Използваме бисквитки, за да подобрим Вашето преживяване, да анализираме използването на сайта и да Ви предоставяме персонализирано съдържание.
Ръководство
Как протича правната проверка на имот в Испания
Подробната правна проверка се извършва след резервацията, а не преди нея, и договорът за резервация съдържа условия, които защитават купувача, ако проверките установят сериозен проблем. Registro de la Propiedad показва действителния собственик, както и ипотеките, заповедите за принудително изпълнение, сервитутите и другите ограничения. В зависимост от вида на имота проверките обхващат и съответствието на документацията, задълженията към общността на собствениците, IBI и необходимите разрешителни. При подписването се извършва и втора независима проверка: преди подписване нотариусът отново проверява собствеността и актуалното състояние на регистъра.
Подписвате резервация, едва след това откривате правен проблем и губите своя депозит.
Как стоят нещата
Подробната правна проверка се извършва след резервацията, а не преди нея, и договорът за резервация съдържа условия, които защитават купувача, ако проверките установят сериозен проблем. Registro de la Propiedad показва действителния собственик, както и ипотеките, заповедите за принудително изпълнение, сервитутите и другите ограничения. В зависимост от вида на имота проверките обхващат и съответствието на документацията, задълженията към общността на собствениците, IBI и необходимите разрешителни. При подписването се извършва и втора независима проверка: преди подписване нотариусът отново проверява собствеността и актуалното състояние на регистъра.
Какво го променя
Нотариусът и Вашият адвокат не изпълняват една и съща функция. Нотариусът е независим публичен служител и проверява законността и състоянието на регистъра към момента на подписването. Вашият адвокат Ви представлява и извършва правната проверка, преди да поемете ангажимент. Проблемите тук също не произтичат от измама, а от недовършена документация: неп вписано разширение, липсваща licencia de primera ocupación или задължение към общността, което следва имота.
Какво правим по въпроса
Без приключена правна проверка няма да Ви препоръчаме да преминавате към договора за покупко-продажба. Адвокатската кантора представлява Вас, а не нас, не ни плаща нищо и можете да ангажирате собствен адвокат.
За 30 секунди
Подробната правна проверка се извършва след като резервирате, а не преди това, и именно формулировката на договора за резервация защитава депозита Ви, докато проверката тече. Адвокат проверява около 15 неща за 2 до 4 седмици; нотариусът проверява собствеността и регистъра отново при подписването, независимо.
Ако задълбочената правна проверка се извърши след резервацията, изложен ли е депозитът ми на риск?
Резервацията на испански имот е реален ангажимент, обикновено 6 000 до 11 000 €, платен преди извършването на подробната правна проверка. Тази последователност изненадва много купувачи за първи път и заслужава обяснение, а не прикриване. Резервацията е това, което сваля имота от пазара, докато тече проверката. Самата проверка потвърждава дали действително трябва да продължите към пълния договор за покупка.Резервацията умишлено не представлява сляпо обвързване. Нейните писмени условия посочват какво се случва, ако проверката на Вашия адвокат установи сериозен проблем. При тези условия депозитът се възстановява. Защитата е договорна и е записана в самия договор за резервация, а не представлява обща правна гаранция, която съществува независимо от съдържанието на този документ. Именно затова адвокат, който представлява Вас и никого другиго, трябва да прочете и одобри текста на договора за резервация, преди да го подпишете и преди да бъдат прехвърлени средства.
Какво в действителност защитава депозита ми, докато тече правната проверка?Конкретният текст на договора за резервация, който подписвате, а не общо правило на испанското право, приложимо независимо от неговото съдържание. Адвокат прочита този договор, преди да го подпишете. Така се гарантира, че условията за възстановяване на депозита Ви при установяване на сериозен проблем действително са записани, а не само предположени.
Каква е действителната разлика между нотариуса и моя собствен адвокат?
Тези две роли лесно се смесват, но не представляват една и съща работа. Испанският нотариус е независим държавен служител, който удостоверява нотариалния акт при подписването: проверява самоличността и потвърждава вписването в регистъра към конкретния момент. Всеки професионалист по веригата, включително адвокати и агенти, извършва и стандартни проверки на самоличността съгласно испанското законодателство срещу изпирането на пари. Нотариусът не води преговори от Ваше име и не извършва задълбоченото проучване на историята на имота преди този момент.Вашият собствен адвокат извършва тази по-ранна, независима и задълбочена проверка: кой е законният собственик на имота, какви тежести или задължения са свързани с него, дали самата сграда е законосъобразна и дали общността на собствениците няма непогасени вземания. Тази работа се извършва през седмиците след резервацията именно за да излязат проблемите наяве, докато все още е реалистично да се откажете. Това се различава от момента на подписване, когато зад сделката вече стоят значително повече средства и ангажираност.
