Дългове към comunidad, които преминават заедно с апартамент в Испания
За 30 секунди
Ако купите испански апартамент, наследявате неплатените от предишния собственик такси за поддръжка на общите части. Това обхваща текущата година плюс трите пълни календарни години преди нея. Самият апартамент отговаря за дълга. Единственото, което не позволява този дълг да достигне до Вас, е удостоверение за липса на задължения. Нотариусът трябва да види това удостоверение, освен ако изрично не се откажете от това право.
Кои от дълговете на продавача стават мои и за какъв период?
comunidad de propietarios е общността на собствениците, която управлява общите части на комплекс и определя месечната такса, като е близка до чешката SVJ, без да е същото. Само една категория от нейния дълг става Ваша, а този период е определен от закона, а не от преговори. Член 9.1.e от Ley de Propiedad Horizontal (LPH) гласи, че купувачът на испански апартамент отговаря със самия имот за неплатените от предишния собственик такси за поддръжка на общите части. Това обхваща неплатената част от годината на покупката плюс трите календарни години преди нея. Ако купите през 2026 г., отговорността Ви обхваща 2023, 2024, 2025 г. и вече изтеклата част от 2026 г.Думите „с имота“ са важни. Този дълг не е лично задължение, с което се ангажирате. Той е правно обвързан с апартамента. Затова автоматично преживява промяната на собственика. comunidad може да предяви претенции към всеки, който притежава обекта днес, независимо кой е натрупал сметката.
преди 4+ годиниДнес (година на покупката)
- Наследено от купувача3 години плюс текущата година
- 3 години назад
- Дълг, по-стар от този период, не преминава заедно с имота
- Дългът е прикрепен към имота, а не към лицето, което го е натрупалоМного хора приемат, че отговорност носи само лицето, което дължи парите. Но текущият собственик отговаря за него независимо кой го е създал, защото същият член 9.1.e прикрепя дълга към самия апартамент.
- Дълг от преди пет години не може да достигне до Вас, но последните три години могат, изцялоТова е вярно. Невярно е обаче периодът да се разглежда като неясен. Той обхваща текущата година плюс трите предходни календарни години, изцяло, съгласно същия член.
- Чисто новият купувач не започва автоматично без стари задълженияСамо ако удостоверението по-долу е било получено и в него не е посочено нищо дължимо. Изповядването на сделката без удостоверение, съгласно същия член, не доказва нищо в нито една посока.
Актуално към 17 август 2026 г., въз основа на консолидирания текст на Ley 49/1960 в BOE, а не на коментар. Това е обща информация за начина, по който действа законът. Тя не се отнася до конкретен апартамент или comunidad. Само удостоверението, описано по-долу и поискано за Вашата покупка, Ви показва действителния размер.
Прекъсва ли се тригодишният период при всяка смяна на собственика на апартамента?Не. Периодът се изчислява назад от датата на Вашата собствена покупка. Затова покупката от лице, което само е купило имота преди две години, не прави периода по-кратък. Едно нещо наистина може да помогне: удостоверение, получено и потвърдило липсата на задължения при предишната продажба, би трябвало вече да е уредило всичко по-старо от него. Затова си струва да поискате да видите цялата поредица от удостоверения, а не само най-скорошното, ако има такова.
Какво не позволява на нотариуса да изповяда апартамент без дългове, който всъщност има такива?
Тук е важен един документ: удостоверението за състоянието на задълженията. Това е удостоверение, което администраторът на comunidad издава и което потвърждава точно какво, ако изобщо има нещо, се дължи за обекта. Член 9.1.e изисква продавачът да го представи в съответствие със собствената си декларация. Нотариусът не може да завери нотариалния акт без него. Това звучи като надеждна гаранция. Но в него има реална празнина, за която е добре да знаете, преди да подпишете каквото и да било.
Удостоверение за състоянието на задължениятаИздадено от администратора на comunidad
- Титуляр
- ИМЕ, ФАМИЛИЯ
- Извлечение по сметка
- ПЛАТЕНО / НЕПЛАТЕНО
- Подпис на управителя
- [ПОДПИС]
- Клауза за отказ
- [клауза за отказ]
- Титуляр. Името на продавача, съответстващо на собствената му декларация пред етажната собственост.
