Координация на правна проверка на имот в Испания
Ние не извършваме правна работа и умишлено го заявяваме ясно: правната проверка на имот в Испания се извършва от независим адвокат, който представлява Вас, а не нас или продавача. Нашата роля е да координираме процеса, така че договорът за резервация да бъде прегледан, преди да преведете парите си, документите действително да достигнат до адвоката, сроковете да бъдат спазени и на всеки етап да знаете какво все още предстои. Самата проверка обикновено продължава 2 до 4 седмици от резервацията и докато не приключи, няма да Ви препоръчаме да подписвате каквото и да било.
Кой извършва проверката и кого представлява всеки от тях
Три страни участват в правната страна на покупката в Испания и първото важно нещо е да установите кого представлява всяка от тях. Едната представлява Вас. Едната не представлява никого. Третата сме ние, а ние не сме адвокатска кантора.Специалистите се занимават с експертната работа. Ние се уверяваме, че всичко е свързано: следващата правилна стъпка се предприема в правилния ред и нищо не се забавя заради документ, който никой не е потърсил.За правната проверка обикновено препоръчваме Malaga Solicitors, независима испанска адвокатска кантора, работеща в Costa del Sol, офис на Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845. Адвокатът представлява Вас, а не Arevont и не продавача, и работите с местен адвокат, който познава местните власти и имотния регистър. Разбира се, можете по всяко време да изберете свой адвокат. Не получаваме комисиона или друго възнаграждение от кантората за тази препоръка.
| Какво трябва да се направи | Кой го извършва | Какво означава това за Вас |
|---|---|---|
| Преди резервацията | ||
| Представяне на адвокат | Arevont | Обикновено препоръчваме Malaga Solicitors и не получаваме такса за това насочване. Ако предпочитате да използвате свой испански адвокат, можете да го направите и нищо друго на тази страница не се променя. |
| Преглед на договора за резервация | Вашият адвокат | Резервацията е единственото плащане извън системата за гаранции, затова договорът трябва ясно да посочва какво се случва с депозита, ако проверката установи проблем. Адвокатът го преглежда, преди парите да бъдат преведени, а не след това. |
| Проверка на строителя като компания | Arevont | Дали това е утвърден строител, с когото сме работили, или нов строител без доказан опит, както и всеки реален опит, който ние или нашите купувачи сме имали, добър или лош. Когато нямаме такъв опит, го казваме, вместо да се преструваме. |
| По време на правната проверка | ||
| Самата правна проверка | Вашият адвокат | Собственост, тежести и задължения, законност на сградата и разрешителни, правила на общността, ограничения за ползване и отдаване под наем. Това е правна работа и ние не я извършваме. |
| Проверка на банковата гаранция | Вашият адвокат | При ново строителство се проверява дали гаранцията, покриваща поетапните Ви плащания, е валидна и издадена на Ваше име, а не представлява групова полица, притежавана от строителя. |
| Изискване на документи от страна на продавача | Arevont | Настояваме пред строителя, агента на продавача и администратора на общността за документите, които адвокатът е поискал. Именно тук правната проверка действително се забавя, а това не е правен проблем. |
| Спазване на сроковете | Arevont | Какво трябва да се случи след това и до кога. Когато е необходимо нещо от Вас, ще Ви уведомим предварително, а не в самия ден. |
| Обяснение какво означава констатацията за покупката | Arevont с Вашия адвокат | Адвокатът установява правната ситуация. Ние Ви обясняваме какво означава тя за конкретната покупка, включително когато препоръката е да се откажете. |
| При подписването и след това | ||
| Подписването при нотариуса | Нотариусът | Длъжностно лице, което потвърждава самоличността на страните, че подписването е извършено правилно и че нотариалният акт е изряден. То не е Ваш консултант и не заема ничия страна. |
| Задържане на парите до финализирането | Вашият адвокат | При имот на вторичния пазар остатъкът обикновено се намира в клиентската сметка на Вашия адвокат, отделна сметка под надзор, и достига до продавача едва при нотариуса. |
| Административни действия след прехвърлянето | Вашият адвокат | Документите след прехвърлянето, прехвърлянето на партидите за комунални услуги и годишните данъчни задължения. И тук, на крайбрежието, оставаме Вашето лице за контакт. |
Получавате ли комисиона за препоръчване на адвокат?Не. Не получаваме комисиона или друга възнаграждение от препоръчаната от нас кантора. Струва си да зададете същия въпрос на всяка агенция, защото адвокат, който плаща за препоръката, има раздвоена лоялност, а раздвоената лоялност може да накара някого да премълчи проблем, който би трябвало да спре сделката. Надеждната агенция отговаря директно.
