Такси за поддръжка на общите части в Испания: какво плащате и кой решава
За 30 секунди
Испанският апартамент автоматично и неизбежно включва членство в comunidad de propietarios. Таксата се определя с гласуване, а не от Вас. Очаквайте от 900 до 6.000 € годишно и приемайте този диапазон като най-важната цифра, която никоя обява не Ви съобщава.
| Обикновена сградамалък басейн, без асансьор | 1.200 €/година |
|---|---|
| Охраняван комплексотопляем басейн, асансьори, охраняем вход | 4.200 €/година |
| Годишна разлика | 3.000 € |
Можете ли да се откажете от comunidad на собствениците?
comunidad на собствениците е общността на собствениците, която управлява общите части на жилищния комплекс и определя месечната такса. Тя е близка до чешкото SVJ, без да е същото. Членството произтича от нотариалния акт, а не от Ваш избор. Покривът, стълбите, асансьорът, басейнът, градините, осветлението на коридорите и водата, която обслужва всичко това, са общи, както и сметката за тях.Членството не е нещо, за което се записвате. То съществува, защото имотът съществува. Правилата произтичат от националното законодателство, Ley de Propiedad Horizontal, както и от правилника на Вашата конкретна сграда.
Какво приемат купувачитеКак стоят нещата всъщност
- Мога да напусна общността, ако не използвам басейна
- Не можете. Вашият дял е фиксиран чрез коефициента на участие, посочен в нотариалния акт на сградата. Той се изчислява според площта и местоположението на Вашето жилище, а не според това, което използвате. Това, че никога не отваряте портата на басейна, не го намалява.
- Таксата е каквато реши администраторът
- Администраторът изготвя бюджета и събира таксата. Собствениците го одобряват. Общото събрание гласува годишния бюджет и трябва да се провежда поне веднъж годишно. Администраторът изпълнява това решение. Той не определя сам размера на таксата.
- Всяка сграда има comunidad
- Почти всяка сграда, в която бихте закупили имот, има такава. Сграда с не повече от четирима собственици вместо това може да се управлява по опростените правила на Гражданския кодекс. Това звучи привлекателно, но на практика означава по-малко писмени правила, липса на резервен фонд и липса на задължено лице, което да води протоколи.
- Наемателят ми я плаща, докато живее там
- Длъжник е собственикът. Можете да се договорите с наемател той да Ви възстановява сумата, но общността ще потърси Вас, а не него. Това е по-важно, отколкото изглежда, ако отдавате имота под наем и често сменяте наемателите.
Кой управлява общността ежедневно?Има три роли и само едната от тях трябва да се изпълнява от собственик. Собствениците избират председателя измежду себе си и той обикновено е съсед, а не професионалист. Администраторът на имоти обикновено е платена външна фирма. Тя се занимава със счетоводството, бюджета и събирането на таксите. Секретарят води протоколите. Мандатите обикновено са едногодишни, поради което една общност може да изглежда добре управлявана през една година и зле управлявана през следващата.
Какво всъщност покрива таксата за общността?
Таксата покрива общите части и общите услуги. Това, което се различава между два жилищни комплекса, не е списъкът с категориите, а броят на съществуващите обекти и разходите за тяхното управление.
- Почистване и градини: включени в таксатаКоридори, стълби, входове, общо озеленяване и напояване. Добре развитите градини в крайбрежен жилищен комплекс са значителен повтарящ се разход, а не украса.
- Басейн: включен в таксатаВода, препарати, почистване, помпи и спасител, когато се изисква. Един басейн, споделян от двадесет апартамента, струва на всеки от тях много повече от басейн, споделян от двеста.
- Асансьори: включени в таксатаДоговор за поддръжка, задължителни по закон проверки и ремонти. Стар асансьор в малка сграда често води до извънредна вноска.
- Общи електроенергия и вода: включени в таксатаОсветление, портали, помпи, напояване и водата, използвана в общите части. Този разход зависи най-вече от цените на енергията и от това каква част от комплекса е осветена.
- Общо застраховане: включено в таксатаЗастрахователната полица за сградата и общите части. Цената ѝ зависи от стойността на сградата. Това не е Вашата лична застрахователна полица.
