Когато казахме „не“
Не сме тук, за да доведем всяка покупка до нотариуса. Ако по време на търсенето, преговорите или правната проверка се появи нещо, което променя смисъла на покупката, Ви казваме. Понякога препоръчваме преговори. Понякога изчакване. А понякога изобщо да не купувате. Четири имота, четири различни причини да не продължим по първоначалния план.
Не всяка добра сделка е тази, която се осъществява
Четири имота, четири различни причини да не продължим по първоначалния план. С първия апартамент нямаше нищо нередно и именно това е смисълът на раздела, а не изключение от него.
| Имот | Какво промени решението | Резултат |
|---|---|---|
| Апартамент · Михас · 495.000 € | Гласуване на общността относно краткосрочното отдаване под наем беше включено в дневния ред няколко дни след резервацията, а отдаването под наем беше причината за покупката. | Изчакайте, а след това не купувайте. Депозитът за резервация беше върнат. |
| Ново строителство · Естепона · 720.000 € | С имота нямаше нищо нередно. На тази цена имаше алтернативи, които предлагаха на клиента повече от това, което беше важно за него. | Не резервирайте. Клиентът купи другаде. |
| Имоти на вторичния пазар · Марбея · 1.100.000 € | Съседният парцел позволяваше изграждането на сграда до три етажа на мястото на стара едноетажна вила. Цената беше заради откритата гледка. | Не купувайте. |
| Вила · Марбея · 4.000.000 € | Построеното върху парцела не съответстваше напълно на документацията, а за част от къщата беше необходимо да се провери статутът. | Спрете покупката, докато страната на продавача не изясни въпроса. |
01 · Апартамент, Михас, 495.000 €
Апартаментът съответстваше на бюджета и на начина, по който клиентът възнамеряваше да го използва. Краткосрочното отдаване под наем беше част от плана. Имотът вече беше резервиран и клиентът беше платил депозита за резервация.
Какво проверихмеКакво открихме
- Дневен ред на следващото събрание на общността
- Заедно с адвоката установихме, че малко след резервацията предстои събрание на общността на собствениците и че в дневния ред е включено гласуване относно краткосрочното отдаване под наем.
- Какво можеше да промени това гласуване
- Дали покупката изобщо има смисъл щеше да се реши от информация, която не фигурираше никъде в обявата.
Какво направихме: препоръчахме да не продължавате автоматично само защото имотът вече беше резервиран. Изчакахме резултата от гласуването.Резултатът: гласуването не разреши това, на което клиентът разчиташе, затова препоръчахме да не продължава с покупката. Депозитът за резервация беше върнат, а клиентът се отказа от сделката.Клиентът не просто избегна лоша покупка. Той не загуби и резервационния депозит.
02 · Ново строителство, Естепона, 720.000 €
Клиентът хареса проекта, а конкретният апартамент отговаряше на повечето изисквания. Същевременно имаше натиск за бързо решение, тъй като не бяха останали много сходни апартаменти.
Какво сравнихмеДо какво доведе това
- Цена, изложение, разпределение, гледка и условия по проекта
- Сравнихме ги с другите налични на пазара към онзи момент възможности в сходен бюджет.
- Дали самият апартамент беше проблемът
- Не беше. Имотът не трябва да е лош, за да престане да има смисъл на определена цена. При 720.000 € виждахме алтернативи, при които клиентът получаваше повече от онова, което действително беше важно за него.
Нашата препоръка: да не резервира апартамента единствено от страх, че ще бъде продаден. Вместо това показахме на клиента конкретни алтернативи и обяснихме с какво всяка от тях е по-добра при сходен бюджет.Какво се случи: клиентът не резервира апартамента на цена 720.000 €. Продължихме с търсенето и в крайна сметка той избра друг имот, който съответстваше на реалните му очаквания от покупката. Решението произтече от сравнение на това, което бюджетът действително можеше да осигури, а не от натиска, свързан с наличността.„Последният свободен апартамент“ е причина продавачът да вземе бързо решение. Не непременно купувачът.
03 · Имоти на вторичния пазар, Марбея, 1.100.000 €
При 1,1 милиона имотът изглеждаше разумен на пръв поглед. Добро местоположение, открита гледка и цена, която изглеждаше интересна в сравнение със сходни оферти. Затова го представихме на клиента като една от възможностите.Какво можехте да видите на място: пред имота имаше стара едноетажна вила. Затова гледката от терасата беше открита и нищо не подсказваше, че именно гледката е проблемът.
Какво проверихмеКакво открихме
- Не това, което днес стои пред къщата
- Заедно с адвоката проверихме съседния парцел и какво би могло да бъде построено върху него.