- Извлечение по сметка. Дали има дължими суми и ако да, какъв е размерът им.
- Подпис на управителя. Без него нотариусът не може да завери нотариалния акт.
- Клауза за отказ. Ако купувачът подпише това, нотариусът продължава без удостоверението и без нито един от вас да знае сумата.
Какво приемат купувачитеКакво всъщност премахва отказът
- Нотариусът никога няма да допусне продажба със скрит дълг към етажната собственост
- Нотариусът няма да допусне продажбата БЕЗ удостоверението, освен ако купувачът изрично не се откаже от това изискване в самия нотариален акт. Този отказ е законен и се случва. Това е най-съществената причина купувач да се окаже собственик на дълг, за който никога не е знаел.
- Ако продавачът каже, че всичко с етажната собственост е наред, това е достатъчно
- Именно тази гаранция трябва да замени удостоверението. Удостоверението се издава от самия управител на етажната собственост, а не от продавача, и трябва да съответства на отделно направената от продавача декларация. Устната гаранция не е документ и не фигурира никъде в член 9.1.e.
- Отказът от удостоверението просто ускорява документацията без реален недостатък
- Отказът от удостоверението премахва проверката на нотариуса. Той не премахва тригодишната отговорност, която стои зад нея. Ако по-късно се появи дълг, законът все още позволява на етажната собственост да го потърси от Вас. Вие просто сте се отказали от единствения документ, който би Ви показал сумата предварително.
Поискването на удостоверение за задължения към общността, проверката му спрямо собствената декларация на продавача и никога да не съветваме клиент да се откаже от него са стандартна част от правната проверка. Това не е допълнителна услуга. То е един от петнадесетте елемента, които адвокатът проверява при всяка покупка, която координираме.
Защо купувач изобщо би се съгласил да се откаже от удостоверението?Обикновено за да ускори кратък срок за финализиране на покупката, а понякога и защото продаващият агент го представя като формалност. Нито една от тези причини не променя закона. Отказът премахва единствения документ, който би доказал, че апартаментът няма дългове, или би показал дължимата сума. Адвокат, който работи за купувача, а не за бързото приключване на сделката, няма причина да го препоръчва.
Апартамент, продаден от банка, идва ли без дългове към етажната собственост?
Не, и това е един от най-устойчивите митове по това крайбрежие. Нито консолидираният текст на BOE на член 9.1.e, нито проверените от нас независими правни коментари посочват по-кратък или различен срок на отговорност за банка, нейно дружество за недвижими имоти или за когото и да било друг, който придобива обект чрез публична продан при възбрана (adjudicación). Формулировката на закона не прави изключение според това кой е купувачът.
- Придобитият при възбрана имот не е автоматично без дълговеБанка, която стане собственик на апартамент чрез възбрана, може да поеме точно същите натрупани задължения към етажната собственост като всеки друг продавач. Препродажбата му не заличава тази история.
- Прилага се същото удостоверение и същият риск при отказОбявата за имот, собственост на банка, все пак представлява продажба по член 9.1.e. Ако не друго, голям институционален продавач, който обработва десетки преписки месечно, е по-склонен да представи отказа като обичайна документация, а не по-малко склонен.
- Конкретна продажба при възбрана може да има свои процедурни усложненияКак се третира дългът според точния механизъм на съдебната публична продан при възбрана, за разлика от банка, която препродава обект, вече притежаван изцяло от нея, е по-тесен правен въпрос, който все още не е изяснен. Потвърдете точната позиция за конкретния обект с Вашия адвокат. Не приемайте, че придобитият при възбрана апартамент автоматично е по-рисков или по-сигурен.
Като цяло лоша идея ли са апартаментите, собственост на банки, поради това?Не конкретно по тази причина. Проверката на удостоверението за задължения е същата проверка, която бихте извършили при всеки имот на вторичния пазар. Обикновено е по-лесно да получите документи от банка продавач, отколкото от частно лице, а не по-трудно, защото банката следва стандартна процедура. Същественото е: не приемайте „продаден от банка“ за синоним на „без задължения“.
