Продажба на имот в Испания: данъци и разходи по продажбата
За 30 секунди
Продажбата като нерезидент означава три отделни плащания. Купувачът удържа 3 % от цената при приключването. Данъкът върху реалната Ви печалба е фиксиран на 19 %. Дължи се и общинският данък plusvalía, който законно може да стане отговорност на купувача, когато продавачът е нерезидент.
| Продажна цена | 500.000 € |
|---|---|
| Удържане при финализиране3 % от цената | 15.000 € |
| Данък върху печалбата19 % от действителната печалба | Уредено след подаване |
| plusvalía municipalДо 30 % от увеличението на стойността на земята | Уредено след подаване |
Кои са трите отделни плащания и защо хората ги бъркат?
Всяка продажба от нерезидент включва едни и същи три плащания, като за всяко от тях се прилага различно правило и различен срок. Най-често се бъркат удържането от 3 % и данъчната сметка от 19 %. Удържането е АВАНС, а не данъкът. Двете суми рядко съвпадат.
| Плащане | Ставка | Кой го плаща |
|---|---|---|
| 3 % удържане (Modelo 211) | 3 % от договорената продажна цена. | Удържа се от КУПУВАЧА при финализиране на покупката и се плаща директно на данъчната администрация, независимо дали в крайна сметка ще дължите нещо. |
| Данък върху печалбата (Modelo 210) | 19 % от реалната печалба, с фиксирана ставка, еднаква за всеки нерезидент. | Продавачът, като сумата се урежда спрямо вече удържаните 3 %: възстановяване, ако удържаното е било в повече, или допълнително плащане, ако е било недостатъчно. |
| plusvalía municipal (IIVTNU) | До 30 %, определени от местната община, приложени върху база, изчислена по един от два метода, който дава по-ниската сума. | По закон го плаща продавачът, но общината може да изиска от КУПУВАЧА да го плати като заместващ данъкоплатец, когато продавачът е нерезидент, което е правило, което повечето продавачи не очакват. |
Как работи удържането от 3 % и кога ще Ви бъде възстановено?
При финализиране на покупката купувачът по закон трябва да удържи 3 % от договорената цена и да ги плати на данъчната администрация в срок от един месец, като използва Modelo 211. Това се случва независимо от резултата от Вашата продажба. Дори продавач, който не е реализирал печалба или е продал на загуба, има удържани 3 % от продажната цена при нотариуса.След това разполагате с четири месеца от датата на продажбата, за да подадете Modelo 210. С него декларирате реалната си капиталова печалба и я съпоставяте с удържаната сума. Ако данъкът от 19 % върху реалната Ви печалба е по-малък от вече удържаните 3 %, което е обичайно при имот, притежаван няколко години на растящ пазар, ще получите възстановяване на разликата. Ако е по-голям, доплащате недостига със същата декларация.
Удържане на 3 %
- При финализиранеКупувачът удържа 3 %Независимо от резултата.
- В рамките на 1 месецModelo 211, подаден от купувачаВнесено в данъчната служба.
- В рамките на 4 месецаПодавате Modelo 210Деклариране и съпоставяне на реалната печалба.
- След подаванетоВръщане или доплащане уреденоВъзстановяване, ако 19 % от печалбата е по-малко от удържаните 3 %.
Четиримесечният срок и съпоставянето са точно от вида декларационни процедури, които Arevont възлага на независим адвокат, вместо да ги извършва директно. Arevont не извършва данъчни услуги, а тази декларация не бива да се оставя за момента, когато срокът наближи.
Какво представлява общинският данък plusvalía?
plusvalía е общинският данък върху увеличението на стойността на земята към даден имот и е разход за продавача, а не за купувача. На практика обаче този разход може да стане дължим от купувача при финализиране на покупката: когато продавачът е нерезидент, общината може да определи купувача като заместващ данъкоплатец, както е разгледано подробно по-долу. Той няма нищо общо със сградата или с реалната Ви печалба: облага се само увеличението на стойността на ЗЕМЯТА под имота, изчислено от общината за годините, през които сте го притежавали.След реформа от 2021 г. старата фиксирана формула, която можеше да Ви обложи дори при загуба, вече не се прилага. Избирате този от двата метода за изчисление, който дава по-нисък резултат. Обективният метод използва кадастралната стойност на земята, умножена по коефициент, определен според периода на притежание, като максималният размер е ограничен до 30 %, след като се приложи местната ставка. Реалният метод се основава на действителното увеличение между покупната и продажната цена. Ако изобщо не е имало увеличение на стойността, самата реформа на данъчната администрация потвърждава, че по нито един от двата метода не се дължи нищо.