- Охрана, портиер, рецепция: включени в таксатаПорта, система от камери, патрул или обслужвано гише. Денонощната охрана с персонал означава изплащане на заплати и е основната причина за разликата между умерена и висока такса.
- Администраторът: включен в таксатаФирмата, която води счетоводството, бюджета и събранията и събира таксите. Обикновено това е малък разход, но все пак си струва да го проверите: евтиният, но отсъстващ администратор често води до скъпоструващи проблеми.
- Вашата лична застраховка на дома: извън таксата и за Ваша сметкаВашите стени, имущество и отговорност към жилището под Вас. Общата полица покрива само сградата и общите части.
- Ремонти във Вашия апартамент: извън таксата и за Ваша сметкаВашият бойлер, климатик и плочките на личната Ви тераса. Правилникът определя къде завършва частната и започва общата част. Това е най-честият спор в испанските апартаменти.
- Обществени пътища и услуги: извън таксатаУлицата, общественото осветление и сметосъбирането се плащат чрез местните данъци. Някои жилищни комплекси поддържат самостоятелно вътрешните си пътища.
- Търговски обекти: извън таксатаГолф игрище, плажен клуб, спа или фитнес, управлявани като бизнес на територията на комплекса. Това, че се намирате зад портите, не означава, че обектът е включен в таксата.
Прочетете списъка за Вашата сграда, а не този. Два жилищни комплекса на сто метра един от друг могат да имат напълно различни отговори за половината от тези въпроси. Само правилникът и бюджетът могат да дадат окончателен отговор.
Защо някои апартаменти имат две такси за поддръжка на общите части?Тъй като големите комплекси в Costa del Sol често са изградени като съвкупност от блокове в рамките на основен жилищен комплекс. Вашият блок има собствен бюджет за своя асансьор, вход и басейн. Основният жилищен комплекс начислява отделно такси за пътищата, портите, основните градини и охраната на периметъра. Това означава две фактури, два бюджета и два комплекта протоколи. Никой, който продава апартамент, не посочва доброволно втората такса, затова трябва сами да попитате за нея.
Колко струва таксата за поддръжка?
Някъде между приблизително 900 и 6.000 € годишно за апартамент. Диапазонът е толкова широк по реална причина, а не от предпазливост. Таксата не зависи от покупната цена. Тя зависи от това какво предлага комплексът и с какъв персонал разполага.Почти цялата разлика се дължи на четири фактора.
- Колко обща инфраструктура имаБасейн, асансьори, подземен паркинг, порти, напояване. Всеки от тях означава договор за поддръжка, сметка за енергия и фонд за ремонти. Един обикновен блок с малък басейн и без асансьор почти винаги е в долната част на диапазона.
- Дали услугите се извършват от хора или техникаКамерата е еднократна покупка. Охраняваната порта означава постоянна заплата и е най-надеждният начин таксата да се повиши от средата към горната граница на диапазона. Рецепцията, портиерът и ежедневната поддръжка на градините действат по същия начин.
- Колко собственици споделят разходаЕдин и същ басейн, разпределен между двадесет апартамента или между двеста, води до две много различни такси. Затова малък бутиков комплекс с удобства на курортно ниво може да бъде най-скъпият апартамент за притежаване на дадена улица.
- Дали има една или две общностиЕдин блок в рамките на основен жилищен комплекс плаща и в двете. Поискайте и двата бюджета, иначе сравнявате пълния разход за единия апартамент с половината разход за другия.
Примерът по-горе, в началото на страницата, показва как това се отразява на реална покупка. Вторият апартамент може напълно да оправдава всеки вложен в него евро. Грешката не е да плащате висока такса. Грешката е да сравнявате две цени и да мислите, че сте сравнили два разхода.
Как да разбера каква е реалната такса, преди да направя оферта?Поискайте текущия бюджет и последната фактура, а не сума от обявата. Бюджетът показва общата сума. Вашият коефициент на участие показва Вашия дял. Фактурата показва каква сума действително се събира и колко често. Ако продавач или агент може да Ви даде само месечна сума без документ, който я обосновава, това е отговор на друг въпрос.
Кой определя таксата и с какво мнозинство?