Мога ли да доведа свой адвокат?Да, на всеки етап. Препоръчваме кантората, с която работим, защото работим с нея от години и координацията е по-гладка, но изборът е Ваш и адвокатът действа във Ваша полза независимо от това. Не бихме Ви препоръчали да разчитате на адвокат, предложен от строителя или от агента на продавача, чийто интерес е да приключи продажбата.
Нотариусът не е Ваш адвокат
Това е най-често срещаното недоразумение, което чуждестранните купувачи пренасят от покупките в Испания, и си струва да бъде изяснено преди всичко останало, защото определя кой всъщност Ви защитава.Нотариусът е публичен служител. Той проверява законосъобразността на нотариалния акт и състоянието на регистъра в момента на подписването и не представлява никого. Вашият адвокат представлява Вас и извършва проверките, преди да сте поели ангажимент. Две независими проверки, в два различни момента, с две различни задачи. Нуждаете се и от двете, като нито една не заменя другата.
Какво обикновено се приемаКак работи това в Испания
- Нотариусът проверява покупката вместо мен
- Нотариусът потвърждава самоличността, че подписването е извършено надлежно и че нотариалният акт е правилен, както и извършва повторна проверка на собствеността и актуалното вписване в регистъра към този момент. Това е реална проверка. Тя не е същото като правната проверка, извършена седмици по-рано от Ваше име, когато все още е било възможно да се оттеглите.
- Нотариусът е вид правен консултант
- В Испания нотариусът не е нито правен консултант, нито представител на някоя от страните. Това често се бърка с практиката във Вашата родна страна и си струва да го кажем ясно.
- Адвокат от Вашата страна може да уреди това
- Необходим Ви е испански адвокат, който познава испанското право. Можете да включите и адвоката си от родината, но честно казано, обикновено това допринася малко и често забавя нещата: адвокатите, които таксуват на час, обикновено повдигат въпроси, отдавна уредени от испанската система, а след това така или иначе питат испанския адвокат как работи всичко тук.
- Агентът за недвижими имоти вече ми каза, че всичко е наред
- Отговор от страна на продавача е информация, а не проверка. Възможно е той да е напълно правилен. Това все пак не е проверка, зад която някой застава.
- Това, което е обещано устно, ще бъде изпълнено
- Устното обещание тук не означава нищо, освен ако не е записано писмено. Вашият адвокат преглежда с Вас всяка клауза, а приложимо е онова, което е записано в договора.
И ето какво почти никой не казва на глас. Проблемите тук обикновено не произтичат от измама. Те произтичат от недовършена документация: пристройка, която никога не е била регистрирана, липсваща licencia de primera ocupación, задължение към общността, което следва имота. Именно това търси проверката и затова тя е прозаична и отнема седмици, а не един следобед.
Официални източници
Може ли адвокатът ми да подпише пред нотариуса?Да, с правилно изготвено пълномощно, и това е една от причините да си струва да го уредите по-рано, докато сте тук, вместо през последната седмица от родната си страна. Как протича самият ден на финализиране на покупката е описано в услугата за предаване на имота.
Къде се намират парите Ви, докато тече проверката
Чуждестранните купувачи питат за това още в началото и с право. Нотариалната ескроу сметка, която познавате от родината си, тук не съществува в този вид. Процедурата е различна, но не и по-лоша.При имот на вторичния пазар обикновено превеждате парите по клиентската сметка на Вашия адвокат, а адвокатът ги предава на продавача едва при нотариуса, в момента на подписване на нотариалния акт за покупко-продажба. Испанските адвокати държат клиентските средства в отделна сметка под надзор, а не в оперативната си сметка.При ново строителство строителят не може свободно да разполага с парите Ви. По закон Вашите плащания постъпват в специална защитена сметка за конкретното строителство и всяко от тях трябва да бъде покрито с банкова гаранция. Вашият адвокат проверява това, преди да напусне и едно евро след резервацията.