Увеличи ли се стойността на земята, докато притежавахте имота?
- ДаДължимо е по метода, който дава по-ниската стойност от двата, с горна граница от 30 %, когато се прилага местната ставка.
- Не или не можете да го докажетеПо нито един от двата метода не се дължи нищо, потвърдено от реформата от 2021 г.
Какво приемат продавачитеКакво промени реформата от 2021 г.
- plusvalía винаги се дължи при продажба
- Той се дължи само когато стойността на земята се е увеличила. Продайте на загуба или на същата стойност на земята, на която сте я купили, и нищо не се дължи, стига да можете да го докажете.
- Винаги продавачът го плаща, без изключения
- По закон задължението е на продавача, но когато продавачът е нерезидент, общината може да определи КУПУВАЧА като заместващ данъкоплатец, което на практика означава, че сумата често се удържа от цената при финализиране на покупката, вместо да бъде начислена отделно впоследствие.
Колко струват агенцията и правната страна на продажбата?
Наред с данъчните разходи има още два елемента и нито един от тях не е данък: това са пазарни такси, както при покупката. Начинът, по който продавате, променя и двете.
- Option 1Ексклузивна агенцияЕдна агенция, един договор за обява.
- Разходи
- 1,5 до 4 %
- Бързина
- Зависи от купувачите на тази агенция
- Обхват
- Собствената мрежа на агенцията
- Option 2Multi-agencyНяколко агенции го предлагат едновременно.
- Разходи
- 1,5 до 4 %
- Бързина
- Често по-бързо, с по-малко индивидуално внимание
- Обхват
- Най-широк обхват от трите
- Option 3Частна продажбаИзцяло без агент.
- Разходи
- 0 €, без комисиона
- Бързина
- Обикновено по-бавно
- Обхват
- Само собствена мрежа и портали
- Комисиона на агента продавачОбикновено 1,5 до 4% от продажната цена на имот на вторичния пазар, платими от продавача. Това е пазарен диапазон, а не стойност, определена от официален източник, тъй като никой регулатор не публикува размер на комисионата. Тя варира според агенцията, региона и конкретния договор за посредничество, затова я приемайте като оценка, която трябва да потвърдите с агенцията, а не като фиксиран разход.
- Ваш собствен адвокат за продажбатаПродавачът има полза от независимо правно представителство по същите причини като купувача: проверка на договора, координиране на удържането на 3 % и финализирането на покупката, както и, когато е приложимо, изчисляване на plusvalía. Повечето от услугите по независима правна координация при покупка са приложими и при продажба.
Какво да потвърдите, преди да изчислите нетните си приходи
Четири неща, проверени спрямо реалните Ви документи за покупка, а не спрямо общо правило.| Поискайте | Какво Ви показва | Как изглежда лош отговор |
|---|---|---|
| Първоначалната цена и разходите за придобиване, в писмен вид | Капиталовата печалба се изчислява като разликата между платената от Вас сума, увеличена с допустимите разходи за придобиване и подобрения, и продажната цена, а не само като продажната цена. Без първоначалните данни никой не може да изчисли действителното задължение от 19 %. | Липсват данни за първоначалните разходи по покупката, нотариалната такса или фактурите за подобрения. |
| Дали таксите за поддръжка на общите части и IBI са уредени за имота | Неплатен дълг към общността или задължение по IBI може да тежи върху имота и да усложни финализирането на покупката, както при покупка. | Никой не е проверил дали сметката е актуална, преди да бъде договорена дата за продажбата. |
| Кой метод за изчисляване на plusvalía дава по-ниска сума | По закон изборът е Ваш, а двата метода могат да дадат много различни резултати в зависимост от това колко дълго сте притежавали имота и как са се променили местните стойности на земята. | Посочена е сума само по единия метод, без изчисление по другия за сравнение. |
| Кой носи договорната отговорност за plusvalía според договора за продажба | Тъй като общината може да потърси купувача като заместващ данъкоплатец, договорът за продажба трябва ясно да посочва коя страна поема този разход, купувачът или продавачът, вместо това да се оставя на страната, която общината първо реши да потърси. | Договор, който изобщо не споменава plusvalía. |
