Строителят пропусна срока: доказателство са Вашият договор, а не брошурата
За 30 секунди
При ново строителство има значение само датата за финализиране на покупката, посочена в договора Ви, а не оценката в брошурата. След изтичането на тази дата и на всеки гратисен период по договора имате право на пълно възстановяване на сумата плюс законната лихва. Това произтича от същата банкова гаранция, която покрива неизпълнение от страна на строителя. При имот на вторичния пазар процедурата е различна и по-бавна.
Коя дата се счита за дата на финализиране на покупката?
При имот на вторичния пазар купувачът и продавачът договарят тази дата в договора и тя обикновено остава непроменена. При ново строителство датата зависи от това кога сградата ще бъде завършена и получи необходимите разрешения, а строителите често изостават от графика. Единствената дата, която има правно значение, е записаната във Вашия частен договор. Посочената в брошура „previsión de entrega“ (прогнозна дата за предаване) или споменатата в разговор за продажба, преди да сте подписали каквото и да било, няма значение.Много договори за ново строителство включват и гратисен срок. На практика това често е допълнителен период от три до шест месеца след посочената дата, преди забавянето изобщо да се счита за неизпълнение. Този гратисен срок е обичайна пазарна практика, посочена в правни източници. Той не е установен със закон. Действителната му продължителност е каквото посочва Вашият договор, ако изобщо посочва такава. Ако договорът не казва нищо по въпроса, няма автоматичен гратисен срок.
Клауза за дата на предаванеЧастен договор за покупко-продажба
- Предвидена дата на предаване
- [ДД/ММ/ГГГГ]
- Гратисен срок
- [X месеца]
- Последица от забавянето
- [клауза]
- Предвидена дата на предаване. Единствената дата с правно значение. Никога прогнозната „дата на предаване“ от брошурата.
- Гратисен срок. Обвързващ е само ако е посочен във Вашия договор. Ако в него не пише нищо, няма гратисен срок.
- Последица от забавянето. Какво се случва след изтичането на датата и евентуалния гратисен период.
| Срок | Какво представлява | Обвързва ли строителя |
|---|---|---|
| Прогнозна дата на предаване (маркетингова оценка) | Необвързваща оценка. Често се посочва още преди сградата да е получила разрешение за строеж. | Не. Тя създава очаквания, но не представлява законов срок. |
| Дата на предаване (договорна дата) | Точната дата или формула за изчисляването ѝ, посочена в подписания от Вас частен договор за покупко-продажба. | Да. От тази дата започва да тече гаранцията и се прилага всяка неустоечна клауза. |
| Клауза за гратисен период, ако договорът съдържа такава | Допълнителен срок, уговорен предварително, преди пропуснатата дата да се счита за забавяне по договора. | Само ако договорът Ви съдържа такава клауза. Законът не определя нейната продължителност и не изисква тя да съществува. |
Трябва ли забавянето да е съществено, за да можете да развалите договора?
Честният отговор зависи от това какво купувате: ново строителство или имот на вторичния пазар. Отговорът може да Ви изненада.
Ново строителство или вторичен имот?
- Ново строителствоГаранцията започва да действа след изтичането на договорната дата и на евентуалния гратисен период. Не се проверява колко сериозно е забавянето.
- Имоти на вторичния пазарПрилага се член 1124 от Гражданския кодекс. Съдът решава дали забавянето е достатъчно сериозно, за да бъде развален договорът.
Какво приемат купувачитеКакво всъщност изисква гаранцията
- При ново строителство трябва да докажа, че забавянето е сериозно, или да изчакам съдебно решение, преди да получа парите си обратно
- Не. Същата гаранция, която Ви защитава, ако строителят изпадне в несъстоятелност, обхваща и обикновено пропускане на датата. След като датата за финализиране на покупката по договора е изтекла и гратисният период е приключил, условието за гаранцията е изпълнено: сградата не е завършена навреме. Не е необходимо съдът да преценява колко сериозно е било забавянето. Можете да предявите претенцията си директно пред банката или застрахователя.