- Ново строителствоЗащитена строителна сметка с банкова гаранция, издадена на Ваше име и покриваща всяко плащане на етап. Строителят може да използва средствата от нея само съгласно правилата, определени от закона и договора.
- Имот на вторичния пазарКлиентската сметка на Вашия адвокат, отделна и контролирана. Продавачът получава парите пред нотариуса, а не по-рано.
- РезервациятаЕдинственото плащане извън системата за гарантиране, поради което то трябва да е малко и договорът трябва да посочва условията за неговото връщане.
- Редът, който никой не обясняваМалък депозит за резервация често се плаща, преди да е издадена банкова гаранция, и това е нормално. Защитено трябва да бъде частното споразумение за покупко-продажба, с което започват големите плащания на етапи. Преди те да бъдат извършени, Вашият адвокат потвърждава, че съществува валидна гаранция и че тя е на Ваше име.
Въпросът не е само къде изпращате парите. Преди всяко значително плащане Вашият адвокат проверява защо го извършвате, на кого и при какви условия. Това е важно, защото измамите, които действително се случват на този пазар, са по-скоро прозаични, отколкото драматични: обява за имот, който не принадлежи на продавача и той няма право да го продава, човек, представящ се за собственика, фалшиво пълномощно, имейл, че банковите данни са променени. Правилото, което обхваща всичко това, е просто. Никога не плащайте на никого, без първо да проверите с Вашия адвокат или с нас.
Какво се случва с парите ми, ако строителят не завърши строежа?Именно за това служи банковата гаранция и затова Вашият адвокат я проверява, преди да бъде извършено каквото и да е плащане на етап. Добре е да знаете също, че защитата не се ограничава до фалит на строителя: ако строителството продължи след датата за финализиране на покупката, посочена в договора Ви, същата гаранция се прилага. Вашият адвокат ще Ви каже точно какво обхваща формулировката за Вашия имот.
Договор за имот, който никога не сме Ви намирали
Възможно е вече да държите резервационен формуляр, договор arras или стандартен договор за покупко-продажба на строителя за имот, който няма нищо общо с нас. Изпратете го въпреки това. Не е необходимо да сте наш клиент и не е необходимо да участваме в покупката.Ние не сме адвокати, затова няма да Ви кажем, че даден документ е изряден. Ние сме хората, които постоянно четат такива договори от страна на купувача, а това е нещо различно и полезно.
- За какво го проверявамеКакво се случва с Вашия депозит, ако юридическата проверка открие нещо. Какво всъщност Ви обвързват да направите сроковете. Какво Ви струва отказът и дали същият разход важи и за другата страна. При ново строителство, дали изобщо се споменава банковата гаранция и на чие име е издадена.
- Какво получавате обратноКои клаузи бихме настоявали да бъдат променени, кои не бихме подписали в настоящия им вид и дали документът е обичаен за това крайбрежие или е необичаен. Включително когато отговорът е, че не виждаме нищо, за което си струва да се спори.
- Къде спирамеНе даваме правно становище и не одобряваме нищо с подписа си. Когато документът изисква адвокат, това Ви казваме и можем да Ви свържем с адвокат, който е независим както от нас, така и от продавача.
- Кога да го изпратитеПреди да бъдат преведени парите. След като депозитът бъде платен, въпросът вече не е какво да промените, а какво все още може да бъде възстановено, и това е много по-лош въпрос, който да си задавате.
Какво не обхваща юридическата проверка
Страница, която изброява само провереното, тихомълком Ви внушава, че всичко е проверено. Това не е така и пропуските си струва да бъдат назовани, защото всеки от тях представлява реална проверка, която някой друг извършва.
Какво лесно се бъркаКой всъщност го извършва
- Банковата оценка
- Оценителят на банката работи за банката и оценява имота за целите на ипотеката. Откриването на дефекти не е негова задача. Това не е техническо обследване и не го замества.
- Състоянието на сградата
- Строителен инспектор или архитект проверява конструкцията, покрива, влагата, инсталациите и басейна и описва установеното. При по-старите имоти именно тази проверка открива нещата, които иначе се проявяват след нанасянето Ви.
