Покупка на имот чрез дружество: кога има смисъл
За 30 секунди
За почти всеки купувач на един ваканционен дом отговорът е „не“. Дружеството добавя годишни декларации, облага личното Ви ползване на имота и усложнява продажбата. Освен това не намалява данъка при покупка нито с едно евро.
Колко испански имота и има ли действителен бизнес зад тях?
- Един ваканционен домКупете лично. Това е простият и обичаен отговор за почти всеки купувач.
- Няколко имота, отдавани под наем като реален бизнесДружество може да има смисъл. Получете независимо данъчно становище преди учредяването, въз основа на собствените Ви данни.
Обикновено има ли смисъл дружество за един ваканционен дом?
Не, и това трябва да се каже ясно, вместо да се представя като неутрален избор между две еднакво добри възможности. Ако купувате един имот за лично ползване от Вас и Вашето семейство, личната собственост почти винаги е по-проста, по-евтина за поддържане и по-евтина при продажба. Всяко реално предимство на дружеството се отнася до различна от Вашата ситуация.Този въпрос възниква постоянно, обикновено поради чешкото схващане, че дружеството може да защити данъка по начина, по който понякога го прави в Чехия. В Испания при един ваканционен дом то обикновено постига обратното. Плащате същия данък при придобиване, допълнителен данък върху личното Ви ползване на имота и поредица от годишни декларации, за които частното лице никога не трябва да мисли.
Какво предполагат хоратаКак изглежда данъкът в действителност
- Дружеството намалява данъка при покупка на имота
- Не. ITP или IVA плюс AJD, еднократният данък при придобиване, се изчислява по един и същ начин независимо от това кой е купувачът, физическо или юридическо лице.
- Дружеството предпазва имота от включване в личното имущество
- Самите дялове все още са актив, който притежавате, оценяват се чрез баланса на дружеството и продължават да се включват при облагането на имуществото. Вижте специалното ръководство за данъка върху имуществото, където е обяснен механизмът.
- Личното ползване на имота чрез собственото Ви дружество е данъчно неутрална схема
- По принцип не е. Ако дружеството притежава имота, а Вие или Вашето семейство го ползвате лично, схемата се третира така, сякаш дружеството го отдава под наем на Вас по пазарен наем, като този приписан доход от наем подлежи на облагане.
Кога дружеството си струва разходите?
Съществуват четири реални случая и те имат едно общо: нито един от тях не е свързан с един ваканционен дом. Дружеството създава реална административна и финансова тежест, която се оправдава само когато има достатъчно дейност, за да си струва управлението ѝ. Случаите, свързани с наследяване и отговорност, са посочени по-долу като реални съображения, без подробни цифри, тъй като конкретният механизъм зависи от трансграничните договорни правила и от обстоятелства, които общо правило не може да уреди.
- Истински портфейл, а не един имотИнвеститор, който притежава няколко испански имота за отдаване под наем, а не един ваканционен дом, има по-сериозна причина да използва корпоративна структура: общо администриране, един комплект счетоводни отчети за всички активи и структура, която може да привлече финансиране срещу целия портфейл.
- Правилно планиране на наследяването между поколениятаПрехвърлянето на дялове в дружество в рамките на семейството в някои случаи може да е по-просто от наследяването на имот, притежаван пряко. Но това зависи изцяло от конкретната спогодба за наследяване между Испания и Вашата държава по произход и е въпрос за специалист, познаващ законодателството и на двете държави.
- Съществуващ действащ бизнес, който вече се нуждае от присъствие в ИспанияДружество, което действително извършва търговска дейност в Испания, например управлява реален бизнес с отдаване под наем, вместо просто да държи един актив, има различно данъчно положение от дружество без дейност, създадено единствено за притежаване на един ваканционен апартамент.
- Отделяне на отговорността при по-рисков бизнес с отдаване под наемКогато имотът се отдава търговски под наем в значителен мащаб и е налице реален оперативен риск, някои собственици обмислят корпоративна структура поради съображения за ограничаване на отговорността. Това е реално съображение. Административните разходи обаче трябва честно да се съпоставят с риск, който добра застрахователна полица може вече да покрива на по-ниска цена.
Забележете какво не присъства в този списък: покупка на един апартамент за семейни почивки и случайно отдаване под наем. Това е обичайният случай, при който често ненужно се създава дружество, а не бива.
Какво трябва да декларирате и кога, след като дружество придобие имота?
