Какво представлява IBI и колко действително ще плащате всяка година?
За 30 секунди
IBI се начислява на всеки собственик, включително на нерезиденти и на собственици на празни имоти, като кадастралната стойност се умножи по ставка, определяна от всяка община между 0,4 и 1,1 процента, до 1,3 процента в по-големите общини. Не съществува единна ставка за Costa del Sol.
Какво точно представлява IBI и кой трябва да го плаща?
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, е годишният общински данък върху недвижимите имоти в Испания. Той се начислява от общината, в която се намира имотът, на всеки собственик, всяка година, без изключение. Нерезидентите, които не са стъпвали в Испания през съответната година, също го плащат. Собствениците на празен парцел също го плащат. Няма освобождаване за чуждестранна собственост или за имот, който не се използва.Много общини по Costa del Sol не събират IBI пряко, а възлагат събирането му на Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, провинциален орган за събиране на вземания.
Как се изчислява действителната Ви сметка за IBI?
IBI представлява кадастралната стойност, умножена по tipo de gravamen, тоест общинската ставка. Кадастралната стойност е административна величина, определена от Catastro, държавния орган за имотния регистър, а не пазарната цена или действително платената от Вас цена. Обикновено тя е значително по-ниска от пазарната стойност и се преразглежда периодично за всяка община: последният цялостен кадастрален преглед на Marbella е от 2012 г., което означава, че оценките там могат да изостават от реалния пазар с повече от десетилетие.Самата ставка се определя ежегодно от всяка община в рамките на законово фиксиран национален диапазон: минимум от 0,4 процента и общ максимум от 1,1 процента за градски имоти, който нараства до 1,3 процента в общини с над 100.000 жители. Две еднакви вили могат да имат значително различни сметки за IBI единствено защото се намират в различни общини с различни ставки и различни, вероятно остарели, кадастрални оценки.
| Benahavis, законовият минимум0.4% от кадастралната стойност | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483% от кадастралната стойност | 725 € |
| Marbella0.65% от кадастралната стойност | 975 € |
Каква е реалната ставка на IBI по населени места?
Не съществува една-единствена "ставка на IBI за Costa del Sol". Тя трябва да се проверява за всяко населено място поотделно, като диапазонът започва от законовия минимум и продължава нагоре.
| Община | Градска ставка на IBI | Забележка |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | Законовият минимум, потвърден като стабилен поне от 2012 г. Селски земи 0,6%, BICES 1%. |
| San Roque | 0.47% | Обхваща Sotogrande, Alcaidesa и самия град San Roque. Същата ставка се прилага и за селските земи. |
| Mijas | 0.483% | По данни на Ministerio de Hacienda за 2026 г. Селски земи 0.63%, BICES 1.3%. |
| Marbella | 0.65% | Текущата ставка според агрегатор, който цитира официални данни. Приемайте я като актуалната стойност, а не като фиксирана. |
Estepona е отделен, самостоятелно потвърден случай: общината е намалила ефективната сума на IBI средно с около 20 процента за 2026 г., но само за собственици, регистрирани като empadronado на местно ниво. Собственик, който не е местен жител, не е получил такова намаление и е платил приблизително колкото през 2025 г. Облекчението възлиза общо на 6,1 милиона евро за 37.988 квитанции, а годишният IBI за типичен апартамент там е описан като няколкостотин евро. Следователно намалението от 20 процента приблизително се равнява на цената на добра вечеря, а не на сума, променяща живота. Отделно, Fuengirola премахва 30-процентната отстъпка от IBI, от която регистрираните имоти за туристическо отдаване под наем са се ползвали досега, като ги прекласифицира и като търговски имоти за целите на таксата за отпадъци. Това представлява реално увеличение на разходите конкретно за купувач, разчитащ на доход от наем.
Кога действително се дължи IBI и какво се случва, ако пропуснете срока?