- Дефекти при предаване: ново строителство
- Списъкът със snagging при предаването на имота е отделна задача със собствен срок. При някои проекти това се извършва преди прехвърлянето на собствеността, а при други след него, в зависимост от предприемача.
- Дали покупката е добра идея
- Адвокатът отговаря дали правното положение е изрядно. Дали цената е оправдана спрямо това, което същият бюджет купува наблизо, и какво може да бъде построено в съседство, е част от нашата работа.
- Гаранция, че никога нищо няма да се обърка
- Приключената проверка не е обещание. Тя Ви показва какво е могло да бъде проверено, какво е било проверено и какво е установено. Не всеки елемент се отнася за всеки имот, а адвокатът проверява релевантното за конкретната сделка.
Какво проверява адвокатът
Това е работният списък. Първата група се прилага за всеки имот. Втората се прилага само при ново строителство, в допълнение към първата, и се отнася в същата степен до компанията зад проекта, както и до самия имот.| Какво се проверява | Защо се занимаваме с това | Какво би означавал проблемът тук |
|---|---|---|
| За всеки имот | ||
| Собственост | Кой всъщност притежава имота и дали вписването в регистъра съвпада с лицето, което го продава. | Бихте купили от човек, който не може да прехвърли това, което продава. |
| Тежести и изпълнение | Ипотеки, възбрани и други тежести, вписани върху имота. | Тежест, която остава след продажбата, е прикрепена към имота, а не към предишния собственик. |
| Сервитути и ограничения | Права на преминаване и други ограничения, вписани за имота. | Нещо, което сте предполагали, че е част от имота, се оказва общо или ограничено. |
| Дългове на общността | Неплатени такси към общността и удостоверение от общността на собствениците преди подписването. | В Испания задълженията следват имота, а не лицето. Неплатени такси към общността, данъци или глоби могат да преминат към Вас, понякога в размер на десетки хиляди евро. |
| IBI и местни задължения | Годишният данък върху имота и съответните местни такси. | Същото правило се прилага: задължението следва имота. |
| Регистър спрямо кадастъра | Дали Registro de la Propiedad и Catastro описват един и същ имот. | Несъответствието между двата записа е обичайно и обикновено може да бъде поправено, но е много по-евтино да бъде открито преди подписването, отколкото след него. |
| Законност на сградата | Дали построеното съответства на разрешеното и дали промените са регистрирани. | Нерегистрирано пристрояване е една от най-честите констатации изобщо и засяга имотите на вторичния пазар, ипотеките и понякога комуналните услуги. |
| licencia de primera ocupación | Разрешението за първо обитаване на имота. | Без него имотът не може законно да бъде обитаван или свързан към комунални услуги и се продава много по-трудно. |
| Правила на общността и наемане | Уставът на comunidad, съществуващите договори за наем и правилата за ползване и отдаване под наем на този имот и в тази община. | Имотът може да е напълно законен за покупка и въпреки това краткосрочното му отдаване под наем за почивки да е ограничено. Ако отдаването под наем е сред причините да купувате, именно този ред определя дали покупката все още има смисъл. |
| И за ново строителство | ||
| Строителят | Кой стои зад проекта и какво действително е завършил преди това. | По това крайбрежие много от строителните предприемачи са нови, а за някои това е първият проект. Добре е да знаете това, преди да се ангажирате, а не след това. |
| Разрешение за строеж | Разрешението за строеж, което позволява строителството да продължи законно. | Строителство, започнало без необходимите разрешения, е най-лошият случай в целия този списък. |
| Категория на парцела | Че парцелът е suelo urbano, класифициран като урбанизиран и застроим. | Защитен или земеделски терен е различна покупка от тази, която Ви представят. |
| Банкова гаранция | Валидна гаранция или застрахователна полица, покриваща всяко поетапно плащане, което извършвате, издадена на Ваше име. | Това е защитата, която Ви връща парите, ако строителството се провали. Вашият адвокат изисква индивидуален сертификат на Ваше име, а не груповата полица на предприемача. |