Почти всичко, което променя Вашата такса, се решава на общото събрание. Необходимото мнозинство зависи от това какво се решава. Важно е да разбирате това, защото така ще знаете какво общността може и какво не може да Ви наложи.Първо, два термина. Квотата на участие е Вашият фиксиран дял, вписан в нотариалния акт на сградата. Derrama е извънредна вноска: еднократно начисление над обичайната такса, обикновено за ремонт или подобрение, което обичайният бюджет не може да покрие.
- Обикновено мнозинство
- Какво може да решава
- Годишният бюджет и обичайните разходи. При второ свикване мнозинство от присъстващите, представляващи повече от половината от представените квоти.
- Правно основание
- LPH чл. 17.7
- Three-fifths
- Какво може да решава
- Създаване или премахване на обща услуга, като портиер, консиерж или охрана, както и одобряване, ограничаване, поставяне на условия или забрана на туристическото отдаване под наем.
- Правно основание
- LPH чл. 17.3 и 17.12
- Единодушие
- Какво може да решава
- Промяна на Вашия коефициент на участие или на нещо, което правилникът вече не посочва.
- Правно основание
- LPH чл. 17.6
| Какво се решава | Необходимо мнозинство | Къде е посочено |
|---|---|---|
| Годишният бюджет и обичайните разходи | Мнозинство от собствениците, които представляват и мнозинство от квотите на участие. При второ свикване мнозинство от присъстващите, представляващи повече от половината от представените квоти. | LPH чл. 17.7 |
| Създаване или премахване на обща услуга: портиер, консиерж, охрана | Три пети от всички собственици, които представляват и три пети от квотите. | LPH чл. 17.3 |
| Разрешаване, ограничаване, поставяне на условия или забрана на туристическото отдаване под наем | Три пети от всички собственици, които представляват и три пети от квотите. | Закон за хоризонталната собственост, чл. 17.12, с изменения в сила от 3 април 2025 г. |
| Промяна на коефициента Ви на участие или на нещо, което законът не посочва | Unanimity of all owners. | LPH чл. 17.6 |
| Подобрение, което не е необходимо за поддръжката на сградата и струва повече от три месечни обикновени вноски | Собствениците, гласували против, не са длъжни да плащат за него. Ако по-късно го поискат, те се включват срещу актуализираната стойност. | ЗХС, чл. 17.4 |
| Работи за премахване на преградите и осигуряване на достъп за хора с увреждания или възрастни обитатели | Задължително е дори без гласуване, когато годишната такса не надвишава дванадесет месечни обикновени вноски. Всичко над тази сума се поема от поискалия го. | ЗХС, чл. 10.1.б |
| Резервният фонд | Не подлежи на гласуване. Фондът никога не може да бъде по-малък от 10 % от последния обикновен бюджет на общността. | ЗХС, чл. 9.1.ф |
| Оспорване на решение, което смятате за неправилно | Три месеца от решението. Една година, ако решението противоречи на закона или на правилника. | ЗХС, чл. 18.3 |
Беше гласувана специална вноска, а аз бях против. Трябва ли да я платя?За обикновен ремонт, от който сградата се нуждае, да, и Вашият вот не променя това. Има едно съществено изключение. Подобрение, което не е необходимо за поддръжката или безопасността на сградата и струва повече от три месечни обикновени вноски, не може да бъде начислено на собствениците, гласували против него. Ако по-късно пожелаете да използвате изграденото, плащате своя дял, преизчислен по актуалната стойност. А ако смятате, че самото решение е неправилно, разполагате с три месеца, за да го оспорите.
Може ли общността да Ви спре да отдавате апартамента под наем на туристи?
Да, а от 3 април 2025 г. тя вече не се нуждае от специално основание, за да го направи. Общността може да одобри, ограничи, постави условия или забрани туристическото отдаване под наем в сградата с мнозинство от три пети от собствениците, представляващи три пети от идеалните части. Преди тази промяна формулировката беше по-тясна.Промяната не се прилага със задна дата. Собственик, който вече е отдавал имота под наем в съответствие с туристическите правила преди тази дата, може да продължи при условията и в сроковете, определени от тези правила. Лице, което купува сега, няма такова защитимо право. Именно затова двете ситуации се смесват: съсед, който отдава своя апартамент под наем, не е доказателство, че на Вас ще Ви бъде разрешено.