IBI се начислява и събира ежегодно от общината или, при много общини на Costa del Sol, от PRP Malaga от тяхно име. Не съществува една универсална дата за платежния период: тя действително зависи от това кой събиращ орган използва съответната община. На практика очаквайте един или два годишни платежни периода, обикновено през втората половина на годината, понякога разделени на части. При покупка потвърдете конкретните дати директно със съответната община на имота или с PRP Malaga.
| Ако... | Какво се случва | Какво да направите |
|---|---|---|
| Платете навреме с директен дебит | Много общини предоставят малка отстъпка, определена в собствената им общинска наредба. | При покупката организирайте domiciliacion bancaria от испанска банкова сметка. |
| Пропуснете доброволния срок за плащане | Прилага се надбавка, recargo, от 5 до 20 процента в зависимост от просрочието. | Платете веднага щом забележите пропуска и не позволявайте забавянето да продължи. |
| Оставите го неплатено за продължителен период | Органът може да пристъпи към официален embargo, тоест запор, върху имота или банковата сметка на собственика. | Приемайте всяко писмо от испански данъчен орган като спешно, дори когато сте в чужбина. |
За собственик, който не е местен жител, директният дебит много вероятно е най-лесният начин едновременно да спести малък процент и да премахне реалния риск от пропускане на платежен период, за който изначално не е получил хартиено известие.
Какви други малки периодични разходи са свързани с IBI?
Повечето общини събират отделна годишна такса за смет, tasa de basura, обикновено между 50 и 180 евро годишно в зависимост от общината и вида на имота. В някои населени места тя е включена в самата сметка за IBI, а в други се начислява отделно, понякога чрез водоснабдителното дружество, а не чрез общината. Това се различава според общината и трябва да се провери на местно ниво, вместо да се приема, че е еднакво по цялото крайбрежие.Собственик, който не е местен жител и не отдава имота под наем, все пак се счита от Испания за получаващ условна облага от притежанието му и ежегодно се облага върху малък процент от кадастралната стойност чрез отделна декларация, Modelo 210. Ако вместо това имотът се отдава под наем, самият доход от наема се облага с 19 процента нето за жители на ЕС и ЕИП, като самият IBI е сред разходите, подлежащи на приспадане, или с 24 процента върху брутния доход без приспадания за лица извън ЕС. И в двата случая декларацията се подава чрез Modelo 210 и срокът е от 1 до 20 януари на следващата година.Таксите за поддръжка на общите части, cuota de comunidad, не са данък, а почти универсален разход за всеки имот в comunidad de propietarios, като размерът им се различава значително според нивото на удобствата. Собственото проучване на хранилището за Sotogrande посочва 1.500 до 4.000 евро годишно конкретно за апартамент там. Тази стойност не бива да се приема като показателна за цялото крайбрежие.
Защо една и съща сметка за IBI влияе върху две различни данъчни изчисления?
IBI не е само отделна годишна сметка. Той също е разход, който може да бъде приспаднат от данъка върху доходите от наем в Испания за собственик, местно лице на ЕС, който отдава имота под наем, и е един от елементите при изчисляването на приписания доход за собственик, който не го отдава. Същата годишна сума за IBI, която купувачът предвижда в бюджета си като отделен разход, незабележимо влияе върху още два данъчни показателя: тя намалява облагаемата печалба на собственика, получаващ доход от наем, но няма такъв компенсиращ ефект за собственик, който държи имота единствено като второ жилище. Важно е да знаете това ясно, преди да решите дали да отдавате имота под наем или да го запазите само за лична употреба, тъй като данъчното третиране на една и съща сметка за IBI се различава съществено при двата варианта.