| Срокът за финализиране на покупката в договора | Кога проектът трябва да бъде официално приет и дали документацията подкрепя тази дата. | Гаранцията се прилага и ако строителството продължи след датата в договора Ви, затова записаната там дата е по-важна от тази в брошурата. |
| Приемане и разрешение за обитаване | В края на строителството: удостоверението за завършване на строителните работи и разрешението за първоначално обитаване. | Те превръщат завършената сграда в такава, в която можете законно да живеете и да свържете вода и електричество. Получават се на самия край, където обикновено възникват забавянията при ново строителство. |
Къде се включва адвокатът в покупката
Цялата покупка включва петнадесет стъпки от първото обаждане до получаването на ключовете. Четири от тях са описани на тази страница: среща с адвоката и изготвяне на пълномощно, резервацията, самата проверка и последващият обвързващ договор. Редът е по-важен, отколкото изглежда, защото проверката се извършва след резервацията, а не преди нея.Стъпки 7, 8, 9 и 11 от 15
- Среща с адвоката и пълномощнотоКогато има смисълАко желаете, ще Ви свържем с независимия адвокат, докато все още сте тук. Можете лично да обсъдите с него правни или данъчни въпроси: как да купите, дали да притежавате имота лично или чрез дружество и всичко специфично за Вашата ситуация. На чие име ще бъде имотът също трябва да бъде част от този разговор с адвоката и данъчния консултант, защото по-късно това може да повлияе върху наследяването, данъците и продажбата. Ако решите да продължите, можете едновременно да подпишете пълномощно при нотариуса. Все още не е необходимо да сте в процес на покупка. Пълномощното може да бъде подготвено много по-рано и значително да улесни останалата част от процедурата. То може да бъде подписано и от родната Ви страна, но това обикновено означава допълнителни формалности, апостил и превод.
- РезервациятаКогато намерите подходящия имотРезервацията сваля имота от пазара и го задържа за Вас, докато адвокатът извършва правната проверка. Договорът за резервация трябва ясно да посочва условията, включително какво се случва с депозита, ако проверката установи проблем. Не става въпрос за това, че сме могли да проверим всичко преди резервацията. Именно затова правната проверка се извършва след нея.New buildДоговор за резервация с предприемача. Сумата зависи от проекта.ResaleДепозит за резервация и договорените условия. Тук се уточняват също цената, сроковете и обзавеждането.
- Правна проверкаОбикновено 2 до 4 седмициСлед резервацията започва подробната проверка. Независимият адвокат проучва правния статут на имота и условията на покупката, преди да Ви препоръча да продължите. В зависимост от вида на имота тя обхваща собствеността, тежестите и задълженията, законността на строителството и разрешенията, задълженията към comunidad, правилата на comunidad, ограниченията за ползване или отдаване под наем, относимите данъци и документацията. Това, което почти никога не забавя процеса повече от необходимото, не е правната работа. Това са неполучените документи, които ние проследяваме.New buildПредприемачът, земята и проектът, лицензите и разрешителните, договорната документация и съответните банкови гаранции.ResaleРегистърът на собствеността, тежестите и задълженията, документацията, законността на преустройствата, задълженията към общността на собствениците и всички други относими ограничения.
- Обвързващият договорСлед успешна проверкаЕдва тогава се изготвя договорът, който определя условията за финализиране на покупката, сроковете, плащанията и последиците от неспазването на споразумението. Без приключена правна проверка няма да Ви препоръчаме да продължите към него. Договореното по-рано трябва да бъде записано в него, а потвърждението на това е отговорност на Вашия адвокат.New buildГрафикът на плащанията се определя от строителния предприемач. Той може да включва няколко плащания по време на строителството или по-голям дял само при финализиране на покупката. Точната структура зависи от проекта.ResaleОбикновено договор arras и допълнителен депозит. Условията, включително последиците от отказ, са посочени в самия договор.