- Разрешават ли го регионът и общината?Who decidesАндалуски и общински правила за туристическо отдаване под наемWhat it grantsЛицензирането е възможноIf noОтдаването под наем не е възможно, независимо от решението на общността.
- Отговаря ли имотът на условията за лиценз?Who decidesОбщинският режим за лицензиранеWhat it grantsМоже да бъде получен лицензIf noНикакво решение на общността не може да замени липсващия лиценз.
- Одобрила ли го е общността или не го ли е забранила?Who decides3/5 от собствениците и квотитеWhat it grantsВ тази сграда отдаването под наем е разрешеноIf noОбщността може да го забрани изцяло със същото мнозинство от три пети.
Нашата позиция по този въпрос не се е променила и няма да я смекчаваме заради една уеб страница. Проверяваме възможността за отдаване под наем преди резервацията, когато това е една от причините да купувате. Ако тя не може да бъде потвърдена, Ви го казваме и това е причина, поради която сме съветвали клиенти да не продължават.
Вече отдавам апартамента си под наем на гости. Спира ли ме правилото от 2025 г.?Не само по себе си. Промяната се прилага от 3 април 2025 г. и няма обратно действие. Следователно собственик, който вече е отдавал имота под наем в съответствие с туристическите правила преди тази дата, може да продължи при условията и в сроковете, определени от тези правила. Това означава, че защитата е свързана с конкретна ситуация, а не с имот, и новият купувач не я наследява. Ако купувате от лице, което отдава апартамента под наем, попитайте адвоката си точно какво се прехвърля заедно с него, защото честният отговор често е по-малко от това, което продавачът смята.
Как плащате таксата и гласувате от Чехия?
Чрез директен дебит от сметка, от която управителят може да тегли. И чрез писмено пълномощно, предоставено на друг собственик или представител. И двете зависят от едно и също нещо: някой да прочете пощата. Етажната собственост е онази част от притежаването на имот в Испания, която непрекъснато изисква реакция. Когато плащане бъде отхвърлено, през първия ден не се случва нищо драматично. Но това не остава безобидно. Настоящият собственик е длъжникът. Етажната собственост може да предяви вземането си чрез ускорено съдебно производство, като разходите се поемат от длъжника, а задължението тежи върху самия имот. Реалният риск за нерезидент не е отказът да плати. Рискът е да не забележи.
- Option 1Директен дебитКак действително се събира таксата, от сметка, от която управителят може да тегли.
- Какво прави
- Плаща таксата автоматично
- Усилие
- Low, set up once
- Риск при пропускане
- Отхвърленото плащане е най-честият единичен проблем
- Option 2Писмен вот по пълномощиеПозволява на друг собственик или представител да гласува от Ваше име на общото събрание.
- Какво прави
- Гласува вместо Вас
- Усилие
- Средно, за събрание
- Риск при пропускане
- Решение се приема, докато не сте представлявани
- Option 3Връзка с управителя, която изисква да четете съобщениятаИмейл адрес, който действително следите, за да достигат до Вас уведомленията и протоколите.
- Какво прави
- Поддържа Ви информирани
- Усилие
- Ниско, един имейл
- Риск при пропускане
- Не забелязвате проблема, докато не се превърне в дълг
Мога ли да видя отчетите на етажната собственост, преди да притежавам апартамента?Не пряко, но така или иначе можете да получите всичко необходимо. Правото да преглеждат отчетите, договорите и протоколите принадлежи на собствениците, а продавачът е собственик. Затова искането се отправя писмено чрез него като условие да продължите: бюджета, последните два протокола и салдото на резервния фонд. Продавач, който не желае да Ви предаде документи, до които има право на достъп, Ви е съобщил нещо полезно за етажната собственост или за себе си.