Печалба срещу загуба или продажба без промяна
Удържането на 3 % изглежда еднакво и в двата случая. Това, което следва, не е.| Продажба с печалба | Продажба без печалба или със загуба | |
|---|---|---|
| 3 % удръжка при финализиране | Удържа се независимо, по Modelo 211. | Също се удържа независимо от всичко: задължението на купувача не зависи от действителния Ви резултат. |
| Данък върху печалбата | 19 % от реалната печалба, вероятно по-малко от удържаните 3 %, което води до възстановяване на сума. | Нищо не се дължи, цялата удържана сума от 3 % подлежи на възстановяване. |
| plusvalía municipal | Дължи се върху увеличението на стойността на земята, изчислено по по-ниския от двата метода. | Нищо не се дължи, ако действително не е имало увеличение на стойността на земята, доказуемо съгласно реформата от 2021 г. |
| Подаване нужно винаги | Modelo 210 в рамките на четири месеца за изравняване и заявяване на възстановяване на сума. | Modelo 210 в рамките на четири месеца за възстановяване на удържаната сума и, когато е приложимо, за доказване на липса на увеличение на plusvalía. |
Механизмът, а не нетните Ви постъпления
Проверихме ставката от 19 % върху капиталовата печалба, удръжката от 3 % и реформата на plusvalía директно в страниците на Agencia Tributaria и съответните текстове на BOE на 17 август 2026 г. Важно е да се отбележи: предложената от правителството актуализация на коефициентите на plusvalía за 2026 г. (RD-ley 16/2025) не беше одобрена от Конгреса. Следователно коефициентите по RD-ley 8/2023 остават в сила. Няколко от проверените от нас коментарни източници все още не бяха актуализирани.Това е обща информация за начина, по който се облага продажбата, а не изчисление на Вашите собствени нетни постъпления. Реалната Ви печалба зависи от първоначалната покупна цена, признатите разходи и конкретните коефициенти на plusvalía, прилагани от Вашата община. Тези данни трябва да бъдат включени в писмената калкулация на адвокат, а не в публикуван диапазон. Arevont не е данъчен консултант и не подава тази данъчна декларация. Тази работа се извършва от независим адвокат.Някои теми са разгледани в отделни ръководства: текущият данък върху фиктивния доход и дохода от наем, който се е прилагал, докато сте притежавали имота, отделен въпрос от продажбата; механизмът, по който задължение на общността се обвързва с имот; и отделният въпрос за данъка върху притежаваното имущество, а не върху реализирането на печалба. За всяка от тях има отделно ръководство.
Най-често задавани въпроси за продажбата и разходите при излизане от инвестицията
- Ако продам на загуба, ще ми възстановят ли все пак целите 3 %?
- Да, ако можете да докажете реална загуба. Дължимият данък върху капиталовата печалба е нула и можете да възстановите цялата удържана сума от 3 % при финализирането на покупката чрез подаване на Modelo 210 в рамките на четиримесечния срок. Удържаната сума не е минимална сума, която дължите. Тя представлява авансово плащане, което се съпоставя с реалния резултат.
- Могат ли да ме преследват за plusvalía, след като вече съм напуснал Испания?
- Да. Именно затова съществува правилото, което позволява на общината да събере plusvalía от купувача като заместващ данъкоплатец: по-трудно е да се потърси отговорност от продавач, който не е местно лице и вече е напуснал страната, отколкото сумата да бъде събрана при продажбата. Поради това в договора за продажба трябва ясно да бъде посочено кой поема разхода, вместо въпросът да остане неуреден.
- Променя ли се ставката от 19 %, ако към момента на продажбата вече съм станал испански данъчен резидент?
- Да: испанският данъчен резидент се облага върху капиталовата печалба по обичайната скала за резиденти, а не по фиксираната ставка от 19 % за лица, които не са резиденти. За резидентите важат и собствени правила за данъчно облекчение при реинвестиране в основно жилище, които не се прилагат за нерезиденти. Това е изцяло различно изчисление и ръководството на този сайт за данъчното облагане на резиденти го разглежда подробно.