Правната страна, два различни подхода
Една и съща покупка, едно и също право и една и съща работа на адвоката, разгледани по два начина.| Самостоятелно | С Arevont | |
|---|---|---|
| Кой Ви препоръчва адвокат | Препоръчват адвокат, с когото работят. | Ние препоръчваме независима адвокатска кантора или Вие ангажирате свой адвокат. |
| Каква е стойността на препоръката за тях | Няма как да знаете дали този адвокат плаща за препоръката. | Ние не получаваме нищо от кантората, която Ви препоръчваме, и ще го заявим официално винаги, когато попитате. |
| Каква е тяхната роля | Тяхната роля е да продадат конкретен имот. | Нашата роля е да установим дали има смисъл да го купите. |
| Кой се занимава с документите | Вие, от друга държава, на език, който не е Вашият, срещу продавач, който няма причина да бърза. | Ние, на крайбрежието, лично, когато това помага. Повечето забавяния при правната проверка се дължат на документи, които не са пристигнали. |
| Език | Комуникацията обикновено е на испански или английски език. | Ще Ви преведем през целия процес и ще прочетем испанския вместо Вас. |
| Когато проверката установи нещо | Човекът, който Ви обяснява какво означава това, трябва също да довърши сделката. | Ще Ви кажем кога даден имот е лош избор и защо. Дори ако заради това загубим сделката. |
| След финализиране | След приключването на продажбата тяхната роля обикновено приключва. | Оставаме до Вас дори след като получите ключовете. |
Гласът, за който никой не спомена, при апартамент за 495.000 € в Mijas
Апартаментът отговаряше на бюджета и на начина, по който клиентът искаше да го използва, а краткосрочното отдаване под наем беше част от плана. Той вече беше резервиран и депозитът беше платен. Това е случаят, който обяснява защо проверката следва резервацията и защо формулировките в договора за резервация са толкова важни.- Какво купуваше клиентътАпартамент, който отговаряше на бюджета и на предвиденото предназначение, като краткосрочното отдаване под наем беше една от причините за покупката. Имотът вече беше резервиран, а резервационният депозит беше платен.
- Какво открихмеРаботейки с адвоката, установихме, че скоро след резервацията предстои събрание на общността на собствениците, в чийто дневен ред е включено гласуване относно краткосрочното отдаване под наем. Дали покупката изобщо има смисъл щеше да се реши от информация, която никъде не беше посочена в обявата.
- Какво направихмеПрепоръчахме да не продължаваме просто защото имотът вече беше резервиран. Изчакахме резултата от гласуването.
- Какво се случиГласуването не разреши това, на което клиентът беше разчитал, затова препоръчахме да не продължава. Резервационният депозит беше върнат и той се отказа от сделката.
Клиентът не само избегна лоша покупка. Той не загуби и резервационния депозит.
Колко Ви струва?
- Купувач0 €Нашата координация е безплатна. Няма такса на нито един етап от покупката и няма такса, ако решите да не купувате.
- АдвокатПлащате Вие, директно на кантората. Кантората, която препоръчваме, начислява около 1 % от покупната цена с включен ДДС и тази сума покрива цялата работа, а не се изчислява на час.
- Препоръка за адвокатНищо. Не получаваме комисиона или друго възнаграждение от адвокатската кантора за това, че я препоръчваме.
Адвокатът е Ваш разход, а не наш, и това е един от малкото разходи при покупка в Испания, които могат действително предвидимо да бъдат изчислени предварително. При около 1 % с включен ДДС това е приблизително 3.500 € при покупка за 350.000 €, около 5.000 € при 500.000 € и около 10.000 € при 1.000.000 €. Тъй като това е дял от цената, а не почасова такса, проверка, която се окаже сложна, няма да доведе до по-голяма фактура.Тази такса покрива повече от самата проверка. Препоръчаната от нас фирма се занимава с Вашия NIE, испанската банкова сметка, комуналните услуги и застраховката на дома, туристическия лиценз, ако възнамерявате да отдавате имота под наем, както и с годишните данъчни декларации за нерезиденти и доходи от наем. Това е един надежден контакт за повечето неща, от които ще се нуждаете тук, вместо пет различни.Нашата собствена координация е безплатна и остава безплатна, ако решите да не купувате. Нищо за търсенето, нищо за огледите, нищо за времето, което сме отделили. Единственото изключение е резервационна такса, вече платена на продавача или на предприемача. Дали ще бъде върната и при какви условия, ще знаете, преди да платите каквото и да било.
Не получаваме комисиона или друго възнаграждение за препоръка на адвокатска кантора. Попитайте и други адвокатски кантори за това. Отговорът им показва какви са.