- При имот на вторичния пазар пропуснатата дата при нотариуса се третира по същия начин
- Не, не се третира по същия начин. Няма равностойна законова гаранция за датата на финализиране на покупката при имот на вторичния пазар. Общото правно средство за защита е член 1124 от Гражданския кодекс. Увредената страна може да избере: да поиска продажбата да бъде осъществена или да развали договора. И в двата случая тя може да поиска и обезщетение за вреди и лихви. Съдът обаче първо трябва да реши дали забавянето е достатъчно сериозно, за да се развали договорът, вместо просто да бъде изпълнен. Купувачът на ново строителство, който използва гаранционната процедура, не е изправен пред такава преценка.
- Шест месеца е законовият праг, над който забавянето се счита за такова
- Тази цифра често се посочва в коментарите, но самият закон, LOE, не определя шест месеца като условие за задействане на гаранцията. По-вероятно е тя да показва колко дълго съдът, прилагайки член 1124 при спор за имот на вторичния пазар, е приемал забавянето за достатъчно сериозно, за да бъде развален договорът. При ново строителство гаранцията се задейства на точната дата по договора, а не след фиксиран брой месеци.
Ако предпочитам да изчакам завършването на сградата, вместо да получа парите си обратно, мога ли да го направя?Да. Настъпването на датата за задействане Ви дава право на избор. То не Ви принуждава да поискате възстановяване на сумата. Много купувачи избират да изчакат, особено когато забавянето е малко и проектът очевидно напредва. Важното е, че след изтичането на датата изборът е Ваш. Не е избор на строителя.
Как на практика се предявява претенция за забавяне?
Претенцията за забавяне е по-проста, отколкото повечето купувачи очакват. Прилагането на гаранцията не изисква съдебно дело срещу строителя.
- Потвърдете писмено, че договорната дата е изтеклаВашият адвокат проверява точната дата и всяка клауза за гратисен период спрямо календара.
- Потвърдете, че гаранционният сертификат е валиден и покрива Вашите плащанияПредявявате претенцията си по същия сертификат, който е бил проверен преди да извършите плащането.
- Watch out
- Ако сертификатът липсва или е изтекъл, обикновена претенция се превръща в също толкова труден и несигурен случай, колкото производство за неплатежоспособност на строителя.
- Решете: чакайте или действайтеСлед изтичането на датата за задействане решението е Ваше, а не на строителя.
- Ако предявите претенция, процедурата се води срещу банката или застрахователя.Не срещу строителя. Страницата за възстановяване на депозита разглежда въпроса изчерпателно, включително оспорените претенции.
- Where
- Банката или застрахователят, издали гаранцията.
Понякога проблемът е по-сериозен от пропуснат срок. Строителят може напълно да е преустановил строителството, да е прекратил комуникацията или да е започнал официално производство по несъстоятелност. Това са различни и по-трудни ситуации. Всяка от тях има собствено ръководство.Стъпки 1 и 2 по-горе зависят от два факта: дали датата на задействане е настъпила и дали гаранционният сертификат все още е валиден. Правната координационна услуга на Arevont проверява и двете, преди забавянето да се превърне в спор, а не само след това.
Какво да потвърдите относно собствения си договор, преди забавянето да се превърне в спор.
Проверете четири неща. Прочетете ги в договора, преди да го подпишете. Не чакайте, докато даден срок вече е изтекъл.| Потвърдете | Защо е важно | Как изглежда лошият вариант |
|---|---|---|
| Точната дата на финализиране на покупката или формулата за нейното определяне, посочена в самия договор. | Това е единствената дата с правно значение. Всичко, казано устно или написано в рекламни материали, не се счита. | В договора е записано „очакваното предаване, съобщено от строителя“, вместо да е посочена фиксирана дата или ясна формула. |
| Дали съществува клауза за гратисен период и каква е точната му продължителност. | Тя променя точната дата, от която започва действието на гаранцията. Ако договорът не урежда този въпрос, няма гратисен период. | Неопределени изрази като „разумен допълнителен срок“, без посочен брой дни. |
| Дали гаранционният сертификат е актуален за всяко извършено до момента плащане. | Претенцията за забавяне е толкова надеждна, колкото е надеждна гаранцията, на която се основава. Неактуалният сертификат отслабва описаната по-горе претенция. | Сертификатът е бил издаден еднократно, в началото, и никога не е бил актуализиран за последващите плащания. |