Какво да поискате, преди да платите резервационна такса
Шест документа. Поискайте ги писмено преди резервацията, а не по време на правната проверка. Те могат да променят решението Ви дали искате апартамента, а не само дали можете да го купите безопасно.| Поискайте | Какво Ви показва | Как изглежда лош отговор |
|---|---|---|
| Текущият годишен бюджет | Общата сума, която етажната собственост ще изразходва тази година, ред по ред, и Вашият дял от нея след прилагане на коефициента Ви на участие. Това е единственият надежден източник на информация за размера на таксата. | Месечна сума, съобщена устно без документ зад нея, или бюджет отпреди две години. |
| Протоколите от последните две общи събрания | За какво е спорила етажната собственост: асансьора, покрива, басейна, договора за охрана, въпроса за отдаването под наем на туристи. Тук можете да видите предстоящата извънредна вноска, преди да е въведена. | „Управителят не ги предоставя.“ Това са документи на собствениците, а продавачът е собственик. |
| Салдото на резервния фонд | Дали етажната собственост разполага със средства за следващия ремонт. Законът определя минимум от 10 % от последния обикновен бюджет, а етажна собственост, която е точно на този минимум и има стар асансьор, Ви показва нещо важно. | Сума без дата или фонд, който от години е на минималното ниво. |
| Всеки дължим, договорен или обсъждан налог | Одобрената на събрание извънредна вноска е разход, който купувате заедно с имота. Вноска, която е обсъждана, но не е одобрена, вероятно също ще бъде разход за Вас, но докато все още сте купувач, подлежи на договаряне. | Мълчание. Протоколите служат за проверка, затова са включени в този списък. |
| Уставът и вътрешните правила | Какво можете и какво не можете да правите: отдаване под наем, домашни любимци, остъкляване на терасата, сенници, паркиране и къде свършва частната собственост. Правилникът може да е по-строг от националното законодателство и често е такъв. | „Прилагат се обичайните правила.“ Обичайни правила няма. Всяка общност изготвя свои. |
| Удостоверение за задълженията | Потвърждение от администратора какво се дължи за апартамента. Вашият адвокат го изисква преди финализиране на покупката и това е документът, който предотвратява превръщането на чужди просрочени задължения във ваши. | Уверение от продавача вместо удостоверение от администратора. |
Два апартамента на една и съща цена, единият с ниска такса, а другият с висока
Това е реален избор, а не формалност, и нито една от двете колони не е правилният отговор. Важното е да знаете кой от двата варианта избирате.| По-ниска такса | По-висока такса | |
|---|---|---|
| За какво плащате | Басейн, градини и осветление. Понякога и асансьор. | Охраняем вход, отопляем басейн, рецепция, добре поддържани зрели градини, няколко асансьора, а понякога и фитнес зала. |
| Ten-year cost | Предвидим и нисък. Това е редът в годишния Ви бюджет, за който можете да не мислите. | Десетки хиляди евро за десетилетие. Заслужава си за някои собственици, а всеки собственик го забелязва. |
| Да го оставите празен с месеци | Таксата продължава да се начислява, а докато отсъствате, се поддържа по-малко. | Таксата продължава да се начислява, а това, за което плащате, е някой да е там, докато Вас Ви няма. За собственик, който посещава имота три пъти годишно, това е същественият аргумент. |
| Отдаване на гости | По-малко удобства за представяне на снимки и по-ниска нощувка на пазар, който се конкурира с басейни и сигурност. | По-лесно е да го отдавате под наем и да обосновете цената, ако общността изобщо разрешава отдаване под наем. Това разрешение не е свързано с размера на таксата. |
| Риск от извънредна вноска | По-висок, отколкото изглежда. Малка общност с малък резервен фонд и стар асансьор няма откъде да покрие разходите за ремонт. | Обикновено по-нисък, защото резервният фонд е по-голям, а поддръжката е постоянна. Обикновено, но не винаги: поискайте информация за салдото по резервния фонд. |
| Препродажба | Ниската такса е истинско предимство за купувач, който следи разходите, а амортизираната сграда не е. | Добре поддържаният комплекс се продава сам, а предстоящата извънредна вноска при малък резервен фонд е най-трудното нещо, което трябва да се преодолее при продажбата на такъв имот. |
Веднъж събрание на общността реши съдбата на една покупка
Една от четирите покупки, при които посъветвахме клиент да не финализира сделката, беше свързана точно с този въпрос. Апартаментът беше подходящ, бюджетът беше подходящ, отдаването му под наем беше част от плана, а резервационният депозит вече беше платен. Решаващ се оказа въпрос от дневния ред на събрание, за което клиентът не знаеше, че ще се проведе. Изчакахме гласуването, вместо да настояваме да продължим. Гласуването не разреши това, за което трябваше да бъде извършена покупката, и депозитът беше върнат.Случаят е подробно описан на страницата, която обхваща и четирите случая, и тук не го повтаряме в съкратен вид.
