Незаконни пристройки към иначе законен имот
За 30 секунди
Затворена тераса, басейн или допълнителна стая, построени без разрешение към иначе законен дом, обикновено са проблем, който може да бъде отстранен, а не катастрофа. Често обаче разбирате за него в неподходящ момент: когато квадратурата в имотния регистър, Catastro и действителната сграда не съвпадат. Коригирането на данните може да доведе и до начисляване на IBI за четири минали години.
Какво се счита за неразрешена пристройка?
Всичко, физически добавено към имота след издаването на първоначалното разрешение, без съответно самостоятелно разрешение. Този модел се повтаря по крайбрежието в няколко основни разновидности.Солариумът е частна покривна тераса върху апартамент, до която обикновено се стига по собствено стълбище и която обикновено е включена в обявената площ. Това е едно от най-честите места, където се крие именно този проблем: дали нещо, построено върху нея, като пергола, стая или затворена част, някога е било разрешено, е отделен въпрос от това дали самият солариум е законна част от Вашия имот, а незаконната конструкция върху покрив е дефект, който купувачът наследява заедно с терасата.
- Затворена терасаСтъкло или стени, добавени към първоначално открита тераса или балкон, за да се обособи допълнително вътрешно пространство.
- БасейнБасейн, изграден без собствено отделно разрешение. За басейна е необходимо такова разрешение в допълнение към разрешението за строеж на къщата.
- Допълнителна стая или етажДопълнителна площ, изградена извън разрешеното от първоначалното разрешение, понякога върху плосък покрив или солариум.
- Оградна стена или постройкаКонструкция в парцела, която никога не е била разрешавана, дори когато самата къща е напълно законна.
Как купувачът установява това преди финализиране на покупката, а не след това?
Признакът, който трябва да търсите, е несъответствие между два документа. Те би трябвало да описват един и същ имот, но често не го правят. Registro de la Propiedad съдържа юридическото описание, което Вашият адвокат прочита в nota simple. Catastro е отделната данъчно-кадастрална система, която съдържа физическото описание, използвано за изчисляване на IBI. Пристройка, изградена без разрешение, рядко се декларира в някоя от двете системи, така че несъответствието често е единственият видим признак за нея.Техническият партньор на Arevont извършва оглед на имота с действителното разпределение. Специалистите измерват реално съществуващото и го сравняват с данните в двата документа. Това е важно, защото толкова малко несъответствие лесно може да бъде пропуснато в обява, на снимка или дори при обичаен оглед.
Какво пише в документитеКакво е реално построено
- Registro de la Propiedad
- Юридическото описание, което Вашият адвокат прочита в nota simple. Рядко се актуализира след недекларирано преустройство.
- Кадастър
- Физическото описание в данъчно-кадастралната система, използвано за изчисляване на IBI. Понякога площта е по-голяма от тази в регистъра, а понякога все още е посочена само първоначалната сграда.
- Самият имот
- Това, което физически се намира в парцела днес. Само оглед на място с разпределението може да потвърди това.
| Моделът на несъответствието | Какво обикновено означава | Колко сериозно обикновено е |
|---|---|---|
| Catastro показва повече квадратни метри от Registro de la Propiedad | Това е най-често срещаният модел. Реално преустройство е било изградено и никога не е било декларирано в нито една от двете системи, така че данъчният запис се е увеличил, докато юридическото описание е останало същото. | Заслужава си да бъде проверено пряко. Именно този модел е най-важен в случая. |
| Registro de la Propiedad показва повече от Catastro | Обикновено това означава, че записът в Catastro просто не е бил актуализиран след събаряне или промяна на границата. Обикновено не става въпрос за скрита пристройка. | По-нисък риск, но все пак си струва да бъде потвърден, вместо да се предполага. |
| И двата документа съвпадат, но самият имот е по-голям | Това се среща по-рядко и е по-сериозно. Пристройка никога не е била декларирана никъде, поради което документална проверка без оглед на място не може да я установи. | Само физически оглед на място в сравнение с разпределението може да установи този случай. |
Описваме общата процедура за координация между Registro и Catastro така, както обикновено се прилага. Тя се основава на няколко източника от практиката, които описват един и същ процес по един и същ начин, а не на конкретен член от Ley Hipotecaria. Вашият адвокат може да Ви посочи точната разпоредба, приложима към Вашия имот.
Може ли стара недекларирана пристройка да бъде узаконена сега?
Често да. Процедурата е административна, а не чрез ново разрешение за строеж. Чрез нотариус се извършва "declaración de obra nueva por antigüedad", подкрепена с техническо удостоверение за възрастта на строежа. В Андалусия документът се подава и чрез собствената процедура на Catastro за несъответствия, Modelo 900D. Това е възможно, защото същият шестгодишен срок, който съгласно андалуското законодателство се прилага за цяла незаконна сграда, се прилага и за отделна неразрешена пристройка. След изтичането на този срок върху обикновена земя пристройката обикновено може да бъде регистрирана като съществуващ факт, вместо да бъде съборена.Тук се прилагат същите изключения, както при цяла незаконна сграда, затова ги проверете, вместо да приемате, че не са приложими. Пристройка върху земя със специална защита, в крайбрежната защитна зона или засягаща регистриран сервитут изобщо не се ползва от шестгодишния срок, независимо от възрастта ѝ. Пълния набор от правила и малката група видове земя, при които не можете да узаконите строежа, обясняваме еднократно в отделното ръководство на сайта за цялостни конструкции, вместо да ги повтаряме тук.