| При имот на вторичния пазар какво точно предвижда договорът при пропусната дата за финализиране на покупката | За разлика от новото строителство, тук няма гаранция, на която да разчитате. Съгласно член 1124 Вашият адвокат се ръководи от точната формулировка в договора относно забавянето. | В договора се говори общо за отказ от страна на купувача или продавача, но не се казва нищо за пропуснат срок, причинен от някоя от страните. |
Пропусната дата при ново строителство в сравнение с пропусната дата при имот на вторичния пазар
Думата „забавяне“ описва две съвсем различни ситуации. Коя от тях е приложима зависи от това какво купувате.| Имоти на вторичния пазар | Ново строителство | |
|---|---|---|
| Какво средство се прилага | Член 1124 от Гражданския кодекс: можете да поискате сделката да бъде финализирана или да развалите договора, като и в двата случая претендирате обезщетение. | Банковата гаранция: пълно възстановяване на сумата плюс законната лихва, при същите условия, както ако строителят не беше изпълнил задълженията си изобщо. |
| Има ли значение колко сериозно е забавянето | Да. На практика съдът решава дали нарушението е достатъчно сериозно, за да бъде развален договорът. | Не. Основанието е пропуснатият срок по договора, независимо от продължителността на забавянето. |
| Трябва ли Ви съд, за да си върнете парите | Често да, ако другата страна не е съгласна. Член 1124 Ви дава право, за упражняването на което може да се наложи да се обърнете към съда. | Не. Предявявате претенцията си директно пред банката или застрахователя, издали гаранцията. |
| Какво проверява първо Вашият адвокат | Какво предвижда самият договор за arras относно пропуснат срок, тъй като законът не установява правило по този въпрос. | Дали гаранционният сертификат е актуален и обхваща всяко извършено до момента плащане. |
Това посочва общото правило, а не какво допуска конкретно Вашият договор.
Това е действащото испанско право към август 2026 г. Запознаваме се с него чрез първоизточниците, а не чрез рекламни материали или начина, по който хората обичайно описват забавянията. Това е обща информация, а не преглед на конкретния Ви договор. Само независим адвокат, който прегледа собствените Ви документи, може да Ви каже дали срокът по договора Ви е изтекъл, дали за Вас се прилага гратисен период и дали гаранционният Ви сертификат е актуален.Тази страница умишлено разглежда една тясно определена ситуация: забавяне, докато строителят все още е платежоспособен и продължава строителството. Ако строителят е преустановил напълно дейността си или е започнал официално производство по несъстоятелност, това е по-трудна и различна ситуация, разгледана на отделна страница. Ние не водим съдебни дела по договорни спорове и не сме страна по Вашата гаранция. Правната ни координационна услуга проверява дали датите и сертификатът са правилни, преди забавянето да се превърне в спор, а не след това.
Често задавани въпроси относно забавянията при финализиране на покупката.
- Ако договорът ми съдържа собствена неустоечна клауза за забавяне, заменя ли тя законната лихва по гаранцията?
- Не. Това са две различни неща и договорът Ви може да съдържа и двете. Законната лихва по гаранцията се дължи автоматично, след като датата на задействане изтече. Тя се изчислява от датата на всяко плащане, независимо дали договорът Ви съдържа неустоечна клауза. Частната неустоечна клауза, ако договорът Ви съдържа такава, започва да действа от същата дата и представлява отделно право, допълнително към лихвата. Затова си струва да проверите дали разполагате с такава клауза, наред с проверката на датата и гратисния период.
- Може ли предприемачът да ми предложи нещо различно от пари, например подобрение или отстъпка, вместо възстановяване на гарантираната сума, след като вече е настъпило забавяне?
- Да, може да Ви го предложи. Някои купувачи приемат действително добра алтернатива вместо да отменят покупката. Важното е следното: Вие вече имате ясно законово право на пълно възстановяване на сумата. Предприемачът не Ви прави услуга. Дали предложената алтернатива наистина струва повече от парите е решение, което трябва да вземете за всеки конкретен случай заедно с Вашия адвокат, а не под натиска на времето в търговския офис.
- Ако съм купил имот с ипотека и датата на финализиране на покупката се отложи, ще засегне ли забавянето и одобрението на ипотеката ми?
- Възможно е. Одобренията за ипотека и фиксираните лихвени проценти често са валидни само за ограничен период. Забавеното финализиране на покупката може да означава, че банката Ви трябва да одобри отново или да преизчисли условията по кредит, структуриран около първоначалната дата. Това е отделен практически проблем. Обърнете се към банката си веднага щом забавянето изглежда вероятно, а не едва след потвърждаването на новата дата.