Така работи законът, а не Вашата сграда
Това е обща информация за действието на испанското законодателство относно общностите. Информацията е актуална към 17 август 2026 г. и се основава на първоизточника, а не е копирана от друг наръчник. Тя не представлява правен съвет относно Вашата сграда. Правилникът на конкретна общност може да е по-строг от националното законодателство. Самият закон е изменян многократно и отново ще бъде изменян. Единствените документи, които имат решаващо значение, са приложените към апартамента, който купувате. Независим адвокат ги преглежда, преди да поемете ангажимент, и това не е формалност, от която се опитваме да Ви разубедим.Също така не управляваме Вашата общност, не участваме в нейния управителен съвет и не гласуваме вместо Вас. Нашата работа е да представим шестте документа по-горе пред Вас преди резервацията, а не след нея, и ясно да Ви кажем, когато прочетеното е причина да не купувате. Две свързани теми умишлено са разгледани другаде: цялата годишна сметка, включително местният данък върху имота и подаването на декларация от нерезидент, както и какво се случва, когато предишен собственик остави просрочени задължения. И двете теми имат собствени страници и се проверяват от адвоката, а не от нас.Още една последна честна бележка относно тези цифри. Диапазонът от 900 до 6.000 € е публикуваната от нас стойност за апартамент и е широк, защото и действителността е широка. Разполагаме с данни за таксите за всеки имот в каталога си, но все още не сме ги превърнали в разпределение, което бихте могли да разчетете. Затова тук получавате диапазон и обяснение какво го променя, а не средна стойност, представена като фиксиран факт.
Често задавани въпроси относно таксите за поддръжка на общите части
- Договорими ли са таксите за общите части?
- Самата такса не подлежи на договаряне. Тя е Вашият дял от бюджет, одобрен от собствениците, и този дял е фиксиран в акта за собственост на сградата. Това, което подлежи на договаряне, е покупната цена, когато предстои разход. Извънредна вноска, за която е гласувано, или ремонт, за който протоколите показват, че се обсъжда, е сума, която можете да поставите на масата, докато все още вземате решение. След финализиране на покупката това просто е Ваша сметка.
- Може ли общността да увеличи таксата, без да ме пита?
- Тя може да увеличи таксата без Вашето съгласие, но не и без да попита собствениците. Бюджетът се представя на общото събрание всяка година и се приема с мнозинство от собствениците, представляващи мнозинство от квотите. Така таксата може да се увеличи дори ако гласувате против или ако сте в Чехия и изобщо не гласувате. Затова получаването на уведомлението е също толкова важно, колкото и присъствието. Събранието се провежда независимо дали сте прочели имейла.
- Как се изчислява Вашият дял от таксата?
- От квотата на участие, вписана в нотариалния акт на сградата. Тя се основава на площта на Вашия етаж и на местоположението Ви в сградата, а не на това какво използвате или колко сте платили. Посочва се като процент. Прилага се към обикновения бюджет и към всяка извънредна вноска и не може да бъде променена без съгласието на всеки собственик. Така можете да знаете каква такса ще плащате още преди да купите: бюджетът на общността, умножен по число, отпечатано в документ.
- Прави ли високата такса към общността апартамента по-труден за продажба?
- Не сама по себе си. Купувачите по това крайбрежие очакват да плащат за басейн и порта. Добре управляван комплекс със здрав резервен фонд се продава по-лесно от евтин комплекс, в който ремонтите са били отлагани. Наистина трудна за продажба е комбинацията от висока такса, малък резерв и извънредна вноска, видима в протоколите. За следващия купувач това изглежда като сметка, която той наследява, и той би бил прав.
- По-евтино ли е да притежавате вила извън комплекс?
- По този един показател - да. Като обща сума обикновено не. Когато няма общност, няма такса, но няма и обща поддръжка на басейна, общ градинар или обща застраховка. Плащате за своя басейн, своята градина, своята охрана и своите ремонти, всичко на пълната цена, а не разпределено между двеста собственици. Кое е по-евтино зависи изцяло от имота, както навсякъде другаде в това сравнение.