Има три периодични декларации и всички се подават през един и същ период от годината. След като Real Decreto 609/2023 създаде националния Registro de Titularidades Reales, всяко испанско дружество трябва да разкрие своя действителен собственик, тоест физическото лице, което в крайна сметка го притежава или контролира. Това се прави два пъти: веднъж в самия учредителен акт и отново като приложение към годишните отчети, подавани всяка година в Registro Mercantil, търговския регистър. Това е национално изискване, което не е специфично за имотите, и се прилага независимо дали дружеството не извършва дейност или активно търгува.Освен това дружеството трябва да подава годишна декларация по Impuesto sobre Sociedades пред националната данъчна агенция AEAT. Това се прилага дори през година без никаква дейност, което се нарича нулева декларация. Пропускането ѝ не е безопасен вариант. Санкциите нарастват с удължаването на периода, през който задължителната декларация не е подадена, съгласно същото правило, описано в данъчното ръководство на този сайт за нерезидентите относно годишната декларация на физическо лице.
| ян. | февр. | март | апр. | Май | юни | юли | авг. | септ. | окт. | ноем. | дек. | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Корпоративна данъчна декларация (Impuesto sobre Sociedades) | юли | |||||||||||
| Годишни отчети, депозирани в Registro Mercantil | юли | |||||||||||
| Декларация за действителния собственик (действително притежаване) | юли |
- Корпоративна данъчна декларация (Impuesto sobre Sociedades)
- Срокът е 25 юли за дружество с календарна финансова година. Нестандартна финансова година променя датата, затова потвърдете Вашия срок със счетоводителя си.
- Годишни отчети, депозирани в Registro Mercantil
- Подавано заедно с данъчната декларация или малко след нея.
- Декларация за действителния собственик (действително притежаване)
- Прилага се към подаването на годишните счетоводни отчети, както и още веднъж при учредяването, когато то се извършва през съответната година.
Уреждането на NIE на всеки директор и на собствения испански данъчен номер на дружеството преди учредяването, вместо пропускът да бъде открит при нотариуса, е точно това, което услугата на Arevont за NIE и административно обслужване урежда заедно с покупка като тази.
Колко струва поддръжката на дружество, освен самата покупка?
Приблизително 500 до 1 000 € годишно само за административното обслужване на неактивното дружество, в допълнение към данъка при покупка, който е идентичен с този при лично придобиване. Неактивното дружество, което притежава имота и не извършва друга дейност, все пак трябва да води официално счетоводство, да подава годишна корпоративна данъчна декларация и да депозира годишни финансови отчети в регистъра. Това е реален, повтарящ се разход без еквивалент при имот, притежаван лично, освен обичайните годишни разходи за собственост, които всеки купувач така или иначе има.Годишният данък от 3 % върху кадастралната стойност е единствената стойност, за която е важно да бъдем точни, защото плаши повече купувачи, отколкото би трябвало. Той се прилага само за дружество, местно за държава, която Испания определя като неоказваща съдействие юрисдикция, наричана преди данъчен рай. Нито Чехия, нито Полша е в този списък, така че обичайно учредено чешко или полско дружество, както и испанско SL, притежавано от чешки или полски акционер, не поражда този данък. Важно е това да бъде заявено ясно, защото страхът от него е широко разпространен, а реалният риск за купувачите, за които е предназначен този сайт, на практика е нулев.
| Данък при покупка (ITP или IVA плюс AJD)Същото като при лична покупка | Без спестяване |
|---|---|
| Годишно обслужване на неактивна фирмаСчетоводство, декларация, регистър | 500 до 1 000 € |
| 3 % специална такса върху кадастралната стойностСамо юрисдикции, които не сътрудничат, не Чехия или Полша | Неприложимо |
| 25 % корпоративен данък върху доходите от наемСравнете с Вашата лична ставка за нерезидент за същия доход | Зависи от наема |
| Вместо това лична собственостИзобщо без дружествен слой | 0 €, без допълнителен слой |
Източници
Би ли било подходящо чешко или полско дружество вместо учредяване на испанско SL?Чуждестранно дружество може да притежава имот в Испания и за това няма ограничение, свързано с националността. На практика повечето купувачи, които действително се нуждаят от корпоративна структура, използват испанско SL, тъй като испанските банки, нотариуси и регистърът са организирани да работят с него в ежедневната си дейност. Чуждестранното дружество добавя свой допълнителен слой на трансгранично отчитане към всичко, описано по-горе. Кой вариант е наистина по-прост във Вашата ситуация, е въпрос за адвокат, който работи с двете юрисдикции.
Какво да потвърдите, преди да изберете дружествена структура
Това е честен списък за проверка, а не търговска презентация в полза на някой от двата варианта. Повечето купувачи, които го прочетат, потвърждават, че нито едно от тези обстоятелства не се отнася за тях, и купуват лично.- Наистина ли става дума за един имот за лично и семейно ползване?Ако отговорът е да, това е обичайният случай и честният отговор по-горе се прилага: купете лично. Това не означава, че дружеството е незаконно или необичайно, а само че тук добавя разходи без съответстваща полза.
- Вече притежавате ли или планирате ли да притежавате няколко имота в Испания?При портфейл от имоти административните разходи на дружеството имат по-голяма полза, която да ги компенсира. Дори тогава това не означава автоматично, че дружеството е правилният отговор. Изчислението все още трябва да бъде направено.
- Действително ли е налице близък във времето въпрос за наследяване между поколенията?Това е единственият случай, при който структурата може действително да помогне, но само при подходяща трансгранична правна консултация. Това не означава, че всяка структура ще действа по един и същ начин съгласно чешките или полските правила за наследяване. Това трябва да бъде проверено отделно.