- Какво законно може да стои там утре
- Съществуващата стара едноетажна вила не съответства на разрешеното за парцела. На нейно място може да бъде построена вила до три етажа.
Това би променило съществено откритата гледка, която беше една от основните характеристики, за които клиентът плащаше при този имот.Какво се промени: цената от 1,1 милиона изведнъж изглеждаше различно. Клиентът нямаше да купи само настоящия апартамент и настоящата гледка. Той щеше да поеме и риска едно от основните предимства на имота да се промени съществено, след като бъде построено нещо.Резултатът: препоръчахме на клиента да не купува. Това, което първоначално изглеждаше като много интересна оферта за 1,1 милиона, престана да има смисъл на тази цена, след като проверихме съседния парцел.Информация извън самия имот може напълно да промени преценката дали цената му е оправдана.
04 · Вила, Марбея, 4.000.000 €
Завършена вила с висок стандарт. Къщата изглеждаше като имот, който не се нуждае от съществени работи, и клиентът беше готов да продължи с покупката.
Какво проверихмеКакво открихме
- Действителното състояние на имота спрямо наличната документация
- В рамките на правната и техническата проверка сравнихме двете. Построеното върху парцела не съответстваше напълно на удостовереното в документацията.
- Части и преустройства на къщата
- За някои от тях беше необходимо да се провери правният и административният статут. При имот с такава стойност не посъветвахме клиента да поема тази несигурност само защото къщата беше завършена и изглеждаше добре.
Какво направихме: заедно с адвоката и технически специалист уточнихме точно какво трябва да бъде удостоверено или приведено в съответствие и предадохме изискванията на продавача. Направихме следващата стъпка условна от изясняването на действителното и документирано състояние на имота преди приключване на покупката.Резултатът: клиентът не трябваше да избира между това да купи и да не купи на сляпо. Докато не стана ясно какво точно поема от правна гледна точка, препоръчахме да не продължава със сделката. Така рискът остана у продавача, вместо да се прехвърли върху клиента при подписването.При висок бюджет не проверяваме по-малко, само защото имотът изглежда добре построен. Проверяваме повече, защото една грешка струва повече.
Понякога най-важното е да знаете кога да не купувате
Проверяваме всичко, което може да бъде проверено. Казваме Ви какво сме установили и какво означава то за покупката. Ако нещо съществено не е наред, препоръчваме да не продължавате, дори когато вече сте решили да купите.Това са нашите собствени разкази за реални случаи. Не публикуваме имена на клиенти, дати, адреси или проекти, а подробностите, които биха могли да идентифицират някого, са пропуснати. Всеки случай посочва вида на имота, населеното място, цената и какво е променило решението, за да можете сами да прецените аргументацията.Те също така не претендират, че установяваме всичко. Три от четирите случая бяха открити от независим адвокат или технически специалист, изпълняващ работата си, което е аргумент да разполагате с такива специалисти, а не аргумент в наша полза. Това, което направихме, беше да се уверим, че проверката е извършена преди преместването на парите, и след това ясно да кажем какво означава установеното за покупката.И това не е страница за това, че Испания е опасна. Един имот може да е напълно добър и въпреки това да престане да има смисъл, след като научите още нещо. Случай 01 е най-ясният пример за това: с апартамента нямаше нищо нередно.Нито една от тези четири покупки не беше завършена, така че нито една от тях не ни донесе приходи. Това е честната проверка на модела на възнаграждение и причината тази страница да съществува, вместо да съдържа само абзац за нашите ценности.
Често задавани въпроси
- Колко често всъщност казвате на някого да не купува?
- Не публикуваме тарифа. Публикуваме самите четири случая, с вида на имота, населеното място, цената и това, което е променило решението, като аргументацията е частта, която си струва да бъде преценена.
- Щях ли да загубя депозита си в първия случай?
- В този случай депозитът за резервация беше върнат, защото договорът за резервация определяше какво се случва с него, ако правната проверка установи нещо. Именно затова условията за връщане трябва да бъдат включени в договора, преди да бъде платен депозитът, а това е единственото плащане, което остава извън системата за гаранции.
- Таксувате ли работата си, когато покупката бъде прекратена?
- Не. Нищо не се дължи за търсенето, огледите, преговорите или отделеното време. Ако покупката не се осъществи, никъде не възниква комисиона, така че няма от какво да ни бъде платено.
- Можеше ли само адвокат да установи всичко това?
- Адвокат установи събранието на общността, а заедно с технически специалист установи и несъответствието в документацията на вилата. Проверката на парцела в случай 03 беше въпрос, за който някой трябваше да се сети да попита, а сравнението в случай 02 изобщо не беше правен въпрос. Правната проверка и представителството на страната на купувача отговарят на различни въпроси, като второто не заменя първото.