НотариусътВашият собствен адвокат
Независим държавен служител, който не работи конкретно за Вас
Потвърждава самоличността и вписването в регистъра отново в момента на подписването като последна независима проверка, а не като заместител на по-ранната правна проверка.
Вашият собствен представител, избран и заплатен от Вас
Извършва задълбочената проверка през седмиците след резервацията, именно за да бъде установен сериозен проблем, докато отказът все още е реалистичен, а не след подписването.
Ако нотариусът вече проверява собствеността при подписването, защо ми е необходима и по-ранна проверка от моя адвокат?Проверката на нотариуса се извършва в самия край на процеса, често след като депозитът за резервация вече е предаден и договорът за покупко-продажба е подписан. До този момент отказът от сделката е значително по-скъп. По-ранната проверка на Вашия адвокат има за цел да установи проблем, докато все още е реалистично да се оттеглите. Това е различна задача, извършена в различен момент, а не повторение на работата на нотариуса.
За кого всъщност работи адвокатът и колко струва?
Адвокатът, ангажиран за тази проверка, представлява Вас и само Вас. Това не е адвокатът на продавача и той не се заплаща от нас: таксата е приблизително ~1 % от покупната цена, включително ДДС, и се плаща директно на адвокатската кантора. Ние изобщо не получаваме комисиона за препоръка от тази кантора. Освен това сте свободни да ангажирате независим адвокат по Ваш избор вместо адвоката, с когото Ви свързваме.Без приключена проверка не препоръчваме да пристъпвате към договора за покупко-продажба. Това не е формалност. Това е моментът в процеса, в който действителен проблем, ако съществува такъв, би трябвало да излезе наяве. Пропускането на проверката, за да спестите време, обезсмисля изцяло причината да платите за нея.
Директен разговор
Гарантира ли този процес, че никога няма да възникне проблем?
Не, и никое честно описание на процеса не би твърдяло обратното. Процесът осигурява реална независима проверка между Вашите средства и тези на продавача в момента, в който все още е евтино да се откажете. Втора независима проверка се извършва при нотариуса преди окончателното прехвърляне. Повечето проблеми, които тя установява, не са измами, а незавършена документация: нерегистрирано разширение, липсващ лиценз за обитаване или задължение към общността на собствениците, което в противен случай би преминало към Вас.Това е обща информация за начина, по който протича процесът на покупка в Испания, а не правен съвет относно конкретен имот. Тя не извършва описаните проверки; те се извършват от независим адвокат от Ваше име срещу хонорар, който заплащате директно на него. Ние не получаваме такса за препоръка от този адвокат. Самите проверки не струват на купувача нищо извън хонорара на адвоката.
Често задавани въпроси относно правната проверка
Какво в действителност се случва, ако адвокатът ми установи сериозен проблем, след като вече съм направил резервация?
Именно тази ситуация е обхваната от условията на договора за резервация. Ако проблемът отговаря на писмено посочените условия, покупката не преминава към сключване на окончателния договор и депозитът се възстановява. Затова адвокат трябва да прочете и одобри точната формулировка на договора за резервация преди да го подпишете, а не след това.
Трябва ли да използвам адвоката, с когото Arevont ме свързва?
Не. Можете вместо това да ангажирате свой независим адвокат. Не получаваме комисиона за препоръка от канторите, с които Ви свързваме, и във всички случаи адвокатът представлява Вас, а не нас или продавача.
Има ли нещо ново или различно в този процес през 2025 или 2026 г. в сравнение с предходните години?
Не и в съществена степен. Основният процес, включващ проверка преди покупката от независим адвокат, последвана от самостоятелно потвърждение от нотариуса при подписването, е същата утвърдена структура, която съществува от години. Стандартните проверки на самоличността и срещу изпирането на пари, извършвани от всеки ангажиран професионалист, са обичайна установена практика, а не скорошна промяна. Нищо в този процес не следва да се възприема като предупреждение за нов риск. Напротив, стабилността на процеса е честният и успокояващ извод.
Останалите три опасения
okupas
Самонастанили се лица ще завладеят апартамента Ви, докато сте обратно у дома, и няма да успеете да ги изведете с години.