- Намира ли се имотът в държава от списъка на Испания на юрисдикциите, които не сътрудничат?Това е единствената ситуация, в която годишният данък от 3 % изобщо се прилага. При обичайно учредено чешко или полско дружество отговорът е не и тази позиция просто не се прилага за Вас.
Лично или чрез дружество
Един и същ имот, притежаван по два начина. За един ваканционен дом дясната колона е обичайният отговор.| Чрез дружество | Лично | |
|---|---|---|
| Данък при покупка | Идентично: ITP или IVA плюс AJD, изчислени по същия начин. | Идентично: няма спестяване и при лично придобиване. |
| Самостоятелно ползване на имота | Може да доведе до начисляване на предполагаем пазарен наем, облагаем като доход на дружеството. | Няма такъв проблем: просто притежавате и използвате собствения си имот. |
| Годишни декларации извън самия имот | Всяка година се подава декларация за корпоративен данък, дори при нулева дейност, както и годишни отчети и декларация за действителния собственик. | Обичайната годишна декларация за нерезидент, която данъчните ръководства на този сайт вече обхващат, и нищо повече. |
| Разходи за управление извън имота | приблизително 500 до 1 000 € годишно за основното административно обслужване на неактивното дружество. | Няма други освен разходите за притежание на самия имот. |
| По-късна продажба | Или продавате имота от името на дружеството, или продавате самите дялове. Вторият вариант е много по-сложна сделка и изисква специализирана данъчна консултация и за двете страни. | Обикновена продажба на имот, каквато вече е описана в ръководството на този сайт за разходите при продажба и излизане от инвестицията. |
| Данък върху богатството | Дяловете все още се вземат предвид, като стойността им се определя чрез баланса на дружеството. | Самият имот се взема предвид. Вижте ръководството за данъка върху богатството, за да разберете за кого действително се прилага. |
Какво урежда общото правило и какво могат да покажат само Вашите числа
Ставката на корпоративния данък (25 %) и изискването за деклариране на действителния собственик са установени правила, извлечени от първоизточника. Специалният данък от 3 % и обхватът му спрямо неоказващите съдействие юрисдикции също са извлечени от първоизточника (Ley IRNR, чл. 40-45). Ясният извод, че той не се прилага за обичайно учредено чешко или полско дружество, следва пряко от този обхват. Посочената приблизителна стойност от 500 до 1 000 € годишни текущи разходи е пазарна оценка, проверена в два източника, а не официално публикувана стойност. Реалните оферти варират според доставчика.Никое общо правило не може да определи дали дружеството ще Ви спести пари във Вашия конкретен случай. Това зависи от това дали изобщо отдавате имота под наем, при какъв наем, какво е личното Ви данъчно положение във Вашата държава и какви са трансграничните въпроси, свързани с наследяването и данъчните спогодби, на които действително може да отговори само данъчен консултант, работещ и в двете юрисдикции. При обичайния случай, един имот, лично ползване с периодично отдаване под наем, честното изходно предположение е, че това няма да Ви спести пари. Именно дружествената структура трябва да оправдае собствените си разходи.Тук никой не извършва описаното по-горе изчисление. Правната координация на Arevont включва независим консултант, преди да поемете ангажимент с резервационен депозит. Така решение с такава важност се взема въз основа на реални числа, а не на случайно пренесено тук чешко предположение.
Често задавани въпроси относно покупката чрез дружество
- Без причина ли се тревожа за данъка от 3 %?
- За обичайно учредено чешко или полско дружество почти сигурно да. Годишният данък от 3 % се прилага само за дружество, местно за държава, която Испания определя като неоказваща съдействие юрисдикция, а нито Чехия, нито Полша е в този списък. Това е един от най-често срещаните неоправдани страхове по тази тема.
- Мога ли да продам дяловете на дружеството вместо имота?
- Да, а понякога купувачите структурират продажбата по този начин, за да променят данъчното облагане на сделката. Това е много по-сложна сделка от обикновената продажба на имот. Необходима е специализирана данъчна консултация както за продавача, така и за купувача. Купувачът трябва да бъде внимателен, преди да приеме продажба на дялове вместо продажба на имот, без да разбира точно какви задължения са свързани с дяловете.
- Избягва ли притежаването на имота чрез дружество испанския данък върху богатството?
- Не. Самите дялове са актив, който лично притежавате. Стойността им се определя чрез баланса на дружеството и те се вземат предвид по същия начин като имот, притежаван пряко. Вижте ръководството за данъка върху богатството, за да разберете за кого действително се прилага. За повечето обичайни купувачи това изобщо не е приложимо, независимо дали има дружество.
- Какво се случва с минималния срок на наем, ако дружество отдава имота дългосрочно?
- Променя се. Минималният срок по испанското наемно право, когато наемодател е дружество, е 7 години вместо 5 години при физически наемодател. Ръководството за имоти, отдадени под наем, разглежда въпроса подробно. Това е реална и конкретна последица, която е добре да знаете, преди да решите как да притежавате имот, планиран за дългосрочно отдаване под наем.