Какво да проверите за IBI на имота, преди да го купите
Шест въпроса, които трябва да уредите с адвоката си преди финализирането на покупката, а не след получаването на първата сметка.| Подгответе | Защо е важно | Как изглежда лош отговор |
|---|---|---|
| Точната текуща ставка на градския IBI за съответната община, а не средна стойност за крайбрежието | Законовият минимум е 0.4%, а всяко населено място определя собствена ставка до 1.1% или до 1.3% за по-големите населени места. | „IBI тук обикновено е около половин процент“, без да се посочва конкретното населено място. |
| Собствената кадастрална стойност на имота и годината на последната ѝ актуализация | И IBI, и данъкът върху фиктивния доход за нерезиденти се изчисляват въз основа на тази стойност, а не на действително платената от Вас цена. | Приемане, че кадастралната стойност съответства на продажната цена. |
| Дали събирането на отпадъците е включено в сметката за IBI или се таксува отделно | Това зависи от населеното място и понякога се начислява чрез сметката за вода, вместо от общината. | Да предвидите бюджет само за IBI и да бъдете изненадани от втора сметка. |
| Кой всъщност събира сумата: самата община или PRP Malaga | Това определя къде действително ще бъде решен даден въпрос или проблем с просрочено плащане. | Да се свържете с неправилната служба и да загубите време, докато се начислява допълнителна такса. |
| Директен дебит от испанска банкова сметка | Това е практичният начин собственик нерезидент да избегне пропускането на срока за плащане, за който никога не получава хартиено известие, а може да осигури и малка отстъпка. | Да разчитате на поща, която всъщност не достига навреме до адрес в Прага или Варшава. |
| Всяка актуална отстъпка за регистрирани жители, предлагана от общината | Отстъпката от около 20 процента в Estepona за 2026 г. се прилага само за местно регистрирани собственици, а не за всеки собственик в населеното място. | Да приемете, че обявената отстъпка важи и за Вас като нерезидент. |
Какво не е изяснено относно тези стойности
Точните текущи ставки на градския IBI за Estepona, Fuengirola и град Malaga трябва да бъдат потвърдени от първичен източник, например таблица на Hacienda или собствената данъчна наредба на общината, за разлика от Benahavis, San Roque и Mijas, които бяха проверени спрямо официална таблица със ставки. Те са пропуснати от таблицата по населени места по-горе, вместо да бъдат публикувани като предположение на агрегатор.Не съществува една универсална дата за срока за плащане на IBI. Тя действително зависи от това кой орган го събира: самата община, PRP Malaga или друг провинциален орган. Затова при покупката потвърдете конкретните месеци със собствената община на имота, вместо да приемате обща дата за цялото крайбрежие.При тази проверка годините на актуализация на кадастралната стойност бяха потвърдени само за Marbella: 2012 г. Купувачът навсякъде другаде трябва да поиска от адвоката си конкретната кадастрална референтна стойност и годината на нейната актуализация за съответния имот, тъй като тя участва в данъчната основа както за IBI, така и за данъка върху фиктивния доход.Точното правило за прага от 1.1 или 2 процента при фиктивния доход, както и конкретният процент на отстъпката за директен дебит или схемата за разсрочено плащане за всяко посочено населено място на Costa del Sol, не бяха независимо проверени повторно спрямо актуалната наредба на съответната община при тази проверка.
Най-често задавани въпроси за данъка IBI
- Има ли една ставка за IBI за целия Costa del Sol, която мога просто да заложа в бюджета си?
- Не. Ставките започват от законовия минимум от 0.4% и достигат общ максимум от 1.1% или 1.3% за населени места с над 100.000 жители, като всяка община определя собствената си стойност. Винаги посочвайте конкретното населено място, вместо да използвате средна стойност за крайбрежието.
- Спира ли IBI, ако имотът остане празен през цялата година?
- Не. Той се начислява на всеки собственик независимо от това дали имотът се обитава, без освобождаване за необитаван имот.
- Мога ли да приспадна IBI от нещо?
- Да, ако отдавате имота под наем: IBI е един от разходите, които могат да бъдат приспаднати от данъка върху доходите от наем на резидент на ЕС или ЕИП. Ако използвате имота единствено като втори дом, IBI няма такъв компенсиращ ефект. Той е просто годишен разход и също участва в отделното изчисляване на фиктивния доход за собственик, който не отдава имота под наем.
- Какво се случва, ако просто забравя да платя, защото живея в чужбина?
- В зависимост от закъснението се начислява допълнителна такса от 5 до 20 процента, а продължителното неплащане може да доведе до официално налагане на запор върху имота или банковата Ви сметка. Настройването на директен дебит от испанска сметка при покупката е практичното решение именно за този риск.