Какво не покрива правната проверка
Приключилата проверка не е гаранция. Тя Ви показва, че всичко, което е могло да бъде проверено, е било проверено, както и какво е установено. Не всеки елемент е приложим към всеки имот, а адвокатът проверява това, което е относимо към конкретната сделка.Резервацията не означава, че всичко вече е проверено. Не можем да проверим всичко преди нея, именно затова проверката следва резервацията и договорът за резервация трябва да посочва какво се случва с Вашия депозит, ако проверката установи проблем. Дали той ще бъде върнат, зависи от формулировките в този договор и се различава при отделните предприемачи и продавачи. Никой не може да Ви обещае предварително, че ще бъде върнат.Проверяваме това, което може да бъде проверено, казваме Ви какво сме установили и какво означава то за покупката, а ако нещо съществено не издържи проверката, ще препоръчаме да не продължавате, дори когато вече сте решили да купите. Правили сме това и при сделки, за които щяхме да получим възнаграждение.Има и едно ограничение, което важи за самата тази страница. Правилата в Испания се променят и се различават според местоположението, вида на имота и начина, по който се използва. Приемайте прочетеното тук като обяснение на принципите, а не като заместител на проверката на Вашата покупка. Вашата сделка се урежда от правилата, действащи към съответния момент, и от документацията за конкретния имот.
Най-често задавани въпроси относно правната проверка
- Правната проверка извършва ли се преди или след резервацията?
- След нея. Резервацията сваля имота от пазара, за да може адвокатът да извърши подробната проверка, без някой друг да го купи междувременно. Резервацията не означава, че купувате на сляпо, а именно договорът за резервация Ви защитава: той трябва да посочва какво се случва с депозита, ако проверката установи сериозен проблем.
- Колко време отнема правната проверка?
- Обикновено от 2 до 4 седмици след резервацията. Това, което я удължава, почти никога не е самата правна работа. Причината са документи, които не са пристигнали от продавача, предприемача или администратора на общността, а тяхното изискване е наша задача, не на адвоката.
- Възстановява ли се резервационният депозит, ако адвокатът открие проблем?
- Зависи от формулировката на договора за резервация и се различава според предприемача и продавача. Резервационната такса е единственото плащане извън гаранционната система, затова трябва да бъде малка, а в договора ясно да са посочени условията за нейното връщане. Ето защо адвокатът го прочита, преди парите да бъдат преведени, а не след това.
- Мога ли да наследя дълговете на предишния собственик?
- Някои дългове и задължения, свързани с имота, могат да достигнат до новия собственик. Именно затова проверката обхваща имота, а не само продавача. В Испания дълговете следват имота, а не лицето, така че неплатени такси към общността на собствениците, данъци или глоби могат да преминат към Вас. Адвокатът проверява положението с общността и изисква съответните удостоверения преди подписването.
- Необходим ли ми е собствен адвокат или Вашият е достатъчен?
- Необходим Ви е независим адвокат, който представлява Вас, а не предприемача или продавача. Обикновено препоръчваме Malaga Solicitors, независима испанска кантора на Costa del Sol, и не получаваме комисиона за това. Можете вместо това да ангажирате свой испански адвокат, а той ще действа във Ваш интерес и в двата случая.
- На чие име да бъде имотът?
- На Ваше име, на имената и на двамата съпрузи или по друг начин в зависимост от семейното и финансовото Ви положение. Няма един-единствен правилен отговор. Начинът, по който се притежава имотът, може по-късно да повлияе на наследяването, данъците и продажбата, затова е по-добре да го решите с адвоката и данъчен консултант преди договора за покупко-продажба, а не при нотариуса. Ако купувате като двойка, имате деца, притежавате значителни активи в Испания или обмисляте покупка чрез дружество, кажете на адвоката още в самото начало.
- Трябва ли да дойда в Испания за правните въпроси?
- Не и за самата проверка. С пълномощно адвокатът може да се погрижи за по-голямата част от процеса, включително подписването пред нотариус. Все пак предпочитаме да дойдете поне веднъж, а пълномощното се урежда по-лесно, докато сте тук, отколкото от родната Ви страна, където обикновено са необходими допълнителни формалности, апостил и превод.
- Колко струва правната проверка и кой я заплаща?
- Вие я заплащате директно на адвокатската кантора, а не чрез нас. Кантората, която препоръчваме, начислява около 1 % от покупната цена с включен ДДС, като това покрива цялата работа, а не само проверката. Ние не получаваме дял от тази сума.