- Получете техническо удостоверение за давностКвалифициран специалист потвърждава кога е изградена пристройката.
- Where
- Архитект или геодезист
- Подпишете declaración de obra nueva por antigüedadНотариалният акт, с който пристройката се декларира като съществуващ факт.
- Where
- Нотариус
- Подайте процедура за несъответствие в CatastroModelo 900D актуализира данъчно-кадастралния запис, за да съответства на действителността.
- Where
- Кадастър
- How long
- Седмици, след като удостоверението и актът са налице
- Потвърдете класификацията на земята под пристройкатаСъщите изключения за защитени земи, които се прилагат за цяла незаконна сграда, се прилагат и за отделна пристройка.
- Watch out
- Върху защитена или крайбрежна земя този ред изобщо не е достъпен.
Какво предполагат хоратаКакво наистина трябва да се случи
- Ако е достатъчно стара, тя автоматично става законна
- Тя може да бъде вписана чрез конкретна нотариална и кадастрална процедура, която някой трябва да проведе. Нищо не се случва автоматично само защото е изминало време.
- Затворена тераса или малък басейн са твърде незначителни, за да имат значение
- Размерът не е решаващ. Същите изключения при класификацията на земята, които се прилагат за цяла незаконна сграда, се прилагат и за отделен басейн или тераса върху същия парцел.
Ако настоящият собственик вече е опитал да узакони пристройката преди години, но не е приключил, поема ли купувачът тази незавършена процедура?По принцип да, на практика. Съществуващото несъответствие остава, докато процедурата не бъде напълно завършена, независимо кой я е започнал. Поискайте конкретно да Ви кажат до какъв етап е стигнал всеки предишен опит за узаконяване: обикновено продължаването на започната процедура е по-бързо от започването от нулата. Но въпросът не се разрешава автоматично само защото някой някога я е започнал.
Колко струва една недекларирана пристройка, ако никога не бъде узаконена?
Има три отделни разхода, а не един. Нито един от тях не възниква в момента, в който пристройката е построена.Юридическият екип на Arevont изисква извлечение от Catastro заедно с nota simple като стандартна част от правната проверка. Така несъответствието се открива, докато все още има време да бъде включено в преговорите за цената, вместо да бъде установено след финализирането на покупката.
| Къде Ви струва | Как | Колко назад обхваща |
|---|---|---|
| Ипотечно финансиране | Оценката на кредитора използва регистрираните квадратни метри на имота, а не посочените в обявата. Следователно за целите на финансирането недекларираната пристройка изобщо не се взема предвид. | Това не действа със задна дата. То само намалява сумата, която банка би отпуснала днес. |
| Просрочено IBI | След като несъответствието бъде коригирано в Catastro, независимо дали от бъдещ собственик, при продажба или след проверка от общината, данъчната служба може да начисли неплатения данък за минал период. | До четири години назад. Това е общият срок за установяване на данъчно задължение. След корекцията срокът вече не продължава да тече назад. |
| Стойност на вторични имоти | Това е най-трудният за измерване от трите разхода. Недекларираното пристрояване прави бъдещата продажба на имот на вторичния пазар по-бавна и може да намали сумата, която внимателен купувач би платил, след като извърши същата проверка, описана по-горе. | Постоянно, докато несъответствието не бъде коригирано. |
Намалява ли недекларираната пристройка сумата, която банка ще отпусне?Възможно е. Ипотечната оценка обикновено се основава на законно регистрираната площ на имота, а не на действителната площ или на посочената в обявата. Ако имотът действително е по-голям от посоченото в документите, банката не оценява допълнителното пространство, докато то не бъде надлежно декларирано.
Кой трябва да плати за отстраняването на проблема, купувачът или продавачът?
При обичайни преговори разходът за отстраняване на известно недекларирано разширение е проблем на продавача, установен преди финализирането на покупката, а не на купувача, който го открива след това. След като бъде установено несъответствие, нормално и разумно е да поискате от продавача или да го отстрани преди подписването, или да намали цената с изчисления разход за това. Това е по-добре, отколкото да приемете имота в този му вид и да поемете както разходите, така и документацията.Нито Arevont, нито адвокатът извършват самото отстраняване. Технически специалист, обикновено архитект или геодезист, изготвя удостоверението за възрастта и плановете. Нотариусът и самата процедура на Catastro поемат останалото. Това, което добавя координацията от адвокат, е правилното съобразяване на сроковете с покупката, така че преговорите да се проведат преди да поемете ангажимент, а не след това.