Какво се случва, ако етажната собственост потърси неплатен дълг?
Етажната собственост не трябва да преговаря или да чака доброволно изпълнение. Член 21 от LPH ѝ предоставя бърз и специален съдебен ред: заповедното производство, създадено именно за този вид дълг. В испанската практика разноските по това производство обикновено се поемат от длъжника, а не от етажната собственост.
- Искът се предявява срещу лицето, което понастоящем притежава обектаНе е задължително това да е лицето, натрупало дълга. Ако притежавате апартамента, когато искът бъде предявен, Вие сте ответникът, независимо кога са натрупани първоначалните задължения.
- Заповедното производство е бързо по испанските стандартиТо съществува, за да не се налага на етажната собственост да води пълно обикновено дело за сравнително малък и добре документиран дълг. Тази бързина работи срещу нов собственик, който не е предвидил такъв разход.
- Разходите обикновено се поемат от длъжника, а не от общносттаИменно затова удостоверението и тригодишният срок са важни, преди да купите. Самият дълг често е по-малката сума, след като към него се добавят съдебните разноски.
Как се събира неплатен дълг
- Натрупват се просрочияТаксите не се плащатОт този момент дългът е свързан с апартамента.
- Решение на събраниетоОбщността официално удостоверява дългаРешение на събрание на общността установява дължимата сума.
- Заповедно производствоПодаване на бърз съдебен искСъздадено специално за този вид дълг и предявено срещу лицето, което днес притежава имота.
- Тежест върху имотаРазходите обикновено се поемат от длъжникаВ допълнение към самия дълг.
Може ли да бъда съден за дълг, за чието съществуване действително не съм знаел, когато купих имота?Да. Самият дълг все още може да бъде предявен срещу имота, тъй като отговорността е свързана с обекта, а не с това дали сте знаели за нея. Дали имате отделен иск срещу продавача, който е трябвало да я разкрие, е различен правен въпрос. Вашият адвокат предявява този иск срещу лицето, продало Ви апартамента, а не срещу общността.
Какво да изискате преди подписването, конкретно относно дълговете към общността
Четири неща, различни от вече разгледания списък с шест документа в ръководството за таксите към общността. Този списък се отнася само до състоянието на дълга, а не до текущия бюджет.| Поискайте | Какво Ви показва | Как изглежда лош отговор |
|---|---|---|
| Самото удостоверение за състоянието на дълговете, а не негово резюме | Точният документ, посочен в член 9.1.e, издаден от администратора на общността и съответстващ на собствената декларация на продавача. | Устно уверение, обобщение по имейл или удостоверение, издадено повече от няколко седмици преди финализирането на покупката. |
| Писмено потвърждение, че от Вас НЕ се иска да се откажете от удостоверението | Отказът е законосъобразен и е единствената промяна, която премахва собствената проверка на нотариуса относно състоянието на дълга. | Клауза в проекта на нотариалния акт, освобождаваща продавача от представянето на удостоверението, без обяснение защо. |
| Дали има висящ или подаден през последните три години иск в заповедно производство | Дълг, който вече е в съдебна процедура, е дълг, чийто размер можете да установите и договорите да бъде включен в цената преди финализирането на покупката, вместо да го откриете след това. | Протоколът не съдържа информация, а никой не е задал прекия въпрос на администратора. |
| Същата проверка на удостоверението за основната общност, ако има такава | Обект в по-голям жилищен комплекс може да дължи такси на две отделни общности, а удостоверение от едната не казва нищо за другата. | Представено е едно удостоверение, без да се посочва дали съществува втора общност. |
Удостоверение в ръка срещу финализиране на покупката без такова
Същият апартамент, същата тригодишна експозиция и в двата случая. Разликата е дали знаете сумата, преди да станете собственик.| Без удостоверение | С удостоверение | |
|---|---|---|
| Какво знаете за състоянието на дълга | Нищо потвърдено. Думата на продавача не е документ по член 9.1.e. | Точната сума, издадена от собствения администратор на comunidad, съответстваща на декларацията на продавача. |
