди покупката проверяваме не само продавача, но и самия имот. Наред с другото, адвокатът проверява статута му спрямо етажната собственост и получава съответните удостоверения преди подписването.
Четири допускания, които струват париНа всеки от тези въпроси е отговорено подробно по-горе. Заедно те представляват четирите неща, които чуждестранните купувачи най-често разбират погрешно, преди някой да е прочел договор.
Какво приемат купувачитеКаква е действителността
- Всяко плащане е защитено
- Резервационната такса е единственото плащане, извършено извън гаранционната система. Затова тя трябва да бъде малка и договорът, определящ условията за нейното възстановяване, трябва да бъде прочетен преди превеждането на парите, а не след това.
- Предприемачът поема риска при незавършено строителство
- Само ако документите са изрядни. Всяко плащане преди завършването на строителството трябва да бъде обезпечено с банкова гаранция, издадена на Ваше име, а Вашият адвокат проверява точната формулировка за Вашия имот, преди да бъде извършено каквото и да е плащане.
- Ипотеката покрива 70 до 80 процента
- Не и за нерезидент, който получава доходи във валута, различна от еврото. Планирайте около половината от стойността, определена от самата банка, и имайте предвид, че банката отпуска кредит въз основа на собствената си оценка, а не въз основа на договорената от Вас цена.
- Без доходи от наем няма испански данък
- Все пак трябва да подадете декларация. Modelo 210, данъкът върху условния доход на нерезиденти, се прилага за празен имот и повечето собственици научават това твърде късно.
Можете ли да отдавате имота на туристи?
Не автоматично. Това зависи от конкретния имот, населеното място и собствените правила на общността, поради което се проверява преди да направите резервация, а не се установява впоследствие.Мога ли да отдавам имота на туристи за краткосрочен престой?
Не автоматично. Това зависи от конкретния имот, общината, правилата на етажната собственост и действащите правила за туристическо настаняване. Затова проверяваме дали краткосрочното отдаване под наем е възможно преди резервацията, ако отдаването под наем е една от причините, поради които купувате имота.
Какви са годишните разходи?
IBI, таксата за етажната собственост, таксите за отпадъци, застраховката, комуналните услуги и испанската данъчна декларация, дори през година, в която изобщо не отдавате имота. Таксата за етажната собственост обикновено е разходът, който обяснява защо два сходни апартамента струват различни суми за притежание.Колко ще плащам годишно?
IBI, такси към етажната собственост, такси за отпадъци, застраховка, електроенергия и вода, а за лицата, които не са резиденти, и данъчни задължения в Испания. Най-голямата разлика между два апартамента на сходна цена често се дължи на таксите към етажната собственост, затова за конкретен имот посочваме действителните годишни разходи, вместо една универсална сума.
Плащам ли данък в Испания, ако не отдавам имота под наем?
Да. Modelo 210, данък върху предполагаемия доход за нерезиденти. На Вашия език той обяснява почти нищо и повечето собственици разбират това твърде късно.
Какво ще стане, ако трябва да продам имота след две или три години?
Можете да го продадете по всяко време. Въпросът е на каква цена и колко бързо. Имотите с характеристики, които бъдещите купувачи също ще търсят, се продават най-лесно повторно: добра микролокация, гледка, подходящо изложение, възможност за придвижване пеша или висококачествен комплекс. Затова при покупката не преценяваме само дали харесвате имота днес, но и на кого в крайна сметка ще го продадете. При продажба като нерезидент очаквайте и разходи и данъци, свързани със сделката.
Ще остане ли имотът в семейството?
Да, и това може да бъде подготвено предварително. Прилага се испански данък върху наследството, но Андалусия предлага значителни облекчения за близки членове на семейството. В завещанието си можете също да изберете наследството да се урежда съгласно законодателството на собствената Ви държава, а краткото испанско завещание може да спести на семейството Ви месеци административни процедури.
По-добре ли е да купите, отколкото да наемате, и подходящо ли е това крайбрежие за бюджета Ви?