- Option 1ПрепоръчаноПродавачът узаконява преди финализиранетоПродавачът, който е причинил проблема или го е поел от предишен собственик, го отстранява, преди да станете собственик на имота.
- Разходи
- Плаща продавачът
- Риск
- Lowest
- Бързина
- Добавя седмициЗа удостоверението, нотариалния акт и вписването в Catastro
- Option 2Намаление на ценатаПриемате имота в настоящото му състояние на цена, която отчита разходите за отстраняване на проблема.
- Разходи
- Отразено в цената
- Риск
- MediumПоемате документацията
- Бързина
- Без забавяне
- Option 3Купувачът го поема, без ценаПриемате имота без да договаряте каквото и да било.
- Разходи
- Купувачът плаща
- Риск
- Highest
- Бързина
- Без забавяне
Какво да потвърдите, преди да разчитате на тези числа
Четири неща, проверени спрямо конкретния Ви имот, а не спрямо публикуван диапазон.| Потвърдете | Какво Ви показва | Как изглежда лош отговор |
|---|---|---|
| Регистрираните квадратни метри спрямо данните на Catastro | Дали двете системи, които би трябвало да съвпадат, действително съвпадат за този конкретен имот. | Никой не ги е сравнявал или се приема, че рекламираната площ е законната площ. |
| Физическа проверка на имота спрямо действителното разпределение | Единствената проверка, която открива пристройка, невидима едновременно и в двата документа. | Разчитате на посочената в обявата площ, без никой да е огледал имота с план в ръка. |
| Дали за всяка пристройка има статут AFO или изготвена declaración de obra nueva por antigüedad | Дали съществуващото несъответствие вече е отстранено по надлежната процедура или все още не е уредено. | Устно твърдение, че „всичко е наред“, без документ, който да го потвърждава. |
| Класификацията на земята под всяка пристройка, проверена самостоятелно | Същите изключения за защитени земи, които се прилагат за цяла незаконна сграда, важат и за отделна пристройка, а не само за цяла сграда. | Приема се, че малката пристройка автоматично е твърде незначителна, за да имат изключенията значение. |
Обикновено това може да бъде поправено и във всеки случай си струва да се провери
Това е обща информация за начина, по който незаконна пристройка се третира съгласно андалуското и испанското данъчно право, актуална към 17 август 2026 г. Проучихме процедурата при несъответствие между регистъра и кадастъра чрез няколко източника от практиката, които описват стандартния подход. Шестгодишният срок е същият като в ръководството на сайта за цялата сграда и за него важи същото обозначение, че е необходимо потвърждение от адвокат. Това не е правен съвет относно конкретен имот.Повечето констатации от този вид са точно такива, каквито описахме по-горе: можете да ги отстраните, да отчетете разходите им в цената и те са достатъчно обичайни по това крайбрежие, така че рядко са причина да се откажете от иначе добър имот. Истинската грешка не е самата пристройка. Грешката е да разберете за нея след финализирането на покупката, вместо преди него, когато единствената останала възможност е да заплатите всичко изцяло сами.Тази страница не извършва описаната проверка. Техническият партньор на Arevont и услугата му за правна координация проверяват конкретния имот за Вас безплатно, преди да платите резервационна такса.
Най-често задавани въпроси относно незаконните пристройки
- Винаги ли остъклената тераса представлява незаконна пристройка?
- Не винаги. Някои комплекси включват остъклена тераса в първоначално одобрения проект още от самото начало. В такъв случай тя просто е част от законния имот. Въпросът е дали конкретното остъкляване на конкретния обект е било част от първоначално разрешеното. Точно това проверяват сравнението между регистъра и кадастъра и физическият оглед.
- Винаги ли за плувен басейн е необходимо отделно разрешение?
- В повечето общини, да. За басейна е необходимо собствено разрешение за строеж, отделно от това за къщата. По-стар басейн, изграден без такова разрешение, е една от най-честите констатации по това крайбрежие. За него важат същите шестгодишни срокове и правила за класификация на земята, както за всяка друга незаконна пристройка.
- Ако купя имот с известна незаконна пристройка, чиято стойност е отчетена в цената, преминава ли към мен това задължение или този риск?
- Физическото състояние преминава към собственика на имота. Именно затова то трябва да бъде отчетено в цената, а не пренебрегнато. Всички допълнителни данъци, начислени преди покупката, обикновено са задължение на предишния собственик и той трябва да ги плати при финализирането на покупката. Но текущият правен статут на пристройката става Ваша отговорност за управление от този момент нататък. Затова трябва да договорите цената, а не просто да приемете по-ниска цена, без да разберете защо е по-ниска.
- По какво това се различава от общото несъответствие между Registro и Catastro, описано другаде на този сайт?
- Тази страница обяснява общото разделение между двете системи и защо те могат да се разминават по много причини, включително поради обикновено административно забавяне. Тук е разгледан конкретният и най-сериозен вариант на това несъответствие: причиненото от физическо допълнение, което никога не е било декларирано пред нито една от двете системи и което има собствена цена и собствено решение.