| Вашият тригодишен риск | Същото. Отказът от удостоверението не отменя отговорността. | Същото, но известно и включено в цената, вместо установено по-късно. |
| Преговорна сила преди финализиране на покупката | Никаква. Не можете да договаряте сума, която не сте видели. | Реална. Потвърденият дълг е сума, която трябва да се приспадне от цената или да бъде погасена от продавача преди подписването. |
| Какво се случва, ако след придобиването получите иск по процедура monitorio | Истинска изненада, която обикновено идва бързо и с допълнителни разходи. | Не е изненада. Или вече е бил видим в удостоверението, или е възникнал след началото на Вашата собственост и очевидно Вие трябва да отговаряте за него. |
Това е законовата разпоредба, а не решение относно конкретния Ви апартамент
Това е обща информация относно член 9.1.e и член 21 от Ley de Propiedad Horizontal. Информацията е актуална към 17 август 2026 г. и се основава на първоизточника, а не е копирана от коментар. Тя не представлява правен съвет относно конкретен апартамент, конкретна comunidad или конкретно удостоверение. Клаузата за освобождаване от отговорност е законосъобразна и понякога има основателна причина да бъде включена. Само Вашият независим адвокат, след като се запознае с действителния документ, може да Ви каже дали отказът от нея е разумен във връзка с покупката Ви.Тук умишлено не се прави едно твърдение: че за банките, лицата, получили имота при възбрана, или който и да е друг вид продавач съществува по-кратък или различен период на отговорност. Нищо в първоизточника или в независимите коментари не подкрепя такова твърдение, затова то не е публикувано тук. Да се приема, че обява за имот, притежаван от банка, автоматично е по-сигурна, е грешка, която си заслужава да бъде коригирана.Адвокатът изисква това удостоверение като част от правната проверка при покупка, която координираме. Ние не го издаваме, не го проверяваме сами и не заместваме адвоката, който го сверява с действителните регистри на общността.
Често задавани въпроси относно дълговете към comunidad
- Ако след финализиране на покупката открия дълг, който е трябвало да бъде посочен в удостоверението, кой носи отговорност?
- Удостоверението е издадено от администратора на comunidad и е съпоставено със собствената декларация на продавача. Следователно грешката в него първо е въпрос към лицето, което го е удостоверило, а отделно и към продавача, ако декларацията му е била невярна. Вашият адвокат предявява този иск от Ваше име. Междувременно това не променя правото на comunidad да изиска дълга от настоящия собственик.
- Ако погася наследен дълг към comunidad след финализиране на покупката, имам ли начин да си възстановя сумата?
- Само чрез отделен иск срещу продавача, обикновено на основание, че е представил невярно състоянието на дълга или че удостоверението е било неправилно. Това е реална правна възможност, но е по-бавна и по-несигурна от простото потвърждаване на удостоверението преди подписването. Именно затова съществува тази проверка.
- Дълг към основната comunidad толкова рисков ли е, колкото дълг към собствената ми сграда?
- От финансова гледна точка, да. И двата се отнасят към Вашия обект съгласно едно и също правило по член 9.1.e и за двата важи същият тригодишен период. На практика разликата е в видимостта. Обикновено за продавача е по-лесно бързо да представи счетоводните данни на собствената сграда, отколкото тези на основната comunidad. Именно затова контролният списък по-горе изисква и двете удостоверения, вместо да приема, че едното обхваща и другото.
- Може ли comunidad изобщо да откаже да издаде удостоверението?
- Не и законосъобразно, след като действителен собственик или негов представител го поиска във връзка с продажба. Удостоверението е документът, който член 9.1.e изисква продавачът да представи, а неговото издаване е задължение на администратора въз основа на собствените счетоводни данни на comunidad. Ако comunidad или администраторът забавят издаването му, приемете това само по себе си като предупредителен знак за начина, по който се управлява сградата.