Ако идвате веднъж годишно за две седмици, наемането е по-просто. Ако идвате няколко пъти годишно, притежаването на имот започва да има друг вид смисъл, а при сума за самия имот под приблизително 250.000 € ще Ви кажем, че Costa Blanca вероятно е по-добрият избор.Ще ме направи ли покупката на имот данъчен резидент на Испания?
Не. Самото притежаване на имот не Ви прави данъчен резидент на Испания. Данъчното резидентство се определя според действителното Ви положение, включително колко време прекарвате в Испания и къде се намира центърът на икономическите и личните Ви интереси. Ако желаете да прекарвате по-голяма част от годината тук или да се преместите за постоянно, обсъдете данъчното си резидентство с консултант преди преместването. Това може да повлияе на начина, по който Испания облага доходите и активите Ви извън страната.
По-добре ли е да купя или да наема?
Ако идвате веднъж годишно за две седмици и през останалата част от годината имотът би стоял празен, наемането може да е по-лесно.Но когато идвате тук няколко пъти годишно или прекарвате по-голяма част от годината на Costa del Sol, притежаването на имот започва да има много повече смисъл. Не се налага всеки път да търсите свободен имот под наем, да се съобразявате със сезонните цени или да се местите между различни апартаменти. Просто пристигате с малък куфар, а всичко останало вече Ви очаква у дома.Това е още по-значимо, ако пътувате с куче или деца или ако искате да идвате за няколко седмици или месеца. Подходящите жилища за по-дългосрочен наем не винаги се намират лесно, а през активния сезон могат да бъдат много скъпи.А ако законно отдавате имота, когато не го използвате, доходът от наем може да покрие значителна част от годишните разходи за притежание. С добре избран имот не плащате само за място, което посещавате по време на почивка, а притежавате втори дом, който може да генерира доход през част от годината.Затова при клиентите, които искат да идват тук редовно, обикновено се съсредоточаваме повече върху това кога покупката ще започне да има смисъл, отколкото върху въпроса дали изобщо има смисъл.
Costa del Sol или Costa Blanca?
Това зависи преди всичко от Вашия бюджет и от очакванията Ви към Испания.Costa Blanca обикновено е по-евтина и със същия бюджет можете да купите значително повече там. Costa del Sol е по-скъпа, но предлага по-добър целогодишен начин на живот, международна инфраструктура, летище Малага, голф, училища, здравеопазване и голяма международна общност.Ако разполагате с по-малко от приблизително 250.000 € за самия имот, ще Ви кажем директно, че вероятно не бихме се насочили към Costa del Sol. Изборът на тази цена е много ограничен, а същият бюджет може да има значително повече смисъл в Costa Blanca.Приблизително от 300.000 € нагоре започват да се появяват реални възможности на Costa del Sol, но това все още зависи от местоположението, разстоянието до морето, състоянието на имота и изискванията Ви относно гледката или отдаването под наем.
Какво печелим от Вашата покупка?
Комисионата се плаща от предприемача или продавача и вече е включена в тяхната ценова листа, така че купувачът не ни плаща нищо допълнително. Ние не наемаме адвокатите, които препоръчваме, и не получаваме комисиона и от тях.По-дългият отговор е изложен на една отделна страница, а не в акордеон тук, защото това са въпросите, които определят дали ще се доверите на всичко останало в този сайт, и те заслужават повече от четири изречения.
Двадесет минути по телефона дават отговор на въпроси, на които общите често задавани въпроси не могат
Почти всеки въпрос на тази страница има различен отговор за конкретен имот в конкретен град и именно това е отговорът, от който действително се нуждаете. Това са същите думи, които използваме по време на разговора, а именно в разговора ги прилагаме към Вашия имот.Двадесет минути, без ангажимент, и можете да представите имот, който сте открили другаде. Ако вече разполагате с обява, изпратете ни я вместо това и ще получите отговор за този имот, а не общ отговор за имотите като цяло.